房地产行业深度：历次房地产周期复盘及政策空间展望

房地产行业深度房地产行业深度历次房地产周期复盘及政策空间展望市放松限购，有望提振短期市场需求》2023.9.14%10证书编号：S0500521120002Telmail：zzl6599@地址：上海市浦东新区银城路88号中国人寿金融中心10楼调控政策具有明显的逆周期特征，政策分别针对房地产行业的需求端和而且中央政策和地方政策比较同步，具有明显的“一刀切”特征，所以周炒”转变，中央与地方、各城市之间的政策同步性均明显减弱，导致短期波动被熨平，拉长房地产周期。此外，供应端调控也在逐渐加强，例如近城市限贷、限购、限售、限价等调控政策不断加码，而三四线城仅广州下调了贷款首付比例及房贷利率下限。北京、上海的二套房普宅商因为普宅认定标准较为严苛且未及时调整，所以目前实际成交的大部分住缩短缴纳社保年限、允许补缴社保、放松二孩家庭购房等方式进行优化调一线城市中的广州率先优化调整了限购区域，同时还降低了首付比例及首套房利率，但北上深的限购限贷政策仍然较为严格，还有调整空间面也将推动板块估值继续修复。当前阶段建议关注拿地能力强、土储布局预期导致居民收入和信心恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风敬请阅读末页之重要声明 3 3 7 8 9 3.2政策面：限购成为主要调控手段，地方政策 20 20 23 28 28 30 32 32 4 4 4 4 5 5 5 7 8 9 敬请阅读末页之重要声明 21 23 23 24 26 27 27 6 21 25 29 30;;而房地产调控政策是影响供求关系的核心变量。我国房地产市场要由政府和开发商构成，影响供给的因素主要包括土地供应、开发商拿地意短期内缺乏弹性。相较而言，需求端对调控政策变化更加敏感，尤其是对销在以往周期中，政策往往通过调控需求进而影响供给，而需求和供给之政策调控目标也在变化，同时也改变了房地产周期规律和板块投资逻辑。本资、库存等行业基本面指标以及申万房地产指数，可发现各指标均呈现出相似的周期长度，只不过由于指标间的领先和滞后关系造成周期顶部和底部的申万房地产指数的同步性也较强，而新开工和投资的顶底时间相对滞后，所敬请阅读末页之重要声明20-0220-0720-1221-0521-1022-0322-0823-0123-0620-0220-0720-1221-0521-1022-0322-0823-0123-062005年~2008年2009年~2011年2012年~2014年2015年至今05-0705-1206-0506-1007-0307-0808-0108-0608-1109-0409-09商品房销售面积：单月同比商品房销售面积：累计同比申万房地产指数（右轴）2012年~2014年2009年~2011年2005年~2008年2015年至今-60-20-40-8020400700060005000400030002000100002.52.00.50.0-0.5-1.0-1.570城新建商品住宅价格指数:环比70城新建住宅价格指数：环比申万房地产指数（右轴）7000600050004000300020000敬请阅读末页之重要声明加库存加库存去库存加库存去库存加库存上涨和下跌阶段。从库存角度看，每轮周期都将经历去库存和加库存两个阶05-08年由于经济处于高速增长阶段，上行期更长，与前两轮敬请阅读末页之重要声明第一轮2005年-2008年销售面积单月2005.6~2008.1127个月70城市新房价格指数环比2005.7~2008.1228个月房地产指数2005.7~2008.1028个月新开工面积单2005.4~2009.52007年9月20个月投资完成额单2006.4~2009.42009年4月20个月第二轮2009年-2011年销售面积单月2008.12~2012.22012年2月27个月70城市新房价格指数环比2009.1~2012.42012年4月28个月房地产指数2008.11~2011.1225个月新开工面积单2009.6~2012.72012年7月26个月投资完成额单2009.5~2012.827个月第三轮2012年-2014年销售面积单月2012.3~2015.22013年2月2015年2月24个月70城市新房价格指数环比2012.5~2014.82013年3月房地产指数2012.1~2014.22014年2月新开工面积单2012.8~2015.22015年2月投资完成额单2012.9~2015.112014年2月21个月第四轮2015年至今销售面积单月2015.3~至今2016年4月2022年4月-70城市新房价格指数环比2014.9~至今2016年9月25个月-房地产指数2014.3~至今-新开工面积单2015.3~至今2016年4月投资完成额单2015.12~至今2019年4月41个月-敬请阅读末页之重要声明房贷利率限贷（套数认定房产税预售资金监管三道红线房地产贷款集中房贷利率限贷（套数认定房产税预售资金监管三道红线房地产贷款集中供应端进行调控，对房地产开发链条的各个环节均有影响。政策主体包从供应端看，土地供应计划、出让条件和融资政策对开发商拿地能力和房贷利率等）是限制购房需求或提高购房成本的两种重要方供应端政策出让“两集中”竞拍条件限制（限房 拿地6-9个月开工6-9个月销售1.5-2.5年竣工房企融资房企融资限价（影响房企拿地、开工、推提高预售要求敬请阅读末页之重要声明以往周期通常从需求端进行调控，但随着经济和行业发展阶段转变，调2007年9月—商品房销售面积单月同比-MA3（%）—70城新房价格环比（%）2009年12月2009年12月确抑制投资投机性购房2020年12月2013年2月60402000-202014年3月“针对不同城市分类调控”-602014年9月贷”、利率下限七折2011年12月政策转松。住建部表示支持居民的合理购房需求2016年3-4月：开启“因城施策”2008年9月2023年7月调整优化房地产政策2016年10月2020年8月监管“三道红线”2021年2月出让“两集中”2021年12月款集中度管理制度-0.5-1.5160100140120-40-8021不应求。国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性项目用地一律公开竞价出让。此次针对供应端的调控使得土地供应更加集中于政府，导致供给收紧，而且出让方式由过去的协议出让变为“招拍挂”也敬请阅读末页之重要声明40%30%20%0%-10%-20%-30%购置土地面积同比新开工房屋面积同比商品房销售面积同比20002001200220032004200520062007200820092010轮周期起点的原因在于当年经济高速增长，股市和楼市都呈现大幅上涨，其敬请阅读末页之重要声明02102.2政策面：提高首付比例和交易税费，货币政策与行政发展六条措施，为后续政策制定确定基调。同时，国务院办公厅在当月转发敬请阅读末页之重要声明厅《关于切实稳定住房价格的施，抑制住房价格过快上涨”厅《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价提出促进房地产业健康发展信贷、土地政策的调节作用；合理控制拆迁规模和进度，减缓被动性住房《关于调整住房供应结构稳人转手交易征收营业税年限提高至5《关于规范房地产市场外资立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个《关于住房转让所得征收个在全国范围内统一强制性征收二手房会《关于加强商业性房地产信会《关于加强商业性房地产信认定房贷次数；人均居住面积低于平敬请阅读末页之重要声明03-0103-0403-0703-0103-0403-0703-1004-0104-0404-0704-1005-0105-0405-0705-1006-0106-0406-0706-1007-0107-0407-0707-1008-0108-0408-0708-10《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》个人住房贷款利率下限扩大为基准利积极的财政政策和适度宽松的货币政厅《关于促进房地产市场健康8.05.0敬请阅读末页之重要声明敬请阅读末页之重要声明及以上住房贷款；另一方面，提出地方政府可根据实际情况在一定时期内限目标；另一方面，明确了限购城市范围（各直辖市、计划单列市、省会城市价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，限购再次升级，此后包括台州、衢州、珠海等三线城市继续出台限购。因此，我们从“新国八条”敬请阅读末页之重要声明位心和预期，稳定房地产投资。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房《关于支持信托公司创允许监管评级2C级以上的信托公司可向已《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通保障性住房和普通商品住房项目的最低资本发项目的最低资本金比例为30%（此前为《关于进一步加强按揭前银行认定标准偏松，二套亦可享受首套优增加普通商品住房有效供给；抑制投资投机性购房；加强市场监管；大规模推进保障房《关于促进房产市场平稳健康发展通知》增加住房建设用地有效供应；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；二套房贷款研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措部分城市房价过快上涨买第三套及以上住房的大幅度提高首付款比例和利率水平。房价高、上涨快的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款。地方政府可根据实际情况在一定时期内限定购房套数府《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房明确二套房认定标注：认房又认贷，首付5《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控因企业原因造成土地闲置一年以上的禁止参敬请阅读末页之重要声明《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷府《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充府《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干在一定时期内（没有明确期限）限定居民家妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措上调至5年；大力推广“限房价、竞地价”庆《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂部分个人住房征收房产研究部署继续加强调控已实施住房限购措施的城市要继续严格执行支持居民的合理购房需求，优先保证首次购后敬请阅读末页之重要声明----敬请阅读末页之重要声明2012年未出台明显的楼市支持政策，以地方政策微调叠加降息为主。但也没有像过往周期一样大规模放松行政调控，主要体现为货币政策偏松，应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住为第一个正式放松限购的城市，随后也有较多二线城市优化敬请阅读末页之重要声明研究部署继续做好房地产市完善稳定房价工作责任制；要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查厅《关于继续做好房地产市场限购住房类型应包括所有新建商品住年住房用地供应总量应不低于过去5月市陆续将二套房首付提高至七成等政针对不同城市情况分类调控；经济下区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户居民购买新房和二手房都不再有套数会《关于进一步做好住房金融三亚市住建局委托三亚房地产协会秘敬请阅读末页之重要声明并对实行货币化安置的棚改项目加大贷款支持力度。棚改货币化也成为了三敬请阅读末页之重要声明12-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0712-0112-0412-0712-1013-0113-0413-0713-1014-0114-0414-0714-1015-0115-0415-0715-1016-0116-0416-0716-104.84.5《关于进一步做好住房金融5年以上中长期贷款基准利率下降《关于个人住房贷款政策有《关于调整个人住房转让营对外销售普通住房免征营业税年限由5年以上中长期贷款基准利率下降5年以上中长期贷款基准利率下降5年以上中长期贷款基准利率下降5年以上中长期贷款基准利率下降《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比低至20%敬请阅读末页之重要声明行《关于进一步推进棚改货币原则上棚改货币化安置比例不低于国家开发银行将加大贷款支持力度；《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通普通住房商业贷款最低首付款比例下5年以上中长期贷款基准利率下降要化解房地产库存，促进房地产业持《关于调整个人住房贷款政《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通的核心调控方式，叠加多数城市取消限购、降低购房成本，直接提升了居民敬请阅读末页之重要声明房价“四小龙”南京、合肥、苏州、厦门）房价快速攀升，土地市场地王频4.03.02.00.0-1.0-2.014-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0514-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-11 新房价格价格指数:二线城市:环比新房价格指数:三线城市:环比敬请阅读末页之重要声明二季度三线城市的新房价格环比出现一波反弹，而同期一线和二线城市涨幅 新房价格指数:环比新房价格指数:一线城市:环比 新房价格价格指数:二线城市:环比新房价格指数:三线城市:环比敬请阅读末页之重要声明《关于进一步完善本市住房体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意《关于完善住房保障体系促进房地产市场健康发展的意非深户购房社保缴满年限由此前的1-商品住房（含新房和二手房）本市户《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的-要坚持稳健的货币政策，在保持流动-解决三四线城市房地产库存过多问《关于试行房地产、产能过房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准；房地产企业的公司债券募集资金不得用《关于规范银信类业务的通商业银行和信托公司开展银信类业务不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过---敬请阅读末页之重要声明20-0320-0620-0920-1221-0321-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-09施积极的财政政策和稳健的货币政-要坚持房子是用来住的、不是用来炒情得到控制后楼市迎来反弹，尤其是一线城市房价快速上行引起监管注意，土地市场热度也较高，土地购置面积和土地成交价款同比快速上行，其中土150.0%100.0%50.0%0.0%-50.0%一线城市二线城市三线城市-100.0%敬请阅读末页之重要声明2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-11—新房价格指数:当月同比-··新房价格指数:一线城市:当月同比…新房价格价格指数:二线城市:当月同比--新房价格指数:三线城市:当月同比8.06.04.02.00.0-2.0-4.0-6.00—土地购置面积:累计同比—土地成交价款:累计同比楼市和土地市场过热背景下，供需两端调控加码，房企杠杆率和融资受银行需满足房地产贷款余额占比和个人住房贷款占比，若占比超出标准需在经营贷违规入市，供需两端融资同时进行了收紧。各地陆续收紧限购措施，上海、深圳均调整学区政策，同时加大对于炒作学区房的打击力度，敬请阅读末页之重要声明是民营房企资金链压力加剧，信用违约房企数量持续增加，进一步影响购房者信心，房地产行业面临供需双弱的局面。我们认为，本轮周期下行期的政会议中关于房地产的表述提到要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变房地产政策定调。我们认为，政治局会议定调后，本轮房地产周期调控将全部、央行和金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定敬请阅读末页之重要声明20个基点。此次调整为各地的首付比例和房贷利率进一步调整打开了空间， LPR+55BPLPR-10BPLPR+30BPLPR+105BPLPR+105BPLPR+60BPLPR+30BPLPR+60BP敬请阅读末页之重要声明五环到六环单价小套；六环外单价小以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧低于同级别土地上住内核心城市（大连、青岛、苏州、无锡、厦门）优化或取消了限购政策。就优化限购将本市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住房的，仍然执行本市住房限购套数及资格政策。取消限制性购售政策：取消二环内限购政策，取消住房销售限制年限规定，满足居民购房需求。自发文之日起，居民家庭在我市中山区、西岗区、沙河口区购买商品住房的限购政策解除，且房屋不再受上市交易年限影响。敬请阅读末页之重要声明取消限购自9月8日起，玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明。取消在主城四区购买商品住房和存量住房自取得《不动产权证》登记记簿日期满三年方可上市交易的限制措施；