中央城营销方案

中央城营销方案一、项目前言1、市场分析2、项目SWOT二定位策略1、客群定位分析2、项目理念分析3、卖点提炼分析三推广策略1、形象推广方式2、推广时间节点及要点3、广告媒体投放计划营销节点销售节点计划五、商业推盘思路商业结语一、项目前言1、 市场分析；目前西城区项目客群竞争较为复合，以新城国际数据相对参考，月均去化24.6套，开盘至今历时11个月去化271套，剩余房源占总量49%，并金海岸至今去化约10%，玉锦小区总套数252，以去化60套占比23%，由此可推算出西城区域每年需求量约6-8万皿之间。本案经济数据宏观分析，总住宅面积223230皿，商业26500皿，共计1908套。微观差异化梳理，本案与新城国际产品差异化较大，客群定位较为鲜明，同时在景观上绿化上稍弱于新城国际。据此以上所述，需在本案战略上需加强差异化营销模式以及明显的差异化推广定位。2、 SWOTStrengths（优势）一一地处新城区中央，新政府大楼旁，临河景观，升值潜力较大，双向车道交通道路宽敞，临近S212省道、G316国道。小区围合式大面积视野景观，架空层绿化景观，人车分流（车地下），小区内部可通车，户型实用率高公摊小，有多个N+1户型，可多变空间，两梯四户经典布局。临会展中心广场近，封闭式智能系统管理，休闲商业街。weaknesses（劣势）一一市政配套不完善，商业贸易落后，项目周边自然景观无特色，1：0.27车位量不充裕，教育配套落后，白果镇人口较少。opportunities（机遇） 政府规划发展政策上扶持新城区发展，投资资金不断流入，城市居住需求的延伸，妈姑矿区安置房己交房，会带来该区域日化商业的密集度。threats（威胁）一一客户置业观念落后，市场竞争复合态势较高，加之外地项目贵阳花果园、六盘水海鑫商业广场（商业）、毕节川美世纪城（商住）、毕节奥特莱斯国际广场（商业）对市场进行冲击，尤其商业较大。总结：利用政府政策宣传，我司新城国际与金海岸区域大盘投资以及B区的整体封顶，打消客群投资疑虑。结合项目本身户型、自建配套、会展中心建设给予市场信心。早入市抓住机遇政府发展的机遇较大规避威胁和外地项目竞争压力。整体包装推广面市移植差异化较大的生活理念，更特色化的推向市场。二、定位策略1、 主力客群区位；核心、主力客群区域；城管客群约占80%，乡镇客群约占20%（白果、可乐、珠市）2、 客群梳理；核心客群（属住房改善型）一一教师、公务员主力客群（属住房改善型和安居型）一一教师、公务员、银行、私企老板、个体（目前呈上升趋势）边缘客群（属住房安居型）一一个体、医院、出外工作者3、 客群心里分析；核心客群一一教师、公务员分析：该类客群对西城区认可的心理，西城区发展潜力，新城区政配套设施的升级、居住环境的提高普遍认可。对户型合理性分析较强，尤其采光和动静分区较为注重，对价格敏感度高。小结：本案自身环境的塑造、人车分流、户型的优越性及实用性甚“买三房送四房”N+1户型，可据此几个面引导客群，从而在价格上进行合理规避。主力客群——教师、公务员、银行、私企老板、个体分析：看好西城区未来发展规划，对项目的环境配套较为注重。对西城区发展周期长信心不足，对该区域价格印象稍高，户型合理性分析较强，尤其采光和动静分区较为注重。小结：在案场展示出西城区未规划发展时的照片和现在发展情况的照片，向市场对比，以及展示未来发展格局诠释，延伸到我们项目产品环境、人车飞流、欧式建筑形象、围合式景观、架空层大面积绿化环境、临河景观的卖点和户型的优越性及实用性向该客群诠释价格合理性。边缘客群一一个体、医院、出外工作者小结：根据推广力度有自然消化度。2、项目推广主题分析；新天地一一“中央都会区”号称“户型楼王”营造理念：现代欧式风格，融汇欧式景观园林的曼妙风，再现欧洲皇家贵族的尊崇锋范小结：体现老城区完善的配套价值，迎合项目建筑设计风格，定位欧式贵族尊崇的风范，与其他项目的主题形成较强的差异化对比，可识别性较高。玉锦小区——“赫章地标精工华宅”营造理念：西城区中心地段，标志性建筑物，现代中式建筑风格强调项目自建配套优越。小结：体现新城区核心地段,以标志性为题，以精心打造为目。推广可识别性较低，推广理念缺乏层次，形象差异化不明显。金海岸一一滨河生态气质大盘营造理念：“360000皿滨河生态气质大盘”小结：现代中式建筑风格，设计核心园林与建筑的结合，重点卖点提炼度不够，大盘形象定位上差异化较小，项目生态气质体现手法过于平庸。新城国际一一赫章40万方生态水景大盘营造理念：“首席景观大盘、城市生态公园”小结：现代中式风格，项目自建水景中庭广场，合理利用滨河景观，打造出“围河而居”的江畔生活。在推广上由于和金海岸glogan相似和现代中式的建筑风格较为普通，推广时档次体现上识别度不高。3、形象定位分析；形象分析一一市场上较多为现代中式风格，唯独新天地有现代欧式风格，本案可结合建筑欧式风格，采用中欧古罗马贵族生活情调，为避免和新天地相似，采取金色元素迎合赫章人贵族般的心理反应。把项目差异化扩至最大化！推广形象如下图；房地产广告经典别墅提案（图片分层文件）（报广设计户外设计道旗设计）房地产报广设计房地产户外、围墙设计昵图网昵图网0Y：398194677 no：20120227164631003348Slogan提炼1——以案名中央为题，体现高贵的伯爵生活享受为点。“中央名府伯爵之城”小标：中心豪府王者风采、户型称帝惠民赫章、典雅高层独览围合景观Slogan提炼2——崇尚新事物，结合项目区位形态“新贵独拥，典雅气质大盘”小标：龙脉之下典藏升值、独享围合景观、超大露台经典户型、

三、推广策略；1、形象推广方式目的：大型户外媒体先行，形象先入市，后续整体包装及宣传面向市场。2、推广节点及要点（备注：户外随销售推广周期变化，进行画面的更换，以配合销售。）3、广告媒体投放计划序号名称内容投放时间备注1夜郎大道单立柱广告形象展示8月底进入夜郎大道的一面2人行道灯箱广告形象展示8月底对人行路的一面3护栏广告形象展示8月底对人行路的一面4假日宾馆广告牌形象展示8月底

电视广告 "TTflltIIJL■ClUL、节^点排形象展示三维动画9月初广泛蓄客持续热销活动助耸诱9月 逐L0月13^11月 1^ ,日■形象展示三维动画9月初广泛蓄客持续热销活动助耸诱9月 逐L0月13^11月 1^ ,日■: 『 认筹蓄水撬前麻准备期 :■ 1 .L" |F形强导入斯热销造