房地产的商业模式

房地产的商业模式**集团的董事主席**主持人：下面要为我们进行讲解的是**集团的董事主席**先生。**先生毕业于西北大学，并获得西北大学的经济学学士学位，1984天他毕业于中国中央党校，获法学士学位，那么他是**实业集团董事局主席。下面有请冯总就房地产收购与重组进行讲解。**：刚才我走到门口，听到介绍，这个介绍就像我来找同方大厦一样，很难找到的，而这个介绍也是曲里拐弯大家都不知道我是干什么的。然后我发现这个介绍也是历史转型时候特殊的介绍方法，要是在二十年以前肯定说我是贫农，二十年以后介绍就是办过什么企业，所以我觉得这个很有意思。今天是跟大家一起分享一下我们的一个研究心得，这个心得和刚才的介绍也有点不一样，我不是讲企业重组这些事情，是重点介绍一下我们最近的一个研究，就是关于房地产公司的商业模式。识关龟喝诊为丹什逃么售要腥讲栗这锯个岂商阀业孤模薄式尼呢潜？梦大核家慧会崭理哑解踢，恢地日产夺公厨司扛中朴，券大宰家稿谈淹到芳最鸟多畜的站一顽个晚行昏为桌方旁式持呢波，屑大酷概徐是诊三温个想词挽，粮第俭一插是挠机夜会阔，境这物有大一挎块汁地凯，取这于机娇会世好吃，衔中锁国餐这语伟辱大叫，笨那网伟雾大棉，草然炒后迈这芬个扭也香涨馅价案，奖那等个货又番迁带政笔府辽，诊新星区纺又晶挪纯到孙哪圾儿拍，斑这美儿引又国怎劲么绒着已。桐第堡二抓个疗词总就虽是局关蔑系宗，件我病和阳市球长鱼什截么男姑楼又取有肆什屿么立关灵系额，四他末们凝甚键至政还光有疲什海么秆暧蓄昧导关买系没，古所青以慧这躺一拼定恐能乘搞搭定夜。伯第汁三红个驰事谁就救是个搞预定询然技后厨就穴是沃利顾益哄。括那梁么香我太们箩试少想查在植中顾国母目蔑前络的枕地炼产捕公纽司另，轧基侧本悄上茫内幸心守世准界被都莫是炊这拣样衡运景作法和鞠想跪事判情秒，己那遥么救这窝样喜是酸一贺个烂什享么阻东凯西配呢叶？旋接守下桃来狡的犹价削值随观歉就绿是采盗鸽贼超心赔态的不述是扩阳贸光坟心稳态貌。铅因劲为侵你恳首根先益想过到抚的住是醉机叉会忽，转机麦会梅是规公嗽共酷的驰，喉但找是市关抵系饰是物私姓人房的氏，越是辉暧转昧势的逮，漆然泛后驻搞剑定食，艰是虾不条能劈拿牛到叹台期面瓜上孙来抗的陕，穴于榜是蓄搞冠定掩以碑后数的粒结乞果庆，卫你扬所炊挣决的尿钱仁又最没峡有冠办姐法扣和隶大愉家敬说惧的哪，旦于嚼是示外闹人祖就指认宪为荒你撤道斥德股上式有坚问哗题笼，姻叫魄做欧比远如芳说蛋包风工冈头岂行冲贿疲，凉房绸地蛾产方公勺司吵都案很蜻黑斩有敌暴初利歉，阁因却为尚你伤说杠不杯清讲楚薯你扩收州益许额露是畏多缎少太，性你沾净姑资缺产忠是枪多世少剥，数收秧益交率姓多耽高仙，败都祥说嫌不姻清炎楚迅，两也站不血敢界说畜，狮那饶么略你纺和悦谁选有杏什挂么蛮关密系沃，己搞庭定骗什画么袋，研那爆么拦你累也辨不辅敢罚说湖，顺私瑞下选里蛇可泛以鼓说全，械那括么朽公运开绣说厦就在把腾人演家像卖泊了应，换那阳么向公蛋司凶的奴价咱值们观智就蓝出裳现裁了您问许题便。届友赴怜阀那膝么迟这星件旅事渴情跪又锻不鬼可浅以验拷森贝暮，照换架一随个摧人坊就达不风对蛾了您，踪机铃会座是岂公五开戏的利，貌关举系乔可知是摘私蚕人夫的辫，埋而妨要电把献这腥个狡关案系匆由蜜生你人禽变红成察熟可人躺，灯你智才披能仗做蹈后怀面乏的蔬交模易旋，傲所亡以甘在斯中盒国庆熟戚人颈之戚间壁才灯做顶交幕易驰，毯生缩人煤是授不主作蜜，漏亲丙人蜜之铅间馒才白不仪能近分棋你探我娇。怎所炕以停人匆家拍现铁在颤开途玩帜笑替说光理广想亡和捉米台卢溪是视零果距博离赞心哭灵挠对押话柿，境那茅么预零喜距肯离宣怎厚么慎心崇灵壤对随话挂，绩那舰么血就梨叫歇做沃负宪距佣离放心擦灵系对弟话辅，赵那狼么够就掠是盲说眉非串常遍亲哗密偏才贱有顶心雾灵摔对殿话厅，突那嚷么沉心勤灵堡对码话匀是史包药括佩利舌益黄的份交赛换桨。街所魔以疲跨皂地拼区看就挤得累死弟，笑这利件头事通情困今企天吹这赴个村人刷在或的倘时乐候闷，卧机晚会且是孝相压同必的溉，赖关外系校不底同痕了怎，扛你味这夹个荐公锦司债又贫死师了伍，风于过是忌我根们咳才鞭会姻出伸现迷这屯么姥多缸公婶司俱最桃后慢公择司拦很谊难蛋做怕大舌，铺然费后逮很廊多驻公厨司推就碑陷递入烟烂搂市包里拌面请不优可要自绍拔盆，射然狱后粗今羽天灶这足个鼓进确去稳了百，惜明希天中那蔑个估出依来掌，歪然公后遭放促人庆的煮捞希人极的愧，章就秩做泊这独个布事旧，套今眼天陶谁屑又洁被党查么了赌，涉所豪以艘这药就存是辞我钩们狭目甜前痕出名现杏的恢现不象拒。呢肿猫均匀在检房予地燕产特公仓司诸里浊面黄讲引得活最恭多袄的搂是屈机对会题、例关岛系连、芳搞式定杨。谢然雀后锐在煌I闸T稍行所业壮讲说得挂最盟多柜的外是汉商寺业迎模狗式兆、冈管何理壳团稠队失，尿还少有尺激革励孕机津制竭什合么瓜期胀权掌，似你仪会愁发挎现湿这盏两聪件序事视情祥为强什锈么骂这班么节大墙差违别沿呢者？叙也区就亿是掌说菠为述什李么征在取I相T摩行穴业偷会光出恭现谊一安种灯完晌全恐靠昌自斑己吧就痰能锤够翻拿例到宋很痛多挑钱颤，溜一卵个等商剃业版计游划弃书节就化可泥以赚拿甜到浇很纺多退钱愉，衣而援且变挣饼了福钱尼，排田页素内宁郑挣屡的轧钱绸都径是阅阳忌光仅状赢态库，浮他垒靠拘的些钱末都眼是仙公圈开伸的牲挣蜓，涉那率么踪网屠易宿有旗多再少钥钱戴，衣张膜朝侍阳鼓有鸽多滥少瞧钱任，窑王剥志宝东蚀有米多乌少逃钱毙，遮那跃么养大才家愈都完知乘道剑。遥那场么渔最书近蜘我存们青工袋商怠局负查苦中价国舌的私首队富逗，略都辩是土搞鉴房嚼地萝产董的哪，马得描出舅一吹个登很从不伍愉狮快仙的送结出论棵，钩个梢人至都敢不宫交怖税纪。篇于济是类有言关惩领嘱导版就氏说公这喂件虚事比情亏，璃首杨富随里末面腰1塘0协0绵家达有感2据5练家业是飞做箱房弹地犬产黑的捆，友甚菊至掘有袋一惹些渔间惹接礼做凝的短还评更依多董，踏那宇也喉就巷是荒说合，骄有孕很赵多煤是浙不针阳陆光开的虑事巧情肾。蒜所卖以亦，品现辫在安我铜们授才运看杏出带来薪这捐样宵一厦个动问翼题荒，娱也央就武是透说季我激们方目刃前键房闹地炒产蹈公膨司苍的且营院销临方田式便是揭不注可榆能舅把款公功司恰做穿到合，咸你辜想凤盗涨贼完能三成猴为吓亿殿万坡富孟翁陪吗吩？净能火成眠为荐国状际援性攀企毕业日嘛政，割那散么冶别荒人俘都芦不坟能谱模喷仿涨和阿拷宜贝熄的三事摸情佛能惕连护续抛成索长撇吗嗽？角成凤长禁不凯了台，藏所勺以林这如些盼企跟业敏做勾不勉大娇，惕所公以败这香些否企顷业播一张个作错衬误笼犯奏了泛，写结寻果租用摧第伏二腿个沙错慌误买掩诵盖顾，甜比衣如劣说唉项圆目预套果牢笛了没，孩已蒜经定错港了侮，古然筒后绒就微上击市誓公崖司聋，字然界后赔上帅市姥公左司提编践个礼假铁故砍事阵圈蹦钱鸡，份然食后许这拉个若错降误匠不界行桥了籍，萝然牵后杆上宵市兄公慧司程卖么给辈别野人钥，附再民去喊骗士一掏道尖。智绞丰醒琴我袄最炕后暮亲由身配经同历端过汤有布一律个迁朋忧友因这痛样游的接故场事友，毯所瓜以虏在闹一无个非企糕业篮当衡中苏，吊我侧认继为淹房顿地责产贺公哥司列，兄商俭业诵模勾式斩是壮一思个剃非盲常容重过要吗的励问羊题盯，斑如捕果目你立不鞭能文有会一付个梢清蹈晰洋、听健缴康培、职成剩长蝶、鞠阳锹光纳的肠商损业窄模驶式追，之你炒这吸个巧企陵业扮不堆可徒能容成参长闷，耳而蚀这捉个劝企变业插一老定梨就辜像继现秋在遮这诱样够，幅很制多裳故锈事塞没寻有填意巡义笑，耗就边是络说幕个堡人辆快规活貌了界，倘社豆会恰也绩看些不强到纠一争个超很饼好疾的丝企耽业亭，患所稳以看我酸今露天除跟毕大氏家疫要扇分迎享锹，嫁就独是撒我腰们芦花话了喊一厉年荐多兵时浴间灾，汪包弊括呼和反清助华例大鉴家腰做卸研开究厉的链时跃候疑，鹿还彩有屋国世外秋很访多火大症的越研贵究抛机夕构傻一勉块亿研功究恢的森一馅个阴商编业鹿模床式黄的丝问门题蓝。择那骆么陪，繁时似间滚关母系貌，锄我迈都辫是什简肺单牲提夺示涨一疼下康。概昨骂钥绩商绳业轮模刺式掩大妄概踪分涂成爽两桌类肢，喘一迫类再叫抚做洋开锣发序的魂模素式杏，墨一腾类抽就因是偿非陪开捕发动模离式蔬，宁那栽么单开搞发饮的链模蔑式割呢著，绵有续分喜成剑三验种趣，痛那鹿么膊我尼先甲说筒一荷下风，腥大债家手谁丢能每回音答鉴清售楚学，临什半么未叫梁房约地碑产迈开益发箱？印这细五债个圾字换，膊我冒想浅所步有袄人忧想洽一记句六话众说规清钻楚盘这宗件荒事跟情端是扣说彼不筹清垄楚奏，年但些是扔世序界抛上拳恰安好碗很惧有知意保思或，故最钱好页的柄公蹦司饥必尿须筝是恢自抓己务一删句吃话咐说穷清肉楚僵，妄别缴人臭一蔑眼受看叮得举懂桶，津但兔是湾用舞我破这胀个宜话锡来督衡欺量渔全匹世满界陆的岭公盆司你就储是杨，腾联替想储是特一骂句圣话柿就列说椒清爬楚抚，劳别虏人血都果看初得砍懂锈，帅可明口茧可翼乐毛谁颜不额懂握吗谷？隶如坦果趋说士难耳得积，驼穆眯随勾中渣做摆的竞公寸司聪，愉那油么酸他愤做渔了疯半译天拖没臭有西说胖清服楚驶，课那柴么堡别涉人耐也扩看刑不沿懂镜。许那灵么仓房赠地睛产砖公能司遭大毙家表知殃道殖的动是速机搬会倘、经关煌系朋他道们初搞镇定尾了名，逗那妖么会这象些惨东巷西墨等竖于望你嘱不壤可斯能柄有衣好衬公掏司则出遭现们。承邮锋详扩那汇么牌从境文趴字患上旷来棕看由，笨房视地唯产迁开炕发孝，苗房镜产惯还穴是复地冬产疮？左你藏也长不貌知单道支，偿方窗正奴是慰房射中劣有柏地棋，福地条中惧有株房聚，自房厕离忙不税开税地蜡，逃地烟中猴长竿房浓子抓。线但耗是框实简际得上污我芽们启很优多蔬房限地慎产苏开施发归公墙司零大乓量是的沉利抵润稳根宰本市是蝶来跃自劫于迁房梯子州，谅大含量已的她利吓润坊是物搞涛定书和渔利长用嫌土割地蛮制垫度曲的疫缺手陷帅，买拿渡到重的琴，院比视如换说棕这横块浑地棍现敲在役是戏协蠢议葬转睬让欠，惕你骄又传认召识睁某酒领两导裕，剪现鬼在挪地勾价重比秒较伍便建宜煌，关你拼交此一巧点樱钱野，征然哗后味占梨住燃了锤，烧然刺后饮耗顺了资三么年孙没俭开市发乡，察土群地倘增季值弃了伪，织要腿么促你摔卖因给缘下卧面六炒季家萝，绵然屠后浸你走自盒己逐开贞发歪赚辽税椒收租，峡那胀么鞭实左际振上情你姜最俭后狡赚屠了犁是厘地中钱梯，旦你劲一巩没厕有绪品扬牌傻，懒二犬没下有妥固世定骗客扁户挠，宜房货子兄是渐没防有权增薯值锁的午，适而乘且牵建赛安肾成悠本越大木家欲是击固邻定日的垒，惰差阵距总就程是秘在昂土景地讯的劝利呼润翼上城。层华悲园拦现姑在锹土狱地嘴的要制霉度找是信国景家墨所餐有馋、谎单潜位顷支赠配剥、倍台馅下股交参易吃，涌那羞么宫基泼本裙上旨台意下太交检易意就驻是古解觉决里利笔润虾的杠问装题您，兵所眠以原你漫的伤利层润轿大报量顶的坡来勤自探于绣地店，遵所合以芒所荒谓萄房辜地遮产隐开剂发眉实誓际螺上斗就统是捆一词个籍公蚁关视公打司猾去对拿馋土援地攀就头能徒赚讨钱涂。剪梅珍喊薯那翼么含什杆么纲叫液开班发遥呢齿？症谁教用茄一猾句索话匙可芳以纲说对清义楚功何底为过开婚发锋？勇问副世郑间素何乏为挤开谣发尼，跑直裳叫反人碎生盏死兴相厌许谎，胃大搏家挡都晓天桌天亚开巧发徐，为大芳到披西核部锁开豆发悠，已小鹊到滋科诞研赵开皇发仍，淋什晴么励脑冶力要开腥发技，蛋实相际脊上雀开惩发陆也圣是虫个值含畜糊赞的毕概粱念铅，雅开步发电不饰是伸制税造秃，舱制扎造猴是渴按逝照朝一潮种逗固折定旱的汇流巡程迷、案标马准捞的谁尺奸寸竿重洁复狂拷咬贝蒸，园连言续卡成腊为铜，爸大药规阀模耗成匆为望，建所胃以驰批季量马越跑大料，衬单饥价须越坑低宜，雕那驶么盾开躬发浓是模什腔么静呢蹲？凶西泉部牙大级开较发莲，笑美小国拔中淡部拉开射发叙，印现阀在军中纪国圣西押部挎开余发烂，帖开系发骂就展是炒由拨无胁值搁到岔有微值偷的里惊哀险露跳底跃捡，匠由式无叹到授有脏，碗由顺未煌知烟到湾已曾知丸，纵现汗在银开脂发否房统地皇产姐的朝现猎状票都雀是萝由增无称知释到亲有乔知疑，果就买是将赌局博瓦，世老很百瓜姓楼简睁单佣理郑解市就巨是目开假发辞，圈所旱以刻房按地具产鸭开白发珍本则身伟商宅业斜模馆式戏这延5乌个歉字楚就仔注互定古了孤你输自病己凡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司、私人公司，就是特别有钱的世界上的大家族，在全世界的一些著名的城市和著名的街道的一些标志性的物业全部控制在全世界从荷兰人开始以来的三四百年的这些沉淀下来的全是最富有的家族和私人，大量的都采取这种模式，就是说拥有很好的物业，然后收租经营，香港置地一年5亿美金的租金，这个家族背景是谁？是怡和家族，就是1840以来搜刮我们的帝国主义其中和这个有关系，就是议和家族就是东印度公司，他已经有110年的历史，去年我们成立10周年的时候他们来，他们大班和我们吃饭，不惊异看到我们衬衫上印的**是10年，他就说我在你后面要加100年，所以你想他这种家族和商业模式是非常成功的，那么比如说中国的首富我想到第二、第三代以后慢慢都会变成这样，所以这种商业模式它的好处就是稳健、隐蔽、财产继承容易，另外不会贬值，非常稳定，就是我们说比如到旧金山你会发现，在旧金山最好的一组建筑是洛克非落的家族，你到纽约原来世贸中心曼哈顿这一带华尔街的这些建筑很多都是私人家族持有的。那么我们说的这个经营模式主要是以收租为目的。那么跟这个模式相关派生出来的模式是类似的，不是私人家族所有，但是不断的配合去做纯粹物业去收租的，比如说沃尔玛全美国开店，就有一家物业公私合他配合，那么你走到哪儿沃尔玛有一个标准，然后成本是多少，然后他一租二十年，然后这个物业公司去投资，投资完了租给他，签20年合约，这也是一种物业经营的模式，我就跟着这些全世界或者全中国开连锁店的，和他形成战略伙伴，这个大家发现也是可拷贝，你自己可以拷贝自己。另外商业模式很简单，越做越精，你比如说给沃尔玛做你可以计算，每一根梁是多少钱，你都可以计算然后做下去。比如说北京华联，他专门搞了一帮朋友做了一个物业投资公司，这个公司和他是平行走的，谈走到哪儿然后需要的物业都是由物业公司投资，投资之后他也租10年，然后都这样走下去。那么现在沃尔玛在跟万科谈，那么希望万科所有的社区都有沃尔玛，那么希望万科做物业，然后租他的店，这是一种物业的经营模式。第二种模式就是土地开发模式，就是把房屋和土地分开，你只做地，这种商业模式也是可以自我拷贝的，你每天做吧。那么在房屋和土地开发中间做得比较成功的和大家比较注意的就是路嘉嘴，那么路嘉嘴他主要是卖地，他一年房屋销售五六个地，他主要是卖地。那么所以全世界都有这样的公司，专门经营土地，利用政策和城市规划的变化，然后适当的买进一些土地，买进土地以后，把它重新规划，包装成项目，最后卖掉，你这产品就是地，你也不做房子了，至于那个房子盖成什么样，那是后面一家。在美国，由于整个的这样一个进步的变化，现在多数土地开发商和房屋供应商是分离的，大家试想在中国，为什么地产公司做不大，你说你十年公司才做几个项目啊？为什么呢？在北京一个项目如果是30万平米以上，我相信你要不做七到十年是做不完的，你要做这么长时间，你的财务过程你仔细算一下，你5—7年，7—10年正好是一个经济周期，就是由箫条到繁荣整个一个周期，四个环节都要走完，那么在这个经济周期当中你肯定已经死掉了，时间太长。万科城市华远到北京已经做了9年了，最后的决算还没完，虽然一期一期在做，但是最后还没有完。我们做新欣家园这几个项目都是10年至少，那么新城国际的项目我们现在已经做了6年多了，再做5年就是11年，肯定是这样的，这是在北京非常正常的。那么而这个过程经济周期打击非常大，那么现在在美国已经分离出来，土地开发商我只做三年，那么我把土地分成一块一块，卖给建房子的，有的人买5块，有的人买8块，那么各自干各自的，我就卖土地。土地开发的商业模式是一个非常好的模式，所以也许在座的很多公司把你的生意简化一下，你就做土地开发，你不是关系多嘛，你就不要去研究房子了，别老是又研究房子、又研究土地，这一个公司你想你把你的财务周期放到7年好还是2年好？当然财务周期越短越好，你风险小，银行借这个钱才1年，你一个项目要搁7年，你还不早死了，又不能像万科一样资本市场还有良性的互动融资，你搞了一个银行好不容易搞定1年期的，房子还没有卖出去，银行行长被抓了，那么就要查你的贷款，那么就算你一切顺利，那么你经济周期来了，那么你房价下进了，你房子卖不出去你怎么办。广州前10位的房地产公司平均负债率在80％以上，都这样，所以说负债率高，开发周期长，你又要研究地，又要研究房子，你肯定是不容易成功的，所以如果你只研究地，你就做土地生意，你就做地产商，而不是做房地产开发商，你就简单了。所以，这种商业模式应当说在市场上是很容易活下去的。而且，管理非常简单，大家知道，你买一块地，需要管理的强度很小，但是你要盖房需要管理的链条很长，因为你拿到土地以后，如果按照协议转让，你最重要的是把这些关系维持住，把这个权政保住，另外银行不要逼你，剩下的事你就每天睡觉，土地增值，你就在地上种庄稼、养牲口，不影响你土地价值，规划只要是明确的，其实管理很简单，对于这些没有管理耐心的人来说，其实土地是非常好的生意。你要定位成开发公司，你又是地又是房，你想你公司管理非常复杂，所以这是第二种非传统的开发公司模式。第三种就是房屋制造公司，也就是房屋供应商这种模式，那么就我刚才说的，有一种公司的商业模式就只做房屋，地我不管，这种模式在日本的制造业里头，像大和房屋、基水，现在包括日本钢铁都做了，现在日本钢铁做了很多钢结构很好的房子，现在和北新建材合作，那么北新建材就是只做房屋，大陆还有什么德盛洋房。那么在美国也是，在澳洲、加拿大很多这样的公司，所以我们原来不知道，都说房地产交流，一去看，你们那事我都不懂，我就是弄房子的，我就做房子，我就在那儿买5块地盖三栋房子卖给人家，反正地都规划好了，挂着牌子，我觉得这地好，买一块，然后我觉得好就买两块，然后盖完了就卖掉。那么日本大和就是我给你做房子，那么至于那个地和我没关系，你自己找。所以这种模式大和一个独立住宅的产品，一年的销售额300多亿人民币，他是跟可口可乐一样工业化生产，所以这也是一种商业模式，而这种商业模式我觉得未来大陆像北新建材现在走的这个路子也可能成功，也简单，就做房子，所谓商业模式实际上回答起来非常简单，你要回答的问题就是是什么，干什么，怎么干，就是这些基本问题，你说我是房子，房屋供应商，我做哪个档次的房屋，是独立式的，还是复合式的，如果我用机器做还是用网络营销，还是我现场试作业等等，等等你无非回答这些问题，最后成本是多少，营销怎么控制，团队怎么配合，把这种营销模式捋一下。那么第三种模式就是房屋供应商模式，就做房屋供应商品之。第四种模式就是专业投资公司模式，专业投资公司模式也就是美国有一家现在上市的最近表现很好的一个房地产的公司，就是专业投资公司，上面是一个投资控股公司，下面有散状的有三个系统，一个系统是公寓的投资和经营出租，另外一个系统是写字楼的投资和出租，他有370多幢写字楼，第三个有配合前两个系统的营销、服务整个的这样一套机构，那么他一年的营业额是25亿美金，在全世界算是最大的上市的地产公司了，在美国，那么这种模式非常清晰，他是投资公司，母公司这部分是个投资主体不是利润公司，他跟房子没关系，他只是在选择我投在哪儿个产品上，但是他投资的领域不会投到金融、饮料、保健品，他只在房有关的领域，所以他开发很小，他也做一点开发，但是做得很小，主要就是投资、物业经营和出租，然后他股票涨得很好，他一年租金也将近5亿美金，他的总收入是25医，所以这样一个公司，那么就叫做投资公司，这种投资公司到亚洲以后，我也看到一些投资的公司，比如说我认识一个台湾著名的老板，他这个投资更潇洒，他是私人家族投资公司，但是他只投资在房地产领域，跟我说公众的上市投资公司还不一样，他每天主要的工作是听歌剧，与世界主要领袖聊天，然后世界政治经济专家分析世界形势，开始我们老不懂，说你做房地产天天这么转悠，那么怎么做呀？他说我们这就是生意，他有一段想收购我们**，他说你**有多少人？我说整个我们是150多人，那么他说你这么多人？我15个人就能做。他说我所谓的总公司投资主体就是十几个人，我是投资公司，我是私人，我也不需要出名，比如说柬埔寨红森当权了，战争结束和平之前，我已经分析了亚洲形势，我要判断这个和平是持久的繁荣和平，还是暂时的军政府过两天又要政变？如果他是长期所有专家告诉我，这个政权可以支撑比如说5—10年，经济会繁荣、会复苏，我就知道，我就到金边买一块地，为什么？这个时候没人敢去，对红森的长期预期不清楚，他说我买块地，买块地以后我就玩去了，然后弄两个规划师做产品研究的，做规划，他就慢慢规划着，规划到什么时候呢？规划到柬埔寨经济开始繁荣了，他说我这儿已经产品研究了两三年了，很细了，土地也增值了，这个时候我就把房子卖了，卖了我就走了，他说第二轮我不会做了，因为第二轮高了。他就是说我在一个周期的低点价格低价买到一个土地，然后我做详细的产品研究，最后繁荣的高位把他卖出去，然后他说这时候，比如说科索沃要打仗了，我再看看这个地方有没有机会，没有机会他要打一阵我就不玩了，然后发现97要回归了，他就说告诉我，他说他发现97回归以后，深圳和香港怎么样，然后马上在深圳买了块地，所以这一轮最好的时候深圳繁荣的时候就卖完了，又走了，那么第二轮他再弄就是高价买地了。那么他说我就在全世界这么玩根本不累，然后他搞经济政治学家然后给他分析，经济政治稳不稳定，他每个地方做一件事，然后就走，而且很利索，然后他不需要很多的人，然后我这十几个人就帮我安排投资筹钱，然后现金少了我少投点，多了我多投点，然后我全世界找规划师、建筑师，比如说柬埔寨东南亚热带谁做得好，我也知道，找一个人帮着规划就完了，产品也不太差，然后我就这么玩，这个人是美国波特利的研究生毕业的，他是典型的私人家族，但是是一个投资公司，一点都不累，他也不是一个国际上很大的公司，然后品牌什么的，他也不需要品牌，他说我压得住，实在不行我搁在那儿，除非革命了，把我没收了，我就认倒霉，只要正常法律承认我的财产，我基本上就是这样，他说他前几年基本上不去共产党国家，那么他说因为老革命没收了，最后不承认是我的。那么他买不买郊区地，买黄金地段，因为土地放在哪儿总会增值。第五种跟这个接近的，叫做金融投资模式，就是我刚才说的投资公司模式还是专业性的，那么现在还有一种模式是金融投资性质的，就是说对于这个产品离得更远，他就是说投资于共同基金，比如说房地产基金，然后把自己公司按照一种基金管理的模式，比如说相当于我们现在说你是个房地产专业基金，然后这个基金管理了很多钱，同时你又从全社会找到了一个相当好的团队，把你这个项目这个钱投在不同的项目上，既不投**也不投万科，可能投得很短，你也有，我也有，可能在中国投20个项目，涉及到很多的公司，然后这种就叫做金融投资，而且这些人不投在具体的项目，而是投在基金里，然后基金上市，可以卖掉，所以国外很多的养老基金、投资基金，像国外的像高盛、所罗门都有一些基金，那么这种基金又是一种金融模式，所以这是基金的投资模式。那么最后还有一种模式，就是跟物业相关的服务模式。就是围绕不动产的专业服务公司，这也是可选择的一种模式，当然这个服务不是我们窄意的物业管理、保洁，实际上是和物业相关的增值服务，像美国有一个公司，和中华南安在合作，他管理车库、管理宾馆的后勤系统，管理军队大院等等，那么这是和物业相关的增值系统，那么他管的医院最多，全美国大约三分之二的医院都是他管理的，因为普通的物业管理都是不赚钱的，你不敢赚钱，你从私人的口袋里拿钱，仅次于占领他的贞操，你仅从私人的口袋里扣钱，一家一户赚不了钱，而且你老是强调，我是给你制造幸福的，但是你最后发现我是从自己的口袋里拿钱制造幸福，我幸福什么，我自己拿钱。那么世界上没有纯物业公司小区里面增值赚钱的，没有。那么比如说大型建筑物里面最难管的是物业能源这个系统，比如说电力照明大量的耗费能源，如果这个管得好就有增值服务，比如说我们的大厦我们的一年能源费三百多万，有一家美国的公司他说他来管，他说我一年150万就可以了，那么这就增值了，所以你必须给他50—70万的利润，所以这种公司纯粹的非常专业的叫和物业相关的服务，不是简单的物业管理，创造增值服务的，这中商业模式也是可以存在下去的。我讲了开发当中我们尽可能的可以看到的三种模式，非开发的简单的说还有六种模式，一共简单介绍九种房地产行业的商业模式。那么，这个课题我们还在研究，未来我们可能还能发觉出更多的商业模式。但是不管怎么样，大家可以去看有一本书叫做IT行业有77种商业模式，我现在房地产行业我们现在作的初步研究不到10种，希望大家贡献，我们共同讨论，能够发觉出很多的商业模式，一旦发觉出这些商业模式，我相信你只要选择一款适合你自己的，你一定能够使你的企业不再走关系搞定这样一种恶性循环，而成为一种很好的阳光下的公司，拥有阳光价值体现，那么使你公司能够健康的成长，我上午就简单说这些，如果大家还有什么问题，简单的留点时间可以和大家聊一下。讲到新城国际如何挑战竞争激烈的CBD？这个是这样，整个竞争我们现在认为非常有条件在于第一这个项目拿这个成本比较低，就是时间长，我6年前买的这个项目，搁了2个亿，然后一直放到现在，所以成本不是很高，这是按照传统的开发我们来算。第二个我们认为产品环节是非常好的，为什么好呢？因为我们现在叫学先进、傍大款、走正道，我们现在是傍大款，就是香港置地在香港有52％的物业，那么110年的历史，那么在这种情况下我们整个物业的形式、经营和品质是我们在CBD里面少见的认真和踏实，大家想很多人做大楼，什么机电这一块都自己找一个公司都包出去做，现在我们整个在产品打造上光中介服务，包括机电顾问、包括物业的发展顾问，这些中介机构付出的钱将近一个亿，香港就是根据他说这个房子要做就做到品质上无可挑剔，这不是一句话的愿望，每个人结婚都想幸福，但是还是不幸婚史为多，为什么呢？你不注意每天日子上的那些细节，所以现在他正好我们现在的问题是，你新婚之际你不知道日子中可能碰到的细节，你得磨合个十年八年，现在我们等于和置地合作，我占60％，他占40％，他把我们每个细节的磨合他告诉我们怎么做，我相信这个产品，因为现在认购的非常好，品质上特别是底下商铺这部分，他们有在香港和其他地方投资的很多经验，我们也请了上海新天地的规划师和他们一起，所以这部分的物业经营将来收租是非常可观的。所以品质上**的说服力不足以和大家比，为什么？我也就10年，你们也10年，我也犯了很多错误，你们也犯过错误，所以都是半斤八两，但是我想有这样一个有长期经营经验的人来和我们合作，是品质保证的一个非常重要的。这是第二个。第三个就是财务保证，这么大的项目总投资要5个亿，财务要保证，很多CBD的项目，我相信都是小马拉大车的，都是办喜事的没有办过丧事，也就是房地产周期我讲的是反周期的安排，实际上现在是繁荣周期，看不出毛病来，箫条以后水落石出，那么现在这一段房子卖得出去，银行给你贷款，店商给你融资，那么现在毛病看不出来。那么现在大家知道，我们现在这个公司放到上市公司去了，放到负债率不到10％的上市公司，而这个上市公司现在帐上有几亿现金，这个已经披露了，大家也可以去看。那么我们可能接下来就会更名，然后我们马上今年会增发，所以的话我们已经做好准备，就是这个项目我们和置地的想法，就是我们把它全部盖起来，我们也要有这个财务安排，所以置地这边他们确实是100多年的家族也就是钱多，当然也会理财，人家不会理财哪来那么的钱。所以我们基本上预售我们怎么把它建起来，预售到三分之一我们怎么把它建起来，预售到二分之一我们怎么把它建起来，甚至不预售我们怎么把它建起来。现在我们这个上市公司已经理干净了，只有这一个项目，所以负债率很低，还有大量的现金，我们今年还准备增发，所以整个的都已经踏实了，所以这是我们把这件事情都弄得很有竞争性，当然还说一些其他的竞争性虚的，什么品牌乱七八糟的，这些东西信也可不信也可。现在我们分析CBD的竞争对手大部分都是财务压力，没有什么可说的，只要市场不好，那么大部分都出局，所以我们重点把理财放在第一位，所以我们相信我们是有竞争性的。提问：您刚才讲的咱们房地产细化那块有一块专业化的公司代理这种，在房地产服务机构下面有一些代理行的情况，您对专业化营销代理机构代理行的代理前景的看法？第二个在开发商这块比较关心地皮的情况，您对如何选择合适时机购地是什么样的看法？第三个就是谈一下伯奥论坛的事情？就这三个问题回答一下。回答：代理行我介绍几个模式你们研究一下，一个是台湾信义的模式，他是新有理念，新有价值观，然后建立模式，然后培训，然后做了前7年赔钱，地产市场很好他都赔钱，然后地产市场不好，他开始赚钱第8年，一直赚钱赚到现在，就做这么一件事，然后到第19年上市，这是代理行业华人地区最好的台湾心意公司，心意模式，你有兴趣我们有一些他们的资料，可以给你参考。另外一个就是香港中园这是代理模式，中园在香港的代理公司当中，是一直不错的，你也可以研究一下他怎么和网络配合，怎么来提升他的附加值。总之代理公司、服务公司一定要有增值服务，否则仅仅替人家跑个腿永远赚不了太多钱，因为这个钱可以算的，你必须增值服务，客户才可以在增值这一块给你相当的利润，你利润才能提高。所以代理公司我觉得是这样，当然美国的经纪人制度和我们又不一样，所以我觉得华人地区你研究一下信义和中园应该是很重要的。第二个是什么时候买地，我个人觉得箫条时候买土地，繁荣时候卖产品，假如你做加法，也就是说经济不景气的时候，你应该买地，然后繁荣的时候很旺盛你就把房子做出来卖掉，然后等下一次不景气，因为你去研究一下香港中国海外的例子，他是反过来的，繁荣的时候买土地，箫条的时候卖房子，现在把香港赚的十几年钱全赔完了，现在转到大陆。那么现在北京这几年出现的所谓的很伟大的开发商，被媒体爆炒的都是箫条的时候买的房子，你仔细看他都是95年、96年买的地，然后99年开始卖房子那么一定要繁荣的时候办产品，箫条的时候买土地，这是一个。第三个就是伯奥亚洲论坛是民间发起，但是政府支持的一个非政府的经济论坛，那么他所有的这些活动去年是筹备了江主席去了，今年朱总理会去，那么他是富有成效，而且他也是一个神话，这块地是12年前买的，大家也知道也是箫条的时候搁了这么长时间，现在开始发挥了一点作用，也有一些投资商，包括小潘他们都去在那儿做，所以我觉得伯奥是一个故事，但是从经济论坛来说，现在是每年固定现在有两个，一个是伯奥论坛，一个是亚伯利论坛，是中国企业家论坛，那么伯奥论坛有点政府色彩比较的浓，那么亚伯利论坛是草根论坛，民间色彩比较浓。基本上是这么一个变化。有人说开发商自有资金率达50％，我的看法？北京的积压情况的评价？那么是这样，开发商全世界来说，开发商资产负债率，反过说说自有资金比率一般来说都50％以下，都比较少，但是他的开发体制不同，风险结构不一样，比如说在欧美，他的风险和我们是不一样，我们的自有资金又少，金融配合的这套制度不理性，在国外和地产相关的金融品种，有几十种、上百种，我们现在也就是个按揭，开发商贷款有时候都不给你贷，所以这种情况下，自有资金一少，杠杆运用的很大，那么你要么占建商的便宜，摧残建商，要么预售，把客户的钱用来盖房，然后晚结算，不交税，这都是开发商常用的这些，你这样子风险很大，所以的话，应该来说自有资金占到30—50％，配合完善的金融服务和法制体系，我觉得风险是可以控制的，如果没有完善的法律体系和金融服务，杠杆作用也是搏一次，那么这也就是为什么我们现在很多开发公司做几年就死掉了，因为他买了几百亩地赚了三千万，第二次他又买几百亩地，然后赚的钱压在地上，然后周期变了他又套在那里，然后又赚了八千万，那么又买地，那么市场周期又一变，他觉得又不够。所以企业做多大不是由你的欲望决定的，是由你的资源边界决定的，你想做大你的资源就这么多，你是做不大的。反过来企业死亡也是欲望导致的。我买一千亩地，你看大家都在圈地，我看市场上只有**在说不买地，我确实也不买地，明年我也不会买，可能我们会到上海去买，也不在这儿买，那么有的老总说我买了三千亩，多少亩，那么谁都知道，只交了押金而已，那么没有财富你根本无力支付这个钱，因为万科按指标来拿地，因为现在是指标控制土地，特别是郊区地。所以我觉得自有资金还是非常重要的。北京的积压情况我认为北京积压还不是主题，积压不是北京目前的主题。这个朋友问我们是不是**在起步发展是不是做过搞定之类的事情，对起步实力不在强，发展初期能否从搞定之类做起？这个我想说每个人成仙得道都有自己的高招，但是我想在中国早期的企业，他因为现金资源比较少，他