F3类用地专题研究

城建开发北京F3用地专题研究中原投资顾问部2014年5月市场研究部分结论前置2页区域层面：区域集中在远郊区，以房山，大兴、顺义、通州为主客户属性：客群类型相对集中，投资刚需自住为主，总价承受能力有限或者外地受限购的客户。产品层面：公寓就是附加值的突破及服务价值链的延伸，比如努力做4.5层高等手段别墅控制面积及首付门槛，难点在于首付比例，使用成本和转手成本高营销层面：办公功能主打，营销渠道受限，以小众营销为主规划限制及风险提示：loft努力将层高做到政策规定的最高限，以做住宅的思路做公建，预留居住类相关管线商水商电与民水民电的比较3页商业用电价格：0.87-1.5元/千瓦时民用电价格：0.49元/千瓦时商业用水价格：7.15元/吨，2015年起8.15元/吨民用水价格：5元/吨类住宅与住宅产品在使用层面上，除了布局受限，还存在水电成本高，商电比民电0.38-1.01元/千瓦时，商水比民水价格高2.15元/吨。F3用地专题研究背景4页前提：开发公司在平谷及房山正在操作一级开发项目涉及F3类用地，拟进行一二级联动开发，通过本专题研究为项目操作及类似项目开源提供服务。基于市场条件，主要针对F3类用地作为类居住产品为主的市场进行研究。专题目录5页F3用地属性界定1F3用地土地市场分析2F3用地类住宅市场分析3F3用地规划限制及风险提示46页F3用地属性界定第一部分ChapterOneF3用地属性界定7页F3用地指除居住之外的其他设施的混合用地，该性质用地竞争范围主要为公建性质用地。在《北京新城控制性详细规划（地块层面）编制要求》中F用地属于多功能用地，其中F1为住宅混合公建用地，指以居住为主导性质兼容公建；F2为公建混合住宅用地，以公建为主导性质，兼容居住；F3为其他多功能用地，指除居住之外的其他设施的混合用地。从概念上可以看出，F3用地可以做商业、写字楼、酒店，厂房等等业态，所以该性质的用地竞争范围包括以上性质的用地，即公建性质用地。F3用地做类住宅与住宅的区别：开发商：公建标准建设，需预埋相应的管线满足居住要求消费者：不限购，贷款首付50%，无法落户，产权年限不同，设计上对日照无要求，按照公建类建筑报批，居住功能缺失8页F3用地出现的背景城市层面：为了防止北京城镇化发展重速度、轻质量的问题，北京在十二五规划中确立了产城一体化发展的战略结构，因此在新城区域出现了大量的F3类型用地。市场层面：北京市“限房价竞地价”政策后出现自住型商品房项目，该类项目盈利空间小，开发商需要有其他类型用地做盈利补充，F3类用地具备市场机会。F3用地出现的背景：适应北京产城一体化的新城建设需要，同时兼顾市场发展。9页F3用地土地市场第二部分ChapterOne土地部分小结10页1.成交区域：F3用地分布在新城为主。F3用地的区域逐渐扩大，前两年无该性质用地的区域开始成交：说明城市外扩节奏加快，F3用地供应加快，价格逐年提高，未来F3用地将成为热点。2.成交量：通州城市副中心的规划使得该区域商务机会较强，支撑公建类物业发展，因此成交量价较高。3.成交价格：2013年以前，通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地。大兴区由于2014年成交F3用地的位置较好，楼面地价首次超过住宅用地。近三年56宗F3用地成交一览11页12页北京市F3类用地近三年成交量稳步上升，2013年共成交31宗总建面362万平米，较2012年增长了115%，增长势头迅猛；F3用地占总出让量的比例同样在上升。F3用地逐渐成为北京土地市场的热点——F3用地成交量逐年增加；F3性质用地占总用地比例逐年增加近三年F3用地成交量F3用地分布13页F3用地成交以通州、大兴、房山、顺义等新城区为主,其中通州区最高，占47%近三年通州成交量最高，占比达到47%；其次为大兴，占比11%，再次为房山及顺义，各占9%；通州区及大兴区F3用地宗数呈现逐年上涨趋势，其他区域成交宗数较少。14页主要成交区域（通州、顺义、大兴、房山）成交量稳步增长，前两年无成交的区域（门头沟、密云、昌平）2013年也开始出现成交。近三年通州成交量最高；大兴、房山成交量持续上升，平谷仅2012年成交20.8万方；门头沟、密云及昌平等区域2013年开始有该类土地成交。近三年F3用地成交区域成交持续增长区域2013年出现成交的区域15页各区域楼面地价

通州顺义大兴房山丰台平谷门头沟密云昌平亦庄20115550565529760123967990000201275331980

429615007539000016822013112917094672449280014260407166760各区域楼面地价增长率

通州顺义大兴房山丰台平谷门头沟密云昌平亦庄201236%-65%44%新增-39%无无无无新增201350%258%57%229%无无新增新增新增无近三年F3用地成交价格分析F3用地成交热门的新城区域如通州、顺义、大兴、房山等楼面地价环比上涨幅度较大在40%以上，门头沟、密云及昌平2013年开始有该类用地成交。16页近三年F3用地成交价格分析2013年F3用地与住宅用地楼面地价对比通州顺义大兴房山丰台平谷门头沟密云昌平亦庄F3用地112917094672449280014260407166760住宅用地6265636596806285————1188635926753——住宅/F3-1-44.51%-10.28%43.96%27.54%————-16.65%-11.77%1.15%——通州及顺义等商务氛围浓厚的区域F3楼面地价高于住宅用地，商务价值高于居住价值。大兴及房山等刚需区域F3用地楼面地价低于住宅用地楼面地价，居住价值高于商务价值。门头沟、密云及昌平由于成交的住宅用地较少，价格上存在一定的个性差异，所以暂不分析通州及顺义等具备商务发展条件的区域F3用地的价格高于住宅用地，大兴及房山等商务氛围不足的区域F3用地价格低于住宅用地。2014年F3用地成交情况17页宗地名称宗地区域起始价(万元)土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)成交价(万元)溢价率北京市昌平区北七家镇(未来科技城南区)CP07-0600-0008、0011、0016、0017、0018、0020、0021地块F3其它类多功能用地昌平区0678771180844166000_北京市通州区运河核心区Ⅸ-05地块F3其它类多功能用地通州区0299591708612873128300161658_北京市通州区运河核心区Ⅸ-04地块F3其它类多功能用地通州区1408003216717771143961246001429001.49%北京市通州区运河核心区Ⅸ-07地块F3其它类多功能用地通州区14500027397170641033312830016700015.17%北京市房山区长沟镇FS12-0001-0075地块（原长沟镇中心区5号地）F3其它类多功能用地房山区2030014824564413838321352674000097.04%北京市大兴区黄村镇0101-016a等地块F3其它类多功能用地大兴区662005264533628.919016.182719171000158.31%北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地大兴3647871.4334145.93176549346000145.39%北京经济技术开发区路东区E2F-1地块F3其他类多功能用地建设用地使用权出让公告亦庄64600516665166601291658100025.39%北京市通州区运河核心区Ⅸ-02地块F3其它类多功能用地通州区1006001390089494951890001070006.36%北京市通州区运河核心区Ⅸ-06地块F3其它类多功能用地通州区15090028847178151103213350017850018.29%北京市大兴区西红门0302-010-1、0302-009地块F3其它类多功能用地、S3社会停车场库用地大兴区9800069199.2248028.7821170.4412271410800010.20%北京市大兴区西红门0302-010-2地块F3其它类多功能用地大兴区10300068323.9240417.4227906.512125219100085.44%2014年截止到5月份，共成交F3类用地12宗，分别来自通州5宗，大兴4宗，昌平、房山及亦庄各1宗，楼面价通州与2013年差别较小，由于成交位置原因，大兴、亦庄、昌平楼面价上涨幅度大。

通州大兴昌平房山亦庄占地面积（平米）1322702721856787714824551666建面（平米）603700272185180844135267129165楼面地价（元/平米）1254016215917929576271区域住宅楼面价-1.12万1.03万-1.6万各区域楼面地价

通州大兴房山昌平亦庄201155502976000201275334296150001682201311291672449286676018页F3类住宅市场第三部分ChapterTwo类住宅市场结论前置公寓与类别墅相同处：土地性质决定了商住公寓与及类别墅均不限购，公建立面，建筑配套（多为商水商电无燃气，公建比例配建停车场）首付比例高，无法落户，居住功能缺失。受政策影响小。公寓操作的机会及关键点分析：投资及城区外溢刚需客户为主，决定了该类项目一般需要较强的交通便利性，如地铁。产品打造的关键点在于面积控制，低总价及高附加值。类别墅操作的机会及关键点分析：投资及改善型客户为主决定了该类项目需要在别墅集中区域，驱动力主要体现在稀缺资源，如自然景观、别墅氛围，同时总价、舒适度及高附加值是关键，若对去化速度有一定要求需要尽量收小面积及降低总价。类住宅市场——环线与区域分布20页商住公寓类项目多分布在五六环线，类别墅项目分布在远郊区当前市场，F3类及公建性质类居住产品主要包含两种：公寓及类别墅四环五环泰禾1号街区绿地启航国际东亚华新湾城建N次方金隅i立方CDD创意港珠江摩尔六环金融街园中园辉煌云上珠江四季悦城万科funmix旭辉E天地金街悦府嘉厚炫城国际台铭国际企业花园VITA国际珺悦国际选取原则：1北京市场在售的商住项目2)北京周边在售的类别墅固安孔雀城类住宅市场——价格差异四环五环泰禾1号街区绿地启航国际东亚华新湾城建N次方金隅i立方CDD创意港珠江摩尔六环选取原则：1）北京市场在售的商住项目2)大北京市场在售的企业类别墅辉煌云上珠江四季悦城万科funmix旭辉E天地金街悦府嘉厚炫城国际台铭国际企业花园VITA国际顺义后沙峪公寓：23000元/平米住宅：：22500元/平米价格系数：2.2%平谷公寓：8200元/平米住宅：12500元/平米价格系数：-34.4%亦庄公寓：20000元/平米住宅：23000元/平米价格系数：-13%通州公寓：19500元/平米住宅：23000元/平米价格系数：-15.2%自由筑房山良乡大学城公寓：22000元/平米住宅：25000元/平米价格系数：-12%大兴南六环公寓：18000元/平米住宅：22000元/平米价格系数：-18.2%%昌平朱辛庄公寓：27000元/平米住宅：34000元/平米价格系数：-20.5%珺悦国际房山、通州、亦庄、大兴、昌平等刚需第一承接区域公寓类项目比住宅项目价格低12%-20%，平谷属于远郊区域，住宅价格平台不高，加之客户对商住公寓认知较低，所以公寓类较住宅类价格低34%，顺义住宅项目较少，而公寓较集中，加之顺义属于空港区域，公寓类项目价格高于住宅类。近郊区域公寓类项目比住宅项目价格低12-20%,平谷等远郊区域公寓项目比住宅价格低的幅度较大，在34.4%固安孔雀城金融街园中园22页一商住公寓二类别墅类住宅市场产品分类类住宅产品价值体系——商住公寓23页交通地铁驱动商住公寓价值体系外部自身规划产业驱动配套引入生活配套规划布局主力户型装修点塔结合总价建筑配套立面附加值围合半围合公建立面商水商电无燃气毛坯为主公寓：40-70平米loft：50-80平米公寓：50-70万loft：120-150万送露台买一层送一层做配套建筑密度20%-35%送储藏室过道赠送24页项目名称地铁区域规划资源生活配套金隅i立方大兴线大兴生物医药基地近龙湖商业CDD创意港嘉悦广场大兴线中国（大兴）工业设计产业基地近Ikea、地铁百万平米商业综合体旭辉E天地房山线房山大学城近地铁底商万科FUNMIX半岛广场房山线CSD引入四中、北京小学等、近地铁幸福街市、华润万家便利超市、第五食堂、北京四中，北京小学，北京四幼，红黄蓝幼儿园珠江四季悦城高速口亦庄经开区引入类似outlets商业自持的6.8万平米双首层环形商业和2万平米双会所泰禾1号街区——亦庄经开区湿地景观商业东亚五环国际——亦庄经开区引入超市，近南海子湿地自身配件商业绿地顺义启航国际15号线物流基地综合体，引入商业和大企业自身配件商业，临家具基地房山绿地启航社房山线CSD综合体，引入商业自身为综合体东亚首航国际地铁线空港基地近地铁享受国门商务区配套商业东亚创展国际地铁线物流基地临家具基地和绿地综合体项目自身配套、临绿地综合体项目和家具基地地铁驱动产业集中的区域开发商引入生活配套配套类住宅市场——公寓市场之驱动因素25页项目名称所属区域占面（万㎡）建面（万㎡）容积率产品类型规划布局层高水电燃气梯户比建筑密度金隅i立方大兴4142.5综合体组团式建筑，围合布局4.2loft商水商电，无燃气2T10-19;4T1835%CDD创意港大兴8.0518.693.0综合体围合设计，点式塔楼4.2loft商水商电无燃气4T16——旭辉E天地房山良乡3.0758.612.8公寓半围合，板塔结合4.2loft商水商电无燃气4T32——万科FUNMIX半岛广场房山长阳15.320.272.00综合体4栋塔楼点式分布4.2loft商水民电，无天然气————珠江四季悦城亦庄5.5710.272.5综合体塔楼4.5loft商水商电，有天然气3T1522%泰禾1号街区通州台湖11.0916.351.5Loft塔楼4.5loft80%民电，100%商水，有燃气————东亚·五环国际大兴六环14.4224.982.4商住行列式高塔3.0商水商电有燃气3T9;4T10——绿地顺义启航国际顺义空港3.572综合体塔楼3.5商水商电，无天然气4T24房山绿地启航社房山长阳

8.6438.563.5综合体塔楼4.49商水商电，有天然气————东亚首航国际顺义后沙峪0.6214641.5商住塔楼3.3商水商电，无天然气4T20-31——东亚创展国际顺义后沙峪5.5710.272综合体U形板式小高层3.1商水商电，无天然气2T2222%小体量、高容积率围合半围合式、行列式、板塔结合3.0—3.5米平层或4.2米loft建筑密度集中20%—35%绝大多数项目商水商电无燃气类住宅市场——公寓市场之产品分析26页区域项目名称平层（㎡）loft≤4040-5050-6060-7070-8080以上≤3030-4040-5050-6060-7070-9090以上大兴金隅i立方大兴CDD创意港嘉悦广场房山旭辉E天地房山万科FUNMIX半岛广场通州珠江四季悦城台湖泰禾1号街区旧宫东亚五环国际顺义绿地顺义启航国际房山房山绿地启航社顺义空港东亚首航国际顺义后沙峪东亚创展国际平层集中在40-70平米，loft集中在50-80平米类住宅市场——公寓市场之面积分析27页区域项目名称平层（㎡）loft50以下50-7070-9090-120120以上90以下90-100100-120120-150150-200200以上大兴金隅i立方大兴CDD创意港嘉悦广场房山旭辉E天地房山万科FUNMIX半岛广场通州珠江四季悦城台湖泰禾1号街区旧宫东亚五环国际顺义绿地顺义启航国际房山房山绿地启航社顺义空港东亚首航国际顺义后沙峪东亚创展国际平层集中在50-70万，loft集中在120-150万类住宅市场——公寓市场之总价分析28页28页项目名称主力户型（㎡）成交均价（元/㎡）环线成交总价（万）去化速度（套/月）装修标准客户置业驱动金隅·i立方50-70loft12114六环外60-9071毛坯投资、刚需外溢客户为主，部分做soho办公驱动力为交通、小面积、低总价，不限购交通、低总价、高附加值CDD创意港50-90loft25200五环内90-150126毛坯商业配套（宜家）、低总价旭辉E天地30-40loft19135六环内60-80166毛坯地铁、低总价万科FUNMIX半岛广场50-70loft22579五环外110-150135毛坯地铁、规划珠江四季悦城90loft21000六环内180-200125精装高附加值、配套、景观资源泰禾1号街区40-80loft32000五环外125-150,200-250192精装区位、高速价值、景观资源东亚·五环国际34-122开间15585五环内50-70140-180137毛坯低总价、投资绿地顺义启航国际50-90开间19500六环内50-200175毛坯交通、低总价房山绿地启航社40-50loft26000五环外60-90万，130-190万64毛坯地铁、东亚首航国际27-68开间二手房15000-19000六环内30-70197毛坯交通、低总价、空港东亚创展国际38-78开间二手房15000-19000六环内50-100144毛坯交通、低总价小户型为主，控制总价高附加值及价格优势突出项目去化较好低总价、交通、高附加值、不限购类住宅市场——公寓市场之需求分析典型案例——东亚新华地产29页多年前东亚新华地产在房地产众星云集的北京城里仍是个名不见经传的民营开发企业。凭借对房地产项目缜密的研究和专业的运营方式，东亚新华地产开发的东亚.望京中心、东亚.三环中心、东亚.上北中心等京城多个MINI不动产系列产品瞬间引爆北京房地产市场，多次创造开盘即售罄的地产奇迹，一路载誉京城，东亚新华地产作为业内先进开发理念及开发模式的探索者与先行者，最早提出“MINI不动产”概念，推出独具竞争优势的地铁沿线中小户型产品，掀起抢购热潮，多次创造开盘即售罄的地产奇迹。案名东亚创展国际东亚首航国际东亚五环国际区位顺义后沙峪物流基地顺义机场国门商务区大兴五环边资源地铁、家具基地、绿地综合体空港、地铁五环、南海子湿地规模12.4平方米12万平米25万平米容积率2.01.52.4建筑形式13层U形板式小高层半围合式11栋17-19层高层和一栋2层商业楼产品38-78平米开间27-68平米开间34-122平米开间驱动力：交通驱动+小户型+低总价；产品：均以平层公寓产品为主典型案例——东亚新华地产案名东亚创展国际东亚首航国际东亚五环国际产品38-78平米27-68平米开间34-122平米开间层高3.1米3.3米3.1米亮点空间可自由分割，有公共卫生间同时室内预留上下水。均为中小户型主力，户型可拆分典型案例——东亚新华地产案名东亚创展国际东亚首航国际东亚五环国际外立面玻璃+石材玻璃+石材蓝色系玻璃幕墙和铝板装修毛坯建筑风格现代简约外立面——现代简约,公建立面典型案例——东亚新华地产小结开发商特色：MINI不动产专家，外立面和室内装修有统一建设标准，由长期战略合作伙伴统一打造，实现产业链运作；驱动：交通驱动，承接投资客及外溢刚需客；规划：围合及半围合式建筑既能实现建筑密度最大化又能保证良好的采光通风；产品：平层开间可自由组合，空间灵动，方便使用；按公建标准设置卫生间，同时室内预留上下水。典型案例——东亚新华地产可借鉴点：产业化流水线产品打造，小户型开间空间可自由组合、室内预留上下水交通驱动+小户型+loft产品+高附加值效果图主要指标内容项目区位房山广阳路、京周路口（昊天北大街）建筑面积385636平方米容积率3.50开盘时间2011-5入住时间2013-底土地性质一块居住用地及一块商业用地产品类型商住两用层数16层得房率73%车位共2000个开发商北京绿地京创置业有限公司物业公司深圳长城物业公司物管费3.50元/平方米·月外部交通地铁房山S5号线，社区巴士可直达地铁站项目地块典型案例——绿地起航社典型案例——绿地起航社规划特点——东南西北向都有，半围合布局，利于出面积产品：2.8米层高，40-120平米产品指标开间面积区间40-120平方米单层面积1200平米层高2.8米装修标准公共部分精装修外立面材质砖墙电梯配置客梯4部货梯1部，日立牌设备标准地暖，空调自配配套设施配套社区大型综合商业，车位充足智能化标准甲级其他配置大堂效果图典型案例——绿地起航社典型案例——绿地起航社更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2014年5月1110.2117858197万元2014年3月3335.4516170542万元2014年1月153.471665389万元2013年12月6349.0916870589万元2013年11月141325.45134051777万元2013年10月9776.85128991002万元2013年9月6475.6614241677万元2013年7月141025.03165961701万元2013年6月563367元2013年5月836181.19154759565万元2013年4月1519173.97155001.42亿元2013年3月1067467.95146881.1亿元2013年2月685025.82144037239万元2013年1月835706.53143608195万元2012年12月16614772.9137562.03亿元2012年11月746538.68131978629万元2012年10月20017785.71129912.31亿元2012年9月12811071.2127461.41亿元2012年8月13310559.94128091.35亿元2012年7月918175.7125541.03亿元2012年6月14714917.9122691.83亿元2012年5月949594.63122421.17亿元2012年4月634555.27124055651万元2012年3月945225.7123486453万元2012年2月311817.96130812378万元2012年1月2196.5713221260万元2011年12月7513.0913408688万元2011年11月271643.63134262207万元2011年10月291664.82134962247万元2011年9月261691.53138822348万元2011年8月291733.49131782284万元2011年7月563275.8132144329万元2011年6月271519.67162072463万元2011年5月1608467.9149941.27亿元合计2185167095.91352822.61亿元户型面积签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例50㎡以下31413364.4140411.88亿元8.00%50~60㎡87448316.24139296.73亿元28.92%80~100㎡38934195.13134484.6亿元20.46%100~120㎡57665820.13132738.74亿元39.39%150~200㎡325400123016643万元3.23%合计2185167095.91352822.61亿元100.00%总价范围(万元)签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例50以下13562.3711260633万元0.34%50~601887980.56133131.06亿元4.78%60~7034317721.55129012.29亿元10.61%70~8034618953.28138302.62亿元11.34%80~9027114996.64154352.31亿元8.97%90~100483256.05140394571万元1.95%100~12024421311.36129502.76亿元12.75%120~130817425.4137111.02亿元4.44%13009128455.71亿元26.60%15001142373.1亿元13.05%180以上618642.59139961.21亿元5.17%合计2185167095.91352822.61亿元100.00%2011年5月开盘，月均去化64套，主力面积为50-60平米及100-120平米，主力总价为60-90万及130-180万，销售策略上，购买时可先付50%，入住后再付50%，项目已售罄部分产品属于网签阶段典型案例——绿地起航社客群情况客群主要以居住及投资客户为主，办公自用的企业为20%左右。投资及自住客主要为工作生活在南城的客户为主，看重项目的发展潜力及项目的低总价特点据现场销售人员透露目前已签约华熙地产等几个中大型企业。其他均为个人小型私企。已签订办公客群无明显聚集特征，多以中小型企业为主。典型案例——绿地起航社驱动：地铁，CSD驱动，远景规划政府的第二办公区规划与产品：半围合布局增加社区私密性，利于出面积平层产品低总价；配套资源：本身为综合体项目，自身配套完善；成交：月均成交64套，成交总价集中在60-90万及130-180万元；客群：商住产品不限购，小户型低总价，南城刚需客户及部分投资客，看好区域升值潜力。小结可借鉴点：小户型、低总价、整体品质高于周边项目交通便捷+小户型（低总价）+loft产品+高附加值项目名称大兴京开高速与六环交汇处占地4万平米建筑面积14万平米容积率2.5产品4.2米层高LOFT层数

地上18，地下2总户数1283户开盘时间2012.10加推入住时间2013.12均价12114元/平米装修标准毛坯开发商金隅地产典型案例——金隅i立方采用较为规整和对称的平面风格，和规整的地块形成呼应，围合出区域的边界，产生整体感；简洁现代的造型设计，灵感来源于周边的仓储用地的集装箱堆叠的形态；通过对现代集装箱再利用的研究和建筑造型的组合关系，得出的建筑立面；通过立面的多变性提升居住舒适度。规划特点——组团式建筑综合体，围合布局，集高档酒店、精品商业与地下停车厂于一体典型案例——金隅i立方产品特征——loft产品，2梯10户、4梯18户及2梯18-19户，主力户型50-70平米，4.2米层高，局部挑空典型案例——金隅i立方月均成交71套，主力户型50-70平米，主力总价在70-120万，基于项目自身原因（官司）后期去化慢典型案例——金隅i立方更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2014年1月2124.8915043188万元2013年12月885745.36169979765万元2013年11月432654元2013年10月704252.55152686493万元2013年9月1157722.51172731.33亿元2013年8月573779.94176316664万元2013年6月5307.9812522386万元2013年5月10609.4514118860万元2013年4月5300.8914314431万元2013年3月16910874.28144651.57亿元2013年2月5314.714613460万元2012年12月1147063.5132299345万元2012年11月965946.03131567823万元2012年10月1197311元2012年9月483415.5118174036万元2012年8月1157952.4118079389万元2012年7月15810166.96114031.16亿元合计121978417.321398610.97亿元总价范围(万元)签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例50以下14495.412851637万元0.63%50~60482426.04113922764万元3.09%60~701417414.54126029344万元9.44%70~8017211329.31118371.34亿元14.42%80~9039125205.55132783.35亿元32.09%90~1001529712147291.43亿元12.37%100~110745176.92152557897万元6.59%110~1201459731.58171601.67亿元12.39%120以上827050.87160781.13亿元8.98%合计121978542.211398710.99亿元100.00%户型面积签约数量签约面积(㎡)签约均价签约总金额签约量比例20~30㎡10295.214852438万元0.38%40~50㎡713393元4.32%50~60㎡1658881.76133681.19亿元11.31%60~70㎡82253418.48140827.52亿元68.01%70~80㎡876429.2144449287万元8.19%80~90㎡10823.42175571446万元1.05%90~100㎡444184.78141515922万元5.33%110㎡以上101116.2115531290万元1.42%合计121978542.211398710.99亿元100.00%成交特征——首付分期，5万首付起即订房主力客户：大兴、丰台等南城客户为主，包括地铁四号线沿线挤压客户、主城区工作受限购的外地年轻白领及部分投资客。充分考虑主力客户的特点——首付能力弱，还贷能力强，采取了首付分期的策略，实现了轻轻松松付首付置业。典型案例——金隅i立方交通：地铁驱动；规划及产品：围合式布局，

loft产品设计，主力户型50-70平米，4.2米层高，局部挑空；成交：月均成交76套，主力总价在70-120万，低总价降低购房门槛；营销：采取分期首付，降低购房门槛。小结典型案例——金隅i立方可借鉴点：LOFT产品高附加值、分期首付降低首付压力。46地铁上盖+小户型低总价+高附加值项目名称CDD创意港·嘉悦广场项目区位大兴京开高速西红门出口西行1000米，地铁4号线西红门站宜家出口即到建筑面积18.69万平米容积率3.0物业类型商业地产、综合体层数

地上18，地下2标层面积1150㎡层高/楼高4.2米/76米主力户型50-300㎡，主力为50-90㎡开间，市场认可度40-70平米较高成交均价25200元/平米开盘时间2012年7月21一期，2012年10月二期装修标准毛坯总户数1520物业费4.5元/㎡.天,商铺16元/㎡.天开发商北京盛玺置业有限公司四号线地铁西红门站京开高速南五环项目交通区位图案例研究——CDD创意港典型案例——CDD创意港·嘉悦广场47规划图两栋企业级5A地标写字楼6栋创意创业家基地6栋创意创业家基地点式塔楼围合两栋企业级超5A地标性写字楼形成社区门柱中心配套商业街区6栋点式塔楼围合布局，60万大型商业配套。典型案例——CDD创意港·嘉悦广场户型特征—以50-70㎡小户型为主力，每户预留上下水，商水商电，无燃气2/3/6#办公楼3-17层奇数标准层（1150㎡）平面图4梯16户双卫生间中间10户均为50㎡，边户为62-87㎡稍大户型卫生间卫生间卫生间卫生间1#办公楼4-18层偶数标准层（1150㎡）平面图4梯16户双卫生间边户大户型，中间50㎡5户50㎡小户型5户50㎡小户型5户50㎡小户型5户50㎡小户型典型案例——CDD创意港·嘉悦广场49总价范围(万元)签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例100以下149.81955197万元0.12%100~110874202.74223009372万元10.01%110~12022111092.62231302.57亿元26.42%120~1301547897.06244711.93亿元18.81%130~140834890.75230401.13亿元11.65%140~150865281.06237621.25亿元12.58%150~160563593.72241668684万元8.56%160~170422785元6.63%170以上282185.79244795351万元5.21%合计75841978.72236509.93亿元100.00%户型面积签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例40~50㎡1808686.02237302.06亿元20.69%50~60㎡36219052.82236434.5亿元45.39%60~70㎡19012121.6237942.88亿元28.88%70~80㎡10711.74230701642万元1.70%80~90㎡161406.54222893135万元3.35%合计75841978.72236509.93亿元100.00%更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2013年8月834483.16252011.13亿元2013年7月1799754.94252432.46亿元2013年4月150.0324447122万元2013年3月251441.73262623786万元2013年1月713975.62229039105万元2012年12月39922273.24226025.03亿元合计75841978.72236509.93亿元月均成交126套，主力户型50-70平米，成交均价25200元/平米，成交总价集中在100-150万元，目前售罄。典型案例——CDD创意港·嘉悦广场驱动：地铁上盖规划与产品：点式塔楼围合增加社区私密性；LOFT每一层送一层，高附加值；配套资源：临大型商业配套；成交：月均成交126套，成交总价集中在100-150万元；客群：商住产品不限购，小户型低总价，南城刚需客户及部分投资客，看好区域升值潜力。小结典型案例——CDD创意港·嘉悦广场可借鉴点：小户型、4.5米LOFT高附加值、预留上下水区位房山良乡大学城地铁站西南角配套良乡大学城，地铁物业规模86106平方米容积率2.8主力产品40-100平米层高4.2开盘时间2013.10入住时间2014.12销售均价19135元/平米轨道交通+低总价+高附加值典型案例——旭辉E天地典型案例——旭辉E天地规划及产品——L型或者弧形半围合式布局，保证通风采光由4栋14层板楼组成旭辉E天地为4栋14层板楼，共2038户，户型为35-55平小户型住宅，层高4.2米；商铺面积集中在100㎡以下小户型，定位时尚，且有三里屯village风格的商业主力店。在售4.2米LOFT40-100平米开间，投资、自用、办公多重功能。采用中间楼道两边分布开间的形式，户型为南侧采光和北侧采光，少部分户型为东西向；4.2米层高loft产品，买一层送一层，高附加值。典型案例——旭辉E天地二层过道面积赠送，阳台改造以赠送面积典型案例——旭辉E天地更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价2014年5月391398.52236412014年4月1013761.62240382014年3月772815.82235802014年2月1565695.73230752014年1月421520.43191422013年12月48517557.66191012013年11月2649857.6919218合计116442607.4720542户型面积签约数量签约面积签约均价签约量比例40㎡以下108738776.31204937.95亿元40~50㎡371659.24212963534万元50~60㎡371983.67204034047万元60~70㎡3188.2525387478万元合计116442607.47205428.75亿元总价范围(万元)签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例50~60852621.93190885005万元6.15%60~7048717335.46190843.31亿元40.69%70~8027710113.87201962.04亿元23.74%80~10027210272.6233572.4亿元24.11%100以上432263.61221535015万元5.31%合计116442607.47205428.75亿元100.00%开盘七个月，月均去化166套，30-40平米LOFT为成交主力，成交总价集中在60-100万元，目前均价19000元/平米，2014年成交受政策影响小。小结驱动：地铁物业，紧邻良乡大学城和目前热销的金地朗悦和万科京投项目，区域未来升值潜力巨大；规划：4栋板楼沿街排布；产品：4.2米LOFT产品买一层送一层，高附加值低总价；客群：可用作投资、自住和办公等；营销：售楼处早期位于热销综合体项目绿地房山启航社旁，借势营销，后期才迁入项目底商。典型案例——旭辉E天地可借鉴点：地铁驱动、LOFT高附加值低总价门槛、售楼处选址借势地铁驱动+高附加值+生活配套区位房山长阳镇京良路南侧，房山长阳地铁站向西200米，csd核心区内配套本案为万科长阳半岛配套，另外配建有万科商业规模202711平方米容积率2.0产品目前在售LOFT60、101、103平米，热销50-70平米层高4.2米开盘时间2013年11月入住时间2016年6月销售均价22579元/平米典型案例——万科FUNMIX半岛广场典型案例——万科FUNMIX半岛广场规划及产品——四栋2梯23户的厚板高层组成，行列式排布布局中粮万科FUNMIX半岛广场项目4栋高层50-70平。城铁旁、小户型、自由购。临大型购物中心满足一站式娱乐、餐饮、休闲、购物体验。由4栋A、B、C、D号楼高层楼座组成，均为2梯23户，A、B为9层，C、D为11层，4.2米层高，其中一、二层构建为半岛步行街。二层以上为4.2米层高，写字楼户型面积为48-70平米，总价100万/套起，另有100-200平米商铺。特色是引入重点教育配套。在售4.2米LOFT,60平米、101平米、103平米，样板间打造充满年轻活力，落地窗增强空间感和采光度。典型案例——万科FUNMIX半岛广场典型案例——万科FUNMIX半岛广场更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2014年5月6358.3922502806万元2014年4月6375.122934860万元2014年3月12721.06229921658万元2014年2月211372.81234043213万元2014年1月63137681.3225768.51亿元合计67640508.66226149.16亿元户型面积[自定义]签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例40~50㎡572769.86225826255万元6.84%50~60㎡20410850.88226152.45亿元26.79%60~70㎡37323335.84225975.27亿元57.61%70~80㎡211643.47225303703万元4.06%80~90㎡11889.68227402023万元2.20%90㎡以上101018.93231052354万元2.52%合计67640508.66226149.16亿元100.00%总价范围(万元)签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例100~110381833.29224714120万元4.53%110~1201688771.18225791.98亿元21.65%120~130532904.8227456607万元7.17%13002224452.41亿元26.56%14037227152.79亿元30.34%150以上483951228089011万元9.75%合计67640508.66226149.16亿元100.00%开盘5个月，月均去化为135套，50-70平米LOFT为成交主力，成交总价集中在110-120和130-150万元，成交均价22579元/平米，尾盘阶段，后期去化放缓。小结驱动：地铁和CSD规划驱动；规划：项目作为万科长阳半岛的产品补充，扩大客户类型的范围；产品：loft每一层送一层，高附加值；去化：总价门槛较低，同时作为CSD区域内较少的公寓产品，项目去化较好，开盘当月去化600套。典型案例——万科FUNMIX半岛广场可借鉴点：地铁驱动、4.2米LOFT买一层送一层高附加值、住宅大盘配套公建形成产品差异化及扩大客户范围、配套先行区位北京市大亦庄经海路凉水河畔配套6.8万平米双首层环形商业和2万平米双会所，以及项目东侧后期开发的30万平米商业综合体资源四个2万平米中式庭院和一个4万平米私属运动花园规模390000平方米容积率2.5建筑形式9-12层小高层，3梯15户产品户型65-90平米,主力90平米层高4.5米开盘时间

2013年12月29日二期开盘入住时间2015年10月销售均价21000元/平米地铁驱动+高附加值+配套先行典型案例——珠江四季悦城典型案例——珠江四季悦城规划及产品——板式小高层，半围合式布局，4.5米层高LOFT产品项目共26栋板（目前在售为一期）塔结合小高层，产品为4.5米LOFT，是周边最大的商业住宅综合体。包括会所、展示中心、写字楼、公寓、独栋商务办公楼。整个项目中商业面积30000平米、展示中心5000平米，容积率2.5、绿化率50%以上。内部配套：项目内部6.8万平米双首层环形商业，2万平米双会所；特色：规划有大型奥特莱斯。outlets板塔结合小高层，4.5米层高loft大体量公园配套90平米三居65平米一居4.5米挑高，主力户型90平米三居，面宽6.8米，客厅挑空，动静分区，功能性强。65平米一居室，宽敞舒适；客厅挑空，增强空间感；落地窗采光较好；4.5米层高，居住舒适。90平米三居居室，首层设老人房，功能充分利用；客厅挑空，增强空间感；落地窗采光较好；4.5米层高，居住舒适。典型案例——珠江四季悦城典型案例——珠江四季悦城更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2014年5月292502.52217195435万元2014年4月352996.99202456067万元2014年3月423857.85201757783万元2014年2月13993.99209832086万元2014年1月14311845.61210282.49亿元2013年12月504241.31214769109万元2013年11月675796.11214301.24亿元2013年10月62653399.182088911.15亿元合计100585633.562094417.94亿元户型面积[自定义]签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例60~70㎡23615337.49208863.2亿元17.91%80~90㎡292595.57209085427万元3.03%90~100㎡74067700.52095914.19亿元79.06%合计100585633.562094417.94亿元100.00%总价范围(万元)[自定义]签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例10049208863.2亿元17.91%160~1702184.0417688326万元0.21%170~180312824.52195105511万元3.30%180~19034431467.36204386.43亿元36.75%190~20034831782.62214176.81亿元37.11%200以上444037.53225429101万元4.71%合计100585633.562094417.94亿元100.00%月均成交125套，主力户型90平米，成交均价21000元/平米，成交总价集中在180-200万元，2014年受政策影响较小。可借鉴点：LOFT4.5米层高、二层楼道作为储藏间赠送、精装修、户型设计舒适、宜住宜办公的双重营销策略。规划：板塔结合小高，规划有大型商业配套；产品：4.5米层高，为目前北京市场上新项目的最高层高；附加值：买一层送一层，送10平米储藏间，精装修高附加值；营销：同时宣传办公和居住两种功能，打造两种样板间。小结典型案例——珠江四季悦城交通便捷、规划利好、4.5米LOFT产品、赠送10平米储藏间、生态资源环境良好区位通州台湖占地11万平米建面16万平方米容积率1.5产品4.5米LOFT，主力40-80平米总户数1650户开盘时间2013.12入住时间2015.12装修精装销售均价32000元/平米开发商泰禾典型案例——泰禾1号街区规划特点：开放式街区布局，集商业、LOFT、低密住宅、企业独栋于一体。位于17平方公里环渤海高端总部基地核心，被75公顷湿地公园环抱，开放式园林与外部景观融为一体。简洁现代的造型设计，LOFT以点塔式分布排列，提升区域城市印象及项目地标形象。典型案例——泰禾1号街区产品特征——15栋9-13层塔楼精装loft，2梯11户或14户，户型区间主力40-80平米，商水商电，边角户型通燃气。层高：层高4.5，客厅挑空，首层和二层均2.15米。面积赠送：部分户型赠送5-7㎡产权面积。赠送方式为，规划时为空调机位，后将空调移到楼外;二层额外赠送2个衣帽间空间（约10㎡），层高约1.8米，占用的室外过道上方空间。精装修交房，标准为3500元/㎡。典型案例——泰禾1号街区泰禾1号街区41平一居泰禾1号街区52平两居泰禾1号街区76平三居典型案例——泰禾1号街区产品特征——挑空设计增加舒适度，露台设计实现附加值典型案例——泰禾1号街区总价范围(万元)签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例100~12526989.94322083188万元2.27%125~1501054300.37323741.39亿元9.88%15099323144.97亿元35.32%175~200533128.97322441.01亿元7.19%200~22518211906.23323013.85亿元27.35%225~2501057692.07324492.5亿元17.67%250~275172.0235407255万元0.17%275以上167.9742472289万元0.16%合计77143531.563235414.08亿元100.00%户型面积签约数量签约面积签约均价签约总金额签约量比例30~40㎡491888324216121万元4.34%40~50㎡1386154.95323341.99亿元14.14%50~60㎡27314410.61323114.66亿元33.10%60~70㎡20913577.62323854.4亿元31.19%70~80㎡1027500.38323792.43亿元17.23%合计77143531.563235414.08亿元100.00%更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2014年3月139.0631242122万元2014年2月8497.88320961598万元2014年1月774510.84324271.46亿元2013年12月68538483.783235012.45亿元合计77143531.563235414.08亿元月均成交192套，热销户型50-70平米，成交均价32336元/平米，成交总价集中在125-150万元和200-250万元，本期推出的房源已售罄。小结规划：开放式街区布局，集商业、LOFT、低密住宅、企业独栋于一体；产品：主力40-80平米，4.5米层高为目前市场上最高的高度，商水商电，边角户型通燃气；附加值：通过产权面积和额外使用面积赠送来提升产品附加值，对限购客户具有较强吸引力；去化：月成交108套，成交均价32336元/平米，成交总价集中在125-150万元和200-250万元。可借鉴点：Loft层高4.5米、二楼赠送10平米储藏间、空调机位面积赠送、精装修典型案例——泰禾1号街区72页72页一商住公寓二类别墅类住宅市场产品分类类住宅产品价值体系——类别墅73页交通地铁驱动相对减弱类别墅价值体系外部自身规划产业驱动配套配套依赖性弱规划布局主力户型装修行列式总价建筑配套立面附加值公建立面商水商电无燃气毛坯为主面积过去化慢低总价及低首付送露台送地下室74页金融街园中园台铭国际企业花园固安孔雀城环线六环内六环内六环外地铁地铁6号线地铁亦庄线5公里无区域规划通州商务园台湖光机电一体基地——资源自然资源政府资源500万方大盘生活配套————项目内部配套规模25万平米6.6万平米500万平米建筑形式独栋独栋大堡、联排、叠拼、高层（一起有40年的独栋）层高地下4.2米，首层4.2米，二、三层3,9米地下一层3.9米，地上一层4.2米，二层及三层均为3.6米——水电燃气——商水商电，天然气——面积550-900660-900、1400-1600——成交总价886900-2000——去化速度5————置业驱动环境、交通附加值、环境总价，交通客户类型投资客及环境改善客户企业客户，投资客户及改善客环境改善客户主要分布在六环内，交通驱动作用相对较弱，面积普遍偏大，在500平米以上，对生活配套的依赖性弱，总价集中在800-2000万，基于总价及首付因素，整体去化速度较慢类住宅市场——别墅市场分析项目名称万科长阳半岛项目区位北京市房山区长阳CSD核心建筑面积541684平方米占地面积1149312平方米容积率2.2物业类型别墅建筑形式联排层数地上3层单体面积200-250平米主力面积200-250平米车位1:1成交价格28900元/平米开盘时间2014年3月开发商北京中粮万科房地产开发有限公司,北京中粮万科置业有限公司物业公司北京万科物业服务有限公司长阳区域内第二个别墅项目，首个类居住别墅项目，200-250平米联排别墅，每户赠送大面积庭院及露台，另有中庭设计加强采光通风典型案例——万科长阳半岛典型案例——万科长阳联排别墅月均去化8-9套，主力面积为200-250平米，面积小于附近徜徉墅（300-400平米）主力总价为600-800万，低于徜徉墅1000-1200万，均价较区域70年产权联排低17%月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2014年5月1204.3228025573万元2014年4月142979.57290688661万元2014年3月112315.51288376677万元合计265499.4289321.59亿元户型面积签约数量签约面积200~250㎡265499.4合计265499.4总价范围(万元)签约数量签约面积签约均价500~60081657.1127924600~800183842.2929367合计265499.428932徜徉墅长阳半岛产品（平方米）联排330-370联排200-250均价（元/平米）2890034000总价（万元/套）1000-1200600-800去化（套/月）209徜徉墅长阳半岛比相邻项目均价低17%月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2014年5月1204.3228025573万元2014年4月142979.57290688661万元2014年3月112315.51288376677万元合计265499.4289321.59亿元户型面积签约数量签约面积200~250㎡265499.4合计265499.4总价范围(万元)签约数量签约面积签约均价500~60081657.1127924600~800183842.2929367合计265499.428932典型案例——万科长阳联排别墅均价较区域70年产权联排低17%，主力面积低100平米，主力总价600-800万元/栋，而70年主力总价在1000-1200万元徜徉墅长阳半岛产品（平方米）联排330-370联排200-250均价（元/平米）2890034000总价（万元/套）1000-1200600-800去化（套/月）209徜徉墅长阳半岛比相邻项目均价低17%规划：拉高排低做部分低密产品，提升项目档次的同时，提升利润率；产品：以低总价小面积高附加值对抗周边竞争（住宅属性）项目；客户：市中心有一定经济实力的企业领导和个体老板，有一定居住需求但是受限购政策无法购买居住类用途的产品小结可借鉴点：收小面积，降低总价段，降低客户购买门槛以达到快速销售的目的典型案例——万科长阳联排别墅项目名称金融街园中园项目区位通州区商务园，本案西北侧河对面建筑面积332400平方米占地面积303000平方米容积率1.08物业类型企业独栋建筑形式独栋、集中式写字楼（其中1栋每层可分拆成2个产权）层数企