农村拆迁改造的调查研究农村拆迁改造的实践及经验山东省乳山市夏东村调查研究

农村拆迁改造的调查研究农村拆迁改造的实践及经验山东省乳山市夏东村调查研究

2012年春节，我回到了我的家乡。山东省乳山市大桥办事处夏东村。通过对村领导和居民的广泛调查，我们了解了该村的搬迁和改造。一、开发房地产,维持失地村的生计夏东村,是乳山市最大、最主要的一个村,是一个被乳山市城区包围的城中村,也是一个被乳山市城区建设征用和划走全部土地而成为失地村。失去土地后,仅靠原有的村办企业,难以维持全村的生计。在这种情况下,既要靠原有的村办企业,又要走开发房地产的道路,增加收入,才能维持全村的生计。因此,夏东村于20世纪90年代中期启动了拆迁改造工程。(一)夏东北部拆迁改造模式夏东村全部村落分四个部分:一是祖祖辈辈留下的传统老房区,二是20世纪70年代中至80年代初建设的第一新房区,三是20世纪80年代中至90年代初建设的第二新房区,四是20世纪90年代中至21世纪初建设的第三新房区。夏东村的拆迁改造所采取的方式是迁出、拆除所有原平房,建起、迁进全新的楼房,剩余的楼房作为商品房按市场价售卖,获得收入,用以维持全村的生计。在实施拆迁改造中遇到了一下四种情况。一是第一新房区绝大多数村民和第三新房区全部村民按照与村谈好的补偿条件,同意、接受拆迁改造;二是第一新房区极少数村民因原住房沿路、沿街能开门市、做买卖、赚大钱,要求补偿条件特高,但因村不答应而不接受拆迁改造;三是第二新房区全部村民因要求补偿条件偏高,但因村不答应而不接受拆迁改造;四是传统老房区几乎全部村民为老年人,丧失劳动能力,每户每年仅靠子女供养的2000～3000元为生,因水、电、暖、物业管理等费用大而住不起,而且因为上下、搬拿、放置、储存等不方便而拒不接受拆迁改造。夏东村拆迁改造针对以上情况采取了以下四种解决办法。针对第一种情况,采取正常实施拆迁改造工程,兑现补偿条件,售完剩余的商品房,获得应有的收入。针对第二种情况,仍然实施整体的拆迁改造工程,但严禁强拆强迁,既不影响极少数村民的居住和生活,又将极少数村民平房所在的楼房空缺,留待以后做通了工作再拆迁改造,目前已做通了这些村民的工作,完成了平房拆迁改造。针对第三种情况,采取暂时放弃实施拆迁改造工程,留待以后做通该房区全部村民的思想工作再实施。目前仍在进行之中。针对第四种情况,采取充分尊重老年人的意愿,较长时间不实施拆迁改造工程,留待情况改变后再定。夏东村拆迁改造针对第二、三、四种实际情况采取的办法,都是严禁强拆强迁,这与全国许多地方出现补偿不足、安置不妥就强拆强迁的恶劣行为不同,是认真执行国务院及其有关部门关于严禁违法、补偿不足、安置不妥强拆强迁的规定,体现出较强的政策性和可操作性。(二)房屋拆迁补偿夏东村在反复调查研究、集中大多数村民意见的基础上,规定了拆迁改造给村民住房的补偿标准:每户均按平房的正房建筑面积的1.5倍补偿楼房建筑面积,厢房、倒厅一般不补偿。若多要楼房建筑面积,按市场价购买,若少要楼房建筑面积,按市场价补偿。农村拆迁改造,是迁出、拆除原有的旧房,不管是老的、旧的、新的、半旧半新的平房,然后建起、迁进全新的楼房。此外,还规定了拆迁改造期间给村民搬家、安置一定的费用补助。(三)申请批准的事项夏东村实施拆迁改造工程前,及时向山东省乳山市土地、规划、建设等部门申请批准了土地使用、统一规划、建筑设计、综合配套等若干事项,所有事项,都有批文,符合法规。决不擅自搞违法违规的“小产权房”。(四)房地产开发企业夏东村实施拆迁改造工程,按照够资质、有实力、条件好、讲信用、勇于担当责任、社会知名度高等硬性标准,选择好的房地产开发商,也要求房地产开发商选择好的建筑企业。同时,创造条件,提供方便,配合政府建筑质量监督管理部门,加强建筑质量监督管理,以保证施工达到设计标准和质量。(五)税收开发费用的消费夏东村在认真、准确测算的基础上,与房地产开发商达成了房地产开发费用抵偿协议:按市场价计算等价的居住楼房抵偿房地产开发费用。抵偿房地产开发费用的居住楼房,归房地产开发商。除去抵偿房地产开发费用的居住楼房后,剩余的居住楼房归本村,作为商品房按市场价对外出售,获得一次性收入。另有若干临街、临路的门市房,归本村用作对外出租,获得永久性收入以维持全村的生计。二、农村搬迁和重建经验夏东村拆迁改造提供了诸多宝贵的农村拆迁改造的经验。(一)条件优越,地热建设开楼争建设工业化和城镇化,既需要农村提供土地,又需要将农村变成城市,但单凭自然地理气候条件优越、平地起楼搞房地产开发,远远脱离市场需求的拆迁改造,将造成楼房大量闲置,最终造成大量资金和土地、建材资源的占用和浪费。也就是说,在城中至少是在城郊的农村,才适宜在拆迁改造中搞房地产开发,而不是所有的农村都适宜拆迁改造搞房地产开发。(二)夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东北部夏东南角补偿安置工作,坚持“补偿+补偿”的基本原则村民同意、接受拆迁改造,就可以实施拆迁改造工程。村民不同意、不接受拆迁改造,就不可以实施拆迁改造工程,这是基本原则,是夏东村拆迁改造的基本经验。对不同意、不接受拆迁改造的极少数拆迁户,不强拆强迁,留待以后做通了工作再拆迁改造。在补偿安置方面,认可合理补偿条件,通情达理。对于蛮不讲理的、坚持很高补偿条件的,细致耐心地做工作,不生硬粗暴、不急于求成,不仗权势压服人。由于充分尊重村民的意愿,所以夏东村的拆迁改造得到顺利推进。(三)拆迁改造必须要好发挥好村民的利益严把建楼质量关。选择够资质、有实力、讲信用、社会知名度高的房地产开发商及建筑企业,能够按照设计标准和质量施工,确保工程和楼房的合格以至优质。经过拆迁改造,让村民居住全新的、配套设施齐全的、十分方便的、价值高的楼房,这样的拆迁改造工程才能得到村民的欢迎、支持和配合,才能顺利实施。建楼、住楼后的村民,还不是纯粹的市民,还带有传统农民的生活方式,需要较宽敞的场所存放农产品等物品。原来居住的平房,包括正房、厢房、甚至倒厅,带有宽敞的四合院,存放农产品等物品十分方便。拆迁改造为新楼房,要在一楼或地下建储藏室,