浅谈当前我国高房价的税收政策

浅谈当前我国高房价的税收政策

2008年，美国的三级住宅效应（dudnom牌）继续存在。然而，2009年，中国房地产的增长幅度仍然在不断上升，这是中国经济快速恢复的重要因素。这不禁让人产生疑问:在政府频频发表言论要确保房价稳定的基调下,在经济发达国家的楼市不断萎缩的世界经济背景下,在2010年许多有利于房地产市场的优惠政策将到期时,为什么中国的房价依然居高不下?其实早在2004年关于房地产泡沫的讨论已经开始,但是几年过去了,中国的房地产并没有崩盘,甚至还没有出现这种迹象。在房价的增速远远超过居民可支配收入增速的今天,是什么因素支撑着当前的高房价?究竟应该如何解决这个问题?本文将从税收政策的角度对房地产市场进行微观经济学分析。1开发阶段的增值税负担众所周知,税收是国家调控房地产价格的有效杠杆之一,当前我国的税收体系涉及到房地产运行的诸多环节:1)房地产开发阶段的税费负担。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等;2)房地产流通阶段的税费负担。包括营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、土地增值税、契税、企业所得税和个人所得税等;3)房地产保有阶段的税费负担。包括城镇土地使用税和房产税。可以看出当前的税收政策是重“开发和流转环节”,轻“保有环节”。2“税”“物业税”来打击房地产走势当前有一种普遍的观点,认为征收重税可以抑制房地产价格的过快增长,为此,甚至提出要征收所谓的“暴利税”和“物业税”来惩治推动房价上涨的开发商和非理性购房者。笔者认为,税负的确会通过增加房屋买卖成本起到提高房地产业的准入成本和抑制投机行为的作用,但是调控效果与征税比重并非成正比例关系,因为税负在一定程度上是可以转嫁的,如果不加区分的加大税负,普通消费者就可能为开发商和投机者的暴利行为“买单”。2.1房地产供给弹性的转嫁当前对住宅的供给主要来自两个方面:一是房地产开发商,他们主要通过开发新楼盘,增加房地产市场的供给;二是投机性购房者,他们主要通过将闲置住房在二手房市场上交易,增加供给。可以假设现实中这两者对房地产供给的影响没有实质性差别。但是房地产与普通商品相比有着其特殊性,它的价格与土地价格密不可分,而土地作为一种不可再生的稀缺资源,其数量不会增加,甚至会减少,这就意味着在短期内房地产的供给是缺乏弹性,即使在长期内开发商可以通过提高土地的使用率(比如,用小高层代替多层住宅)来增加房地产的供给,但从总体来看,房地产的供给弹性是很小的,即价格的大幅增加只会引起供应量的小幅增加(如图1所示),这对下文研究税负转嫁问题至关重要。对住宅的需求可以分为两类:一是自用型的,买房纯粹是为了满足基本的居住需要,住宅对他们来说是普通商品,是必须的;二是投资型的,此类购房者购买住房的目的是投资需要,住宅对他们来说是奢侈品,可有可无。因此这两类购房者的需求区曲线也有所不同(如图2所示),前者需求曲线(D1)的弹性小于后者(D2),即价格变动相同幅度(P1P2)前者需求量的变动(Q1Q2)小于后者(Q1’Q2’)。政府对房地产征税的对象,也分为开发商和购房者两种。下面分别从供给方和需求方两个角度分析税收政策对房地产市场的影响问题。2.2房地产价格的方式实现减税向:投资型购买—向供给方征税对房地产市场的影响分析前文已经分析了,与房地产市场密切相关的土地是不可再生的稀缺资源,随着城市化进程的不断加快,人们对住房的需求与日俱增,这也造就了房地产市场求大于供的局面。政府向供给方征税时,直接提高了供给方的成本,为了维持既定的利润,供给方会通过提高房地产价格的方式实现税负向购房者转移,这在图3中表现为供给曲线向左上方移动,即由S移动到S’,当征税为P0P1:在自用型购买行为中,消费者承担的税负是P0P2,供给方承担的是P2P1,且P0P2>P2P1;在投资型购买行为中,消费者承担的税负是P0P2’,供给方承担的是P2’P1,且P0P2’<P2’P1。即,当政府向开发商征收税时,普通消费者所承担的税负远远大于供给方,而投资型购房者承担的税负很少,低于供给方和普通消费者。另外,向供给方征税,会打破房地产市场的平衡,不仅不能解决当前高房价问题,反而使得问题严重化。同时,供给成本的提高,在一定程度上会抑制房产的供给量,特别是一些投机性购房者,不在短时间内将闲置住房在二手房交易市场上交易,不利于资源的重新配置,加重了当前供求失衡的局面。2.3b投资型消费者受害者虽然在房地产买卖行为中,购房者并没有获得直接的经济利益,但是在当前地价、房价不断上涨的今天,购房者的资产价值是与日俱增的,因此向其征税也是在情理之中的。当向购房者征税时,即使不会影响房地产市场价格,但由于购房者的成本增加了,其实际房屋的成交价格会上升,这在图4中表现为购房者的需求曲线向右上方移动,当征税为P0P1时,在自用型购买行为中,消费者承担的税负是P0P2,供给方承担的是P2P1,且P0P2>P2P1;在投资型购买行为中,消费者承担的税负是P0P2’,供给方承担的是P2’P1,且P0P2’>P2’P1。即无论是在自用型还是投资型购买行为中消费者承担的税负都大于供给方,并且投资型购买者承担的税负更重些。从上面的分析可以看出,当前的税收模式不能从根本上解决房价过快增长的问题,主要在于以下两个方面:一方面,由于税负转嫁的存在,使得税收政策并不能起到预期的效果。正如上文分析,当向供给方征税时,税负很容易从供给方转向需求方,而向需求方征税时,税负转嫁并不容易,大多是由需求方承担。因此,当向供给方征税时,无论是开发商还是投资型购房者都可以通过提高房价,将税负转移给普通购房者;当向需求方征税时,税负向供给方转嫁得很少。如果随着时间的推移,普通购房者转化为投资型购房者,即由需求方转化为供给方,考虑到先前含有税负的买房成本,不仅会再次提高房屋售价,而且会在政府征税中实现税负向需求方的大幅转嫁,房价正是在这过程中节节攀升。值得一提的是,当前的征税模式下,政府向供给方征税远远多于向需求方征税,看似是抑制房地产市场的投机行为,但在如今需求大于供给的房地产市场上,这些税负的大部分却由最终购房者承担,客观上助推了房地产市场上的投机行为。另一方面,在没有区分购房者目的的情况下,无论向谁征税,由普通购房者所承受的税负总是大于供给方,并且当向供给方征税时,普通购房者所承担的税负甚至大于投机型购房者。税收负担更多的由普通购房者来承担,不能起到惩治推动房价上涨的“黑手”———开发商和投机型购房者的目的。从某种程度上说,税收政策无形中激励着更多的开发商和投机者参与房地产市场的竞争,使得真正需要住房的人在高房价面前望“房”却步,最终这个市场成为开发商和投机者的天下,他们各取所需,推动着房价的进一步上扬。3当前税收征管的合理化建议3.1供给曲线弹性的提高正如前文分析的,当前供给曲线缺乏弹性,这与土地资源的紧张,房地产商捂盘惜售密切相关。所以当需求小幅增加时会带来价格的大幅上升,而与此相比供给量增加却不明显。同时它也是购房者税负不易转嫁的关键所在。因此,笔者认为,增加住房供给是首先要解决的问题,它有助于提高供给曲线的弹性,如图5所示,当供给曲线由S1变为S2时,需求量增加,由D平移到D’后,新的均衡价格P2小于原来的均衡P1,并且供给量Q2也大于原来供给量Q1,如果政府可以确保房地产市场上的充足供应量,必然可以缓解住房价格快速上涨的局面。同时,增加供给,提高供给曲线弹性,就可以实现购房者税负向供给方的转嫁,真正起到抑制二手房市场上的投机行为。如图5所示,原有的供给曲线是S1时,征税P0P3,购房者承担的税负为P0P1,供给方所承担的仅为P1P3,但如果我们能够增加供给,使得供给弹性增加,新的供给曲线是S2时,在相同的税收中,购房者承担的税负降低为P0P2(P0P2<POP1),而供给方所承担的增加为P2P3(P2P3>P1P3),因此,税负更多的由供给方承担。3.2房地产市场信息不对称问题通过上文的分析我们可以看出,在房地产开发商、普通购房者和投资性购房者中,当征税对象不同时,其所实际承担的税负也是不同的,当前普通购房者往往处于不利的地位。对于投资型的购房行为,政府应当更多地向购买者征税,而对于自用型的购房行为,政府应当更多地向供给者征税。但是在当前房地产市场上存在着信息不对称的问题,即在购房时,无法断定买房者的购房目的,只能通过事后买房行为判定。因此,笔者建议,可以通过建立完善的房地产信息登记制度,了解购房者家庭所拥有的住房信息,对购买大面积、多套住房者征收重税,实现在购买环节对投机行为进行惩治。3.3房地产保有环节的讨论现在投资型购房者已经成为房地产市场上的主力军,如果说过去他们是想通过房地产买卖行为赚取差价,获得高收益,现在他们更多地想通过持有房地产来实现资产的保值、增值。特别在当前政府对房地产流通环节征收重税的情况下,他们不仅不愿意卖出房产而且不断地购入房产,这在一方面减少了二手房市场的供给,不利于房屋的流通,另一方面加剧了房地产市场上购房者之间的竞争,结果真正的自用型购房者买不到合适的住房。因此,笔者认为应当加大对房地产保有环节征税