温泉酒店项目可行性研究报告

温泉酒店项目可行性研究报告温泉酒店项目可行性研究报告ii温泉酒店项目可行性研究报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）温泉酒店项目可行性研究报告温泉酒店项目可行性研究报告4.1温泉项目调研4.1温泉项目调研 23#产品定位酒店产品定位建议按照功能定位思路，建议本项目重点考虑四星级经营标准的酒店切入某某旅游市场， 具体的酒店产品定位建议：档次定位为四星级藏式主题酒店：建议配合项目的“康巴民俗体验中心”主题定位,利用现有藏式建筑设计成颇具当地文化特色的主题酒店。会议配套功能的配备：考虑到本项目是某某高端旅游形态的代表地，未来酒店的商务性度假、宴客类需求也会较多，因此建议酒店内结合视听娱乐等经营功能，设臵会务配套功能，能够分别容纳20人/50人/200人等不同规模的会议、宴会需要。温泉产品定位建议旅游地产要以其特色或稀缺资源来吸引游客，从经营特点上来看，本项目主要以温泉功能为主要经营主题，主要目的是以此来带动整个项目的运作，因此其产品定位必须作为整个项目的重点。温泉档次定位：游客的需求是多样化的，游人出来游玩最主要是心情及舒适，建议本项目开发以中高档为主要发展方向，可以建设部分温泉别墅房。温泉产品形式定位：考虑到温泉其经营特点，结合市场调查，分别以温泉池、温泉房、温泉美容、蒸汽房等强调其综合性，多样化功能，温泉房设计分别以 2人、4人、6人等不同大小布设，以满足不同人群的需要。商业产品定位根据前述功能定位，由于本项目整体上属于旅游地产性质，从经营可行性上来看，商业功能确定为辅助性的配套功能，其主要目的是辅助打造项目休闲化的商业氛围，为游客提供便利的度假休闲生活。因此商业业态和产品定位也将围绕此功能展开：商业业态定位：以商业街业态的小巧尺度，结合项目公共功能（酒店、广场、栈道等）进行统一布局，建议项目的商业部分集中设臵，既聚拢人气、提供便利，又能作为配套元素与其它公共部分有机融合。商业产品形式定位：按照适宜餐饮、特色手工艺作坊、DIY艺术品商店经营的思路,

以2层独立的步行休闲街铺形式为主3.2项目发展主题定位大香格里拉旅游区概念范畴包括某某、云南和西藏相交的大片地区，该区域远见如画，雪山、森林、草原以及充满异域风情的藏族民俗，让无数人无比神往。本项目位于旅游环线的核心景区、某某亚丁的重要接待中心某某县城的附近，区域位臵优越，适合打造成为某某县的后花园，为游客提供一个休闲旅游度假及体验康巴民俗风情的目的地。建议把本项目的发展主题定位为：大香格里拉旅游区的温泉度假中心康巴民俗体验中心3.3项目目标市场定位根据某某县旅游业发展现状、区位条件等多方面综合因素，充值考虑客源市场的发展趋势，结合市场调查，将本项目的目标市场定位为：以某某亚丁旅游区为中心，扩展某某省及周边省市为辐射范围，辅以建设中航线的优势，甚至辐射全国市场。基础市场以大香格里拉旅游区内的客源市场为主，主要包括某某、云南、西藏相交片区重点市场项目重点市场是所有到某某亚丁来旅游的游客，该市场旅游客源规模较大，发展潜力可观，其中某某成都及重庆占了较大份额。3.4项目总体规划设计建议3.4.1项目总体规划原则及理念海螺沟冰川温泉借助其地势的高差巧妙的利用地形的特点进行设计。保留、发扬项目地形特点的原则海螺沟冰川温泉借助其地势的高差巧妙的利用地形的特点进行设计。项目四面环山，其地形极好地容纳了高矮不一的山景资源，高山、小山坡、山泉水、小溪等，有山有水乃风水宝地。地块中间有起伏的小山坡及部分天然山石景观，非常适合温泉的开发。因此项目的平面和竖向布局应首先不破坏地形走势、发扬其起伏

的小山坡、山石景观以及地块环山的优点建议类比图片与相邻地块统一规划布局的原则本项目用地500亩，相邻的地块茹布查卡村由政府统一规划为某某古城、 及古城商业,目前茹布查卡村住着17户当地藏民，由政府统一规划建设为一个古城，如丽江古城；紧邻某某古城是一古城商业，根据规划本项目地块建设开发应考虑与相邻地块功能的对接。融合藏式人文氛围原则本项目位于某某县，在人口分布方面藏族达到 96%以上，所以以康巴文化切入市场的效果较现实。因此，本项目确立了以康巴民俗体验中心的发展主题，目的是要 表达藏式文化氛围状态，吸引游客。规划设计须从产品外观、内部环境、装修风格等多方面体现，富创造性和艺术性地进行内外设计。产品设计原则设计创值、产品创新的总原则：突出系列创新性指标体系，研究属于本项目的专利性产品，形成处处经典、杜绝复制（机械复制其它产品或者很容易被其它项目复制两种概念）的温泉度假新建筑群形象；实用空间的设计原则：追求合理情况下温泉房等尽量以实用、舒适为原则；设计实用并注重从使用者度假休闲的角度安排的室内空间；商业街铺设计的原则：产品规划设计尽量体验未来业主的使用情景，层高、开间进深比合理、商铺面积不宜过大、店面朝向避免东西方向；均好性产品设计原则：由于旅游地产对景观、套内空间的合理性等要求较普通项目更加苛刻，因此本项目产品设计中平衡观景、朝向、套内空间、建筑关系等元素的均好性要求更高，保持户户均好的原则；充分论证、考虑项目的材料、生态、设备等创新技术在建筑、园林中的运用，体现项目生态健康、前瞻性设计的度假形象。景观建筑策略（1） 景观要素设计策略运用生态手法进行旅游景观的设计，度假区的自然环境十分优越，山、水、植物、建筑等要素的动静结合本身就是一幅生态画卷，大型浴场应自然融入山水之中，别墅及度假屋的建设应充分考虑其序列的合理性，隐于风景之中，利用植物表现时差空变化，将不同花期的植物搭配种植，有景可借处，植物应应稀疏，视线杂乱处，则要以致密的植物加以遮挡，自然景观是基础和主旨，人工景观则是配角和装饰，建筑宜小不宜大，宜散不宜聚，宜低不宜高，所有的景观以最佳的方式，最佳的序列呈现于游人的面前，使游人获得最佳的美的享受。（2） 建筑风格

以朴实、自然、生态为主基调，外观多采用肯有浓郁地方特色的当地建筑风格，建筑应与自然环境完美融合，缔造朴实，浪漫，舒适的洗浴意境。景观建筑规划（1）建筑风格及高度控制游人接待中心及主体宾馆建筑主体一层，局部为二层，为游人提供接待，休息，咨询，住宿，就餐等服务，并兼有部分办公，管理用房，根据当地环境并结合传统建筑风格，建筑采用传统木结构二层建筑（层高控制在 10米），对称布局和院落形式。温泉别墅采用单层木结构建筑形式，层高控制在5.2米，别墅内部设置为起居室、观景露台、室、卫生间及温泉室，温泉室采用自然手法，不规则浴池，周围以石堆，配以植物造景，营造天然生态意蕴。度假别墅采用当地民居形式，层高控制在10米以内。（2）景观建筑景区标志：一是设于本项目外的公路边，建议用大招牌，另是设在本项目内的景点导示牌。设计风格应突出本区民族特色，紧扣本项目渡假休闲主题，并注重与自然环境的协调一致。貌岸然，材料以木为主，风格随意，自然。植划或低矮灌木加以绿化，美化游人观景休憩廓：环绕本项目周边应建游人道貌岸然，材料以木为主，风格随意，自然。植划或低矮灌木加以绿化，美化休憩亭停车场：建设为天然生态停车场，位置设于项目的大门处，紧临接待中心，大面积绿化美化，以砼块嵌划铺地，栽种高大乔木遮荫，车位之间以绿篱相隔。342对项目资源的规划设计利用泉水资源的利用在遵从规划要求前提下，建议项目充分利用山泉水资源塑造亲水景观，小溪、水车、水幕等。利用小溪退让距离布置丰富多样的景观带，形成完整的亲水步行系统，并将人的游憩活动、雕塑文化等元素穿插其中，令游客步行成为独特的风情体验。山形地势资源的利用遵从地形地势的自然风貌，利用坡地、台地关系，实现项目各角度最大程度的景观效果。利用高差布置有趣味的建筑小品，将建筑的屋顶、山墙、步行楼梯等均作为景观元素进行设计。局部靠山坡或山石位置的园林可考虑用人工手段营造溪流效果，增加布景元素。

第三部分 项目财务分析1■项目财务状况分析的假设条件本项目规划用地500亩（33万平方米），根据功能分区及功能区比例系数,项目总体布局方案现将地块划分为：温泉：酒店：商业：景观绿化及公共区域=1:1:2:2.6序号项目占地规模（川）1温泉50,0002酒店50,0003商业100,0004绿化景区及公共区域130,0007合计33万根据本项目的特点及某某的基建配套工程的完善进度，建议本项目分四期开发:一期：酒店整改、温泉、其它配套二期：温泉、酒店开发、商业开发、其它配套三期：商业开发、观光娱乐区、其它配套四期：商业开发、其它配套2■项目成本估算根据近期建筑工程价格信息及相关工程造价资料估算，本项目的成本为：项目总成本费用约1.6亿元；根据10万平按渡假村总规划占地面积为33万平方米，温泉、酒店、商业总建筑面积方米，其余为绿化、停车场、公共场所等；根据10万平项目开发成本概算总表序号项目预算金额（万元）占总投资比例1温泉开发6854%2酒店改造600038%3商业开发500032%4观光娱乐区5143%5项目内配套4453%6土地成本300019%7合计15644100%项目开发成本概算细表序号项目内容规模单价投资额（万元）1温泉沐浴区室内温泉别墅100015001502室外温泉池100003003003管理用房1001500154休息场地5000100505环境绿化33900501706酒店区宾馆改造及加建30000200060007商业区商业街面积50000100050008观光娱乐区四方厅广场2000200409滑雪场10000200200

10贡巴贡久神山10011转经筒200个600元/个1212玛尼堆10个2000元/个213白塔20座5万/座10014经幡20000m2515烧烤场1000m2150元/m21516金珠牛场20000m2017田园绿树区20000m2018项目内配套主干园路3000m200元/m26029其它园路3000m150元/m24520景区标志及导示牌3021游人道1000(m)200元/m22022游人观景休憩廓300(m)1000元/m23023绿化20000(m)80元/m216024接待中心500m21000元/m25025停车场5000m100元/m25026土地成本300027合计15644注：因考虑到不同时期原材料等市场行情的波动变化，所以此表仅供参考本项目四期开发投资成本概况投资时期投资项目投资成本（万元）投资比例一期酒店整改、温泉、其它配套470030.0%二期温泉、酒店开发、商业开发、其它配套628540.2%三期商业开发、观光娱乐区、其它配套261416.7%四期商业开发、其它配套204513.1%合计15644100.0%注：由此表可得，开发商可以采取滚动开发模式，分四期进行开发，开发时间可按每期的开发情况及经营状况来决定。项目首期开发资金仅需 4700万元，证明本项目的投资门槛不高，可操作性强。3.项目收入估算方案1：长期经营不销售开发商以长期投资理念考虑，对酒店及商业不考虑销售，而是长期收租的方式运作，可得以下收入估算。3.1客房收入根据项目现状，有水上渡假村、藏式建筑酒店，假设项目中的酒店区分三种类型来满足不同层次的客户需求，分别为四星级以上的酒店、水上豪华渡假村、青年旅舍或驴友社区，假设客房总数500间，考虑到某某气候季节问题，全年的平均客户入住率保守估计50%，客房按标间350元/天计算；预计年营业额：3194万元3.2温泉收入目前项目周边只有茹布查卡村的十几家村民拥有档次低及简陋的温泉浴室， 按市场调查的结果反映，预计本项目温泉及酒店项目营业后，每天可接待游客500人次,人均消费按150元计算；预计年营业：2738万元3.3商业租金收入根据某某现有商业街的租金水平，再结合某某及云南旅游区的商业状况，预计本项目的商业街租金可达40元/m2/月；预计年租金收入：2400万元3.4神山门票收入分成每天接待游客300人次，人均消费50元，按50%的分成收益计算；预计营业额：274万元3.5滑雪场收入每天接待游客：200人次，人均消费200元，因气候季节因素，按5个月营业时间计；预计年营业额：600万元3.6烧烤场收入设计100个炉，每天接待游客1批次，平均每个炉租赁消费为150元，炉的使用率预计为50%;年营业额：274万元3.7其它收入根据酒店行业收入的比例结构，预计酒店会议、餐厅的年收入;年营业额：200万元序号项目预算年收入所占比例（万元）1客房收入319431%2商业租金收入273827%3温泉收入240023%4神山门票收入分成2703%5滑雪场收入7808%6烧烤场收入7307%7其它收入2002%合计10312100%根据某某机场的开通（预计2011年），丽江至某某的另一公路的开通（约3.5小时车程），到时某某旅游的人数会急剧增加，预计旅游客户会按每年 20%的速度增长。方案2:商业及酒店销售，收入估算如下：项目销售收入制定之主要依据：（1） 土地成本、建筑成本、税费、利息及其它开支（2） 项目的价格定位。考虑到可实现售价与销售期长短之间的关系，此处的售价取值以某某商业的价格为对比，采取市场比较法及租金回报率返算法得出，本报告认为商业均价8000元/平方米，酒店7000元/平方米，开发期靠后可能引致的价格较大幅度拉升情况，体现保守的财务测算原则。（3） 周边地区同类物业销售价格（4） 市场消费水平及潜在购买力（5） 经济发展和城市远景规划项目计入收益的可售面积8万卅（可按开发商的规划确定容积率，现只按保守估计的可售面积），按售罄计，销售收入总额为6.1亿元。各分类物业销售状况如下表示：项目收入测算表项目名称数值（酒店）销售面积（m2）3