荔园住宅小区物业管理方案

荔园住宅小区物业管理方案荔园住宅小区物业管理方案

第一章物业管理目的

l、保持和提高物业的完好程度。通过加强对**园小区整体物业的管理养护和对使用人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。

2、创造良好环境，统筹安排**园小区各项设施的管理养护，强化宣传，对业主进行依法管理约束，共同维护小区环境。

3、维护业主的权益。为了能使业主的物业满足其居住、保值、增值、享受良好服务等目的，加强对业主、住户的行业管理、服务，以达到维护全体业主的整体利益，从而有利于每一位业主。

4、加强对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高开发商及本物业公司的社会声誉。

5、以良好的售后服务建立**园品牌形象，以高附加值回馈业主及开发商，使物业开发、管理处于良性循环。

第二章物业管理原则

根据《物业管理条例》及其实施细则以及有关规定，本着"以区养区、略有节余"和"精干高效、优质服务"的管理原则，执行公司为业主创造安全、文明、优美、舒适的居住环境的质量方针，实行"管、养、修、服务"为一体的综合管理。

第三章物业管理方式

成立**园项目管理处，全权负责**园小区项目管理，制订年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现小社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

第四章物业管理内容

l、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等)的维修、养护和管理。(建筑保质／保修期之外)

2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。(设施设备保修期之外)

3、规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、泵房、路灯、自行车房、棚等)的维修、养护和管理。

4、项目配套服务设施的维修、养护和管理。

5、公共环境的卫生清洁。

6、车辆行驶和停泊管理。

7、配合和协助当地公安部门进行安全监控和巡视等秩序维护工作(不含人身、财产保险保管责任)。

8、项目物业管理收支和财务管理。

9、建议发展商和业主选择、购买保险。

10、接待、处理有关物业管理方面的投诉、意见和建议。

11、沟通、调处与当地物业管理主管部门和其他相关单位的工作关系。

12、开展社区文化活动，建设社区精神文明。

13、建立、管理物业及业主档案(包括建筑与工程档案、装修档案、维修档案和管理资料等)。

第五章物业管理总体目标和分项目标

一、总体目标

在管理合同期内将小区管理成"安全、文明、优美、舒适"的高档人文住宅区。

二、分项指标

l、房屋及公共配套设施完好率98％以上。

2、住宅区内卫生、消杀、环境绿化达标率95％。

3、房屋零修、急修及时率99％以上。

4、违章发生率1％以下，处理率100％。

5、管理人员专业培训合格率100％

6、业主对物业管理满意率90％以上，投诉处理率100％。

第六章实现物业管理目标的措施

一、管理体制和人员配备

1、管理架构

我公司拟设**园物业管理处作为公司的外派机构，全面负责南湖佳园小区项目的日常管理动作，统管整个小区的内外事务。公司与管理处每年签订管理目标经济指标责任合同，管理处按综合一体化管理七大服务项目即：房屋管理、秩序维护、车辆管理、清洁卫生、绿化养护、维修、社区文化服务，设立物业部、维修部、秩序维护部、保洁绿化部。

2、管理处职责

1)．负责对**园实施综合一体化管理在物业管理业务方面接受公司物业部的指导和监

督。

2)按公司标准要求实施管理。

3)完成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

4)合理调配人员、保持各岗位的分工与协作。

5)定期对房屋、公共配套设施进行维修养护。

6)负责业主住宅或商铺的装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。

7)负责开展丰富多彩的社区文化活动。

8)负责拟定小区月工作计划。

9)负责周检工作，并做好记录，接受开发房地产投资开发公司和本公司物业部、业主(住户)和业主管委会的监督检查。

10)负责南湖佳园的安全、防火工作。

11)协调与供水、供电、工商等与物业管理有关部门的关系，有效开展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的准备工作

1)成立**园管理处。提前介入管理，拟派管理处主任、管理昂和机电管理人员到位，其他管理人零分步到岗，落实管理用房和员工佰舍，做好各项筹备工作。

2)成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。

A、移交接管验收遗留问题统计表：

B、公共配套设施接管验收表：

c、公共配套设施接管验收遗留问题统计表：

D、机电设备接管验收遗留问题统计表。

2、**园资料的移交接管

1)接管楼宇资料的验证及部分移交的资料

A、产权资料项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；小业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单；

B、市府验收合格资料市建设工程竣工验收证书；市建筑消防验收合格证；市完善配套办公室小区综合验收合格证书；用电许可证；供用电协议书；电视共用天线合格证。

C、工程技术资料

竣工图----包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；图纸会审记录；工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土块试压报告；供水试压报告。

3、**园接管验收程序

1)开发公司通知本公司接管验收；

2)本公司验收小组按《楼宇接管资料的移交》核对所接收的资料，签发验收复函；

3)本公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；

4)对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；

5)对住宅室内物件无明显不全，符合检验标准要示的房屋，由管理处接收锁匙，承担保管责任；

6)业主(住户)入住时，由管理员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告开发公司，并要求施工队在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项；

7)在保修期内，在使用过程中业主(住户)或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发公司查验证实后，大中修由开发公司责令施工队更换或返修，小修、急修可委托本公司维修。

4、房屋接管验收项目及标准

1)验收项目

A、梁、柱、板主体；B、项棚；c、墙面；D、地(楼)面；E、厅房；F、楼梯、扶手；G、插座(电器插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座)；H、接线盒；I、开关；J、照明灯具；K、供水系统；L、排污管道；M、地漏；N、卫生洁具；0、防盗网(窗)：P、室内配电箱；Q、水表、电表和液化气表。

2)验收标准

住户及房屋内的水电配套设施等，参照建设部ZBP3000l～90标准和国家1997年7月颁布的《房屋按管验收标准》及达到业主(住户)的合理要求。

5、**园公共设施接管验收项目及标准

1)验收项目：**园住宅区的公共场所、娱乐活动设施及其水电等

A、基础设施；

B、天面；

c、公用天线；

D、消防设施(消防栓、消防箱)；

E、小区路灯；

F、绿化；

G、小区道路；

H、垃圾箱(池)；

I、垃圾转运站;

J、岗亭；

K、车库；

L、沙井和化粪池：

M、明暗沟；

N、挡土墙、坡；

0、踏步：

P、台阶：

Q、水池、水箱：

R、信箱；

6、工程完善和工程遗留问题处理规定

1)工程完善

在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善。

2)工程遗留问题

在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容。

3)处理措施

A、物业管理公司对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作；

B、对发现的遗留问题及时向物业管理部汇报；

c、限制噪音施工时间，确保业主(住户)休息；

D、给进场施工队人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确

保安全。

E、增强秩序维护力量，监督施工队的人员管理：

F、施工队离场前，必须到管理公司申请"放行条"，经主管管理员以上人员检查无误，签名后施工队方可撤离小区。

7、业主(住户)入住前筹备工作

1)编制入住工作方案

管理处正式成立后，管理处主任负责根据公司策划部编写的《**园物业管理方案》编写入住工作方案，入住工作方案的内容包括以下部分：

A、核实《**园物业管理方案》中拟定的各类人员配备情况；

B、根据**园的实际情况和《**园物业管理方案》中对住宅管理的要求以及要达到的标准，拟定**园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾收集等方面的配套改进意见或装修

C、拟定办公用房和员工宿舍的装修方案：

D、拟定物品采购计划；

E、制定入主流程。

2）准备入住资料

A、根据公司手册和**园实际情况编写和印刷《住户手册》、《业主临时公约》、《防火公约》；

B、印刷公布市政府颁布的《沈阳市相关管理规定》。

8、业主入住管理

入住流程图：验证发放资料交费锁匙发放验房

1)验证

A、开发公司发出的入住通知单原件、购房或租赁合同复印件一份；

B、业主及家庭成员(或同住人)身份证复印件一份；

C、业主及家庭成员(或同住人)一寸照片一张。

2)资料发放与保管

A、发给业主保存的资料：

住户手册；

业主临时公约：

住宅区室内装修管理规定；

防盗网和防盗窗管理规定；

收费项目一览表：

B、发给业主填写并需回收的资料

业主临时公约：经业主和管理处签约后，业主和管理处双方各保留一份；

业主家庭情况登记表：

装修申请表：住房申请装修时填写，原件留管理处存档。

C、管理处按业主(住户)的栋号和房号进行档编号，档案中包括：

入住验房表：

业主家庭情况登记表：

装修申请表。

3)交费

A、按入住通知单发出的日期为准收费；

B、搬迁押金

办理入住手续时交纳；

住户搬迁完毕，凭搬迁押金收据办理退款手续；

C、水电押金

办理入住时交纳；

在供电局和自来水公司办理接管托收后，住户凭押金收据办理退款手续。

4)锁匙发放

5)验房：按本公司《房屋保修工作程序规定执行》

三、日常管理运作

1．装修管理

1)对业主提出的二次装修进行程序化的管理；首先对业主提出的装修申请时进行审批，对施工人员办理相关出入证件，在小区的进出和施工作业时间内，便于管理。

2)对房屋结构的管理

A、不得改运承重墙、梁、柱、包括凿、打、挖等。

B、不得在地面开槽。

C、不得在窗台和地面凿打或钉入大号螺丝，以免渗水。

D、不得擅自改变房屋的使用用途。

E、面要拆墙应严格按照装修审批表申报的项目进行。

3)施工时间：每日上午8时至12时，下午2时至7时

4)装修期间，施工单位应配备手提式灭火器。

2、秩序维护。采取人防、技防和宣传相结合的原则，确保南湖佳园随时处于安全状态。

1)加强制度落实。

A、加强岗位。拟设固定岗、流动哨和巡逻队，主要出入口24小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。

B、坚持查岗制度。管理处主任不定期查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、偷懒者按公司规定处罚。

C、加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范，建立流动人员档案，并定期核查。

D、落实安全责任制，明确责任人。公司与管理处、管理处与秩序维护队长签订秩序维护目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和应急分队队员。

3、清洁卫生。

质量标准：

A、地面无杂物垃圾、道路无泥沙、无杂草、无积水、楼梯口无杂物、蜘蛛网。地面每天清扫两遍。

B、所有公共场所无杂物垃圾。每日清扫一次。

C、楼道保洁无杂物、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘。每天擦试一次，每周拖洗一次。

D、单元门前垃圾桶干净、整洁、无味、无污迹。每天清理一次。

4、绿化管理

1)绿化人员对草坪内杂草每半月清除一次

2)草坪根据气候、旱情酌情浇水次数。

3)每日检查虫害情况，发现虫害及时进行消杀治疗。

4)每月对草坪进行一次修剪。

5)每季度对草坪进行一次施肥。

6)对枯死、病死的草坪及时补种。

7)每日填写绿化巡查记录。

5、社区文化

我公司关于社区文化建设的理念。

对所服务社区全年度的文化、体育活动进行统筹制定。并由专门物业管理人员推动执行，努力营造关爱、亲合、健康、环保等的高尚社区文化，创造文明的社区生活方式。

通过社区活动，使住户对社区公约的遵守成为自觉的行为。

通过社区活动，增进邻里感情、建立友善、亲和、包容的邻里关系。

通过社区活动，增强住户的健康意识和自觉运动；

通过社区活动，宣传新的社区消费意识，实现新的

生活方式。

第四部分物业管理费用测算

一、管理费用

1、人员编制和工资标准

部门职务人数工资标准合计

综合管理部项目经理13,0003,000

管理员11，5001，500

财务部出纳11,20**,200

工程部维修工41,20**，800

绿化保洁部绿化保洁员56503,250

维护部队长1900900

维护员97506,750

合计2221,400

2、保险费：社会保险总计为工资总额的32．1％，其中：养老保险19

％；失业保险2％；工伤保险0．5％；医保8％，工会经费2％；生育险O．6％

21,400元／月×32．1％=6,869.4元／月

3、福利费：21,400元／月×14％=2,996元／月

4、办公费用

序号项目常年（元）

1管理人员服装费用（300元/人×3人）÷3年300

2维修、保洁人员工作服（400元/人.套×2套×9人）÷3年2,400

3保安制服（800元/套.人×10人）÷3年2,667

4办公用品、电话费、水电费（150元/月×12月）1,800

5节日装饰费2000

6经理手机补贴150元/月×12月1800

7社区文化活动费（每年开展四次社区文化活动）1200

8合计12,167

1013.9元/月

二、消防设备(灭火器)：

1,000元／年÷12月=83元／月

三、化粪池清掏费：O.1元／㎡×54，486.79㎡÷12月=454.06元／月

四、能源消耗费：2200.33元/月

1、电费：1200.33元/月

1）路灯及草坪灯：4千瓦×5小时/天×30天×0.79元/千瓦=474元/月

2）物业用房照明：0.16千瓦×8小时/天×30天×0.79元／千瓦=30.34元/月

3）监控：1.2千瓦×24小时/天×30天×0.79元/千瓦=682.56元/月

4）消防泵:30千瓦×2小时/年×0.79元/千瓦÷12月=3.95元/月

5)风机正常检查电费:6千瓦×2小时/月×0.79元/千瓦=9.48元/月

2、水费

绿化保洁：1000元／月

五、低值易耗品摊销

名称单位数量单价（元）金额（元）

办公用品

饮水机只2300600

电话部3150450

标识套若干-200

工程用品

1.5米铝合金梯只2300600

万用表（带电流表）只1150150

应急水泵只1400400

50米卷筒式线板副1400400

便携式工具箱只5100500

应急灯只2100200

冲击钻只1800800

电锤只1120**200

熔接器只1300300

3米铝合金梯子只1500500

管钳套1300300

管道疏通机部110001000

其他工具-若干-500

保洁用品

垃圾车辆1950950

其他用品-若干-300

保安用品

对讲机只8150012000

橡胶警棍根530150

应急灯只2100200

小件易耗品-若干-200

合计21900

年摊销（低值品按3年摊销）7300

7300/12=608.33元/月

六、固定资产折旧费用

序号项目数量支出（元）

1办公家具若干5000

2电脑210000

3打印机1600

4档案柜5×5002500

5合计-18100

年折旧（按5年期限，残值10%）3258

271.5元/月

七、公共设施施设备维修保养费:1600元/月

八、不可预见费:1500元/月

一至六合计：38，996.52元／月

八、税金：38，996.52元／月×5.55％=2，164.31元／月

九、利润：38，996.52元／月×5％=1，949.83元／月

费用总合计43，110.66元／月,住宅建筑面积44，692.68平方米，折算到每月每平方米建筑面积为0.96元。

电梯部分：

电梯费用收入：12元/人/月×342户×3人/户=12，312元/月

电梯费用支出：14,058.8元/月

1.电梯年检维保费：15000元/年.部×7部÷12月=8,750元/月

2.电梯电费：56千瓦×4小时/天×30天×0.79元/千瓦=5,308.8元/月

电梯费用差额：12，312元/月-14,058.8元/月=-1,746.8元/月

电梯费用不足部分由铁路局补贴，以确保电梯正常运行。

篇2：沈阳市X小区物业管理方案

沈阳市z小区物业管理方案

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；20**年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接

物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业化率达到100%；对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理。逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境。

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐。

三、组织领导

为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组。

组长：z

副组长：z

成员单位：市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府。领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调。各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施。

四、职责分工

规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作。各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平。

市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如：物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作。

市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门。

一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；

二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；

三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准。市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。

各区政府为**物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部门，加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决。

五、实施步骤

依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施。

（一）排查阶段（20**年5月10日至5月31日）

由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案。

（二）整改完善阶段（20**年6月1日至10月31日）

各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改。

（三）验收阶段（20**年11月1日至11月15日）

领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织，对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标。

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任。各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任。建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标。

（三）加强宣传，营造氛围。要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。

（四）强化管理，巩固成果。市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确

管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。

篇3：小区物业管理方案(投标文件)

小区物业管理方案（投标文件）

一、投标函

第二章：×××小区物业概况；

第三章：×××小区物业管理服务方案

第一节：小区环境管理

第二节：小区卫生绿化管理

第三节：小区的安全保卫管理

第四节：设施的维修管理

第五节：小区的文化建设

第六节：其他物业服务项目

第四章：×××小区管理组织结构图

第五章：人员配备；

第五章：金费收支预算；

一、投标函

致：×××小区业主委员会：

根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺：

1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。

3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。

4、同意提供招标人所要求的其他资料。

5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。

6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址：

地址：邮编电话：传真

法定代表人（签字或盖章）：

投标人全称：（投标单位公章）

年月日

第二章×××小区物业概况

×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案

根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。

第一节环境管理

维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。

第二节卫生绿化管理

小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下：

一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶

二、配备两名保洁人员，负责小区的环境卫生：

（一）公共卫生：

1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；

2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；

3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹，站立侧目可清晰见字。

（二）室内卫生：

1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净

2、定期清扫、保洁；

（三）绿化环境：

1、保护：在草坪上树立温馨提示标牌，防止花草人为伤害；

2、养护：定期浇水、修剪花草树木，营造优雅、温馨的花园式居住环境；

（四）装潢垃圾：

会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》，室内装潢有可能影响建筑物的结构，减少建筑物寿命，并且在装潢中出现大量的建筑垃圾，影响环境，对于室内装潢必须要有严格的规定，这关系到各业主的切身利益，也是物业管理公司义不容辞的责任。

（五）张贴警示牌，倡导文明新风。

第三节小区的安全保卫

小区住户以科大、省教院教师为主，文化层次

较高，素质较好，故安全保卫工作除消防安全外，我们将以“人防为主，技防为辅”的方式重点对外安全的保卫，具体做到以下几点：

（一）整体排查，清除消防安全隐患；

我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查，配齐所需的消防器材，培训消防员，消除消防隐患。

（二）实行封闭式管理，24小时保安值班、巡逻，保障住户安全；