房地产开发企业产品成本的核算

房地产开发企业产品成本的核算

房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1.土地开发成本土地开发成本是指房地产开发企业开发土地（即建设用地）所发生的各项费用。2.房屋开发成本房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3.配套设施开发成本责难干它娃是川指苦房厨地宴产摇开湖发这企粗业触开蜘发妙能中有胀偿捉转玉让扒的学配应套畅设恐施房及苹不啄能受有休偿唤转泊让菠、坊不点能廉直舰接菊计此入慧开午发暑产冤品叛成握本服的挑公金共较配融套惜设谎施徐所框发鹿生王的违各迟项营费梢用震支知出恶。诚稀太4风.傻代配建夏工岂程贡开微发饶成孩本束它伪是脸指独房镰地令产炊开唐发趴企切业器接奋受畅委卖托跑单席位昆的办委泪托牺，学代战为铲开遍发贝除笛土括地豆、畅房负屋娃以槐外德其描他挽工槐程拥（迫如致市便政婆工捡程怖）咽所热发劈生坦的悟各谋项使费嘴用脖支钉出围。极二饶、袍房近地杜产甚开布发冈成返本码核蚕算两对向象利开益发戒产载品穴成椒本击核牵算递对厉象锐是哗指唯在孝开俱发泻产罩品感成掠本灵的半计消算追中窄，怖为士了务归仆集缸和柄分万配役开虽发浇费佛用坚而泥确密定朽的这费倍用娇承毁担子者抬。验企极业退应发根美据盘其轮开湖发符项救目姿的傻特倘点拘及极实示际接情井况洲，付按列照件下骡列趋原廊则竭，恩选走择庭成弓本蛛核负算兔对辛象竟：扶五进1梳.裕一兴般淋的门开宜发绑项贞目攻，蚁以揭每祖一凭独称立帝编式制幻的漆概底算搬或荡施裙工煎图表预默算专所锁列膏单查项魔工艇程从为倍成于本愚核住算较对顶象荒。标干瘦2横.框同珍一闪开铜发哪地促点莫、溪结魄构暑类劣型座相挪同罗的丢群民体勺开猾发殊项江目普，旷开吊竣火工芝时村间勺相昏近侄、表由棋同卖一系施轧工般单但位粗施畏工但的饺，滋可悟以找并肃为杯一在个犯成夕本栏核泥算讯对励象码。拜作艳3沫.战对喂于补个拘别抽规苹模哄较吨大欠、挨工鲜期右较稻长疤的献开狼发桂项岸目央，龙可赤以刮结逐合岗经嗓济容责崖任樱制宝的渗需狡要毯，盼按股开蹈发奸项疼目爹的你一穴定脂区残域绍和弊部烟位童，遵划岛分弃成丈本酬核亏算节对午象敞。圾浮踩成洪本仍核残算睛对脾象勉应税在滔开悲发踪项娇目雨开彼工虾前企确戚定腐，嗓一刻经姑确殃定构就口不爪能滔随井意姻改员变未，披更剂不聪能妙相统互苦混配淆矛。愚三中、微房级地适产涌开抱发虚成兔本奴项睬目结开御发梨产瓜品猎成菌本搂项球目臭一公般责可挡分奇为渴土满地披征冤用饮及蜡拆古迁绕补杂偿甜费堆、垄前饮期搁工勉程锁费僻、壶基历础阳设父施毒费自、洋建垮筑饲安僵装并工肆程该费衫、贺公舍共血配邀套士设砌施没费应和诞开纲发遭间躁接鞠费吩等洞。旋洪恒1航.奶土盆地涛征划用岸及券拆摆迁党补弯偿流费枪：厚指鲜房腐地艰产占开着发毅时江为肠征妻用旷土颠地蓝所恒发陕生冠的胆各乒项唉费席用税，塞包棋括码土执地谜出剃让懒金杂、绢劳昂动杂力踩安娇置叙费拥、秤青涝苗悦补朋偿侦费矿、赵土油地标补胳偿河费谊、奇拆捐迁浇补踩偿探费秤及解其潮他帐因祖征叮用章土芒地刺而烂发银生谎的雪费哭用彻（进如插耕幼地仁占皮用牢税吵）眯。诊掌则2网.僚前妈期赛工喷程胶费低：是指党企高业趟在艰前涝期束准风备做阶彩段约发劈生信的纲各渣项慧费焦用窃，沾包汁括滑总惠体其规陶划快设晴计庭费钩、栽可港行锻性看研骡究械费弹、认政册府握代堂收筛代颠缴斩的垄各宜项挥费索用速、剥勘资察段设止计碍费沙、逝各踢项芦临润时毫工售程在（耍临形时盲水示、尘临浩时柔电付、糖临冒时城路魂等泻）萍费验用雅、弓七鞠通河一及平管或戴三梯通毅一煎平功费光用鬼等椅。短梢检3晋.珍基踩础亏设妄施眠费松：宴指广建限造机各决项浪基易础框设鹿施湖发斩生浙的移费挥用慰。毙基嘉础冶设械施您主冻要愚是棒指铅与剃开蒸发包产答品待相沉关味的姨道尚路斥、躬供毁热澡设踩施骄、摆供层水贴设沉施突、页供丧电架设晶施府、赛供吨气昌设章施醉、参通灶讯源设泡施叨、剪照狮明涌设甘施扎、侨以咬及燥绿龟化呆（制包洲括乓排疾污线、陶排晚洪伍、描环女卫借）哭等造，眨这捉些玩设猛施手发厕生岭的碰设帐备迹及发安奸装弟费醒都设在挖基志础肉设踢施优费泪项零目急内绕归四集握。炊蚁默4塑.镇建贴筑句安片装由工滩程复费董：版指抽企左业释以遍出马包惯方胁式优支霉付序承狠建吉单慢位扰的堤建妄筑郑安捧装拾工相程裳费娃和施企驰业雀自质营争工模程肢发今生况的任建莲筑远安宝装绪费送。革崖廊5央.筋配疲套颈设迎施奋费搭：收指循为预开舍发搂项凳目江服往务案的兰，招不坡能龄有闪偿咐转拾让纠的季各福项孤公贤共蜡配佣套档设室施迅发奶生更的沈费贵用抽，买如付锅否炉忌房拾、颜水众塔历、套公见共晕厕幻所振、筛自臂行殿车疏棚押等头。台凡目能虾有经偿大转俘让彻的旅公费共喉配洋套扭设辩施彩如屑商至店拣、散邮聪局球、诵学李校巷、受医蓬院易、届理前发花店仔等躁都烘不柳能邻计买人覆该奔成油本弓项吼目圾内饼。始纯充6复.亿开社发松间匹接载费创：蜻指辨企猾业少所尝属探的伙开埋发栋部缴门消或绞工共程洽指寺挥倚部戚门军为似组管织伸和宿管扔理防开爪发竖项讯目管而搜发逗生督的喉各歼项船费涉用功支杜出贷，守包脸括晨工寇资港、妖福境利哄费葡、快办隶公朝费稠、麦差焰旅智费廉、哲折公旧心费洁、家修怪理碰费抱、沉水怀电珠费内、群劳猴动突保净护档费净、嚷周章转先房拨摊圣销秃等逝。协企阁业暑的乐各跟行延政牧部饭门脆为界管牺理脏公叶司索而悉发挎生辟的件各建项兆费月用璃不筛在折此跪列绳，垂应妇在兄“闻管文理悟费探用乘”困中划核鸡算杆。劝镇告目峰前扔我净国海房笼地仅产宇开敢发祝企毛业愈经处营英规拳模株、谢经杀营励范惕围孝、略经配营感方撕式困等硬各堪不丑相差同美。鉴比忘如魔，描就辱土炸地及开雁发嫁而皇言隶，可有斜些西企恢业必只馋进乎行核建奶设偷场戴地厕地蝶面旗的尽清桌理注平赵整躬，冠将乘原就有肚建众筑姓物寿、伍障盖碍伞物影拆催除护，用就冲算旅完棍成厘土果地萌开波发纲；谅而齿有量些仆企崖业约除慨进苦行聋地毅面预的过清致理晒平移整胜，顾还痰要跌进励行炕地利下厚各弯种五管忆线仿的揉铺姜设识、的地刑面宿道毕路抚的突建葡设绿，顶做万到庙七光通陕一诞平炒，困才岁算或完视成纲土婚地馆开鹅发血等巷。罩所痰以损，铺每切一抚个束开显发扬企胀业目应欣根液据滴前存述焦成尚本舱项铃目单的鼓设夺置畅原付则尊，失结侦合久开蠢发录项绿目奸的西具毁体帆情难况柴，母有播选称择跌地嚷设络置散成适本且项励目甜。惧四红、罗开而发彻产烈品蓄成手本拨核首算逗程迅序奴。皆今彻（膛一圆）悄应循设赤置应核冤算队的殿账宵户巩为杆核互算凶开穷发鞠企饲业泽的搁开识发否成证本拔，户企乱业融可地根著据何其荣本戴身景经误营轿开左发衔的雾业趁务膨要渣求饰，滤设轮置骡下慧列全账倍户谅：稠侦素1以.句“宾4斗3途0像1截开烘发冠成予本缩”静账岁户驱慧富本揭账摇户啄核统算汗房思地须产列开献发秘企该业蜘在悬土宏地绢、傍房脸屋鬼、凯配类套信设扰施嫌和迎代样建纹工凉程弃的漏开者发赌过棉程孟中堡所销发燃生糟的泊各导项纲费薄用央。恒本娱账钓户奥借危方队登太记摧企龄业骗在瓜土季地悟、捡房慌屋梯、薪配命套殖设贵施坊和育代怀建逼工添程蛾的肯开眼发猫过紧程虏中查所塑发伏生厦的混各薪项柔费营用练，婚贷伤方假登斥记捏开杀发梅完传成控已偷竣口工诵验趁收零的吴开拌发诞产杰品质的碑实看际惑成右本套。熊借读方恒余贤额减反美映宜未膨完鲜开盈发垄项面目领的蛇实地际寺成渐本窜。选本赌账军户初应老按贯开狠发疤成岔本肥的洲种徒类螺，穴如航“挥土喂地梯开沈发垮”嚷、刘“阁房收屋谢开遥发陈”祸、粥“基配领套聚设看施界开腿发戚”片和混“呢代蛮建敞工猎程常开慢发色”搅等拼设涛置抛二埋级废明瑞细中账求户担，乳并侵在杜二什级哪明低细妙账吩户颠下拨，圈按废成绍本逮核屡算丰对如象诱进抵行娱明表细绝核五算参。创堵2营.撕“垫4档3拌0趁2白开村发蓄间衬接淘费薄”退账分户磨拔词本榨账榜户虫核互算爽房腥地卸产络开起发抖企阀业地内煌部展独驳立您核旅算猫单陆位腿为妙开难发阻产忍品破而喜发艳生糊的乘各碌项战间疾接题费摘用玩，泼包勺括燥工唯资逮、赚福叶利纪费律、战折埋旧坦费惩、婚修所理避费音、倚办角公坛费杆、抬水乔电无费泻、益劳怖动站保联护领费覆、桶周折转牲房古摊饥销爹等别。弊本血账哀户嫌借皱方砖登秘记次企坏业舍内财部阅独尽立胶核涝算再单铺位骂为尼开倚发箭产桑品付而柴发奴生死的馒各江项侮间比接迈费饿用翁，第贷吵方赚登刺记内分剩配返计资入供开抱发鬼成还本微各楼成蜡本辞核符算阁对违象廊的利开懂发众间付接勤费熊。拴月猜末乱本孩账洋户锯无适余活额队。姥本济账隔户抬应萝按屡企愚业敲内疏部亦不南同户的晋单宽位赵、匀部匪门无（场分华公散司喉）树设宇置败明皇细出账饺户陈。虹真驴（偶二集）锁开榆发钩产忘品迎成筋本摇核掏算偶程型序栋开逼发化产夫品呢成早本轮的宗核疮算槽程总序绢是势指损房山地婚产朋开伤发绒企术业陶核蚁算欠开诊发吨产孕品羡成弓本剖时市应忧遵妻循辨的茫步比骤揉和炸顺如序份。辩其退一利般辈程堤序孕是六：芽框述1焦.张归机集柏开越发揭产筐品于费详用瘦箩无（助1缴）之在饰项稿目量开饱发货中写发礼生练的调各例项仇直弟接步开梅发祝费芒用妻，完直柄接骆计真入永各赌成笋本仓核杏算亮对碰象诚，纱即蠢借马记免“运开咏发船成督本湿”巡总杜分唯类鉴账要户叫和悉明炭细捏分附类盟账齿户束，开贷位记利有声关密账教户袖。随座陡（扑2兼）骆为赶项假目皱开持发沟服葵务咱所的发邮生播的沙各底项彻开嚷发反间脸接棍费乌用辟，要可苹先墨归此集拔在们“遮开缎发溪间叠接恨费讽”询账谷户找，挨即匪借第记裕“循开浮发塘间泥接婶费瞧”离总途分邀类霞账额户扇和冰明淹细钞分蔑类期账吸户怀，叔贷弃记议有帮关枕账厦户口。杏强劣（爷3勺）彩将您“诱开乡发墙间含接碧费档”纲账泼户孤归症集矮的盲开古发烟间花接奔费妙，膏按联一秘定糟的阴方旅法金分迹配切计另入词各拼开闪发僻成蒸本坊核蓄算默对额象吃，俘即慨借等记博“服开诞发授成酒本瓶”功总视分洁类穷账围户存和鉴明播细荷账阀户糟，引贷博记情“府开且发蜓间屡接拆费染”爪账列户甘。滩膊坊通冻过让上布述才程神序迁，亡将纤应柴计积人龟各日成抹本攀核保算份对绵象搭的躲开岔发浙费徒用省，员归巩集追在穗“中开预发拌成衡本释”暂总拦分添类帽账尽户辟和见明舌细盲分坑类片账肠户亚之冈中范。乞惜附2瓦.光计肠算彻并权结载转房已蛙完遣开截发普产旷品程实殃际谢成互本页伶描计翠算成已惰完退开除发休项饿目亲从三筹倾建构至把竣浑工冷验裂收毕的节全珍部雀开悲发愚成治本裂。蹲并发将被其些结旨转找进逆入喉“片开墓发饮产愈品矮”桨账次户等，饲即老借钟记惜“控开梢发酿产痕品藏”或账驾户妻，帜贷色记寺“踢开港发开成盼本猜”贩账陡户逮。赚吧暗3盏.剃按讽已览完涝开传发珠产发品寻的恨实萄际逆功关能堂和桨去率向氧，丛将秋开永发依产菌品茂实称际析成慈本雪结黑转扑进饿入行有攻关傍账给户夸慎呜即达借钻记筐“场经滴营脸成医本棕”概、厚“巧分批期含收僵款削开振发鹊产皇品扩”蛛、肃“碑出围租冠开歼发橡产垮品拿”差、完“迫周细转拿房蜜”直等斤账奔户项，壮贷殃记忌“障开请发售产座品详”览账粉户躬。侵五罚、遇土映地斥开充发度的巡成耀本闸核黎算修。啦范觉土画地粮开鲜发身也数称歌建缩设砌场怎地句开暮发间。汤通绪常裤有诉两熄种智情袖况住，距一传是识企姜业茫为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开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。

为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：

l．工资指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。

2.福利费指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。

3．折旧费指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。

4．修理费指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。

5．办公费指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。

6．水电费指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。

7．劳动保护费指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。

8.周转房摊销指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。

9．利息支出指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。

10．其他费用指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。

从上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。

开发间接费用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账：

借：开发间接费用41600

贷：应付工资8000

应付福利费1120

累计折旧10000

递延资产3500

银行存款8480

周转房——周转房摊销10500

必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。

开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。

二、开发间接费用的分配

每月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的

配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际

发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：

某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额

如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用41600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下：

开发产品编号名称直接成本

101商品房50000

102商品房120000

151出租房75000

181周转房70000

201大配套设施——商店80000

301商品性土地125000

合计520000

根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费：

101商品房：50000元×41600元÷520000元

＝50000元×8%＝4000元

102商品房：120000元×8%＝9600元

151出租房：75000元×8％＝6000元

181周转房：70000元×8％＝5600元

201大配套设施：80000元×8％＝6400元

301商品性土地；125000元×8％＝10000元

根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表：

开发间接费用分配表

2000年5月单位：元

开发项目编号名称直接成本分配开发间接费

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落躺危价饶烦的贷谅：寻开精发查间载接迫费到用哨霉4得1唱汉6宽0鼠0配套设施开发成本的核算（一）一、配套设施的种类及其支出归集的原则房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种：1.对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出；2.对不能直接计入有关房屋开发成