注册会计师-会计-强化练习题-第五章投资性房地产

注册会计师-会计-强化练习题-第五章投资性房地产[单选题]1.甲公司20×8年12月31日将一项投资性房地产处置，处置价款为150万元。该投资性房地产为20×5年12月31日购入，购买价款为12（江南博哥）0万元，支付相关税费30万元。甲公司购入后将其作为投资性房地产处理，租赁期为3年，按照成本模式计量，采用直线法计提折旧，预计使用寿命30年，预计净残值为0。20×7年12月31日，该房地产可收回金额为145万元。20×8年12月31日，该房地产可收回金额为130万元。假定甲公司投资性房地产计提减值后原折旧方式和使用寿命不变，不考虑其他因素，下列说法不正确的是()。A.20×7年末投资性房地产应按照145万元在资产负债表列示B.20×8年末投资性房地产应计提减值准备5万元C.20×8年应确认投资性房地产处置损益为20万元D.投资性房地产计提的资产减值损失处置时不需要转出正确答案：A参考解析：20×7年年末投资性房地产的账面价值＝（120＋30）－（120＋30）/30×2＝140（万元），账面价值低于可收回金额，未发生减值，因此应按照账面价值140万元计量，而不是按照145万元列示，选项A错误；20×8年年末投资性房地产的账面价值＝（120＋30）－（120＋30）/30×3＝135（万元），高于可收回金额，因此需要计提减值准备5万元，选项B正确；20×8年确认投资性房地产的处置损益＝150－130＝20（万元），选项C正确；投资性房地产计提的减值准备处置时要转出，但是资产减值损失不需要转回，而是期末结转到本年利润，选项D正确。会计处理如下：20×5年12月31日购入作为投资性房地产借：投资性房地产150（120＋30）贷：银行存款15020×6年12月31日计提折旧借：其他业务成本5贷：投资性房地产累计折旧520×7年12月31日计提折旧借：其他业务成本5贷：投资性房地产累计折旧520×7年12月31日，投资性房地产的账面价值＝（120＋30）－（120＋30）/30×2＝140（万元），可收回金额为145万元，所以没有发生减值，不需要做会计处理。20×8年年末计提折旧借：其他业务成本5贷：投资性房地产累计折旧520×8年年末投资性房地产的账面价值＝（120＋30）－（120＋30）/30×3＝135（万元），可收回金额为130万元，135万元高于可收回金额130万元，需要计提减值准备5万元。借：资产减值损失5贷：投资性房地产减值准备5处置借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本130投资性房地产累计折旧15投资性房地产减值准备5贷：投资性房地产150[单选题]4.甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并已将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。（2）1月5日，收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。该土地使用权成本为2750万元，未计提减值准备，至办公楼开工之日已摊销10年，预计尚可使用40年，采用直线法摊销。办公楼于3月1日开始建造，至年末尚未完工，共发生工程成本3500万元（包括建造期间满足资本化条件的土地使用权摊销）。（3）3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元，其中原装修支出的账面价值为300万元。装修工程于8月1日开始，于年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司20×8年12月31日资产负债表项目列报金额的表述中，正确的是()。A.存货为9000万元B.在建工程为5700万元C.固定资产为6000万元D.投资性房地产为14535万元正确答案：D参考解析：选项A，存货的金额应该是0，资料（2）土地使用权用于建造办公楼，计入无形资产；选项B，在建工程的金额＝（资料2）3500万元；选项C，固定资产金额应该是0；选项D，投资性房地产的金额＝（资料1）9000－9000/50×11/12＋（资料3）（4500－300＋1500）＝14535（万元），因为再次装修时，需将尚未计提的装修支出部分一次性转入其他业务成本，所以要将这个原账面价值300扣除。[单选题]5.2×17年12月31日，甲公司将一栋建筑物对外出租，并采用成本模式计量，租期是2年，每年的12月31日收取租金150万元。出租时该建筑物的账面原价为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，净残值为0，采用直线法计提折旧，公允价值为1800万元。2×18年12月31日，该投资性房地产的可收回金额为1800万元，尚可使用年限为18年。假定计提减值后其折旧方法和净残值均不变。下列各项关于甲公司2×18年对投资性房地产会计处理的表述中，不正确的是()。A.应确认其他业务收入150万元B.应计提投资性房地产累计折旧100万元C.2×18年12月31日投资性房地产的账面价值为1800万元D.应计提投资性房地产减值准备200万元正确答案：D参考解析：20×7年12月31日会计处理：借：投资性房地产2800累计折旧500固定资产减值准备300贷：固定资产2800投资性房地产累计折旧500投资性房地产减值准备3002×18年年末的账面价值＝2800－500－300－100（2×18年折旧100万元）=1900（万元），可回收金额为1800万元，所以2×18年应计提资产减值损失＝1900－1800=100（万元）。2×18年有关投资性房地产的处理：借：银行存款150贷：其他业务收入150借：其他业务成本100贷：投资性房地产累计折旧100借：资产减值损失100贷：投资性房地产减值准备100[单选题]6.甲公司为增值税一般纳税人，与不动产相关的增值税税率为9%。甲公司投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年1月1日，甲公司将一项办公楼转作投资性房地产，转换当日，该项办公楼的公允价值为5000万元，账面原值为5500万元，已计提折旧1000万元，未计提减值准备。20×5年1月1日，甲公司收回该项投资性房地产后将其处置，处置价款为6000万元（不含税），处置前该项投资性房地产的账面价值为5800万元。甲公司应确认的处置损益为()。A.700万元B.400万元C.－100万元D.1200万元正确答案：A参考解析：转换当日，确认的其他综合收益的金额＝5000－（5500－1000）＝500（万元），投资性房地产处置时要将原计入其他综合收益与公允价值变动损益的金额转入其他业务成本。应确认的处置损益＝6000－5800＋500＝700（万元）。会计处理：20×4年1月1日，借：投资性房地产——成本5000累计折旧1000贷：固定资产5500其他综合收益50020×4年12月31日，由于出售时投资性房地产账面价值5800万元，与其初始入账金额5000万元的差额800万元就是持有期间的公允价值变动的金额。借：投资性房地产——公允价值变动800贷：公允价值变动损益80020×5年1月1日，出售时，借：银行存款6540贷：其他业务收入6000应交税费——应交增值税（销项税额）540借：其他业务成本5800贷：投资性房地产——成本5000——公允价值变动800将持有期间确认的公允价值变动损益转入其他业务成本，借：公允价值变动损益800贷：其他业务成本800将自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益转入其他业务成本，借：其他综合收益500贷：其他业务成本500[单选题]7.2×17年12月31日，甲公司决定对2×15年12月31日购入的投资性房地产进行改扩建。该项投资性房地产的成本为1200万元，使用寿命为50年，按照直线法计提折旧，预计净残值为零，甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。改扩建支出共计300万元，均符合资本化条件。2×18年12月31日，改扩建工程完毕，预计使用寿命不变。2×19年1月1日，甲公司将其对外出租，年租金为120万元。不考虑其他因素。该投资性房地产对甲公司2×19年损益的影响金额为()。A.30.89万元B.89.11万元C.32.45万元D.87.55万元正确答案：B参考解析：与投资性房地产相关的会计处理为：借：投资性房地产——在建1152投资性房地产累计折旧48（1200/50×2）贷：投资性房地产1200借：投资成房地产——在建300贷：银行存款300借：投资性房地产1452贷：投资性房地产——在建1452（1152＋300）2×19年1月1日，该项投资性房地产剩余使用寿命为47年，投资性房地产的账面价值＝1452（万元），2×19年应计提折旧金额＝1452÷47＝30.89（万元）。借：其他业务成本30.89贷：投资性房地产累计折旧30.89借：银行存款120贷：其他业务收入120因此，投资性房地产对甲公司2×19年损益的影响金额＝120－30.89＝89.11（万元）。[单选题]8.甲公司2×17年12月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该固定资产的公允价值为30000万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为22000万元，“投资性房地产累计折旧”科目金额为2000万元，转换日该业务正确的会计处理为()。A.固定资产科目的入账金额为23000万元B.固定资产科目的入账金额为22000万元C.将投资性房地产累计折旧2000万元转入固定资产D.确认转换损益为3000万元正确答案：B参考解析：A选项，固定资产科目的入账金额为22000万元；C选项，将投资性房地产累计折旧2000万元转入“累计折旧”科目；D选项，转换不确认损益。会计分录如下：借：固定资产22000投资性房地产累计折旧2000贷：投资性房地产22000累计折旧2000本题“转换日该固定资产的公允价值为30000万元”这个条件是干扰条件。[单选题]9.甲公司为增值税一般纳税人，原材料适用的增值税税率为13%，建筑物适用的增值税税率为9%。20×7年，甲公司决定购入一项房地产用于对外出租。3月15日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼达到预定可使用状态时起将这栋写字楼出租给乙公司，为期5年。4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。该项写字楼随即进入建设安装阶段，至达到预定可使用状态之前发生的直接人工支出为100万元，领用原材料成本100万元，发生其他支出10万元。甲公司建设安装完成后，该项投资性房地产的入账价值为()。A.1427万元B.1410万元C.1200万元D.1400万元正确答案：B参考解析：投资性房地产的入账成本＝（价款）1200＋（直接人工支出）100＋（原材料成本）100＋（其他支出）10＝1410（万元）。相关会计处理：借：投资性房地产——在建1200应交税费——应交增值税（进项税额）108（1200×9%）贷：银行存款1308借：投资性房地产——在建100贷：应付职工薪酬100借：投资性房地产——在建100贷：原材料100借：投资性房地产——在建10贷：银行存款等10借：投资性房地产1410贷：投资性房地产——在建1410[单选题]10.2×17年12月10日，A公司建造的一项房地产达到预定可使用状态，A公司于当日将其以经营租赁方式对外租出，租赁期为3年。共发生土地开发费用1000万元，建筑成本800万元，应予以资本化的借款费用50万元，分摊的其他间接费用20万元，建造过程中非正常损失10万元（已包含在前述成本之中）。投资性房地产的入账价值为()。A.1800万元B.1850万元C.1860万元D.1880万元正确答案：C参考解析：建造过程中非正常损失应计入当期损益。投资性房地产的入账价值＝土地开发费1000＋建筑成本800＋资本化的借款费用50＋分摊的其他间接费用20－建造过程中非正常损失10＝1860（万元）；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等，建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。[单选题]11.甲公司主要从事房地产开发经营业务，2×17年发生如下经济业务：（1）2×17年6月甲公司建造的三座相同结构办公楼即将完工时，甲公司与B公司签订经营租赁合同，将其中一座办公楼租赁给B公司使用，租赁期开始日为办公楼达到预定可使用状态的日期。2×17年6月1日三座办公楼达到预定可使用状态并交付使用，三座办公楼的成本均为50000万元。（2）2×17年10月，建成商品房10栋，取得预售许可证，商品房成本为1000万元。（3）为改善职工住宿环境，将未出售的商品房给本公司职工居住，出租商品房成本为100万元。投资性房地产的初始入账成本总计为()。A.51000万元B.50000万元C.51100万元D.151100万元正确答案：B参考解析：三座办公楼的成本均为50000万元，所以投资性房地产入账成本就是其中一座成本的50000万元。对于房地产开发企业，只能将已出租的建筑物和已出租的土地使用权划分为投资性房地产。房地产开发企业建造的商品房持有并准备增值后转让的土地使用权属于房地产开发企业的存货。将商品房出租给本公司的职工，由于该租赁业务并不是以赚取租金或资本增值，或者两者兼而有之为目的，所以不能划分为投资性房地产，应该作为企业的固定资产核算。[单选题]12.甲公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2017年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5000万元。该项投资性房地产原值为6000万元，于2006年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。该项投资性房地产在持有期间未发生减值。假定不考虑相关税费，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益的金额为()。A.260万元B.10万元C.140万元D.－110万元正确答案：A参考解析：至处置时该项投资性房地产计提的折旧金额＝6000/50×10.5＝1260（万元），则甲公司应确认的处置损益＝5000－（6000－1260）＝260（万元）。会计处理：借：银行存款5000贷：其他业务收入5000借：其他业务成本4740投资性房地产累计折旧1260贷：投资性房地产6000[单选题]13.甲公司将一写字楼转换为采用成本模式计量的投资性房地产，该写字楼的账面原值为2500万元，已计提的累计折旧为50万元，已计提的固定资产减值准备150万元，转换日的公允价值为3000万元，记入“投资性房地产”科目的金额是()。A.3000万元B.2300万元C.2500万元D.2800万元正确答案：C参考解析：自用的固定资产转为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，以转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值。本题分录是：借：投资性房地产2500累计折旧50固定资产减值准备150贷：固定资产2500投资性房地产累计折旧50投资性房地产减值准备150提示：本题的会计分录可以这样记忆，“原值对原值，折旧对折旧，减值对减值”，即一一对应结转。[单选题]14.某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。20×7年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付。建筑物预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为508万元。20×7年12月31日应作的会计处理为()。A.借：其他业务成本12.5贷：累计折旧12.5B.借：管理费用12.5贷：累计折旧12.5C.借：投资性房地产——公允价值变动2贷：公允价值变动损益2D.借：公允价值变动损益2贷：投资性房地产——公允价值变动2正确答案：D参考解析：投资性房地产采用公允价值计量模式，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额。借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录本题中公允价值508万元低于账面余额510万元，所以应该借：公允价值变动损益2贷：投资性房地产——公允价值变动2[单选题]15.20×7年12月1日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置建筑物用于出租。20×7年12月20日，董事会批准关于出租建筑物的方案并明确出租建筑物的意图在短期内不会发生变化。当日，该建筑物的成本为1000万元，已计提折旧为230万元，未计提减值准备，公允价值为800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×7年12月31日，甲公司与承租方签订建筑物租赁合同，租赁期为自20×8年1月1日起2年，年租金为15万元，每年年初收取租金。20×7年12月31日，该建筑物的公允价值为800万元。20×8年12月31日，该建筑物的公允价值为820万元。20×9年12月31日，该建筑物的公允价值为815万元。20×9年，该项投资性房地产对利润的影响额为()。A.－5万元B.5万元C.20万元D.10万元正确答案：D参考解析：20×9年末，该项投资性房地产公允价值下降5（820－815）万元，租金收入15万元，因此，20×9年度该项投资性房地产对利润的影响＝15－5＝10（万元）。会计处理：20×7年12月20日，借：投资性房地产——成本800累计折旧230贷：固定资产1000其他综合收益30（800＋230－1000）20×8年1月1日，借：银行存款15贷：其他业务收入1520×8年12月31日，借：投资性房地产——公允价值变动20（820－800）贷：公允价值变动损益2020×9年1月1日，借：银行存款15贷：其他业务收入1520×9年12月31日，借：公允价值变动损益5（820－815）贷：投资性房地产——公允价值变动5[单选题]16.关于投资性房地产后续计量方法的选择，下列各项中不正确的有()。A.同一企业不能同时采用成本模式与公允价值模式对投资性房地产进行后续计量B.已经采用公允价值模式进行计量的企业不能转为成本模式计量C.成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理D.满足一定条件的情况下对某项投资性房地产可以成本模式与公允价值模式相互变换正确答案：D参考解析：选项D，已经采用公允价值模式进行计量的企业不能转为成本模式计量，所以是不能互换的。[单选题]17.A公司处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为300万元，投资性房地产的账面余额为280万元，其中成本为290万元，公允价值变动为10万元（贷方）。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，该项投资性房地产的处置损益为()。A.30万元B.20万元C.40万元D.10万元正确答案：A参考解析：处置时的分录为：借：银行存款300贷：其他业务收入300【损益类科目，影响损益】借：其他业务成本280【损益类科目，影响损益】投资性房地产——公允价值变动10贷：投资性房地产——成本290借：其他业务成本10【损益类科目，影响损益】贷：公允价值变动损益10【损益类科目，影响损益】【该笔分录借贷方均为损益类科目，一借一贷，金额相等，整体不影响损益】借：其他综合收益10【所有者权益类科目，不影响损益】贷：其他业务成本10【损益类科目，影响损益】所以处置损益＝300【售价】－280【出售时投资性房地产账面价值】－10【公允价值变动损益结转增加的其他业务成本的金额】＋10【公允价值变动损益结转减少的公允价值变动损益的金额】＋10【由自用转为投资性房地产时确认的其他综合收益冲减其他业务成本的金额】＝30（万元）。提示：计算处置损益的金额，其实就是将处置分录中涉及损益类科目的金额汇总即可。本题处置损益有两种计算方法，即：（1）处置损益＝处置收入－处置时的账面价值＋其他综合收益冲减其他业务成本的金额（2）处置损益＝其他业务收入－其他业务成本＋（－）公允价值变动损益[单选题]18.甲公司从事房地产开发经营业务，20×8年度发生的有关交易或事项如下：（1）因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于出租。（2）收回租赁期届满的一宗土地使用权，经批准用于建造办公楼。（3）收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。甲公司对出租的商品房、土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量。下列各项关于甲公司对上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是()。A.商铺重新装修所发生的支出直接计入当期损益B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺作为固定资产列报C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办公楼的成本D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账价值正确答案：D参考解析：选项A，商铺重新装修所发生的支出应该资本化，计入投资性房地产的成本；选项B，重新装修完工并达到预定可使用状态的商铺，仍然应该作为投资性房地产核算；选项C，用于建造办公楼的土地使用权应该是计入无形资产而不是计入所建造办公楼的成本。[单选题]19.下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的是()。A.投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入投资性房地产的成本B.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益C.企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到在建工程D.采用成本模式计量的投资性房地产在再开发期间不计提折旧或摊销正确答案：C参考解析：选项B，投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入当期损益（其他业务成本）；选项C，企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间不计提折旧或摊销，应将投资性房地产的账面价值转入“投资性房地产——在建”科目；选项D，再开发期间，类似于固定资产更新改造期间，投资性房地产再开发要将账面价值转入“投资性房地产——在建”科目，所以再开发期间是不计提折旧或摊销的。[单选题]20.下列关于投资性房地产的转换日的说法中不正确的是()。A.将投资性房地产转为自用房产的转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期B.作为存货的建筑物转为投资性房地产的转换日为租赁期开始日C.自用建筑物转为投资性房地产的转换日为决定对外出租的日期D.自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值的转换日为停止将该土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理，且该土地使用权能够单独计量和转让的日期正确答案：C参考解析：本题考查知识点：投资性房地产转换日的确定选项C，自用建筑物转为投资性房地产的转换日为租赁期开始日。①投资性房地产开始自用，转换日——房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产产品、提供劳务或者经营管理的日期；②投资性房地产转为存货，转换日——租赁期满，做出明确决议表明将其重新开发用于对外出售的日期；③作为存货或自用的房地产改为出租，转换日——租赁期开始日；④空置建筑物、在建建筑物转为投资性房地产，转换日——董事会决议日；⑤非房地产开发企业自用土地使用权改用于资本增值，转换日——自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。[单选题]21.企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入的会计科目是()。A.投资收益B.其他综合收益C.公允价值变动损益D.其他业务收入正确答案：C参考解析：以公允价值计量的投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。非房地产企业公允价值模式投资性房地产转换为自用房地产借：固定资产（无形资产）【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产——成本——公允价值变动公允价值变动损益【贷差】房地产企业公允价值模式投资性房地产转换为存货借：开发产品【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产——成本——公允价值变动公允价值变动损益【贷差】[单选题]22.2×18年6月30日，A公司的一项采用公允价值模式计量的投资性房地产租赁期满，A公司不再出租该写字楼，即日起将其作为办公楼供本企业行政部门使用，该房地产2×17年12月31日的公允价值为1980万元，2×18年6月30日的公允价值为2100万元。转换日预计尚可使用年限5年，采用年数总和法计提折旧，无残值，2×18年A公司在转换日后对该资产应计提的折旧额是()。A.330万元B.350万元C.0D.700万元正确答案：B参考解析：转换后的该投资性房地产的账面价值为2100万元，2×18年计提的折旧额是2100×（5/15）×（6/12）＝350（万元）。相关会计处理为：借：固定资产2100贷：投资性房地产1980公允价值变动损益120借：管理费用350贷：累计折旧350[单选题]23.A公司为一家多元化经营的综合性集团公司，不考虑其他因素，其纳入合并范围的下列子公司对所持有土地使用权的会计处理中，不符合会计准则规定的是()。A.子公司甲为房地产开发企业，将持有的用于建造自用办公楼的土地使用权作为存货核算B.子公司乙购入用于建造自用厂房的土地使用权作为无形资产核算C.子公司丙将持有的土地使用权对外出租，租赁开始日停止摊销并转为采用公允价值进行后续计量D.子公司丁将用作办公用房的外购房屋价款按照房屋建筑物和土地使用权的相对公允价值分别确认为固定资产和无形资产，采用不同的年限计提折旧或摊销正确答案：A参考解析：选项A，房地产开发企业持有的用于建造自用办公楼的土地使用权也应作为无形资产核算，用于开发之后出售的才应作为存货核算。[多选题]1.甲公司是从事房地产开发业务的企业，2×18年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。2×19年1月20日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，将一栋写字楼用于出租，租赁期开始日为2×19年3月31日，租赁期2年，该写字楼的账面余额5500万元，未计提存货跌价准备。预计使用年限为50年，预计净残值为500万元，采用直线法计提折旧。2×19年3月31日和2×19年12月31日写字楼的公允价值分别为6000万元和6100万元。甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑相关税费的影响。甲公司将写字楼转换为投资性房地产的处理中，正确的有()。A.转换日为2×19年1月20日B.投资性房地产的入账价值为6000万元C.投资性房地产的入账价值为5500万元D.写字楼账面价值和公允价值的差额计入其他综合收益正确答案：BD参考解析：投资性房地产的转换日为2×19年3月31日，为租赁期开始日，选项A错误；企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项房地产在转换日的公允价值入账，所以转换日应该以资产的公允价值6000万元作为投资性房地产的入账价值，选项B正确，选项C错误；自用房地产或存货改为公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，资产公允价值大于账面价值的差额，计入其他综合收益，公允价值小于账面价值的差额，计入公允价值变动损益。会计处理：2×19年3月31日，借：投资性房地产——成本6000贷：开发产品5500其他综合收益5002×19年12月31日，借：投资性房地产——公允价值变动100贷：公允价值变动损益100[多选题]2.甲公司为一般生产企业，下列有关甲公司的处理不正确的有()。A.20×7年年末甲公司准备将持有的一栋房屋在20×8年发生增值时对外出售，则20×7年年末将该房产在投资性房地产项目进行列示B.20×7年10月份经董事会批准，明确某项土地使用权准备对外出租，并作出书面决议，但没有签订租赁协议，甲公司将该土地使用权继续在无形资产项目列示C.20×7年年初购入一项土地使用权，5月份开始在该土地上建造建筑物，并拟建成后对外出租，董事会已批准，并作出书面决议，甲公司将此项土地使用权连同在建建筑物作为投资性房地产进行列示D.20×7年年末外购一项建筑物，实际价款中包含土地的价值，并且难以在土地和建筑物之间合理分配，甲公司将其一并在固定资产项目进行确认和计量正确答案：AB参考解析：选项A，一般企业持有以备增值后转让的房屋应当在固定资产项目核算，不属于投资性房地产；选项B，董事会作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使没有签订租赁协议也需要作为投资性房地产核算；选项C，建筑物拟建成后对外出租，董事会已批准，并作出书面决议，所以土地使用权要作为“投资性房地产——在建”来核算，而不是作为无形资产来核算，如果是建成后自用，就是作为无形资产来核算。选项D,企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的，则应当对实际支付的价款按照合理的方法（例如，公允价值相对比例）在土地使用权和地上建筑物之间进行分配；如果确实无法在土地使用权和地上建筑物之间进行合理分配的，应当全部作为固定资产，按照固定资产确认和计量的原则进行处理。[多选题]3.下列各项有关投资性房地产的后续计量表述中，正确的有()。A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产需要计提折旧或摊销B.采用公允价值模式进行计量的投资性房地产期末需要按照公允价值调整账面价值C.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产出现减值迹象时，需要按照账面价值与可收回金额的差额计算减值D.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业如果偶尔取得的一项非在建投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值正确答案：ABCD参考解析：选项A、B、C，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产需要计提折旧或摊销，出现减值迹象时，需要按照账面价值与可收回金额的差额计算减值；采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末按公允价值调整投资性房地产的账面价值，不需要计提折旧或摊销、减值；选项D，在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。[多选题]4.甲公司为房地产开发企业，20×7年与房地产开发、建设和投资有关的业务如下：（1）自行开发建造一栋用于对外出租的写字楼，建造成本合计为2200万元，董事会作出书面决议，将办公楼对外出租，由于规模较小，年中完工并实际对外出租，期末收到300万元租金，并发生修理费用20万元；（2）外购一块土地并在土地上建造一栋自用办公楼，土地的购买价款为400万元，本期发生建造成本130万元，期末尚未完工；（3）自行开发一项对外出售的公寓，本期累计发生建造成本4200万元，所在地块土地使用权的价值为2000万元。假定不考虑投资性房地产公允价值变动及土地、建筑物的折旧摊销因素，下列说法中，正确的有()。A.甲公司期末投资性房地产项目列示金额为2220万元B.甲公司期末在建工程科目余额为530万元C.本期房地产相关业务影响营业利润的金额为280万元D.甲公司期末存货项目的列示金额为6200万元正确答案：ACD参考解析：选项A，事项1确认投资性房地产列示金额为2200万元，修理费用计入当期损益；事项2土地使用权确认为无形资产；事项3土地使用权确认为存货。所以投资性房地产项目列示金额只有2200万元。选项B，期末在建工程科目列示金额为130万元，土地使用权单独作为无形资产列示。选项C，只有事项1中涉及的金额影响当期利润300-20=280万元。选项D，只有事项3的金额列为存货（开发支出）=4200+2000=6200（万元）。会计处理：事项（1），自行开发投资性房地产的处理如下，修理费用直接计入当期损益（其他业务成本）借：投资性房地产——在建2200贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等2200完工后，借：投资性房地产2200贷：投资性房地产——在建2200收到租金时，借：银行存款/其他应收款300贷：其他业务收入300发生修理费用时，借：其他业务成本20贷：银行存款20事项（2），房地产开发企业外购土地用于建造自用的房地产，在处理的过程中，房是房、地是地。分别确认无形资产和固定资产购入土地，借：无形资产400贷：银行存款400发生建造成本，借：在建工程130贷：应付职工薪酬/工程物资/银行存款等130事项（3），房地产开发企业买地建商品房（作为存货的时候），土地的成本要计入建筑物的成本之中，统一列示在开发成本之中。借：开发成本（4200＋2000）6200贷：银行存款/应付职工薪酬/工程物资等6200[多选题]5.甲公司采用成本模式计量的投资性房地产，2×15年9月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元。2×15年9月30日为租赁期开始日。该写字楼原值为19200万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧500万元，预计净残值为零，均采用直线法计提折旧。每季度初支付租金，假定按季度确认收入，假定不考虑相关税费。2×18年9月30日，租赁期届满时，收回仍然作为办公楼，当日达到自用状态。租赁期届满时收回作为固定资产入账，转换日正确的表述有()。A.2×18年9月30日为转换日B.2×18年9月30日冲减投资性房地产的原值19200万元C.2×18年9月30日确认固定资产的原值19200万元D.2×18年9月30日确认累计折旧1940万元并冲减投资性房地产累计折旧1940万元正确答案：ABCD参考解析：会计处理：借：固定资产19200投资性房地产累计折旧（500＋19200÷40×3）1940贷：投资性房地产19200累计折旧19402×15年9月30日已计提折旧500万元，至2×18年9月30日共计提折旧金额＝500＋19200÷40×3＝1940（万元）。[多选题]6.下列有关投资性房地产的说法中，正确的有()。A.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产，如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值计量B.采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值C.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，如有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。D.企业一旦采用了公允价值模式进行后续计量，不能再变更为成本模式正确答案：ABD参考解析：采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，选项C不正确。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，这是一种原则性的规定，而采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业有证据表明，当企业首次取得某项投资性房地产且其公允价值不能可靠计量时，应当对企业采取成本模式进行后续计量，是一种特殊情况下的处理。[多选题]7.20×7年12月31日，甲公司的一项投资性房地产租赁期满，甲公司为提高以后的租金收入，对该投资性房地产进行改扩建。该投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，未计提减值准备，原使用寿命为30年。20×8年1月1日改扩建工程开始，建造期间发生符合资本化条件的支出35万元，至20×9年6月30日改造完成。改造完成后投资性房地产预计使用寿命变为35年。改造完成后，甲公司即与乙公司签订租赁协议，租赁期开始日为20×9年7月1日，租期为两年，年租金20万元，每半年确认一次租金收入。甲公司对投资性房地产采用成本模式计量，按照直线法计提折旧，预计净残值为零。不考虑其他因素，下列表述不正确的有()。A.甲公司20×8年应计提的折旧金额为0B.改扩建完工后，投资性房地产入账价值为315万元C.20×9年投资性房地产应计提折旧的金额为4.5万元D.因该项投资性房地产影响20x9年损益的金额为5.5万元正确答案：CD参考解析：20×8年属于建造期间，投资性房地产不需要计提折旧，因此计提金额为0，选项A正确；改扩建完工后，投资性房地产入账价值＝280＋35＝315（万元），选项B正确；投资性房地产改造前账面价值为280万元，已计提折旧20万元，即原成本为300万元，原使用寿命为30年，年折旧额为10万元（300/30），由此可以看出改扩建前已使用两年，改扩建经历了1.5年，因此改扩建完成后尚可使用寿命＝35－2－1.5＝31.5（年），因此20×9年应计提的折旧金额＝315/31.5×1/2＝5（万元），选项C错误；影响20×9年损益的金额＝20/2（半年租金）－5（半年折旧）＝5（万元），选项D错误。会计处理：借：投资性房地产——在建280投资性房地产累计折旧20贷：投资性房地产300借：投资性房地产——在建35贷：银行存款35借：投资性房地产315贷：投资性房地产——在建31520×9年应计提的折旧借：其他业务成本5贷：投资性房地产累计折旧520×9年租金收入借：银行存款10贷：其他业务收入10注意：题目告诉预计使用寿命变为35年，是自该资产第一次达到可使用状态开始的寿命，因此计算改造完成之后的尚可使用寿命，需要在35年的基础上减掉已经过去的时间，所以改扩建的时间也需要考虑进去。[多选题]8.下列有关对投资性房地产不正确的会计处理方法有()。A.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备B.无论采用公允价值模式，还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，取得的租金收入，均应借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目等C.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产——成本、公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目D.处置投资性房地产时，与处置固定资产和无形资产的核算方法相同，其处置损益均计入资产处置损益正确答案：ACD参考解析：选项A，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。选项C，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产——成本”科目，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。选项D，应通过其他业务收支来核算，一般不涉及资产处置损益。[多选题]9.下列各项中不属于投资性房地产的有()。A.房地产开发企业购入的已出租的土地使用权B.出租给本企业职工居住的宿舍C.工业企业拥有并自行经营的旅馆、饭店D.房地产开发企业持有以备增值后转让的土地使用权正确答案：BCD参考解析：选项B和选项C，属于企业的固定资产。选项D，属于房地产企业的存货。总结：土地使用权的确认：①土地使用权一般情况下自用时作为无形资产确认；②房地产企业用于建造商品房出售的土地使用权，应确认为存货；③所有企业用于出租的土地使用权，均应确认为投资性房地产；④非房地产企业持有以备增值后转让的土地使用权也是确认为投资性房地产。[多选题]10.根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》，非房地产开发企业拥有的下列房地产中，属于该企业投资性房地产的有()。A.已签订租赁协议并于本年1月1日已经出租的土地使用权B.企业管理当局已作出书面决议明确将继续持有，待其增值后转让的土地使用权C.企业董事会决议持有以备经营出租的空置建筑物D.经营出租给本企业职工居住的建筑物正确答案：ABC参考解析：选项A，已出租的土地使用权，属于企业的投资性房地产；选项B，非房地产开发企业持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产；选项C，对于空置建筑物和在建建筑物，在董事会或类似权力机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，应该作为投资性房地产核算；选项D，属于企业的自用房地产。[多选题]11.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的情况下，下列会计处理方法中，说法正确的有()。A.将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按其已计提存货跌价准备，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“其他综合收益”科目或借记“公允价值变动损益”科目B.资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目C.将投资性房地产转为存货时，应按其在转换日的公允价值，借记“开发产品”等科目，结转“投资性房地产”的科目余额，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目D.出售投资性房地产时，除结转成本外，还应将公允价值变动损益和其他综合收益转入“其他业务收入”科目正确答案：ABC参考解析：选项A，转换日按照账面价值结转，但是具体贷记的开发产品科目，金额是账面余额。如果，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，和贷记的“开发产品”科目综合考虑，就是账面价值；选项D，应将其转入“其他业务成本”科目。选项D的会计处理：借：银行存款贷：其他业务收入应交税费——应交增值税（销项税额）借：其他业务成本公允价值变动损益（或贷记）其他综合收益贷：投资性房地产——成本——公允价值变动[多选题]12.A公司为一般生产企业，20×7年发生与投资性房地产相关业务如下：（1）1月1日将一栋全新的写字楼对外出租，租赁期为3年，年租金50万元，每年末收取；写字楼成本为500万元。（2）7月1日对写字楼进行日常维护，发生支出8万元。（3）12月31日，该写字楼评估的市价为520万元。A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。下列对于A公司20×7年末相关报表项目列示金额的处理，正确的有()。A.投资性房地产项目列示金额为528万元B.营业收入项目列示金额为50万元C.营业成本项目列示金额为8万元D.公允价值变动收益项目列示金额为20万元正确答案：BCD参考解析：本题考查知识点：投资性房地产费用化的后续支出；投资性房地产日常维护支出不符合资本化条件，应计入当期损益（其他业务成本），而不是计入投资性房地产成本，投资性房地产按照公允价值模式进行后续计量，期末列示金额为520万元，选项A错误。会计处理：借：银行存款50贷：其他业务收入50借：其他业务成本8贷：银行存款8借：投资性房地产——公允价值变动20贷：公允价值变动损益20[多选题]13.下列支出应计入自行建造投资性房地产成本的有()。A.土地开发费B.建筑成本C.安装成本D.费用化的借款费用正确答案：ABC参考解析：自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用等，选项D不能计入建造成本中。[问答题]1.甲公司2011年至2016年发生的与房地产有关的业务如下。（1）2011年12月31日，甲公司从外部购入一栋建筑物，购买价款为1450万元，相关税费为50万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。（2）2012年1月1日，甲公司将上述投资性房地产出租，租期3年，年租金为120万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。（3）2013年12月31日，该投资性房地产出现减值迹象，可回收金额为1200万元。（4）2014年1月1日，甲公司收回该项投资性房地产，进行改扩建，预计改扩建完成后继续将其对外出租。共计发生支出504万元，均以银行存款支付，其中符合资本化条件的支出304万元，该项投资性房地产于2014年12月31日改扩建完成，达到预定可使用状态。甲公司将该项投资性房地产对外出租，租赁期开始日为2015年1月1日，年租金为150万元，租期为2年。该投资性房地产的预计使用年限、预计净残值、折旧方法均不变。（5）2016年1月1日，甲公司所在地房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式计量的条件，甲公司于当日将该项投资性房地产改按公允价值模式计量，变更当日，该项投资性房地产公允价值为1600万元。2016年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为1700万元。其他资料：甲公司按10%计提盈余公积，不考虑其他因素。要求：（1）确定该项投资性房地产的入账价值。（2）编制2013年与投资性房地产有关的会计分录。（3）编制2014年与投资性房地产改扩建相关的会计分录；（4）编制2016年1月1日该投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的会计分录；（5）编制2016年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。正确答案：无参考解析：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。所以，该项投资性房地产的入账价值＝1450＋50＝1500（万元）（2）会计分录如下:借：银行存款120贷：其他业务收入120借：其他业务成本（1500/50）30贷：投资性房地产累计折旧302013年12月31日，投资性房地产减值前的账面价值＝1500－1500/50×2＝1440（万元）应确认的减值金额＝1440－1200＝240（万元）借：资产减值损失240贷：投资性房地产减值准备240（3）2014年1月1日，该项投资性房地产的账面价值为1200万元。与改扩建相关的会计分录为：借：投资性房地产——在建1200投资性房地产累计折旧60投资性房地产减值准备240贷：投资性房地产1500借：投资性房地产——在建304贷：银行存款304借：其他业务成本200（504－304）贷：银行存款200借：投资性房地产1504贷：投资性房地产——在建1504（4）相关分录如下：借：投资性房地产——成本1504——公允价值变动96（1600－1504）投资性房地产累计折旧[1504/（50－3）]32贷：投资性房地产1504盈余公积12.8利润分配——未分配利润115.2（5）会计分录如下：借：投资性房地产——公允价值变动100（1700－1600）贷：公允价值变动损益100[问答题]2.甲公司为增值税一般纳税人，与不动产相关的增值税税率为９%。甲公司对其投资性房地产采用公允价值模式计量。20×4年1月1日，甲公司自A公司购入一项房地产，购买价款4000万元，预计使用年限为50年，预计净残值为0，甲公司购入后将其作为办公楼使用，采用直线法计提折旧。20×6年1月1日，甲公司与B公司签订房屋租赁合同，将此项房屋出租给B公司，租金为每年300万元，租期为2年，租金于每年年末支付。该项合同于当日生效。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，出租当日，该项房地产的公允价值为4500万元。20×6年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为5000万元；20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为5300万元。20×7年12月31日，租赁期届满，甲公司收回该项投资性房地产。20×8年1月1日，甲公司将其对外出售，售价为5500万元，款项已收到，存入银行。假定不考虑所得税的影响因素。要求：（1）编制自用房地产转换为投资性房地产的会计分录。（2）编制20×6年12月31日甲公司的会计分录。（3）计算甲公司20×7年应确认的损益的金额。（4）编制20×8年1月1日甲公司处置该项房地产的会计分录，并计算甲公司应确认的处置损益。正确答案：无参考解析：（1）转换之前，固定资产计提的折旧金额＝4000/50×2＝160（万元）；则相应的会计处理为：借：投资性房地产——成本4500累计折旧160贷：固定资产4000其他综合收益660（2）20×6年12月31日：借：投资性房地产——公允价值变动500（5000－4500）贷：公允价值变动损益500借：银行存款327贷：其他业务收入300应交税费——应交增值税（销项税额）27（3）20×7年应确认的公允价值变动损益的金额＝5300－5000＝300（万元）；因此应确认的损益金额＝300＋300＝600（万元）。20×7年12月31日会计分录借：投资性房地产——公允价值变动300贷：公允价值变动损益300租金收入借：银行存款327贷：其他业务收入300应交税费——应交增值税（销项税额）27（4）处置时：借：银行存款5995贷：其他业务收入5500应交税费——应交增值税（销项税额）495借：其他业务成本5300贷：投资性房地产——成本4500——公允价值变动800将原计入其他综合收益与公允价值变动损益的金额转入其他业务成本：借：其他综合收益660公允价值变动损益800贷：其他业务成本1460因此，甲公司应确