美国巴拉通的经典建筑苏荷 (SOHO) 旧城改造与社区经济发展的典范

美国巴拉通的经典建筑苏荷(SOHO)旧城改造与社区经济发展的典范

shule，美国纽约曼哈顿岛的西南端。这个地名产生于20世纪60年代,即“霍斯顿街以南”(SouthofHoustonStreet)之英文缩写。在纽约人眼中,苏荷就是指以格林街GreeneST.)为中心区域的五条石径路,它东临“小意大利”①,南接“中国城”②,占地不足0.17平方英里,居民人口约为6541人的社区。苏荷区,虽然地方不大,但在那里有50幢1869年至1895年间建造的房子,其外墙结构采用精制的铸铁工艺,因而被誉为全世界保留最完整的铸铁建筑群。此地原为工业区,后因艺术家们的迁入,使整个社区的人文环境全然改观。最近哥仑比亚大学建筑和城市规划学院的研究生做的一项调查发现,苏荷区居住的家庭平均年收入为6,5169美元,远远高于美国家庭的平均年收入(约为25,000美元),居民中有76%从事艺术或者受雇于与艺术有关的行业③。现代艺术品的交易构成了苏荷区经济发展的基础,她使苏荷成为画廊林立,名店密布的纽约高级商业住宅区,并且带动了其他相关产业,如旅游业、餐馆酒吧业、房地产业、时装业的持续升温与发展。苏荷区以它独特的艺术风格及时尚著称,成为来纽约访问的游客必到之处。可是谁又会想到,50年前,这里是一片颓败的工厂区,更因为一条拟修建的快速路使这里独具风格的铸铁建筑群险遭拆除。幸亏有保护古建筑人侠肝义胆,以及居住在这个区域的艺术家们的奔走相告,才使得这一社区的旧城风貌保存下来。与此同时,在市政府的“整旧如旧”改造政策下,在社区居民的直接参与下,成功地改造了苏荷区。1973年,苏荷区被纽约市文物保护部门确定为纽约市第一个属于商业区的古建筑保护区。本文将就苏荷区的历史沿革,社区经济发展的过程作一介绍,并就纽约市如何围绕对苏荷区改造产生的不同意见以及最终达成既保护古建筑又促进了社区经济发展的最佳方案,为我们在城市规划及管理方面怎样处理城市经济发展与保护城市文化及她的最重要的载体——古建筑的关系方面提供参考。一、苏荷区的铸造工业早在1700年,现在苏荷区的地盘为白安德家族的农场。美国独立战争爆发几乎使白安德家族濒于破产。战争结束后,为了低债,该家族迫不得已拿出一百公项土地供市政建设使用。在这一百公项土地上建筑了百老汇大街④。从此,这里便成为了中产阶级的居住区。早期苏荷作为居住区的历史到了19世纪60年代暂告结束。1870年,制造业成为纽约市经济的支柱产业。苏荷区由于交通便利、廉价劳动力充足而很快成为工业区。1840年,詹姆斯·伯斯图斯在下城坚尼路上建立了一座生产铸铁门窗、廊柱材料的工厂。铸铁制品由于成本低又可以大规模生产,迅速替代了大理石建材。这种新型建筑材料承重力大,又可以根据客户需要生产出千变万化的造型。一时间铸铁成为工厂主、商人采用的最普遍的建材。他们按照法国第二王朝的建筑风络,将铸铁弯曲、油漆,模仿成大理石圆柱及拱型窗户。一时间这种建筑风格材料风靡,到了19世纪末,几乎整个苏荷区都是这种铸铁工艺的建筑。1910年位于第七大道第34街的宾州车站建成,原来在苏荷区一带经营零售业及皮毛批发业的店铺纷纷转移到靠近火车站的地点营业。1928年,纽约市规划人员做了一项调查,发现苏荷工业区经营的工厂及商店开始撤出,留下来的也只是雇员不足10人的小企业。一时间,苏荷作为大工业时代兴旺繁荣的景象便风光不再。第二次世界大战的爆发只是给苏荷地区的经济带来了暂时的繁荣。战后,制造业就不再成为纽约市经济的支柱产业。苏荷区的建筑显然不适应许多有竞争实力的大工厂的生产流程,它们纷纷搬到皇后区、布鲁克林区或更远的新泽西州去了。而在苏荷区的铸铁建筑群里还存在一些小企业,主要是以生产妇女内裤、小孩衬衫为主的工厂。随着制造业的衰落,苏荷区从此一蹶不振。很少有人愿意在此投资设厂。房子租不出去,只好空闲着,时间一长,苏荷区的许多建筑楼就“万户萧菽鬼唱歌”了。二、居住的合法性与资20世纪30年代,欧洲社会的动荡与战争使得许多著名的艺术家移居纽约。他们的到来推动了美国现代艺术的发展,并涌现出一大批具有世界水平的艺术家。1932年,美国现代艺术的第一支流派-纽约画派由汉斯·霍夫曼创建。霍夫曼是来自奥地利的移民。他与其它一些艺术家一起,居住在纽约下东城。二战结束后,由于美国在全球的政治与经济地位,纽约很快成为世界艺术品贸易中心。据统计,战后全美国的艺术家有2/3居住在纽约⑥。除此以外,每年仍有大量的艺术院校的毕业生来纽约寻找发展机会。但是艺术家们很快发现,在曼哈顿很难找到他们可以从事艺术工作的空间。而在苏荷区,大量房屋闲置着。这类房屋被称为“统楼房”,对于大工业来说也许太小,而对于从事艺术工作的画家来讲,空间是足够的大。每一层楼足有2800平方英尺,比纽约一般中产阶级的高级公寓面积还大。更重要的是,这里租金便宜,在60年代这样一套车间式的住房,一个月的租金只须90美元。画家们发现没有比这里更适合他们的工作了,因而,许多这样的空闲房被房东动脑子转为民用,出租给艺术家们。这种经简单改造的统楼房内只有简易的厕所及冷水龙头,暖气和煤气是定时供应的。艺术家们搬进去后,自己动手修理下水道,粉刷墙壁,把统楼房改建成适合工作,又适合居住的住房。然而,居住的合法性问题乃是困绕艺术家们的一个最大问题。根据纽约市住房管理法的一项规定,工厂建筑只能用于生产及商业用途,而不能作为民用。因为作为厂房及仓库的建筑标准与作为居民用房的标准是不能相提并论的,尤其是在设备的维护与消防设施的完善方面。根据法律,一旦发现有人居住,房屋的所有者就可能被课以罚款。而对于市政府房屋管理部门及消防部门的官僚来说,只要民不举,官就不咎。一旦出现一些问题,房东也能将事情摆平,当然其中一定有贿赂的成份。在此居住的艺术家们也一直保持低调,在晚上将黑帆布挂在窗户上遮挡光线,以免被路人及市政府检查人员发现有人居住。由于市政府官僚主义,以及居住者的低调,双方一直相安无事。苏荷区也就成了那些来纽约寻梦尚未成名的艺术家的天堂。三、苏荷区、中国城的问题促使苏荷区改造的是一桩偶然事件。60年代初在苏荷区发生了一场火灾。火灾扑灭后,消防局的官员要求在全市范围内对统楼房进行一次全面的检查。尽管艺术家们不是这次火灾的肇事者,但是许多艺术家在回家的时候发现他们的住所已被查封,行李也被检查人员扔在门外。消防局在统楼房的大门口贴了告示,宣布这些建筑有严重的火灾隐患,任何人都不许居住。与此同时,要求改造苏荷区的呼声也响起来了。促使苏荷区改建的第二件事是规划中的事。曼哈顿岛原有两条南北方向的快速路(expressway),即所谓的“东快行”和“西快行”。东快行紧靠东河,南起金融区的炮台公园,经中城联合国总部,北抵哈莱姆区,并与布朗克斯区连接;西快行南起炮台公园,沿哈德逊河北上,直至曼哈顿岛北端,沿途有桥可通新泽西州和纽约上州。这两条快速路一直是曼哈顿的交通枢纽。战后,由于金融业、广告业、大众传播业成为纽约市的支柱产业,许多大公司纷纷在曼哈顿岛上建立办公大楼,岛上交通拥挤,尤其是在纽约市下城金融区和中城商业区,堵车现象十分严重。为此,纽约市政府拟修建岛上第一条东西向的快速路,它计划有10车道,将东西快行线连接起来,东起东河桥,穿过中国城和小意大利,与“荷兰隧道”接通,直抵新泽西州。这样,可以缓解交通拥挤,更重要的是,这条快速路作为州际公路的延伸,几乎90%的经费由联邦政府提供贷款投资。这对一个缺乏市政建设经费的市政府来说无疑是一个一定要抓住的项目。然而,快速路的兴建将会导致包括苏荷区、中国城在内的许多人文景观的消失。这里面有下城最早的移民的遗迹、“小意大利”⑦街区、部分“中国城”⑧以及格林威治村的一部分街区。市政府规划部门不是不知道这个情况,可是它认为,为了适应纽约市的发展,新快速路的兴建迫在眉睫,是必须上的项目。第三个促使苏荷区改造的一个重要因素是来自洛克菲勒财团的压力。早在50年代初,位于纽约市下城金融区的许多大公司、大财团就已经发现,他们的办公设施大大落后于中城商业区的办公大楼。金融区聚集着美国乃至世界都数一数二的一百多家金融机构及大银行总部,这些银行的总部大都建于19世纪,有的甚至更早。而现今银行业务的发展需要更大的空间,更宽畅舒适的环境,如照明、空调等。遗憾的是,这些大银行总部都位于华尔街附近的狭小街区,没有任何发展余地。以洛克菲勒财团控制的大通银行成为这些位于下城的金融机构的领导力量,要求扩建办公楼。华尔街地区寸土寸金,扩建只能在周边地区开展,而紧邻的苏荷区便是大通银行觊觎的对象。1956年大通银行带头组建了“纽约下城曼哈顿地区商会”(TheDowntownLowerManhattanAssociation,简称DLMA)。该商会最重要的任务就是作为“集体谈判”的机构与纽约市政府有关部门协商社区重建计划。1958年,大通银行又宣布它将在下城投资12,000万美元兴建新的银行总部。1957至1958年,大通银行向纽约市城市规划委员会提交了有关曼哈顿下城(苏荷区也包括在内)的改造计划。这份报告是在大通银行资助下,在戴维-洛克菲勒的关照下精心炮制的。在这份计划中,DLMA提出,“曼哈顿下城已经失去了纽约市水陆枢纽的作用。由于许多建筑建于19世纪,甚至18世纪,年久失修,拥挤不堪,光线不足,街道狭窄,最好的办法是将这些工厂区的统楼房夷为平地。”;“街道需要加宽,以便兴建规模更大的办公室,靠河面的地方需要填平。为金融区的白领们兴建高级住宅区。这些住宅区将由开发商按照市场规则建设。”⑨而改建工程的中心目标是将破败的工厂区统楼房夷平,代之以24小时灯火通明的大公司、大银行的办公楼以及豪华公寓楼。1965年,纽约市城市规划委员会也抛出一份“下曼哈顿区改造计划”,这份计划基本照搬了DLMA的方案。可以看出,纽约市城市规划委员会在下城改造的规划中的角色只是个实施者,对DLMA的计划给予合作与帮助(10)。更重要的是,城市规划委员会已经将DLMA计划合法地变成打着“城市公共利益”旗号的下城改造总体规划,并以洋洋六大卷的篇幅刊登在1969年“纽约市城市规划”杂志上。要求立即改造苏荷区的第四个方面的呼声来自一些私人民间团体。它们在60年代初开始给纽约市城市规划委员会施加压力,要求市政府立即拆除苏荷区等地的“贫民窟”,为那里的几千户家庭建造更新更好的住宅。其中有一个团体叫做“纽约城市俱乐部”,做了一个调查,声称苏荷区的“贫民窟”有15%闲置,有50%以上破旧不堪,而更多的统楼房只是作为仓库,堆满了破旧的地毯、废纸。报告的结论是“破房子占据了最有升值能力的地产”。那里有最好的地铁经过,有最好的下水系统,以及最强的警力保护,这些最好的资源被毫无道理地浪费了。报告还指出,目前居住在那里的居民(指艺术家)根本就没有好好利用这块地皮。因此他们就没有任何道义的理由在那里呆下去(11)。在20世纪50-60年代,美国许多城市当局把彻底移平“贫民窟”当作是整治旧城区的最行之有效的办法。拿波士顿市为例,该市西区的一个低收入家庭居民聚集的老城区被贴上“贫民窟”的标签后被撤除。在联邦政府的补贴及低息贷款的支持下,一幢幢公寓拔地而起(12)。而在一般美国人的眼中,拆除旧建筑也被认为是一种“人道主义”的义举。从以上情况看,主张拆除苏荷区旧建筑的是来自三方面的势力。有权有势的城市管理部门,他们要缓解市内交通,解决火灾隐患,改善市容卫生。有财力及政治影响力的大财团要求改善办公条件,并希望利用改建工程,修建高级公寓发一笔横财。有社会良知及同情心的据说是与市政府、金融业毫无关系的一些私人民间团体,他们“悲天悯人”,认为不拆除苏荷的旧建筑简直是不人道,而将其拆除乃是改善居民生活状况的最好途径。四、苏荷区的实际效果修建快速路的计划因苏荷区居民及艺术家的强烈反对虽然寿终正寝了,但社区改造不能放弃。苏荷向何处去?如何既保留苏荷区的旧城风貌,又使其具备现代城市的功能,并为城市生活创造新的价值?这是摆在纽约市城市规划部门和管理部门面前的一道难题。鉴于苏荷区原有的文化氛围对该区今后发展的重要性,纽约市政府与规划部门,立法部门陆续出台了以下一些政策与法规:1.修改了现行法律,允许艺术家们在苏荷区统楼房里合法居住。只有居住的合法化才能鼓励房地产开发商来苏荷投资开发旧城区,有了投资才能复兴社区。1971年政府颁布了一项法规,主要内容包括,允许艺术家们合法使用统楼房;但是苏荷区中大的工业性建筑将不能用于居住。这些楼群由市政府邀请开发商统一招标改建(而不是拆除)。艺术家们可以自筹一部份资金与开发商一起建合作公寓。在小的统楼房中,底层只能用于商业用途。为了加强苏荷的文化氛围,非艺术家不能迁入苏荷区居住。为此还专门成立了“艺术家资格审查委员会”来审查申请入住的居民的资格(13)。市政府的这项法律可以说是“留凤筑巢”。鉴于艺术家是复兴苏荷区的宝贵财富,这政策无疑鼓励了更多的艺术家来苏荷“创业”。在艺术家们涌入苏荷的同时,画廊开始出现了。1968年,第一家画廊在苏荷开业。1971年,上城又有四个著名画商将他们的画廊搬到了苏荷区。到了1978年,共有77家画廊在那里开业。1972-1977年苏荷区画廊数量骤增,不能不说明市场对现代艺术有了更大的需求。2.市政府有关部门取消对苏荷区改造的地点、区域、楼层等一些具体限制,从而吸引房地产开发商来苏荷投资。70年代,由于苏荷区经济出现复兴迹象,苏荷区统楼房的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩了。80年代,对统楼房的需求持续攀升,一些“成功人士”,如律师、医生等高薪白领,因为喜欢苏荷的艺术氛围,也有意搬到苏荷来居住。介于苏荷区原有的破旧楼房不经改建是不能住人的,而改建需大量资金,非专业房地产开发商是不可能承接这类项目的。但专业开发商认为如果市政府不改变原来的规划,还是将苏荷定位于工业区,那么市场价值太小。只有将苏荷区确定为商住两用地区,才会有人来买房。1975年,纽约市房地产行会在给市政府的一份报告中指出,这个地区的建筑已不再适合工业用途;苏荷区统楼房的发展必须是用于商业与居住的混合目的。这时,市政府在苏荷区的改造规划中已经明确了“非工业化”政策导向,允许专业开发商介入。为了减少投资风险,市政府取消了一些对于楼层、规模、区域划分的限制。这些限制一旦取消,开发商开始将巨资投入苏荷区的改建工程,并取得了很好的经济效益。拿1977年改建的一套公寓来说,改建前租金为每平方英尺2.28美元,改建后租金上升到7.68美元,利润可想而知。3.在改造苏荷区的规划中,市政府采用的是“整旧如旧”的办法。苏荷区的建筑有许多是19世纪的铸铁建筑,由于年久失修,设备老化,已不再适合人的居住。市政府规定,任何人,包括开发商,绝对不能破坏这些楼房的外貌,可以改造的只是其内部的设施。现在如果你有机会去苏荷区走一趟,如果你以为看到的旧楼房显示了纽约破败的一面,那你就上了纽约的当。几年前,为了重新修建格林街的一小段路面,市政府就花掉了一百多万美元。这段路是这样修的:经常是只有几个人(也许是艺术家)拿着石块敲敲打打,趴在路面上反复端祥,对于石头不能令人满意的楞角反复修正,比绣花还仔细。路铺平之后,还必须使它看起来好像有当年马车压过的痕迹,以便使游客可以在这里发思古之幽情。街面是如此,进入统楼房里面更是如此。改造过的统楼房不能改变其原有的结构和基本面貌,咋一看它们还是原来的工厂、仓库、栈房的模样,但在艺术家的手中,室内的材料色调已经过特殊处理,配以特殊的灯光照射,门大窗大,室内陈设简单、明快,颇有一番苏荷独有的纽约超现代主义的风格。现在每天有成千上万的观光客慕名来到苏荷,他们不是来看摩天大楼,而是冲着这些古街、古建筑,在游览的同时,大把大把的银子也扔在这里。你不能不佩服纽约市政府在改造旧城区中采用的“整旧如旧”政策的高明。4.确定以艺术品经营市场为龙头,辅以餐饮业、酒吧业、旅游业、时装业,形成苏荷区独特的经济发展模式。苏荷区的经济复兴不是规划的产物,而是市场发展的结果。1973年,苏荷区被纽约市文物局宣布为重点文物保护单位,这是纽约市的第一个属于商业区的古建筑保护区。这项决定促进了该区商业的繁荣。在苏荷区,艺术家是最宝贵的资源,每一条街都有大大小小的画廊数家,欢迎人们免费参观。不懂现代艺术的游客也不妨走走,那里有许多经营家俱,床上用品,家居摆设的特色小铺。许多著名品牌的服装都在这里开设分店,如“维多莉亚的秘密”,“路易·维登”,“伊芙·圣洛朗”,“普拉达”等。走累了,到对街的咖啡店要一杯咖啡,站在街头看看时髦的纽约人。在此走一趟,多少能把握一下世界时尚流行趋势。生意的兴隆,促使此地物业升值,租一间街面房每平方英尺一年租金100美元。物业升值说明了经济景气,但也带来了负面影响,艺术家们再也租不起房子了,只好搬到布鲁克林区或者纽约上州去。这种变化对苏荷社区是一种挑战,如何避免过度的商业化,保持社区的艺术氛围是所有苏荷居民的共同愿望。五、城市文化传统的实现首先,对于世界上任何一个大城市来说,古建筑保护历来是一个矛盾体。城市如果不发展就会变成一座没有生命的城市,而城市借口发展不去保护它的独特的、形成城市特征的旧建筑,甚至去破坏它,那么将给这座城市带来不可挽回的损失。因为旧建筑是城市文化的载体,没有了它们,城市就没有了灵魂。通过纽约市对苏荷区发展的实例,可以看出,要夷平一座城市里的“贫民窟”,相比之下是一件容易的事,在这座贫民窟的废墟上建立金壁辉煌的高楼大厦就难了,但还不是最难的,因为只要投资充足就可以办到。而要将一座城市的古建筑历经岁月完整保存下来,让它们成为一座现代化城市的有机部分并为这座城市的现代化增加光彩和物质财富,则就难上加难了。这就不是仅仅有巨额的投资就可以办到的了。这里还需要有对这座城市的传统文化的深刻理解和领悟能力,以及把所有这一切加以继承和发扬的独到眼光和创新能力。而纽约市在苏荷区的改造中比较好地实现了这一切。我们认为,在发展和完善现代化城市的功能的同时保留城市的历史风貌不但是应当做到的,而且也是完全做得到的。因为一个精明的城市领导者和管理者将会发现,一座城市所拥有的历史、人文和文化传统,是别的城市所无法拥有的特有宝贵资源,它将为这座城市提供无法取代的发展机会。其二,从纽约市苏荷区的实例,我们还可看到,保护一座城市的历史风貌,绝不是城市规划或管理部门一家的事情。这里需要有具有较高文化素质的市民的支持和参与,需要我们的城市管理者具有较浓厚的文化素养和较高的艺术鉴赏力,还需要一种民主的政治机制使得不同利益团体的呼声都能够得到反映,更需要有完善的法律法规使决策者的正确决定能够得到有效的实施。两年前,当我踽踽独行于苏荷的石径路上,我的心灵被这个社区虽是残缺不全但又充满历史文化底蕴的建筑所震憾。从这里我仿佛看到了纽约市的苍桑变化。我在想,当初要不是这整个社区特别是保护铸铁建筑人士的顽强努力,我们今天就再也见不到这一反映纽约历史发展的“镜子”了。想起我国首都北京,她也在进行着大规模的城市改造和现代化建设,但同时她也是一个历史文化积淀最为