个人理财课件-6投资规划与住房、教育规划

课程核心内容

Ⅰ.个人理财基础

Ⅱ.个人理财基本步骤

III.货币的时间价值

Ⅳ.家庭财务分析

Ⅴ.个人理财基本技能Ⅵ.我国的个人理财业务

Ⅶ.个人理财师应该具备的条件

个人理财基本技能主要内容

1.投资规划

2.保险规划

3.税收规划

4.养老规划

5.遗产规划

一、投资规划1.证券投资规划2.外汇投资规划3.黄金投资规划4.房地产投资规划5.艺术品投资规划6.教育投资规划（一）证券投资规划-知识概览

投资环境投资与投资规划投资工具概览投资信息的收集和分析

投资理论收益与风险的类别和测定投资组合理论资本资产定价模型

债券市场与债券投资债券定价与债券收益率利率期限结构债券风险与利率风险结构

股票市场与股票投资股份公司与股票市场股票定价模型基本分析与技术分析

知识概览

衍生金融产品与外汇投资期权的价格与交易远期与期货的价格与交易外汇与汇率

基金、资产配置与绩效评估证券投资基金投资组合管理与资产配置策略组合绩效评估

投资人为什么要投资？当前收入：工资，贷款，分红，遗产，馈赠……当前消费投资将来消费投在何处？（选择）何时投？（时机）如何投？（策略）证券分析投资组合管理资本市场有效性

投资人面对的问题投资人的消费选择：现在消费，还是将来消费？投资人的投资选择：实物投资，还是证券投资？证券投资是理性投资选择还是赌博？投资人购买证券的预期是什么？投资人如何实现预期收益？证券投资的预期收益有风险吗？证券投资人有什么权力和义务？何谓剩余索取权？投资人的权益有保障吗？通过有效的资本市场？通过有效的司法制度？政府“保障”？投资流程资产配置股票债券实物资产资产类别国别国内国际证券选择哪只股票？哪个债券？哪项实物资产？投资执行交易时间？交易次数？每次交易量？是否使用衍生工具避险？对市场的判断对通胀，利率，增长率的判断定价模型：现金流，基本分析技术分析交易成本：佣金，价差流动性独有信息交易速度理财师的工作：业绩评估风险承担多大？收益率多少？高于或低于平均水平？择时能力选股能力投资人风险承担能力投资期限税赋状况效用函数相关税法风险和收益:风险测定能力分散投资效果市场有效性：是否能击败市场？交易系统：交易过程是否影响价格？风险定价模型：CAPM

投资类别债券、股票、期权、期货等证券投资Securities物权投资Property房地产、黄金、艺术品、古董等债权投资Debt国库券、中长期国债、公司债等股权投资Equity普通股、优先股等衍生品投资Derivatives期权、期货、互换、远期等直接投资Direct直接购买股票、房地产、古董等间接投资Indirect购买共同基金或其他投资组合低风险投资Low-risk投资国债、存放银行等高风险投资High-risk投资衍生品、垃圾债等或投机长期投资Long-term1年以上，如股票、定存等短期投资Short-term1年以下，如国库券、活存等国内投资Domestic投资国内金融产品、财产等国外投资Foreign投资国外金融产品、财产等

什么样的投资最适合？不同的投资者，具有不同的投资目标，例如，60岁以上退休人员需要的是当期收入，当期收入目标多于增长目标；30岁以下的年轻人需要积累资金用于购房购车，增长目标多于当期收入目标不同的投资目标，应该选择不同的投资工具，例如，满足紧急性开支应该投资于流动性强、安全性高的短期投资工具，如国库券、活期储蓄等，满足长远的养老需要，应该购买人寿保单、长期国债等既安全、又能满足长期需要的投资工具不同的投资工具，具有不同的可获得性、安全性、流动性、收益性等特征，这些特征是否适合投资者的需要还要具体考虑

投资工具概览类型投资工具特点现金及其等价物短期存款、国库券、货币市场基金、CD存单、短期融资券、央行票据、银行票据、商业票据等风险低，流动性强，通常用于满足紧急需要、日常开支周转和一定当期收益需要固定收益证券中长期存款、政府债券和机构债券、金融债券、公司债券、可转换债券、可赎回债券风险适中，流动性较强，通常用于满足当期收入和资金积累需要股权类证券普通股(A股、B股、H股、N股、S股)、优先股、存托凭证等风险高，流动性较强，用于资金积累、资本增值需要基金类投资工具单位投资信托、开放式基金、封闭式基金、指数基金、ETF和LOF专家理财，集合投资，分散风险，流动性较强，风险适中，适用于获取平均收益的投资者衍生金融工具期权、期货、远期、互换等风险高，个人参与度相对较低实物及其它投资工具房地产和房地产投资信托(REIT)、黄金、资产证券化产品、黄金、艺术品、古董等具有行业和专业特征（房产投资在房产规划中讲解）实业投资生产型企业,矿山等产生社会财富

我国的投资工具类别（1）各类货币型基金和银行存款债券投资央行票据、政府债券金融债券、企业债券短期融资券资产证券化产品股票投资A股、B股、港股基金投资：指数基金、分级基金投资于国内市场的基金投资于海外市场的基金（QDII）

我国的投资工具类别（2）权证认股权证、备兑认购权证、备兑认沽权证含权产品：可转换债券、可赎回债券等期货大连期货交易所，主要交易品种是大豆上海期货交易所，主要交易品种是天然橡胶、铜、铝等有色金属郑州期货交易所，主要交易品种是小麦拟开设的股指期货外汇原来外汇管制，不能购买国外股票，而只能将其存于银行获得存款利息收入或者通过不同货币的交易来赚取差价近来开通了外币交易、远期外汇交易和外汇掉期交易

我国的投资工具类别（3）信托产品房地产黄金2002年10月30日上海黄金交易所正式投入运行2006年，上海黄金交易所累计成交黄金1130.72吨，成交金额1759.01亿元。对个人投资者来说，投资黄金主要有实物黄金（金条、金币）、纸黄金（黄金帐户、黄金存折和黄金凭证）和黄金股票三种选择艺术品、古玩、邮票和钱币等

什么是投资规划？专业人员为客户制定方案或代替客户对其一生或某一特定阶段或某一特定事项的现金流在不同时间不同投资产品上进行配置以获取与风险相匹配的最优收益的过程理财师股票/债券/房产/外汇/企业年龄/性别收入/支出风险态度/投资目标投资对象投资者风险与收益风险与收益产品多/复杂时间稀缺/专业化投资效率

投资规划步骤第一步：分析客户特征，为他设定恰当的投资目标第二步：初步撰写投资规划书：目标、资金、时间风险第三步：评估投资工具的风险与收益第四步：根据客户风险收益选择合适的投资工具第五步：建立分散化的投资组合使风险收益最优化第六步：管理投资组合，评估实际业绩与预期业绩差异，适时调整投资组合

投资组合管理与绩效评估投资组合的管理过程资产配置策略主动/被动投资策略投资绩效评估

投资组合的管理过程

制定投资策略制定并执行投资计划监督反馈监督反馈对投资人特征的分析撰写投资政策说明书对投资工具的分析

投资组合的管理过程建立客户顾问关系收集客户的资料，确定客户的目标和期望分析客户的财务状况、当前投资情形和特殊需求撰写并向客户陈述投资政策说明书实施投资政策说明书监督反馈投资绩效

投资政策说明书撰写投资政策说明书的目的是为投资过程建立一个明确的最高指导原则和行动路线强迫投资人了解其投资需求及其面对的限制条件，制定切实可行的投资目标帮助投资人了解投资所带来的成本和风险确立投资绩效评估的客观标准(Benchmark)，使投资人和投资经理明确了解投资是否达成目标说明书是一个类似于协议性质的正式文件，起到规范投资经理的投资行为的作用，以保护投资人的权益

生命周期与投资目标人们的需求和财力是随着时间而改变客户的生命周期可以分为三个阶段

生命周期的投资组合管理个人投资者确定其投资目标时一个最重要的考虑因素就是他所处的生命周期的不同阶段在生命周期的初期，大多数年轻人开始从事自己的事业时往往只有一项资产—他们的收入能力。对流动性以及安全性的要求使得他们采取比较稳健的策略，即把自己的储蓄存在银行或者一种货币市场的基金当一个人结婚以后，他就会需要购买人寿保险以及财产保险来保证自己人力资本的安全当一对夫妇的劳动收入增长到足以满足保险与家居的需要后，他们就会开始为子女的大学教育以及自己退休后的生活（尤其在政府对退休储蓄提供税收优惠时）进行储蓄退休储蓄金是一个家庭典型的第一笔可投资资金。这就是可以投资于股票、债券以及房地产的钱

投资需求：教育投资与保险对大多数个人和家庭来说，第一个最重要的投资决策就是有关教育的投资，即构筑他们及其子女的人力资本患病或受伤的风险要远远大于与财富相关的风险对人力资本的风险套期保值的最直接的方法就是购买保险，把投资者的劳动收入与保单一起看作一个资产组合，这项资产组合的收益率比单独一项劳动收入的风险要小人寿保险就是对家庭中任何一个有收入的成员因死亡而带来的所有收入损失的套期保值

投资需求：住宅投资房产是许多人拥有的第一项重要的经济资产。决定不再租房而决定买房是一项投资决策评价这种投资的风险及收益时，一个重要的考虑因素是作为对两种风险套期保值的这所房屋的价值第一种风险是租金的增长，如果你拥有一所住宅，租金的任何增长都会提高你的投资收益第二种风险是你现在住的房屋或公寓可能不会总是允许你居住的，通过购买住宅，对这点就有了保证

投资需求：养老金投资一生中进行储蓄的主要目的是为了保证在退休以后还能维持自己正常的生活标准。投资收入可以支付退休后平均20年的生活费用和应付不可预料的医疗费用，增加继承人或者配偶的财富研究表明随着年龄的增长，一个人会逐渐失去从一项巨大的投资失败中恢复过来的潜力。因此随着投资者接近退休年龄，他们的风险承受能力越来越低，将越来越倾向于低风险或无风险投资退休收入中最重要的来源是业主发起的养老计划投资策略取决于养老计划的类型。养老计划类型由确定计划收益及用来支付这些收益的投入资金的投资者是“谁”、“什么时候”投资以及投资“多少”来决定把投资收益减去基金的成本，剩下的资产积累额就是计划的养老基金。在北美如美国和加拿大，业主或雇员向基金投入的资金是免税的，基金投资收入也是不需纳税的。基金的支付，无论是给业主或雇员，都需要像普通收入一样纳税

投资与避税在投资组合的构建中，对投资收益的避税是重要的考量因素投资中有两种避税方式投资于免税的投资品种，如免税债券等投资于可以延迟赋税的投资品种，如高增长性股票实现资本利得收入时的延迟交税，延税个人退休金计划，和由人寿保险公司提供的延税年金等何谓“资产配置”资产配置，即决定投资于资产组合的各种主要资产类型的比例和数额我们可以把资产配置的过程分为以下几个步骤：明确资产组合中包括哪几类资产。几种主要资产类型如下：货币市场工具、固定收益证券、股票、不动产、贵金属、其他明确资本市场的期望值。这一步骤包括利用历史数据与经济分析来决定你对资产组合中所考虑资产在相关持有期间内的预期收益率确定资产组合的有效边界。这一步骤是指找出在既定风险水平下可获得最大预期收益的资产组合寻找最佳的资产组合。这一步骤是指在满足你面对的限制因素的条件下，选择最能满足你的风险收益目标的资产组合

不同风险承担能力下的资产配置

资产组合现金投资国内定息投资海外定息投资国内股票海外股票房地产保守型25％（20％－30％）45％（40％－50％）0％（0％－5％）15％（10％－20％）0％（0％－5％）15％（10％－20％）轻度保守型20％（15％－25％）40％（35％－45％）0％（0％－5％）20％（15％－25％）0％（0％－5％）20％（15％－25％）均衡型15％（10％－20％）20％（15％－25％）0％（0％－5％）30％（25％－35％）5％（0％－10％）25％（20％－30％）轻度进取型10％（5％－20％）15％（10％－20％）5％（0％－5％）40％（30％－50％）10％（10％－25％）20％（10％－30％）进取型5％（0％－20％）5％（0％－10％）0％（0％－5％）50％（35％－55％）20％（10％－30％）20％（10％－30％）资料来源：引自陈工孟郑子云主编《个人财务策划》P392，北京大学出版社，2003年版

证券资产配置流程明确投资目标和限制因素明确资本市场的期望值寻找最佳的资产组合明确资产组合中包含哪几类资产确定有效资产组合的边界通常考虑投资者的投资风险偏好、流动性需求、时间跨度需求，并考虑市场上实际的投资限制操作规则、税收等问题，确定投资需求利用历史数据与经济分析来决定你对所考虑资产在相关持有期间内的预期收益率，确定投资的指导性目标找出在既定风险水平下可获得最大预期收益的资产组合，确定风险修正条件下投资的指导性目标在满足客户限制因素的条件下，选择最能满足你的风险收益目标的资产组合，确定实际的资产配置战略通常考虑的几种主要资产类型货币市场工具、固定收益证券、股票、不动产、贵金属等，确定具体的资产配置

举例投资规划案例：合理配置股票并战术性调整

(二)房地产投资规划

房地产概览购房（租房）规划

1.房地产定义

房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离部分和附带的各种权益

2.购房（租房）规划：年成本法

租房：租房年成本=押金×机会成本率+年租金购房：购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款

利率+年维修费及税金－房价每年涨幅年成本小的更划算购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升年成本法基于当前状况的比较，在决策时还应该考虑其他因素的改变，如房租增长趋势，房价增长趋势

例：购房与租房年成本法王梅看上了一套100平米的住房，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年每平米涨100元，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？

年成本法案例租房年成本

5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元购房年成本60万元×3%＋60万元×6%+5000元－100×100=49000元购房年成本为49,000元，比租房年成本66,165元低；若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素

租购房决策影响因素房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算

租屋与购屋决策：购屋优缺点优点–对抗通货膨胀–

强制储蓄累积实质财富–

提高居住质量–

信用增强效果–

满足拥有自宅的心理效用–

同时提供居住效用与资本增值的机会缺点–缺乏流动性–维持成本高–转换交易成本高–因应生涯变化弹性低–赔本损失的风险购房规划的步骤列出需要居住的面积与期望居住地区的价格决定购房目标当前的总价估算房价成长率估算购房时的房屋总价可配置在购房上的资产与储蓄的比例计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额资产应如何配置才能达到所需的投资报酬率测算可负担房价—年收入概算法首付款与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。如果房贷前期只偿还利息，概算可负担的房屋总价：最高可负担房价=[（年收入×可负担房贷比率）/房贷利率]/贷款成数如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价=PV（I，N，PMT）/贷款成数。其中，I：房贷利率，N：贷款年限，PMT：年收入×可负担房贷比率说明：同等收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍换房能力概算需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万)=10万元。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房购房规划示例-可买总价多少房屋购房能力试算3年资金10万年储蓄3万首付款=资金×(复利终值)+年储蓄×(年金终值)贷款=年储蓄×

(年金现值N=贷款年数R=贷款利率)假设投资报酬率6%。复利终值系数(6%,3)为1.191;年金终值系数(6%,3)为3.184.自备款=10万×1.191+3万×3.184=21.5万假设贷款年数为20年，贷款利率为7%,年金现值系数(7%,20)为10.594贷款=3万×10.594=31.8万3年后可购屋总价=21.5万+31.8万=53.3万购房规划示例-应有多少储蓄购屋目标总价

60万5年购屋首付款=年储蓄×(年金终值)贷款=年储蓄×(年金现值N=贷款年数R=贷款利率)60万总价以首付款三成计,需18万自备款筹措期5年以投资报酬率6%计18万/年金终值系数(6%,5)5.637=3.19万贷款七成计42万以贷款利率6%,期限20年计42万/年金现值系数(7%,20)

10.594=3.96万应有的储蓄在储备自备款时,每年要3.19万5年后开始本利平均摊还贷款时,每年要3.96万换房规划示例-换房后贷款额及年期5年后换房100万现住宅总价50万20年贷款30万资金10万年储5万首付款=资金×(复利终值)+年储蓄×(年金终值)

换房后贷款额=新房总价-售屋净流入-自备款假设投资报酬率7%。复利终值系数(7%,5)为1.403;年金终值系数(7%,5)为5.751,因此

首付款=10万×1.403+5万×5.751=42.8万假设贷款年数为20年贷款利率为7%，年金现值系数(7%,20)为10.594;年金现值系数(7%,15)为9.108,因此5年后贷款余额=(30万/10.594)×9.108=25.8万出售旧房现金流量=售价50万-贷款余额25.8万=24.2万换房后贷款额=总价100万-售房净流入24.2万-首付款42.8万=33万33万/5万=6.6查9年7%年金现值系数为6.515可以9年本利摊还售房净流入=原房总价-贷款余额(售房时剩余年期

其他购房成本的考虑中介费用：若通过中介公司租房，要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖方要支付房价2%的中介费装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修的标准，套内面积每平米500-1,000元应为装潢费用合理的范围，房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的10%来估计装潢所需的费用搬家费用房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计印花税：合同总价的万分之五契税：买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%估计综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内

(四)教育投资规划

为什么需要子女教育规划子女教育规划步骤教育投资规划工具教育投资规划风险管理

为什么要做子女教育金规划教育投资是值得的，因为通常教育程度愈高收入和幸福感愈高高等教育期间的开销属于阶段性高支出,不事先准备，届时的收入将