房地产项目营销策略报告

青龙广场项目——营销策略报告——PART1项目整体认知PART2项目营销策略PART3项目营销执行目录contents

PART1项目整体认识Prat1项目整体认识Part2项目营销策略Part3项目营销执行区位认知Prat1项目整体认识Part2项目营销策略Part3项目营销执行交通认知Prat1项目整体认识Part2项目营销策略Part3项目营销执行配套认知Prat1项目整体认识Part2项目营销策略Part3项目营销执行产品认知Prat1项目整体认识Part2项目营销策略Part3项目营销执行SWOT分析Prat1项目整体认识Part2项目营销策略Part3项目营销执行项目认知小结PART2项目营销策略整体营销策略商业营销策略公寓营销策略办公营销策略Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行2.1整体营销策略基于对本项目的市场情况研究及产品分析，我司认为项目未来营销的关键在于：1.如何突出项目作为成都主题性的购物消费公园的特质，快速形成影响力？2.如何有效、有序推进商业、公寓、办公销售，实现市场与产品关系？3.如何实现产品内涵、销售进度、招商落地、经营管理四大板块的统一，并相互促进？Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行2.1整体营销策略整体营销思路：先商气、再销售先投入、再产出先整理、再整合招商先行，实现招商定制与销售定制。重视营销包装，重视重要节点与投入的配合。根据实际产品推售节点，扩大销售通路，整合资源。Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行商业部分营销策略Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行商业部分营销策略Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行商业部分营销策略Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行商业部分营销策略Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行商业部分营销策略Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行商业部分营销策略Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行写字楼部分营销策略Prat2项目营销策略Part1项目整体认知Part3项目营销执行公寓部分营销策略原则1：大分区，小混搭原则2：遵循零售业规律明确各分区特点，中间穿插零售遵循零售业规律，目标型业态布局于较高楼层；水平动线的客群尽量一致原则3：节点骨架设置原则4：用同业态聚集效用节点处大力引入旗舰店和品牌店，并在旁设立轻食水吧等同业态格子铺等扎堆，形成一个功能区；如数码区、小吃街、淘宝街等，提升影响力，有利于后期存活分期滚动开发，减少资金投入；有利于实现项目整体价值最大化；项目首选沿葵坪路开发，以中等产品启动，打开市场，形成使优质产品实现最高价，是中低等产品实现更高价；通过运营酒店和商业拉动整体持续升值。推售分期原则1、推售节奏写字楼区域高端居民住宅业主重要客户群区域高端居民：与本案住宅客群不同，本案商业的客户群体更加宽泛，区域更广。拓展方式：——经过住宅的行销工作，继续采用销售代表走出去，社区布展的方式进行拓展。本案住宅业主根据多个商业项目的销售经验，项目业主一直是项目商业最有效的目标客户群体。拓展方式：——通过销售代表积极维护关系，梳理业主资源，提升客带客比例核心客户群周边写字楼里的高端人群：周边聚集了大量的商务人士，资金实力雄厚拓展方式：——在停车场进行派单和截留，插车的方式拓展次要客户群初级投资客户一期推出3号地，该地块干净、方正、面积较大，有利于开启项目优质形象，紧邻葵坪路，昭示性强，有利于项目包装引导。通过一期的优质产品打造及出色营销，奠定较高价位，为后期产品建立较高价格底线。二期推出2号地，该地块西邻旧房，东临菜市场，但地块面积大，可以营造有大园林的社区，可以升价推出。三期推出5号地，用酒店式公寓产品提升项目形象和单价，丰富项目产品线，完善葵坪路天际线。四期升值推出噪音最小、更有居家氛围的4号地。项目品牌建立、社区成熟，推出集中商业和酒店五期，即1号地，有利于商业和酒店经营。

一期

二期

三期

四期

五期合理衔接，实现价值最大化国际滨海度假氛围营造精神价值构建园林整体规划建筑立面奢侈身份标签国际滨海度假生活模式体系时尚健康生活户型配套专属服务滨海度假生活示范区滨海度假风情，可参与性园林自然、明快、弧形大空间少隔断，关注景观面部分生活配套，度假娱乐设施具有特色KPIPART3项目营销执行PART3项目营销执行项目营销目标项目蓄客策略项目推售策略项目营销执行2015.7—2016.6时间16年上半年实现一批次公寓销售80%，商业40%，写字楼50%目标7月外卖场开放8月销售中心开放10月第一次公寓开盘重大节点Part1项目整体认知Part3项目营销执行Prat2项目营销策略项目营销目标NO1：

实现项目价值最大化，实现快速清盘！

NO2：

持续品牌影响力，维持产品市场热度？

立形象、强推广、促政策、挖渠道、重展示…..思考途径那么本案应采用怎样的营销手段与打法，来抢夺第一圈层话语权？思考？营销目标框架销售目标一：完成销售额入市时机思考营销节奏铺排阶段营销实施1.整体节奏铺排2.营销阶段划分3.蓄客开盘期1.项目筹备期2.项目预热期4.项目持销期销售目标二：品牌目标推广通路梳理知名度大众认知口碑传播项目全年营销目标入市时机思考筹备期预热期开盘期热销阶段重大节点推广线销售线渠道线产品推售7月8月10月活动线第一季：蓄势第二季：起势第三季：旺势16年进场前蓄客进场蓄客16年上16年下首开盘热销期清盘期营销目标实现途径各类资源整合，CALL客为主，拜访为辅集中轰炸爆破，加推信息常规推广，线上线下相结合公寓开盘商业开盘写字楼开盘现场展示以维护意向客户为目的业主活动、圈层活动、目标客户定制活动贯穿以蓄积意向客户及洗客为目的前期造势，立形象集中轰炸爆破，释放项目信息、开盘信息等，迅速打开项目知名度现场杀客，提高蓄客量行销+分销+小众渠道+开发商内部资源整合+思睿渠道客户资源借势营销节点，强化包装，提升商业氛围，加强客户体验感配合多种销售工具，提高来访转成交率项目筹备期阶段性任务：提前准备好商业物料---招商手册、平面图等。提前确定销售模式及策略---大客户策略、返祖模式。确定相关运管相关工作------相关协议审定、相关管理公司、管理模式确定。加分项尽量提前-------------奥特莱斯品牌及模式、主力店签约引进、围墙、广场建设等。在住宅火爆的期间，一定要有商业信息的输出，保证其延续性。售楼部外部包装外部包装策略：