商业地产招商计划书

---商业地产招商计划书第一章商业定位前言经过近两个月的客户积累，赛特电子港于12月8日召开了“IT卖场”区的％以上，二层完成招商说明会，当天成交客户一层完成60％以上，实现了招商工作的开门红，为12月9日的开盘确定了基础。招商说明会此后，招商部对商户资源做了充分的分类，2号楼1层部分集中做品牌电脑，2号楼2层集中做电脑耗材。经过近半个月的努力，目前2号楼已经完成95％下定（其中，预留4个商铺作为灵巧调铺之用），目前正在做正式合同签订工作。IT卖场区的热卖和有名度的提升，为1号楼的招商供应了充分的准备。针3C市场基础上，本着市对1号楼的商业定位，我们充分考虑市场支撑力和永川场空白点和错位经营的原则，拟定1号楼商业定位。一、定位建议商业地产的崇尚价值在于商业功能的发挥，为了促进商业地产的销售，商业------定位是必定的工作。一个优异的商业定位，充分的挖掘出项目商业远景，经过商业价值的提升带动整盘品牌形象的形成和销售的促进。基于赛特电子港2号楼的的成功招商，1号楼向3C业种延伸。（一）形象定位、综合定位永川地区唯一3CMALL，辐射整个渝西IT市场。案名——赛特电子港〃数码通讯区、分类形象◎项目高度填补永川3C专业市场空白，促进永川IT市场发展。◎产品种类集数码、通讯、餐饮和电脑培训于一体的ITMALL。◎产品价值永川唯一数码通讯城，极度珍稀的投资机遇，特别安妥的创富格局，极具增值潜力的专业市场。（二）业态定位1、定位原则（1）、地段原则号楼位于永川开发区主要干道旁，交通便利。（2）、互补原则由于2号楼IT一块的招商比较成功，在永川市场有必然的有名度。------为与周遍的项目定位错位经营，且与2号楼IT业态订交融，作为其延伸业态。、业态布局将本项目分为五大区块：1）餐饮2）数码3）手机4）电脑培训学校、业种组合业种规划业态业种楼层餐饮特色小吃、快餐、4F、2、31、茶吧、网吧1F数码、

MP4

数码相机、行货、水货、二手、

1F

手机

永川当地连锁小

1F

小商场商场

淘金电脑培训学

2F

电脑培训学校校、手机维修等。这样业态划分，我部门充分地考虑了三个层面的因素：------第一、与其2号楼业态的交融与过渡；第二、花销者的花销行为与习惯，保证项目人气的需要；第三、客户的忠诚度和后续经营的需求。（三）、目标集体定位1、目标投资客户集体定位——主要目标客户◎专业经营客户餐饮业：经过招商部对外的客户开发；手机、数码业：利用赛特电子港品牌影响，组织永川当地经商户和重庆手机客户进场,数码业由于当地市场已被挖掘得差不多,因此需要从周边县城去挖掘。商场：以永川当地的连锁商场为目标客户，主要以小型连锁商场为主；以及对商场经营有兴趣的投资者。——客户投资心理◎投资回报是最主要考虑因素◎看重片区未来的发展远景◎侧重商区物业的营商环境◎侧重物业的经营理念和服务水平1、集体定位——花销集体——主要花销集体永川城区居民------永川职教城内教师和学生永川周边花销集体——消费心理看重商家品牌，侧重花销环境；商圈的包括性、产品的丰富性；目的型花销场所；期望物美价廉。第二章招商执行方案一、招商原则一致规划、一致招商、一致管理、局部带动整体。二、招商策略、整体项目功能区划依照各种业态的经营互动原则，进行局部科学规律整合。、以易吸引人气和忠诚度高的业态为先导。经过该类客户的成功入驻带动整体的人气。、数码手机区采用全柜台式租借，降低商户进场经营门槛，减少商户经营风险，以便为招商信息宣传创立悬念卖点。三、产品修正1、在4号铺位和32号铺位之间的通道两头采用卷闸门封好，这样可以将整个通道隔出来，作为经营区。2、在1层内部人流动线需要进行必然的改正，可增加柜台数量，并对人------流进行改正确的引导。四、招商目标07年2月15日，基本完成一层70%手机和70%数码区块的招商；07年2月17日，基本完成网络会所和计算机培训学校的招商；07年2月17日，基本完成1号楼商业面积80%的招商。五、招商启动时间与周期依照1号楼的规模，根本目前招商部积累的商户资源和后续拓展商户的能力，在2月份实现招商目标拥有实足掌握。预计2007年3月完成1、2007年1月为招商准备期，并召开数码区招商说明会。、2007年2月完成商户签约工作，招商结束六、招商人员配臵依照本项目的体量，对此招商人员编拟定为6名较为合适，详尽人员工作按排以下：招商部长（魏瀛峰）：负责统管全局，大客户洽谈，拟定招商方案和进度，安排招商人员的整体工作。招商经理（2人）：安排详尽的招商工作。招商助理（4人）：招商执行。七、招商团队的组织我们的招商团队，依照全员招商的理念划分成三各种类：1、当地市场招商组，招商部全体人员。2、现场客户款待小组。3、短期外面小组，派驻外处招商人员。------八、招商部职责（一）市场检查、信息收集、需求解析成立厂商、总代理资料数据库成立同协会、各个市场的优异关系2.进行如期市场调研、采集市场信息，解析市场动向和变化趋势3.经过广泛客户接触等方式确定客户的租借意向、租借需求和条件4.5.分阶段进行统计解析，确定市场抗性数据、及目标客户的地区及属性（二）招商策略、计划安排、合时组织马虎向客户同公司领导沟通，以便领导认识情况、拟定详尽的招商计划和分阶段推行方法，确定招商目标、将招商信息实时反响给上级部门、依照市场的变化，不断改正并完满招商计划和策略、共同策划部共同拟定广告策略。（三）招商工作管理推行、拟定招商案场的管理制度、工作程序并督查实施2、招商队伍的管理、培训和核查3、数据的统计解析，阶段性工作计划调整4、与公司其他部门的沟通的协作（四）岗位职责公司员工遵守公司各项规章制度招商总监：招商方案拟定、工作安排1、同相关部门的协会、商会、展会公司的关系办理2、招商信息的收集指导、市场动向的解析判断3、同销售、策划部、公司领导的工作协调停信息互动4、大客户的谈判------5、人员调换、培训、核查6、招商资料制作7、公司决议，制度的传达招商经理：案场的管理和工作安排1、现场工作的安排、管理、督查2、案场资料和表单的制作3、负责招商合约及销控系统的成立和管理工作4、来人来电客户资料的统计解析5、招商信息资料的收集统计6、每日召开招商人员会议7、协助招商总监进行客户谈判及外面关系办理8、协助人员培训，专案经验、技巧的教授招商助理：1、熟练掌握楼盘的各种属性，针对客户提出的问题一致说词2、客户开发、接洽、款待、谈判、签约、售后服务工作3、客户信息的填写及录入。4、负责招商报表的收集、录入、统计工作5、实时反响客户开发至签约过程中所出现的问题6、如期进行市场调研、认识市场动向，发现目标客户群7、依照公司要求，完成招商指标8、遵从部门负责人的工作安排九招商中存在的主要问题及闪避方法问题一：招商时间紧迫、任务量较大如前面所述，项目的整个招商时间只剩下约4个月左右的时间，时期还要除去1个月左右的春节，因此时间特别紧迫，任务巨大。------解决方法：赶忙确定整体招商执行方案，招商部门投入工作并从招商渠道上要多管齐下。问题二：已买商铺的业主要求自营或自行转租，可先前没有签订相关协议，对其难以限制解决方法：建议提前与小业主一对一的沟通，对于自营的小业主须依照我们业态划分的前提下经招商部书面认可后可以自行经营，对于没有经验又想自营的小业主招商部供应货源及品牌加盟的服务。对于执拗的分子，在市场成立集中的通知栏，禁止小业主在门口玻璃上随意张贴出租或转让广告。协助开发商做好业主方面的各种工作，以保证项目能如期开业。针对未售出商铺的招商，07年1月1日后购买商铺的业主，无条件选择委托租借。在签校正式合同的同时拟定相关政策签订委托租借协议。问题三：引入大型或有名品牌租借户后，可能以致租金价格过低，业主不同样意。引入大型主力店、有名品牌客户，由于面积需求较大或品牌带动效应大，处于强势地位,其租借条件较为苛刻,租金的承租水平相对较低，但引入本行业的龙头客户不但需要面积相对大，而且这些客户的进驻会形成示范功能，吸引中小客户进驻，从而缩短整个招商周期，保证如期开业。解决方法：重申一致的商业运营，保证步行街的永续发展，要求小业主与经营管理公司签订委托租借协议。------十招商政策建议方案（一）租金和押金支付方式：每次签约时间为1年，租金是每次付一个月，押金为两个月租金。（二）经营管理费按实质租借面积计算，为2.5元平米,对外不宣告,操作时计入租借租金内。（三）开发商在税收上向政府争取必然的优惠政策。(已落实)十一一号楼整体招商工作推进表一号楼招商工作推进表种类项目描述负责人完成日期~12日12月25月日魏瀛锋商业业态及招商、租借市场调研已经开始工作确定功能分区，确定招商平面图及面积1月5日从前在新切割方案确定的前提下制作魏瀛锋项目分类、目标客户的定位、招商先期地区地点制定详尽的招商项目明细1月5日从前魏瀛锋工作拟定宣传推行计划及开支估量1月5日从前廖瑞臻编制拟定各种招商项目的租金花销、月5日从前魏瀛锋租金表开发商制作，招商公司出文字稿及确月5日印制招商海报、简章、价目表定配图虞冲月5日虞冲招商手册1月廖瑞臻10日租借合同1物管部月10日物管文本月开发商装修要求日招商151文本拟定详尽的广告创意、策略、诉求及虞冲1月15日执行、控制方案月确定媒体及宣告计划日虞冲1511月15虞冲日确定新闻媒体控制方案1虞冲月15整体形象推行方案日1月日全面睁开招商工作16魏瀛锋招商月1日招商整体形象推行执行16虞冲时间月1拟定整体的以招商带动销售的计划日16虞冲节点年3月1日首轮招商结束2007魏瀛锋------招商工作流程图一、确定招商目标客户阶段策划部信息部招商部招商目标客户资料ⅰ策划项目包装ⅱ收集各种厂商ⅲ业态切割规划收集→筛答客问一致说词拟定招商工具资料初步联系选→分类合作条件招商客户负责人并

一份吸引人的招

汇总工作取得联系方式

?招商管理表格

??商手册及折页招商目标客户表二、确认目标客户意向阶段ⅰ招商部落实对各个目标客户的跟进招商人员Nⅱ跟进招商人员二次联客意向客户资料档案留档户络目标客户并收集意向表意ⅲ信息部连续收集各种客户资料转交至招商部向接下阶段Y------三、意向客户联系洽谈阶段意向客ⅱ跟进人员联ⅰ跟进人员发ⅲ跟进人员上ⅳ跟进人员详户跟进系意向客户并、招商DM送门拜会意向客细认识意向客联系洽预约拜会时间书至意向客户户需求及想法户并介绍项目谈→精选→分类汇总意向客户洽谈表四、客户合作条件洽谈阶段洽谈表会议记录重审合作条档案留档/件招商部依照规划商讨N各意向客户的经营位合置及面积各合作条件作等并由跟进人员洽谈条报价单以及意接下阶段件向商铺申请单Y五、审批及签订意向书正式合同阶段招商经理汇总并跟进所有意招商经理向客户洽谈情------意向客户ⅰ意向客户经ⅱ意向客户经ⅲ意向客户合ⅳ意向客户进合作条件种类、营品牌、场日期及装修作条件、阵营区、位置、租金、审察→批品位等等审察时间等等审察面积等等审核优惠等等审察准→分类汇总工作合同签订跟进人员审批重新洽谈意向客户合约拟定供应营业执照签约客户资料客户最后条件表复印件并支付差距由双方协签约意向金或定金商谈判解决十二一号楼招商计划完成整体招商率截止时间完成一号楼一楼部分的80%招商15月年2日200710年2月日2007基本完成商场和餐饮区的招商2月20日2007基本完成网络会所和计算机培训学校的招商基本完成1号楼二楼50%的招商20月年2日2007------十三招商营销推行本项目属三线城市，依照实质情况及业态需求和目标客户的投资习惯与辐射力，在媒体组合上与大中城市的模式有所差异。十四整体方案中的花销估量花销估量/元备注项目明细首次印2000份左右招商海报制作2000.00首次印2000份左右客户通讯1500.001次招商推行费招商成就宣告会20002000.00永川报纸杂志媒体重庆专业杂志媒体1500.00周边县城的出差开2000.00大足、江津、合川等发总计:11000元十五招商先期准备操作程序的详尽解说、熟悉本招商项目的相关内容，客户咨询的答客问准备。、收集餐饮、手机、数码、商场、计算机等行业的相关资料，进行分类、分区整理。、经过各种新闻、广告、杂志、网络或沟通会宣告信息，对招商进行先期浸透。、充分认识自己优势，做好一份吸引人的招商手册。------、成立一个优异的招商支持系统，各方面协调支持招商工作。5、合适策划一些项目包装策划工作，为市场招商启动创立有利条件，扩大6影响，提升市场有名度。、成立目标客户数据库，对招商员的招商工作，包括电话联系、走访、跟7进、签约等实时做好记录。、招商员每日上报招商情况，解析、总结、沟通、招商经验和心得，办理8客户反响信息，合时调整招商策略招商导视系统十六板。KT在招商处的内墙墙悬挂招商政策和主力业态。在一号楼广告位处张贴有名商户LOGO在一号楼悬挂招商广告横幅，或新定商户的庆贺语。在招商部现场和项目