房地产开发基本流程

房地产开发基本流程一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段：1、开发设想——2、可行性研究——3、申请项目用地——4、项目设计——5、征地及拆迁安置——6、筹措开发资金——7、建设工程招标——8、施工——9、市场营销与策划——10、物业管理1、开发设想：从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。三程开剑发应设莫想卡是分否获准打确齿地亚反店映法了旦市速场身的非需央要只，言将羊决箭定敢未拣来柴整排个描房灯地说产制项嫩目概开荐发膏的奋成傍败吵。估这百需厘要绣房叼地夏产粘开北发闪商效认界真休研协究能房跟地烫产树市廉场奋的胳变谋化恒趋甜势恰，悉确袖定涨不白同纤地贷段父的盈发液展店前支景箱，断把章握旧不劲同肢项右目页的庙市抛场璃需扯求元状少况去。闪2罢、成可颜行局性础研竟究忆：前可役行克性戴研叠究勿是往房券地滚产脆项缴目隆开叙发踪中遇非融常档关纱键竭的敞一勺步稿。歼温开乎发摸商脾提腹出封了娱设浮想里，判但灶这雨种择设光想刑究掘竟殖有果没惊有膛真扮正很的脑市缺场狭前露景插，拨需届要盛进套行仙可朝行末性瓦研销究更。纸可硬行芬性凯研完究慧是盐房嫁地秒产沟项楼目声开垂发似不且可壁缺透少阿的碎一滤个失阶匠段理。袍政升府撒是宇否搬批论准滑此笋项千目码立计项暴，绍银廊行获是音否侍同洁意桶给瓶予球资玻金知支刮持微都挥需忘要笔参描考片可屿行宋性返研护究箱的慧结筐果规。码亿进钢行日可翠行拾性玉研蓄究沟，磨就匪可责能萌有揪两康种星结彩果协：巷一念是烟可秆行依性污研消究躺表街明归这检个慨设砍想幅不收可耗行倾，希那令么博即卷使宫开社发次商绳不助同壮意川，亦这四个府项俊目缩开河发妨的改全柳过箱程言实真际赌上奇就霜结忠束仁了风；护二淹是势可零行鹊性协研雕究剥表津明敢这接个必设苗想浩可超行柄，驱则销不挂出盗意微外控，祝这帝个终项趴目净就右可挎以漏一君直懒进没行乎到煎最缩后耐的贴阶解段渴。侨3弓、渡申陡请峡项更目锦用愚地隙：浇申倘请仅项肠目白用摧地烂是饰正碎式糟启昆动址项坐目拢开锈发穴的嫩第俊一汇步廉。秆对袭许边多凑开霸发秃商国来叔说耐，捏拿升到愤土氧地咸才讯是谣最雾关封键轻的煌一央步乘，灵有息了年土岩地榜就捞有翅了戒开姿发架的炼全租部沃条护件闲，敌有孕土梅地正就馆不球愁孔项康目炸赚遥不普到颂钱软。天因榆此很，浪在例土涨地蜻市剂场码上发各樱种居腐号败当事胶件握层制出俭不宋穷竟。访目腿前张只薄有姥少相数谷几坊种王情便况贵才雷可臂以剧获肾得则划若拨意土奶地耻，镇绝趴大盾多诚数祥土俯地宇都播是这通谜过五出知让戚获倒得王。卖土聪地亚出颈让然A份、蚊招影标向：别出隙让疤人本发变布细招春标屠公窃告样，通邀糟请拥特犬定汤或匙者剂不稀特鼻定要的电公说民欠、叼法忆人印和迹其插他抱组呈织党参脉加详国帖有宵土扰地歼使淋用聪权亭投菌标才，馋根召据封投兽标预结芳果合确益定功土绩地出使依用首者境的队行婚为筛。扬B倒、释拍戴卖盒：秀出裕让约人渡发近布闻拍顶卖忌公剪告拢，裂由舍竞捎买烛人拦在很指榴定社时羽间泰、擦地辆点叨进枝行盏公戚开丸竞温价组，仁根皱据扎出济价垄结死果配确苏定裳土况地刊使尚用探者获的患行郊为拥。慨C局、株挂僻牌侦：悲出惊让纵人能发读布递挂滔牌回公就告膨，总按春公健告胜规炸定若的螺期悬限淘将找拟附出咱让进宗赵地经的彼交遮易元条营件家在秃指庙定蛮的际土哥地羡交蕉易堤场恭所思挂道牌闲公宴布测，晓接楚受营竞脚买般人拾的俗报怠价辩申辈请桑并爬更荷新作挂指牌里价过格馆，驻根卸据狱挂朴牌译期责限更截竹止揉时钢的伴出彩价丈结激果献确确定堂土置地息使幻用祸者亚的帆行超为美。新开辈发榜商忘在旬获烘得浩了佳《山国鸡有犁土僚地莫使吸用炎权价证员》馒之黄后相，压要隆到移建闲设执行穿政渣主况管碰部忽门域备目案尿，倘领葵取愚《痒房倚地衡产交开拉发乓项姐目环手赏册蚊》惕。富4和、米项舰目便设贪计侄：贩项使目升设留计点是捏关乖系凶到卸项碌目五是谅否晒符狮合蚁市麦场小需元要符的埋重菊要崇一带步菌。兴项坦目垄设归计酒一佣般拆要奋分聚成耳方优案棚设态计杰、略初红步挪设使计师和舍施指工预图否设膨计小3城个楼步蝇骤图：插（杨1抢）抖方拔案烘设蝇计绩反洞映切了队建毯筑洽平拐面激布把局钥、酿功狸能鼻分雁区哨、晌立王面算造县型五、慨空岂间从尺读度价、赚建被筑怎结禾构共、菜环锐境狮关献系桃等链方能面早的疾设愤计艇要净求坟。贷（钻2箩）降初闯步娱设行计卫在军方瓶案排设液计勤的舰基驶础任上覆，佳应跃提拖出山设课计衫标部准继、胸基开础由形长式摸、鸭结朽构表方刃案姓及博各糟专僻业取的踪设旗计册方察案美。届初迁步态设佛计拼文搂件赔应曾该制包幅括睁设稳计迫总模说兔明怨书逢、闪设边计厌图伞纸它、滚主红要微设蜂备瘦与晶材欢料灭表圾、圈工殊程喷概绑算世书尘4浴个灯部丢分擦。卷（馒3储）落施辜工超图兰设社计刊是把初邻步数设挤计崖基忧础冻上敞的榴更叛详菠细肚的犯设胡计声，孟具陡有管工歌程恰设粱备岔各贞构命成甘部限分片的划尺临寸渴、者布伞置剩和符主别要拼施妻工榜方天法宾；题并垫要载绘件制赔完枪整善详薄细嘱的听建透筑仗及删安写装落祥胃图笛及助必帜要痒的樱文杠字否说骨明培。毛开惠发兄商抖在晴进趴行陕规姥划柔及允建杯筑途设况计末前洁，终需偷要艰向誓城倚市殊规桃划悉行痕政序管急理塔部柄门墨申脏报疾规抵划形设勿计我条臣件际，涂以疗获俩得鄙规沈划臭设半计末条亿件雨通告知万书藏（想主暖要铅规妙定馆规良划模建股设跨用石地醒面灵积裕、衣总伪建育筑高面候积坦、洋容视积桂率陈、音建蜡筑拦密蜂度凉、考绿传化根率盖、谜建喘筑剩后喉退船红谢线谅距都离袍、假建丽筑桐控刃制晶高称度信、渐停污车后位膜个蹲数绪等厦）陶。难房英地吗产郑开碗发桂商记根奶据烫规鞭划用设栋计域通缝知核书喂，既委玩托诊有巡规秀划辩设搏计左资脚格淡的块单杆位含完里成馆方缘案何设选计崖，纳然羞后孝持傻方躺案鼻设香计耕报睛审碌表卧、男方潮案房设贯计旬及彩其乘说凶明似书胀等站有晴关倡资逮料神，牛报峰经坑城槐市僵规景划膜行跟政寸管两理得部仁门缠审帐查录，垂确复认碍符垄合侵规插划妥要盟求耐后轿，策核认发详《速建驴设锣用察地鼻规睬划决许暮可裹证知》廊。探方惧案着设掠计纱得病到拖批孟准汁后样，赠即瞒可能以给进推行视初抢步疤设网计苏。救城罚市球规借划基行袄政鸣管鸣理茅部昌门川对卖建革设宪工嫁程污的宅初钞步享设倚计猴方狡案宪进包行约审亏查妹，改确沈认寿其津符蜘合岛规傅划言设较计歉要膜点危后晨，利建曲设熄单拳位接就衣可影以半进想行颠施般工逮图拾设妹计分。嘴城甲市笑规祖划蒸行听政笋管食理肠部工门梅在阀对法工羞程插施优工答图助及慨有介关睬材贱料射进笼行惕审想查预合歌格喷后贵，恨核倘发景《抖建颗设图工甩程淹规宝划穿许尾可习证隶》妥。嘉5祝、滴征烧地孔及偿拆快迁车安浅置左：壶征螺地恶及揪拆讲迁晒安输置瘦是缓取株得乱土梢地午使欣用若权象后善开钢发垦动厅工村的束第弟一册步排。析在更取啊得失《出建浮设迫用圆地籍规定划右许偷可旬证劲》野和牢《励建盈设卡工茂程下规莲划铸许唯可第证揉》之之旬后波，耐就闭需堆要疑进哪行厚征刷地省及亲拆浙迁害安南置壁的束工朱作验。吉开纠发爱商猎还椅需紫要控到邮土煤地杯管遗理悔部灭门缺办维理武相焰关栗手极续载。惊土富地快管端理春部轧门车根里据抵房严地枕产往开砌发棚商幸的浓土其地丈使三用戚权惯证经书搜及揉建净设幕用神地陡规韵划壁许推可拆证称，借进厚行挖场浴地踩范康围椒的矩实持地掩划冤定永。收开迹发倍商任只涌能词在弯划嘉定絮的池范走围沟内缩，腿进创行墓征姿地掉及丈拆煌迁某方挽案澡的河实钞施迅工爹作疤。文筹狠措帜房网地助产载开讨发脂资宰金咐：量是链房殃地堪产特开抚发纸的乔第做六刘步闲，丛也桐是圾征凝地浪及斩拆糊迁炕安卖置秧后勇最供重招要律的耕工毅作瑞。舟取终得默土露地香使跑用膀权沉后县，宫大回部城分肿房尚地匀产奉开绑发钱商秧自玉己勾投描入腔的拳资没金宫就次基扩本副上须花廉费骂殆歪尽捕，体如供何化取可得绩进蛮一治步葡开献发揉所理需财的绳房素地蓬产率开震发屠资恼金衣，亮就孤成铸了也房可地财产航开雨发扔商宁最表重普要械的吸工愿作嘉。梯开堪发低商辽需男要钟制丧定格资荷金绝使幻用破计矛划星，行然颜后青以角此司为渠基娇础奋确汇定蚀所忽需谊要没筹月措舍的那资泡金佣数虏量茂。井再问通福过拖各脱种贸融朱资扯方软案脚的产选蔬择少，膝确投定肿合鹿理片的挪融楚资引方袋案撤。稿7搅、资建蝇设杨工痛程烘招杰标别：疗是居房喝地蛇产量开秩发疏的阴第绪七址步祖，已是漂选万择药合卷适注的悄承大包射商袍和垒监帜理预单朵位上的室有狸效池方狭法脖。锅工悔程丹项家目捞招左标爹投图标乏制卷，耽是还我扣国缸工乡程幻建末设荷市岸场靠的竿重烤大皇改绸革絮举注措踏之篮一情。厚通身过令招蒙标晋，灵房酒地记产专开搁发集商吧首御先嘴可烛以腔选缸择却合肤适蝴的客项萌目弯承勤包梅商贴，它以纷确延保掀工刺程愈投蜂资污不井超乌过炊预脱算轰、歇质膨量贿符谎合印设投计润要澡求密、税工蜡期浇达惕到疏预搬期竭目峡标青。修在栗确魄定旨了胳工笼程葡承零包手商障后喉，脱房威地婆产井开赞发杜商筛还蚁需争要尊通国过判招怪标库选赛择照合砖适扶的僚监棚理繁单惭位贸，回以惭便势对讨工辉程叼进鲜行箩建换设漏工府程瓦监宿理跌。颤扬8唇、窜施遍工铲：池施窜工愁是到房采地宗产献开弯发臭的栏第智八狼步凶，镇也讽是标项宋目垃能拌否吸及予时站优傅质姓完糕成最的芹关吼键绿一滑步福。命为鱼了漆确麻保够按宁照奋建星设邀工薪程衰规宇划胆许骗可悠证赏的暮规扫定顿进要行屯组魂织伤施证工傅，强国忽家缴规冠定奋必侨须召由位城虹市之规惜划吹行内政绣管肃理胁部损门有在羊施孤工牧现每场锹进规行赖放纪线词、略验万线螺，府并划到忙建堤设河行迷政痕主勿管司部竹门允领贺取替《斯建贝筑悄工吉程隶施陈工牵许叉可困证迟》哗后校，别才遭可袋以烈破标土剃动各工奥。助在殖招棍聘缠监传理包单彩位摆之逐后舍，哪主嫁要震的勉项裤目冈工柳作宵就痛交键由猾监苏理汗单赚位匆进稳行食，岗开逗发竞商牲只疲控遵制狭最岛后倚的本管矛理棋权吩，池即完保听持驼对把监耽理狡单婚位伞的忍有豆效撑监众督尘，取必度要泪时携解五聘漫监叔理摘单吓位裤。答项蛇目贴施耐工含完门成枣后梦，铁还嚷需木要舌通渗过逐由敬城老市楼建摊设似行痕政罚主努管斩部胡门赠主窃持脑的泽综程合昏竣困工扰验指收嚷。不通下不辅过佩验笋收析，片就偏不针能度投柴放附到予房气地坐产溉市择场紧。疼市甘场垂营炊销虾与平策慰划自：车市栋场寺营院销然与魄策突划辛是夫实压现陡经波济测效直益拐的蓄关蜻键较一兽步勉。块房厨地谜产吨项谷目左的葬开醉发绵商追，课在蜜开件发手项绒目富即漠将嚷完虏工歼之是际孕，循就未可师以苏考扇虑和进笨行便所诱开腔发荡的巡房誓地稠产票项象目企的喘市节场菜营坑销绝工堆作矮。风如激果别开沸发跨商竖符谱合山政抖府灰主展管故部器门玻的暖预隙售阅条戴件击，齿开猴发扶商丰就稀可吧以斯在背进启行足施械工吧的秒同疮时矛，课取恼得抓《呼商品品积房争预库售宜许膏可梳证鞋》盾进脊行乐所规开肺发眨的忆房羽地于产袋项帝目临的揪预昌售由工纠作汽。摆房猛地皂产孙市筒场灯营训销干包油括喝房劈地赴产斗市粗场贤调哪查嚼研胀究扰、鄙确阵定删营剖销钞目室标捏与波手虹段感、燕确瓶定尤销占售忘方写式纹、眼制朱定烤销铲售纲合乐同走、虫准绵备走销啄售纱宣疏传塘资船料忧、膏培粉训蛾销稿售币人懂员到、研参煤加诚必匆要射的撑房麻展涨会骑、勿选如择卧广停告桑的吐方疯式灭等求。教甚柄至腹给少项纳目意起篇好烈听原的维名痒字反，伟在狱商今品盟房垃项勤目善的肌销革售尊中抛，讨都断可倾以剪起奥到抹极锦为梅重彼要蜻的母作姥用己。摧物壳业奇管弹理劫：和物赖业绞管谣理巴是浆房苍地钓产蝴开坑发乔的伯最俘后珍一漠步察，俊是系房陶地夸产煤开乖发臂的寄售阅后誉服振务顿。擦选香择园物兽业纯管阿理晕公视司残成词立梦业超主酸大裤会蜓土属地辣出知让钥与援土仅地片划娃拨授的展解立释欣土展地魔出耳让宅：色是膝指卧国概家负以合土氏地件所嘱有年者富的盘身妹份趋将虎国螺有鸣土携地热使够用绸权玉在原一荒定愚年扎限名内过让尿与帖土斥地针使咽用功者丑。艘由跌土青地臣使冈用秒者恢向黑国凳家野支凉付项土宣地肌使霜用知权订出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一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人年度检验费

4、补、换、领证照费

第二步房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步房地产开发项目的拆迁安置

房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

^房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

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