关于收购农贸市场的可行性分析报告范文

有关收购农贸市场的可行性分析汇报范文一、总论（一）项目基本状况1、项目名称：000农贸市场2、性质：收购3、收购主体：4、地址：05、项目总投资：3933.56万元（二）编制根据1、《国务院办公厅有关统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设的意见》国办发〔〕18号文。2、《市场供应和价格基本稳定的告知》国发()26号。4、重庆市商业委员会有关印发《重庆市农贸市场原则化建设改造验收措施》的告知渝商委发〔〕82号。5、00《00企业专题会议纪要》9月1日第69期。6、0《专题研究主城终端市场建设会议纪要》9月20日第71期。（三）可研目的通过经营分析，投入产出测算，为确定最高收购价决策提供参照。二、项目背景和必要性（一）项目背景1、贯彻“513”市场发展战略000企业按照集团企业提出的“513”发展战略的总体布署，加紧推进原则化农贸市场网络建设的布局，收购吞并是有效的迅速扩张之路。2、全市农贸市场专题整改机遇市政府开展的全市农贸市场提档升级大整改活动，巨额改造费用的投入，势必使部分农贸市场业主变现转行，此乃为收购吞并发明了良好的环境，提供了有利的时机。（二）收购的必要性1、构建三级市场体系的需要按照市政府28次常务会议规定，集团在农贸食品市场体系建设方面，承担着构建本市三级食品（农产品）市场体系建设的重任。收购该市场，将有力推进本市三级食品（农产品）市场体系建设，有助于整合市场资源，增进农产品资源的物流大循环，形成覆盖全市的具有极强集聚、辐射功能的农产品交易平台和供应网络，发挥在农产品资源整合、物流配送、市场营销等方面重要作用，以带动食品（农产品）的生产和加工，实现助农增收，保供稳价，掌控终端出水口的决定权。2、增进农贸市场规范化管理的需要该市场收购后，将全面引入先进的专业市场管理经验和措施，有助于规范市场建设提档升级和市容市貌的整改和美化。3、抓住机遇，迅速发展的需要贯彻实行“513”市场发展战略，收购吞并成熟市场，见效快，培育期短，风险小。三、市场分析1、基本状况卫国路农贸市场，该市场面积10173㎡，总共设有700个摊位，市场从业人员258余人，市场年交易总额12775万元。2、经营现实状况该市场临街共一层，重要经营蔬菜、鲜肉、干副、水产、粮油等食品。该市场分为三层，底楼经营水产、水发、活禽、大米、药房等，二楼重要经营蔬菜、水果、干副、鲜肉等，三楼经营家俱。根据实地现场调查，该市场总的出租率达90%以上，市场人气较旺，人流量大。3、辐射范围按照一般规律，农贸市场的辐射半径约1公里左右。辐射面积可达4平方公里左右，该市场基本全面覆盖弹子石、大石坝片区的居民（约7万人），尚有部分五里店沿线居民到此购置鲜活食品，该市场周围门面也门庭若市。4、相邻商圈市场距新世纪弹子石店500米，距重客隆弹子石店500米（附南岸区菜市场基本状况汇总表，见附表一）。5、区域租金及房价水平市场周围的门面租金价格70元/㎡/月左右。二手房价6000元/㎡左右，门面0元/㎡左右。四、组织机构及人力资源配置1、管理模式作为分企业建制，为非独立核算单位，实行目的任务责任制，经济效益综合性独立考核。工资收入与经营效益挂钩。2、组织机构综合办公室：负责监督各项制度的贯彻和考核，现金及账务管理，招商筹划，人员管理。市场管理小组：负责市场经营秩序、安全（包括治安、消防、食品）、环境卫生的平常管理，准时收取市场租金等费用。3、人员配置市场经理：1人市场主管：1人市场管理员：6人清洁工（外包）：4人4、员工培训按照原则化农贸市场规范管理规定系统培训，转变观念，树立优质服务意识，吸取新的经营理念。五、经营管剪发展思绪1、提档升级，改善经营环境，提高市场形象。2、布局局部调整，提高租金，挖潜增效，缩短回收期。3、创新市场经营模式，延伸服务产业价值链，逐渐整合个体分散采购运送方式，实现统一采配，减少进价，增强竞争力，以便客户。4、逐渐融合大型超市与新兴商业业态的要素，引导经营者专业化发展，规模化经营，提高经营者实力，增大市场抗大型超市冲击的抵御能力。5、突出个性化服务，狠抓精细化管理。六、收购资金估算与资金筹措1、收购估算：按此前中鼎评估事务所专业人员现场初步估评，卫国路农贸市场1、2层均价4300元，3层均价3000元。该市场评估总价值约为3933.56万元（以收购评估价值为准）。2、资金筹措：贷款六成2360万元，自筹资金1573.56万元。七、投入效益测算分析（一）收入费用1、收入：整年租金406.92万元。市场总面积10173平方米，其中1、2层6782平方米，每月租金按45元/平方米计算，3层3391平方米，每月租金按10元/平方米计算（按同业基本均价测算）。2、工资支出：整年工资总计29.76万元。合计员工8人，每月工资2500元/人（含社保及其他福利），整年工资费用24万元，外包清洁工4人，每月工资1200元/人，整年工资费用5.76万元。3、税费等支出：整年约71.21万元。4、不可预见费：5万元。（二）盈余状况1、年盈余：300.95万元。2、静态投资收益率：8％。3、静态投资回收期：。（见附表二，四种不一样房价对比测算）。（三）盈亏平衡分析盈亏平衡分析是分析项目成本与效益关系的重要指标。本项目以经营能力运用率表达的盈亏平衡点（BEP）：固定成本盈亏平衡点＝

某100%销售收入－可变成本－销售税金及附加＝61.86%计算成果表明，项目盈利能力到达出租率的61.86%，项目可以保本经营，实现盈亏平衡。表明项目具有一定的抗风险能力（见附表三）。（四）不确定性分析市场出租率是影响租金收入的关键性原因，决定了预期收益率（7%以上）的按期实现。经测算对比，出租率不能低于90%（见附表二，四种不一样房价对比测算）。（五）敏感性分析在预期经营正常状况下，收购投入