前期介入管理办法

XX物业管理有限公司物业管理前期介入管理规定第一章总则消除前期隐患，为顾客后续的开发减少损失提供决策依据，同时为本公司后续的物业管理服务提供保障。物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、营销配合等一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业服务奠定良好的基础，并按公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。对XX开发项目，本公司各部门均有责任主动参与项目前期介入工作并有责任为物业前期介入工作提供必要条件。本规定适用于顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作。第二章职责与分工物业前期部负责：顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作和营销配合指导工作。牵头成立物业前期介入小组，并指导和监督前期介入小组工作。物业前期介入小组负责前期介入的具体操作。物业前期介入小组成员安排：物业前期部（组长），项目派驻负责人（副组长），工程技术部，及其他专业人员等。第三章前期介入工作组织原则为保证前期介入工作的密切配合，项目所在公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会公司各部门（物业管理公司总经理室、物业前期介入小组），以便公司各部门做出相应的前期介入工作安排。前期介入工作必须有计划地进行。物业前期介入小组负责人应在地产公司提出管理意向后十五天内与开发商落实前期介入的工作范围、地点、时间、接口等具体内容。并提交“前期介入工作计划”，明确各阶段的介入工作内容、项目派驻负责人、工作要求和议决等，经分管领导审批后，报集团备案。物业前期介入小组在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。物业前期介入小组组长应在每月底组织会议对工作做全面布置，并检查各项工作的完成情况。物业前期介入小组副组长全日制现场办公，负责管理项目现场工作的协调与安排，与当地有关政府部门、业务单位进行良好的沟通，了解所在地的有关情况。其余派驻项目的物业前期介入小组成员要对项目日常情况进行巡查与沟通，形成“物业前期工作联系函”报给项目所在地产公司，抄送物业前期部与总经理室。派驻项目的物业前期介入小组成员要对“物业前期工作联系函”中的内容进行跟踪，并将跟踪情况汇报给前期部。对于项目所在地产公司不能解决或者不予解决问题，物业前期介入小组副组长要及时上报前期部协调解决。物业前期部每月至少安排一次对前期项目进行现场工作：进行项目现场检查，对派驻人员工作情况进行了解并填写“前期部现场记录表”。工程现场查看：施工现场查看、重大施工节点的记录、不合格项目的分析等；物业现场查看：客服服务中心、员工宿舍等工作、生活区域的巡查，日常工作表单、记录、培训、考核等服务工作的品质督导，公司层面的员工培训、考核的实施，相关信息资料收集、工作进程记录的检查。与上级公司主管领导、工作人员的沟通：听取上级公司对物业服务方的意见、建议和工作安排等信息，汇报物业服务方的设想、建议、工作安排等；并填写“前期沟通信息记录表”。尽可能的去拜访项目所在地政府相关部门和行业协会人员，做好日常关系维护。物业前期介入小组在月末对本月的前期介入工作作出小结和分析形成“月度物业前期介入报告”，经项目施工单位所属公司确认，并抄报物业公司工程中心。“月度物业前期介入报告”形成后，由前期小组项目派驻负责人跟踪“月度物业前期介入报告”中的各项问题。前期部对于整改情况的跟踪进行监督。并在下月“月度物业前期介入报告”中体现上月报告中的整改情况。电梯机房设置有专用工具挂置位置；二氧化碳灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的装置；配电机房设备前设有专用的绝缘垫；二氧化碳灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；配电房、消防控制中心等需要工作人员24小时值班的设备房应装有空调和办公设备。设施、设备的安装调试的介入工作包括但不限于：结合现场实际，通过详细研读各专业设计图纸，对照建筑结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况，包括交配电设备系统、给排水设备系统、人防通风设备系统、地源热泵系统、消防设备系统、电梯设备系统以及智能化设备系统等。通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及设备外形尺寸的基础上，从设备运行维护及角度认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容量易调节搭配，系统管线布置和流程控制更趋于合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算，并就这些问题提出改进意见或建议，提请设计单位和工程部改进。公共区域：绿化区域：植物品种适应当地生长，维护费用较低；绿化整体布局合理，局部搭配得当（萌生植物的搭配及种植）；绿化浇灌覆盖全部，必要地区设置浇灌用水取水车（可与清洁用水综合考虑）；绿化覆盖区域应便于修剪、消杀，不能留有修剪盲点及治安、清洁盲点；在井、狗等标等处预留工程维修通道（鹅卵石）。停车场：停车场系统及配件的长期可持续改进性（车用IC卡等）；车位线、导向线（牌）、车位档杆清晰、牢固；地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；人员的专业培训及证件申办（价目及时管理制度标上墙）；配有专用的消防灭火器材；地下车场需有配套的排风换气系统；道闸系统技术成熟便于维修、养护；地沟盖板做防震（防噪）处理；排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。道路（小区）含周边维护布局合理，方便住户日常使用；形成网状式、环状；主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；路面砖、路砑石等材料备留（便于日后维修）；走水顺畅；有残疾人通道（不用下车直至门栋）；保证任何一点都不同，两条道路可到达；井盖、渠盖做防震、仿造噪理，防止夜间行车造成过人噪音；消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。天台同高相邻天台尽可能相通；空间充裕，满足人员消防疏散要求；周边有防护措施及“禁止攀爬”标识（高空抛物）；天面走水顺畅，下水口处有过滤网；天面防火门的检修方便；对于供私家使用的公共平台有专用的出入口供检修、清洁使用；可设专供晾晒衣物的支持（保证不影响天面人员疏散要求）。架空层的布置与利用地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主；架空层与其他公共区域进行分割封闭管理；整体规划、功能分区、定位明确。楼梯间安装感应节能灯；扶手安全、牢固；地面磁片完整，便于消防；消防器材配套齐全，标识清楚（疏散示意图）；墙面平整无破损。大堂（含电梯、地下前室）墙、地面平整、颜色均匀；配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；有公共灭火器材；公共电话、紧急电话标识牌；通风顺畅，采光良好（可加灯），所有照明灯用感应灯或定时开关；定位与小区整体定位搭配、协调；来访人员与住户直接沟通便捷（可不用对讲）；大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。沟渠井（污水井、化粪池）管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求；沟渠底部有必要坡度，便于走水；预留检修口，检修口必须设在公共区域；位置恰当，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修；采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、清洁；采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修；所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；除工程特殊要求的管道，其他均应尽可能设置墙内，确保小区外观整齐；雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响；井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；所有管线上均贴上标签进行明示；所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面；验收前进行全面试水、并进行疏通清理。垃圾中转站：不能设置在物业的上风向，位置隐蔽，气味不能影响住户正常生活；垃圾清运车辆能够顺利达到及时清运；留有专用清水源；房屋面积大小能满足小区一天的生活垃圾中转要求；房屋本身有通风窗口，保障室内空气流畅；地面有地漏，坡度合理，走水顺畅（地面贴瓷砖）；有必要的照明及采光。体育设施、儿童游乐设施质量：有明确安全提示标识；有明确的使用管理规定设施质量过关，布局合理，定位与小区定位协调；地面防护层在设备满足安全保护同时，能够便于清洁；娱乐室声音以不影响住户正常休息为准。景观设施施工监管：与小区整体格调、定位搭配一致；水景、灯光应考虑长期使用的节能问题；配有休闲设施，便于住户休闲使用（桌椅等）；考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响；景观中的道路布局合理，防止绿化植物被人踩踏；水景防水的监管；采取必要的安全措施和提示。第八章接管验收和交付前期介入中的接管验收和交付工作安装《物业接管验收管理规定》和《项目交付工作规范》执行。第