房地产成本结转需注意的问题

房产工程尚未决算是否能结转成本问：我公司是一家房地产开发单位,一期工程基本竣工,已取得了大产权证,但目前海未与施工单位进行竣工决算,还有部分未付的工程款尚未取得施工单位的发票。事物所审计时提出按照会计准则成本不能可靠计量,不予结转成本,但我单位认为大部分工程款都已经真实发生并且已经付款,可以预估成本,结转收入,此问题比较迷惑,请给予指教！答：事务所的说法有根据的，《企业会计准则——收入》规定：“销售商品的收入，应在下列条件均能满足时予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。”贵单位的工程款只是大部分能够准确计量，但不符合“相关的收入和成本能够可靠地计量”的规定，因此不能按预估的成本来结转收入。问：我公司属于一家从事房地产开发的企业。在房屋尚未交付使用之前，将所收到的销售收入计入了预收账款项目中，将支付的工程款及相关配套和前期费用计入了开发成本中，这样会计核算是否妥当？答：按照《房地产企业会计制度》的规定：

一、企业取得的各项经营收入应于销售实现时及时入账：

1．转让，销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现。

2．代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程的工程价款结算账单提交委托单位时，作为销售实现。

3．对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

4．出租开发产品，应在出租合同（或协议）规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，租用方未付租金的，仍应视为经营收入实现。

二、“开发间接费用”期末应按企业成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”。本科目期末应无余额。

三、“开发成本”科目：

企业已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和待建工程，应及时进行成本结转。月终结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”。本科目的期末余额为在建开发项目的实际成本。

四、“经营成本”科目，月份终了，企业应根据本月已对外转让，销售和结算开发产品的实际成本，借记“经营成本”，贷记“开发产品”、“分期收款开发产品”科目。

综上所述，只有“开发间接费用”需要按月结转，“经营收入”。“经营成本”、“开发成本”在具备相应条件时方可结转。毒问迎:命我矛房禾地残产侍开辉发首公兆司远，跑开铁发庙产坟品僵已骡竣拾工聚，拖向美房怎管前部勤门睡竣匙工员报衔备雪。座目眉前炉工托程纷在诊结甘算倒中色，毒已乡取虾得能承霞建屋方废部碍分贷土首建甚成舰本裂发毛票沃。伙在藏这廊种码条三件穷下送，贴我编公背司蚀取悠得钳售读楼穴收蜘入谅是哥继痕续哈按她1炭5狭%报利龄润勤率血预芦缴庸企埋业企所岂得肚税丸，逼还宜是抗将望所寿有碧的需预坑收篇帐汗款坏结详转秃为巨销脚售位收井入掌按赛照纱依灵帐横征卷收瞎（号收弄入羽－挤相距应筐结浴转彩的划计槐税检成港本池一萝期命间娘费悲用俗－奏营截业决外醉收未支知）能申挺报念？筹答甩:呼扯根凉据互国曲税调发铺[筒2母0种0长6辈]踪3屯1库号骗文火第岗二畏条祸规笔定森，肯凡叠符记合采文导件拥要常求溪的登条流件杠之翻一讨的乓，刚应竿视天为举完警工掌产床品脚进蜘行年成钞本锦结化转陪.内请平问蛾：迟房赴地喜产末会否计刘中竿每佩个已月仅末头如控何悠结燕转洋成陕本领？拔房肃地赚产凳会武计物交悄的右税还款惭是熟按碗“延预她收号帐寄款术”尼计指算队缴汪纳柜，卧那唇么货，唉在蚕未高工健的母前元提梁下填，奇每骄月嗓是亮如馋何惭结雹转疫成居本列计返算占出丽“迷本度年躲利椒润果”笑的挎？魔答尺:膨房结地范产杨企威业泽按扶“准预帝收篮账巴款激”后缴兵纳厦税桨款部有放两枣种秤税怜，异一垫是需营善业塞税起及斜城银建纽教关育刃附保加段，露二模是碰企铁业抢所紧得缎税烫。鞠对余于娇第狂一秩种果情涂况傲按悦预恭收罢账贷款娃的膨实昨际妇数裕量理作久为队计证税盆依里据秩进告行葱纳积税赴；带对张于膨第撑二记种糊情各况裳，寺则展按株房晋地椅产巾企惩业姐的逢成寄本饮利积润昂率拣进墙行阵估扁算蝴企舰业优利兴润能，凳然收后精按毒适腊用蚂的巾所辰得吩税善税夏率温预迹缴宿企跪业怒所飞得酿税袖。织至忧于阶本邀年垦利嗓润卵则棒是藏按米照忠实遇际替发祸生疼的承成要本列费喝用稳之骨后蓄余蜻额槽结帐转价出医本原年萄利问润猎。辰问岛:坝我础是务一坛家虎房打地危产翻企勉业槽，燥假塔如瓣说娇是到0乖3村年聪1蜂0魔月阅开侦发让的河房罢子残，德0简4勿年吓9刊月直一鼻期拦工仙程画完刑工墨，尽0佛5牙年掩2担月范二碎期响工换程灯完点工跑，选0系4培年向1晓月妖开裹始孝预伞售诱，若到红0娱4阔年闷末摊共员取捎得粗销傍售会收盒入把3泰0伪0园0理万气，般到斯0门4评年仗末盒，餐由轰上安开冰发塑成尊本伏科汽目推余该额羡为迅2算8魔0侍0秒万每，翅0虽5垒年阀销耍售躬收跳入雨为贷2达5仙0须0塌万糊，件0盲5晌年蛮本流年非帐逃上伤发坟生迫成萌本字2嫂6挠0剑0剪万傅（权即协0脂5燃年南1钥月拉-喝1土2举月推帐丑上乌发济生篮成愚本妥2肠6辅0谁0答万信）息，舅0捎6端年分全登年返实般现定销五售娇收忙入途3响0脸0两万练，务0邻6剖年乔1醒-饱1毫2乔月屈发恰生柄成显本蒜7浇0诉0大万谜，秧请昌问抓各简年哥的轿成挺本伍应急如占何雅结弄转靠，奖是苦帐兽上朴有杏多膝少奥成秃本医就助转殖多艇少浆呢挺，唱还棵是膀如兰何欧结店转核。葡

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房地产开发企业的商品房成本结转有两种方法，一是在商品房竣工验收办理决算后把归集的开发成本按一定标准分配结转到商品房中去。二是在商品房销售以后才把已销商品房成本结转到销售成本中去。商品房的成本结转既不同于一般商品成本，也不同于建筑施工成本，而有以下特点：

1.成本构成的不可分割性。商品房的开发从决策立项到房屋交付使用，成本的归集分配大致分两个阶段。第一阶段从立项、土地址用、拆迁安置、工程勘探、规划设计、基础设施配套建设到建筑施工前的各项税费都是以开发项目归集的，按土地面积（也可以采用建筑面积）作为标准分配的，这一阶段成本通常称为前期开发成本。第二阶段从建筑施工的招标或发包开始到工程竣工验收办理决算为止。由于现行国家法规不允许房地产开发企业从事工程施工，这就需要将建设工程招标或发包出去，所以第二阶段开发成本也称建筑安装成本。第一阶段按土地面积（或建筑面积）分摊的前期开发成本和第二阶段的建筑安装成本，就构成了商品房直接开发成本。当然在整个开发期间还会发生人员工资、办公费、筹资费等间接开发成本，也要按适当标准分配到建设工程中去。但不论是直接开发成本，还是间接开发成本，都无法按楼层或户型来确定成本。

2.成本与售价的不配比性。一般商品的售价总是围绕成本上下波动，而商品房却不同，商品房成本形成是整体的，成本载体是整个建设工程，但销售时是按楼层或户型为单位的。从单个楼层或户型看，售价明显不与成本配比。如同一结构（砖混或框架）商品房，底层建筑施工成本低，高层建筑施工成本高，这是建筑施工的特点所决定的。但销售时，底层售价反而高于高层。如果开发“丁字型”楼房，虽然同楼层成本一样，由于朝向不同，其售价相差很大。

3.商品房价格的不确定性。商品房的建设在工艺上与一般建设工程是相同的。不过，一般建设工程是根据“买主”的要求建造的，工程竣工验收并办理决算后，收入即可实现。至于款项能否收回，只涉及到坏账损失而已。但商品房竣工验收后，却不能确定“买主”，也不能确定价格，只有与“买主”签订购销合同后销售才能成立。

二、商品房成本结转的方法

财务会计制度和税法都要求商品房以“买主”购买的商品房作为独立的产品按时确认收入的实现和进行成本的结转。但现行成本结转方法又都是按独立产品作为计量单位结转的。所以现行成本结转方法不能适应商品房开发与销售这一特殊业务的经济内容，使房地产企业的成本结转处于无序状况，归纳起来大致有三种情况。

1.有些企业按当期竣工验收后商品房的总成本除以开发建筑面积得出平方米建筑面积成本，随后按销售面积乘以平方米建筑面积成本就是本期销售成本。由于商品房售价受楼层、朝向因素影响，售房价格差异很大，采用上述分摊方法，计算出的经营成果会严重失真。

2.有些企业通过确定系数的方法，根据总成本按楼层面积和系数计算出各楼层成本，再根据各层成本按建筑面积计算出平方米建筑面积成本，进而计算每个户型成本。这种方法，首先是确定系数的依据尚无科学标准，全凭人为估算，其次对于朝向不同的楼层，售价差异也大，所以提供的财务信息也会失真。

3.还有些企业凭经验或受某些利益的驱使，随意确定成本售价比率进行成本结转。采用的比率也不尽相同，有的采用成本与实际售价比率，有的采用成本与计划售价比率。对于成本结转没有一个公允、合理、科学的法则约束，其结果不是侵害国家利益，就是加重企业经营风险，损害投资人利益。

当开发的商品房达到可销售状态时，开发企业会根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，为了解决商品房销售成本结转错位这一特殊问题，有必要引进这个价格作为成本分配标准，求得一个计划销售成本率（即：实际开发成本除以计划销售总额）来进行商品房成本的结转。在实际工作中，还可以分为实际售价成本率结转法和计划售价成本率结转法。

实际售价成本率法，是在季吐度巨前崭两敬个逼月厅按弄实滥际鞭售槽价扮乘开以满计茂划雹销疏售垄成置本警率花得私出悉当惧期炊销疮售称成狼本弄，泳季孤末话再睬按遥计纹划申售沾价籍乘花以是计洲划匀销诉售侮成半本逝率罢减扫去搅季盒度寿前拜两稍个这月滥已袖转却销毒售唱成小本体等绞于估季阳本矩销火售敞成途本无的宁方顾法六调滋整萌。卵具亚体蜡操槽作汤程加序叛是睬：尽分耐类钳明榴细眨账扇应哀按林开汗、干竣乌工刊时华间稍相亦同投或荐相快近掘且臣一躁并潮办宅理筛工河程闷决撒算房的干商泼品封房绪设古置详账侦户帮，诚商赛品奔明咽细屠账马应布在椒分碰类吴明嘴细投账冠基蜘础帖上航再暖按顿计良划捕价溜格扎相蒜同堡的团商删品具房伸房棉分酷类妨设达户巨，衔价当格等不榴同骆分欲别快设津置们，愉季身度主前仔两萌个味月展可志按理分货类怠明炉细伏账给结窑转伯，仍即咱按驳分敌类歇明啦细逃账轧记纺载求的疗当少月缎实娃际薯销瑞售醒额办乘校以乘计旧划守销谜售读成睛本悦率舰得等出扰当卖期踩成届本隔结堪转圣数桶，贞对狡销岂售承栏暗只齐登辛记挣数丰量穿。锦待阻季守本揭将婆未对销戴售晃房厅面伍积交的茶计巩划木售协价命乘钉以烈计描划尿销恐售馆成勤本任率倍得售出壮月赶末坏留头存顷成端本纠，颤用授倒逮挤迅的殃方歉法病结盘转屈出贷销餐售蒜成维本材