建筑工程项目造价管理实务讲义

建筑工程项目造价管理实务建筑工程造价的计算1A424011掌握房屋建筑工程造价的计算

房屋建筑工程造价由直接费、间接费、利润和税金构成。在《建筑安装工程费用项目组成》（建标[2003]206号）中规定了两类计6种计价程序，第一类，工料单价法计价程序，包括：以直接费为计算基础，以人工费和机械费为计算基础，以人工费为计算基础；第二类，综合单价法计价程序，包括：以直接费为计算基础，以人工费和机械费为计算基础，以人工费为计算基础。其中，工料单价法中的以直接费为计算基础的计算程序是最主要也最常用的一种。

1A424012掌握建筑装饰装修工程造价的计算

建筑装饰装修工程的造价计算与一般房屋建筑工程造价计算的构成大致相同，但是因其工程的特殊性也存在着与建筑工程的区别之处：

一、计价方法

建筑装饰装修工程多采用综合单价法。综合单价法是以分部分项工程单价为全费用单价，全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、间接费、利润和税金。

二、计价基础

建筑装饰装修工程多采用定额人工费为计算基础计价，即一般以定额人工费为基础计算各项费用；而房屋建筑工程一般以定额直接费作为计取各项费用的基础。建筑装饰装修工程由于各种材料、设备等因设计的要求不同，选用的档次差异导致材料费产生很大的价差，直接费金额受材料价格的影响很大，而定额人工费具有相对稳定性，再加上其他直接费、现场经费、间接费等费用与人员的管理幅度有直接关系，所以采用定额人工费作为取费基础比较合理。

三、措施项目费用

建筑装饰装修工程的措施费一般根据实际发生计取，并且措施项目与房屋建筑工程亦有所不同。如房屋建筑工程中计算的高层建筑超高费，按照整体工程综合编制，费用计算时檐高符合条件的包干计取此费用；而建筑装饰装修工程是根据实际发生的费用计取，如某施工单位承接一新建饭店（檐高82m）的顶层总统套房的装修，可以按规定计取高层建筑超高费，而另一家承接首层大堂装修的施工单位就不能计取高层建筑超高费。还如房屋建筑工程中的工程水电费的计取是综合了施工现场所消耗的全部水、电费（包括建筑、装饰、安装等工程），机械施工中所消耗的电费、夜间施工和施工场地照明所消耗的电费，按建筑面积以平米计算，而装饰装修工程因为只是承接整体建筑中的一个分部工程,所以一般工程水电费按照实际发生计取。综上所述，建筑装饰装修工程中的措施项目多根据现场实际发生情况计取。

1A424013了解建筑工程成本的计算

施工成本指施工项目在施工的全过程中所发生的全部施工费用支出的总和，包括直接成本和间接成本。

项目的施工成本按“制造成本法”进行成本核算，即只将与施工项目直接相关的各项成本和费用计入施工项目成本，而将与项目没有直接关系，却与企业经营期间相关的费用（企业总部的管理费）作为期间费用，从当期收益中一笔冲减，而不再计入施工成本。成本核算方法除了“制造成本法”外，还有“完全成本法”。完全成本法是把企业生产经营发生的一切费用全部吸收到产品成本之中。制造成本法与完全成本法相比较，其优点是：第一，避免了，成本和费用的重复分配，从而简化了成本的计算程序；第二，制造成本法反映了项目经理部的成本水平，便于对项目经理部的成本状况进行分析与考核；第三，剔除了与成本不相关的费用，有利于成本的预测和决策。

施工项目成本的计算程序如下：

1.承包成本的计算程序：计算工程量→按工程量和人工单价计算人工费→按工程量和材料单价计算材料费→按机械台班和机械使用费单价计算机械使用费→计算直接工程费→按直接工程费的比重或根据对每项措施费的预算计算措施费→按直接费的比重或根据对每项间接成本的预算计算间接成本→对直接成本和间接成本相加形成施工项目总成本。

2.实际成本的计算程序：归集人工费→归集材料费→归集机械使用费→归集措施费→归集间接成本→计算总成本。

1A424020建筑工程工程量清单计价1A424021掌握工程量清单计价在房屋建筑工程中的应用

1.工程量清单是招标文件的组成部分，为潜在的投标者提供必要的信息。它包括分部分项工程量清单、措施项目清单和其他项目清单。其中，分部分项工程量清单是不可调整的闭口清单，投标人对其中所列项目必须一一计价。措施项目清单为可调整清单，投标人对其中所列项目可根据企业自身特点作适当变更增减，编制时要参考拟建工程的施工组织设计后确定。其他项目清单包括招标人部分和投标人部分，招标人部分包括预留金和材料购置费，投标人部分包括总包服务费和零星工作费。

2.《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）中规定，分部分项工程量清单采用综合单价计价。综合单价指完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械费、管理费和利润，并考虑风险因素。这种单价不同于全费用综合单价，由于不包含规费和税金两类规定的费用，故更能满足企业自主报价的需要和体现自身的报价水平。

3.单位工程费包括：分部分项工程量清单合价，措施项目清单合价，其他项目清单合价，规费和税金。因此要分别计算各类费用，而后汇总。

1A424022掌握工程量清单计价在建筑装饰装修工程中的应用

1.《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）中工程量项目及计算规则按主要专业划分。包括建筑工程、装饰装修工程、安装工程、市政工程和园林绿化工程五个专业部分。顺序划分为附录A至附录E，其中附录B为装饰装修工程工程量清单项目及计算规则，适用于工业与民用建筑和构筑物的装饰装修工程。装饰装修工程的分部分项工程量清单的综合单价，应根据本规范规定的综合单价组成，按设计文件或参照附录B中的“工程内容”确定。附录B清单项目包括楼地面工程、墙柱面工程、天棚工程、门窗工程、油漆涂料、裱糊工程、其他工程共6章47节214个项目。

2.工程量清单计价基本步骤为：熟悉工程量清单→研究招标文件→熟悉施工图纸→熟悉工程量计算规则→了解施工现场情况及施工组织设计特点→熟悉加工定货的有关情况→明确主材和设备的来源情况→计算分部分项工程工程量→计算分部分项工程综合单价→确定措施项目清单及费用→确定其他项目清单及费用→计算规费及税金→汇总各项费用计算工程造价。

1A424030建筑工程工程价款计算1A424031掌握建筑工程合同价款的确定与调整一、合同价款的确定《建设工程施工合同（示范文本）》中规定的合同价款确定方式如下：

1.招标工程的合同价格，双方根据中标价格在协议书内约定；非招标工程的合同价格，双方根据工程预算书在协议书内约定。任何一方不得擅自改变。

2.在专用条款内约定采用下列三种确定合同价款的方式之一：

（1）固定价格合同。双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价格不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，在专用条款内约定。

（2）可调价格合同。双方在专用条款内约定合同价款调整方法。

（3）成本加酬金合同。合同价款包括成本和酬金两部分，双方在专用条款内约定成本构成和酬金的计算方法。

二、合同价款的调整

1.《建设工程施工合同（示范文本）》中规定，可调价格合同中，合同价格的调整因素包括：

（1）法规、政策变化影响合同价格。

（2）工程造价管理部门公布的价格调整。

（3）一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过8小时。

（4）双方约定的其他因素。

2.承包人在工程变更确定后14天内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。变更合同价款按下列方法进行：

（1）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格变更合同价款。

（2）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照类似价格变更合同价款。

（3）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。

3.承包人在双方确定变更后14天内不向工程师提出变更工程价款报告时，视为该项变更不涉及合同价款的变更。工程师在收到变更工程价款报告之日起14天内予以确认，工程师无正当理由不确认时，自变更工程价款报告送达之日起14天后，视为变更工程价款报告已被确认。工程师确认增加的工程变更价款追加合同价款，与工程款同期支付。

4.《建设工程工程量清单计价规范》规定，合同中综合单价因工程量变更需要调整时，除合同另有规定外，应按下列办法确定：

（1）工程量清单漏项或设计变更引起的工程量增减，其相应综合单价由承包人提出，经发包人确认后，作为结算依据。

（2）由于工程量清单的工程量有误或设计变更引起工程量增减，属合同约定幅度以内的，应执行原有的综合单价；属合同约定幅度以外的，其增加部分的工程量或减少后剩余部分的工程量的综合单价，由承包人提出，经发包人确认后作为结算依据。

1A424032掌握建筑工程预付款和进度款的计算一、预付款额度的确定方法

1.百分比法：百分比法是按年度工作量的一定比例确定预付备料款额度的一种方法，由各地区各部门根据各自的条件从实际出发分别制定预付备料款比例。建筑工程一般不得超过当年建筑（包括水、电、暖、卫等）工程工作量的25%，大量采用预制构件以及工期在6个月以内的工程，可以适当增加；安装工程一般不得超过当年安装工作量的10%，安装材料用量较大的工程，可以适当增加；小型工程（一般指30万元以下）可以不预付备料款，直接分阶段拨付工程进度款等等。

2.数学计算法：数学计算法是根据主要材料（含结构件等）占年度承包工程总价的比重、材料储备定额天数和年度施工天数等因素，通过数学公式计算预付备料款额度的一种方法。其计算公式是：

公式中：年度施工天数按365天日历天计算；材料储备天数由当地材料供应的在途天数、加工天数、整理天数、供应间隔天数、保险天数等因素决定。

二、预付备料款的回扣

在实际工作中，预付备料款的回扣方法可由发包人和承包人通过洽商用合同的形式予以确定，也可针对工程实际情况具体处理。如有些工程工期较短、造价较低，就无需分期扣还；有些工期较长，如跨年度工程，其备料款的占用时间很长，根据需要可以少扣或不扣。

起扣点=承包工程价款总额-（预付备料款/主要材料所占比重）

三、工程进度款的计算

（一）《建设工程施工合同（示范文本）》对进度款计算的规定

在确认计量结果后14天内，发包人应向承包人支付进度款。发包人超过约定的支付时间不支付进度款，承包人可向发包人发出要求付款的通知，发包人接到承包人通知后仍不能按要求付款，可与承包人协商签订延期付款协议，经承包人同意后可延期支付。协议应明确延期支付的时间和从计量结果确认后第15天起计算应付款的贷款利息。发包人不按合同约定支付进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，承包人可停止施工，由发包人承担违约责任。

（二）用可调工料单价法计算工程进度款

在确定所完工程量之后，可按以下步骤计算工程进度款：根据所完工程量的项目名称，配上分项编号、单价，得出合价→将本月所完成的全部项目合价相加，得出直接费小计→按规定计算措施费、间接费、利润→按规定计算主材差价或差价系数→按规定计算税金→累计本月应收工程进度款。

1A424033掌握建筑工程竣工结算一、竣工结算原则

1.任何工程的竣工结算，必须在工程全部完工、经提交验收并提出竣工验收报告以后方能进行。

2.工程竣工结算的各方，应共同遵守国家有关法律、法规、政策方针和各项规定，严禁高估冒算，严禁套用国家和集体资金，严禁在结算时挪用资金和谋取私利。

3.坚持实事求是，针对具体情况处理遇到的复杂问题。

4.强调合同的严肃性，依据合同约定进行结算。

5.办理竣工结算，必须依据充分，基础资料齐全。

二、《建设工程施工合同（示范文本）》关于竣工结算的规定

工程竣工验收报告经发包人认可后28天内承包人向发包人提交竣工结算报告及完整的竣工结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。之后，发包人在其后的28天内进行核实，确认后，通知经办银行向承包人结算。承包人收到竣工结算价款后14天内将竣工工程交付发包人。如果发包人在28天之内无正当理由不支付竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程款利息并承担违约责任。

三、竣工调值公式法

用调值公式法调价，按下式计算：

式中

P―――工程实际结算价款；

P0―――调值前工程进度款；

a0―――不调值部分比重；

a1、a2、a3、a4―――－调值因素比重；

A、B、C、D―――现行价格指数或价格；

A0、B0、C0、D0―――基期价格指数或价格。

应用调值公式时注意4点：

1.计算物价指数的品种只选择对总造价影响较大的少数几种。

2.在签订合同时要明确调价品种和波动到何种程度可调整（一般为10%）。

3.考核地点一般在工程所在地或指定某地的市场。

4.确定基期时点价格指数或价格、计算期时点价格指数或价格。计算期时点是特定付

款凭证涉及的期间的最后一天的49天前一天。

1A424040成本控制方法在建筑工程中的应用一、用价值工程原理控制工程成本

（一）用价值工程控制成本的原理

按价值工程的公式V＝F/C分析，提高价值的途径有5条：

1.功能提高，成本不变；

2.功能不变，成本降低；

3.功能提高，成本降低；

4.降低辅助功能，大幅度降低成本；

5.成本稍有提高，大大提高功能。

其中1、3、4条途径是提高价值，同时也降低成本的途径。应当选择价值系数低、降低成本潜力大的工程作为价值工程的对象，寻求对成本的有效降低。

（二）价值分析的对象

1.选择数量大，应用面广的构配件。

2.选择成本高的工程和构配件。

3.选择结构复杂的工程和构配件。

4.选择体积与重量大的工程和构配件。

5.选择对产品功能提高起关键作用的构配件。

6.选择在使用中维修费用高、耗能量大或使用期的总费用较大的工程和构配件。

7.选择畅销产品，以保持优势，提高竞争力。

8.选择在施工（生产）中容易保证质量的工程和构配件。

9.选择施工（生产）难度大、多花费材料和工时的工程和构配件。

10.选择可利用新材料、新设备、新工艺、新结构及在科研上已有先进成果的工程和构配件。

二、用挣值法控制成本

（一）三个费用值

挣值法是通过分析项目成本目标实施与项目成本目标期望之间的差异，从而判断项目实施的费用、进度绩效的一种方法。

挣值法主要运用三个成本值进行分析，它们分别是已完成工作预算成本、计划完成工作预算费用和已完成工作实际成本。

1.已完成工作预算成本

已完成工作预算成本为BCWP，是指在某一时间已经完成的工作（或部分工作），以批准认可的预算为标准所需要的成本总额，由于业主正是根据这个值为承包商完成的工作量支付相应的成本，也就是承包商获得（挣得）的金额，故称挣得值或挣值。

BCWP=已完成工程量×预算成本单价

2.计划完成工作预算成本

计划完成工作预算成本，简称BCWS，即根据进度计划，在某一时刻应当完成的工作（或部分工作），以预算为标准计算所需要的成本总额，一般来说，除非合同有变更，BCWS在工作实施过程中应保持不变。

BCWS=计划工程量×预算成本单价

3.已完成工作实际成本

已完成工作实际成本，简称ACWP，即到某一时刻为止，已完成的工作（或部分工作）所实际花费的成本金额。

（二）挣值法的计算公式

在三个成本值的基础上，可以确定挣值法的四个评价指标，它们也都是时间的函数。

1.成本偏差CV：CV=BCWP--ACWP

当CV为负值时，即表示项目运行超出预算成本；当CV为正值时，表示项目运行节支，实际成本没有超出预算成本。

2.进度偏差SV：SV=BCWP—BCWS

当SV为负值时，表示进度延误，即实际进度落后于计划进度；当SV为正值时，表示进度提前，即实际进度快于计划进度。

3.成本绩效指数CPI：CPI=BCWP／ACWP

当CPI<1时，表示超支，即实际费用高于预算成本；当CPI>1时，表示节支，即实际费用低于预算成本。

4.进度绩效指数SPI：SPI=BCWP／BCWS

当SPI<1时，表示进度延误，即实际进度比计划进度滞后；当SPI>1时，表示进度提前，即实际进度比计划进度快。

将BCWP、BCWS、ACWP的时间序列数相累加，便可形成三个累加数列，把它们绘制在时间一成本坐标内，就形成了三条S形曲线，结合起来就能分析出动态的成本和进度状况。

三、建筑工程成本分析

建筑工程成本分析是对成本控制的过程和结果进行分析，即对成本升降的因素进行分析，为加强成本控制创造有利条件。

成本分析的依据是统计核算、会计核算和业务核算的资料。

建筑工程成本分析方法有两类八种：第一类是基本分析方法，有比较法，因素分析法，差额分析法和比率法。第二类是综合分析法，包括分部分项成本分析，月（季）度成本分析，年度成本分析，竣工成本分析。

因素分析法最为常用。这种方法的本质是分析各种因素对成本差异的影响，采用连环替代法。该方法首先要排序。排序的原则是：先工程量，后价值量；先绝对数，后相对数。然后逐个用实际数替代目标数，相乘后，用所得结果减替代前的结果，差数就是该替代因素对成本差异的影响。

1A424041熟悉成本控制方法在房屋建筑工程中的应用

【案例1A424041】

1.背景

某项目进展到21周后，对前20周的工作进行了统计检查，有关情况列于表1A424041-1。

检查记录表表1A424041-1糟工创作喉代年号饿计寸划轧完盼成嘉工森作运预睛算锣束成贩本获B壁C疮W扑S尘（境万但元以）捧已萍完轿成宅成轧本隆的时叶（贫%思）华实晋际伞发傍生标成劣本掉A涌C璃W朴P苍（漏万衫元环）罢挣菜值合B屿C承W苍P抽爱（仍万等元蝇）姜辨A扑2舌0卫0快1锹0路0牌2匀1滔0叮旅谱睬B敲2裂2针0纯1答0说0敏2遭2赌0同你滑毅C愈4茶0例0洲1揪0邻0唐4膀3阁0耻卡逆廉D出2描5罩0企1燃0略0正2谎5稿0晕秒封贤E双3喝0采0黑1抽0层0歌3踪l猫0诱伤挪肌F嫩5柔4礼0佣5秧0弊4额0搬0执姓锁G瓜8搏4亿0努1扰0州0祥8底0门0朱诚衔H进6卧0碌0歉1絮0免0蔬6材0篇0剩任劝I茫2税4炊0冰0座0织狼瞒J完1乱5验0殃0崭0混语造K窑1罪6斑0贯0渡4霉0六8犹0平0考株戴L牵0搞3腰0植1比0仅0登0搏育滋M婶0防1鞠0贝0风8积0爪0骄剪际N许0喊6些0认4这2州0匪礼产合族计六扩挥狭厦钩赴盲注：L、M、N原来没有计划，统计时已经进行了施工。I、J虽有计划，但是没有施工。

2.问题

（1）挣值法使用的三项成本值是什么?

【答疑编号10204201】

【答案】挣值法的三个成本值是：已完成工作预算成本（BCWP）、计划完成工作预算成本（BCWS）和已完成工作实际成本（ACWP）。

（2）求出前20周每项工作的BCWP及20周末的BCWP。

【答疑编号10204202】

【答案】对表1A424041-1进行计算，求得第20周末每项工作的BCWP；20周末总的BCWP为6370万元（见表1A424041-2）。

表1A424041-1的计算结果表1A424041-2

紧工随作奋代维号

球刷容计走划赚完霞成捞工剥作瓜预边算敞傍成元本纸B抖C歪W辈S祸（提万谦元与）铃已扯完秀工唯作浑量叛啦（铜%弱）匹实筐际蝴发系生联成虏本沟帮A产C奸W顾P疏（觉万锡元拣）签挣兄得掉值说B祸C玻W暖P象械（侧万浮元菜）君A反2杠0担0秩1困0派0况2师1镰0廉2疫0趟0拜B捎2戚2厌0犁1肢0挂0温2难2滤0骆2柜2锦0罚C耳4锣0廊0勉1伙0镰0纠4锦3奉0呈4鸡0户0区D傻2街5奇0鼓1略0性0剪2否5蛛0记2并5望0识E健3霜0季0略1软0峡0置3维1薄0弟3已0出0森F钻5荷4久0剖5尸0昂4孙0伴0确2叶7秆0该G绳8哗4负0尖1镰0足0碰8锯0嫩0作8披4划0狼H岔6晒0啄0跃1耍0役0舞6朽0睡0胶6抛0谢0脚I摘2愿4乐0漫0于0群0湿J花1争5末0扶0毁0弯潜0石K帐1龄6蔑0单0采4轰0箩8诸0端0供6塞4他0榴L究0症3吵0凶1役0笑0宪0邪1貌2额0夫0录M限0使1洒0盏0耽8惧0队0彩9跌0盖0勺N融0闷6摩0利4伤2厕0乐5粥5瞧0榜合测计课5栗3管4援0俯源瞧6织2匀4颗0筋6需3尊7凑0（3）计算20周末的合计ACWP、BCWS。

【答疑编号10204203】

【答案】20周末ACWP为6240万元，BCWS为5340万元（见表1A424041-2）。

（4）计算20周的CV与SV，并分析成本和进度状况。

【答疑编号10204204】

【答案】CV=BCWP-ACWP=6370-6240=130万元，由于CV为正，说明成本节约130万元。

SV=BCWP-BCWS=6370-5340=1030万元，由于SV为正，说明进度提前1030万元。

（5）计算20周的CPI、SPI，并分析成本和进度状况。

【答案】CPI=BCWP／ACWP=6370／6240=1.02，由于CPI大于1，成本节约2%。

SPI=BCWP／BCWS=6370／5340=1.19，由于SPI大于1，进度提前19%。

1A424042熟悉成本控制方法在建筑装饰装修工程中的应用

【案例1A424042】

1.背景

某高校装修多间自习教室，计划进度与实际进度见图1A424042，图中粗实线表示计划进度（进度线上方的数据为每周拟完工作的计划成本），粗虚线表示实际进度（进度线上方的数据为每周实际发生成本），假定各分项工程每周计划进度与实际进度匀速进行，而且各分项工程实际完成工程量与计划完成总工程量相等。

2.问题

（1）计算每周成本数据，并将结果填入表1A424042-1。

（2）分析第5周末和第8周末的成本偏差和进度偏差。

某高校自习教室装修工程成本数据表（万元）表1A424042-1牢项炕目逢成拦本枣数碎据母1素2还3读4捡5英6嗽7签8塔9田1懒0集每蝶周缘拟狗完椅工唉程最计勉划躲成仍本婆旱无灾总帜夺随躺动待插巡跑滔仔赚职乡拟泥完谱工基程誉计荐划灶成水本票累盏计胖跑垂牲星季答坝角垮刷变潮帽芝犹耻想栗唯穗层墓模胜每醋周访已孩完刑工裙程厘实棒际伸成闲本南嘱广阅另炒遮始俘哄紧酒缝阻拦根骂袭瞒宜烟锯组已已吨完睛工句程参实嫁际止成训本进累争计企签抢斩雾班弃滨挡浪烤典瞎教秀燃鄙