海宁市房地产写字楼公寓商业酒店市场调研及商业街项目论证报告(上)课件

海宁市房地产写字楼公寓商业酒店市场调研

及商业街项目论证报告（上）海宁市房地产写字楼公寓商业酒店市场调研

及商业街项目论证报告1本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。宏观大背景住宅地产限购限贷政策回顾本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购2宏观大背景限购限贷政策下市场的变化由于商品住宅遭遇政策严格控制,商业地产乘势而上。全国城市地价动态监测系统发布的第二季度数据显示,全国商业、居住、工业分别为5506元/平方米、4443元/平方米和645元/平方米,环比增幅分别为2.77%、2.17%、1.13%,同比增长率分别11.76%、10.73%、5.45%。无论是环比还是同比,商业用地已经替代居住用地成为地价增长领头羊。宏观大背景限购限贷政策下市场的变化3宏观大背景越多开发商逐渐进入商业房地产领域其实早在2004年之前，已经有大华、绿地等大型房企进入商业地产领域，但在开发投资上一直处于不温不火的状态；2010年随着万科、保利、华润、富力等知名品牌开发商纷纷高调宣布未来将不断扩大在商业地产领域的投入。未来将继续发展商业地产。年初至今，专注做住宅开发的万科集团在商业地产领域的投资规模堪称史无前例。万科在商业地产领域的布局既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。业内人士粗略统计称，加上部分附带性商业项目，目前万科在商业地产领域的投资远远超过200亿元。意味着今后商业地产的开发和投资力度或将摆脱前几年持续低迷的发展态势，同时商业地产的竞争也将更加激烈，多年来形成的商业地块零溢价成交的尴尬局面势必会有所改变。宏观大背景越多开发商逐渐进入商业房地产领域其实早在2004年4政策扶持逐渐转向商业地产主要体现在在当前流动性过剩的严峻形势下，目前正在执行的住宅限购令和贷款七折优惠利率政策的取消，势必将会引导市场上充裕的资金由住宅市场流向商业地产市场。除了调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，保监会近期还发布了多项条文，指令数千亿险资只能进入商业地产领域。这些国家政策的隐性鼓励一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，即一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。住宅房地产商业地产Textinhere政政策扶持民间资本宏观大背景政策扶持逐渐转向商业地产主要体现在在当前流动性过剩的严峻形势5民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。

统计数据显示，从2010年1至9月，全国商业地产的投资额比2009年同期增长269%，意味商业地产开始进入新一轮的快速发展期。随着城市化进程的不断加快以及实体经济的不断好转，前一阶段包括写字楼和商铺在内的商业地产一直被低估的局面势必会发生根本的转变，同时受调控政策影响在住宅领域受限的民间资本也找到了很好的宣泄口。最好的例证便是2010年度上海1—11月成交商铺面积313万平方米，较去年同期大幅增长77.62%。此外，得益于人民升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。宏观大背景民间资本将大举进军商业地产，尤其是商铺和写字楼。统计数据显6海宁概况海宁地处中国长江三角洲南翼，东邻海盐县，南濒钱塘江，西接杭州余杭，北连桐乡、嘉兴市秀洲区。经济发达，市场繁荣，是我国首批沿海对外开放县（市）之一，连接三届跻身“全国综合实力百强县（市）”行列，素有“鱼米之乡、丝绸之府、文化之邦、旅游之地、皮衣之都”之誉。中国现代服务业十大最具投资价值县市区全市总面积699.92平方公里,总人口64万，市区人口19万，外出务工经商5971人。

经济文化发展指标海宁概况海宁地处中国长江三角洲南翼，东邻海盐县，南濒钱塘江，7经济文化发展指标蓬勃发展的海宁海宁位于中国浙江省北部,地处长江三角洲杭嘉湖平原南缘,钱塘江北岸,是著名的历史文化名城。城市发展：“中国特色魅力城市”、“中国大陆最佳商业城市”、“长三角最具投资价值县市”。城市规划：2002年，海宁市开始全面实施接轨杭州战略。经济排名：名列全国百强县市第22位的海宁，还是全国首批沿海对外开放县市。蓬勃发展的经济在为房地产业注入大量资金的同时，也扩大了房地产市场的需求。经济文化发展指标蓬勃发展的海宁蓬勃发展的经济在为房地产业注入8海宁的经济文化发展指标生产总值、存款余额经济指标：去年实现国内生产总值304亿元，人均GDP超6000美元，财政收入37亿元，城乡居民收入分别突破2万元和1万元；全年物价稳中趋升，累计居民价格消费指数为101.3%。金融总量持续扩张。年末全市银行及其他金融机构各项存款余额达186.55亿元，比上年增长33.7%。如按60万人口计算，每户人家平均有存款3万余元。购买力的增强，为房地产市场的发展壮大提供了有力支撑。海宁的经济文化发展指标生产总值、存款余额购买力的增强，为房地9海宁经济发展三次产业增加值结构比由2005年的6.55:60.77:32.68调整为2010年的4.64：61.37：33.99。2010年，海宁全市生产总值为455.09亿元，比上年增长15.3%，连续十一年保持了两位数的较快增长，高于全省平均3.5个百分点，高于嘉兴平均1.6个百分点。海宁经济总量位居嘉兴市五县二区之首，海宁工业项目队整个经济的推进效果明显：海宁目前形成了皮革、家纺、轻编等支柱性产业。近5年海宁的增长率一直高于嘉兴。三次产业增加值结构比由2005年的6.55:60.77:32.68调整为2010年的4.64：61.37：33.99。2005-2010年海宁市生产总值及增速

2005年和2010年三次产业增加值结构图

海宁的经济文化指标经济的强劲发展、产业结构的合理调整为房地产的发展带来了机遇。嘉兴市生产总值及增长率海宁经济发展三次产业增加值结构比由2005年的6.55:60102010年全年居民消费价格总水平比上年上涨3.6%。构成居民消费价格的八大类商品，呈现“六涨一跌一平”的格局。上涨较快的商品是：食品类价格上涨6.6%，医疗保健和个人用品上涨8.7%，居住类上涨3.4%。同时，娱乐教育文化用品及服务价格下跌0.4%，交通和通讯价格与上年持平。2005-2010年海宁市居民消费价格指数

2010年海宁市居民消费价格指数

海宁市居民消费价格水平概况

海宁的经济文化指标居民消费价格增幅的平稳，使市民可以拿出更多的收入进行置业2010年全年居民消费价格总水平比上年上涨3.6%。构成居民11海宁的外来人口外来人口的到来在为海宁的经济带来活力的同时，有效地推动了海宁房地产市场的发展。■近几年海宁外来人口以每年2、3万的速度递增■外来人口成为海宁房地产市场的一支生力军。海宁的外来人口外来人口的到来在为海宁的经济带来活力的同时，有12海宁的历史文化在《海宁州志》中，自古至今，收录名人1409人，其中近现代的就有109人。臻于近代文明，李善兰、王国维、徐志摩、蒋百里、金庸、张宗祥、钱君匋、陈学昭、米谷等一批文化名人，他（她）们中有文学家、史学家、音乐家、数学家、军事家、教育家、诗人、画家、书法家等。海宁是观潮胜地、鱼米之乡、丝绸之府、皮衣之都、文化之邦、旅游之地、灯彩之乡由此人们形成的明间民俗之风十分淳厚。王国维徐志摩蒋百里海宁的经济文化指标金庸海宁的历史文化在《海宁州志》中，自古至今，收录名人1409人13海宁固定资产与房地产业概况2010年全年完成全社会固定资产投资241.09亿元，比上年增长30.4%，其中限额以上投资218.29亿元，增长37.5%。全年完成工业生产性投资128.58亿元，增长20.0%。全年限额以上投资项目841个，其中，当年新开工项目561个，新开工项目计划总投资285.47亿元；建成投产项目474个，新增固定资产143.95亿元，比上年增长5.4%。全年完成房地产开发投资29.82亿元，增长48.5%。全年商品房销售面积75.59万平方米，下降22.0%，商品房销售额55.16亿元，增长2.3%。2005-2010年海宁市全社会固定资产投资及增速海宁的房地产业概况固定资产投资规模的扩大，在加剧房地产企业竞争的同时，也促进了房地产产品的升级。海宁固定资产与房地产业概况2010年全年完成全社会固定资产投14海宁房产市场概况信息来源：海宁透明售房网全市目前可售套数3237套。其中商务楼（商务楼加写字楼）可售套数为：3237套-1919=1318套即过了年中，还有千套商务房源在售。全市可售房源有限海宁房产市场概况信息来源：海宁透明售房网全市目前可售套数3215海宁房产市场概况从上可以看出，每月商品房交易数量有限，不到100套全市商品房成交面积在136方左右；从全市购房量来讲，市民对市区的认可度很高，占总交易量的60%。住宅均价在县级城市比较高，（含别墅）达到15000以上。信息来源：海宁透明售房网商品房每月成交数量较少海宁房产市场概况从上可以看出，每月商品房交易数量有限，不到116销售前十强住宅概况本月销售排行从住宅十强可以看出，好的地段能销售到12000-13000元/平方；偏僻地段只是几千元的价格；可见城南板块的确是富人区，百合新城的价位在整个市都是最高的销售前十强住宅概况本月销售排行从住宅十强可以看出，好的地段能17海宁商用物业发展与规划随着海宁城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，海宁的商业中心经历了几个阶段的演变，这种从自发集聚到政府引导的商业发展，从小铺字到商场，从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态发展海宁市政府近期着力打造“一商核二商圈一个市场群”：老城商业核心区、城南、城北两大商圈、城西南市场群发展战略。海宁板块发展海宁商用物业发展与规划随着海宁城市规模的不断扩大、城市格局的18老城区商业核心区老城区商业核心区范围：东起河西路、西至海昌路、南起水月亭路、北临西山路、西寺桥街。老城区商业核心区是目前海宁市硖石镇最为发达和完善的商业区。主要商业街工人路、人民路、紫阳路和卡森广场、仓基街成一个辐射力强、聚集度高、功能完善的中心城区级别的商贸中心。海宁板块发展本案的出现不仅是对老城区商业核心区的取代，更是对海宁商业的一次全面升级、革命。老城区商业核心区老城区商业核心区范围：东起河西路、西至海昌路19城北经济开发区城北经济开发区商圈是以城北海昌街道为核心的25平方公里区域。该商业区块是海宁工业生产与加工聚集的区块，主要是以皮革为主的生产、加工企业。该区块基本没有规划的大型商业项目。海宁板块发展城北经济开发区将对本案提供大量的客源和顾客流。城北经济开发区城北经济开发区商圈是以城北海昌街道为核心的2520城南市场群市场群商圈是海州路以南，海宁大道以西，城南大道以北等市场群组成的区域。目前主要是由皮革城和缔艺家家具、建材市场组成。皮革城一期共四层，总面积16万平方米，内有商铺1300间，二期共26万方。缔艺家家居广场位于联合路417号，面积近5万方。总建筑面积达5万余方的集展示、商务洽谈、办公、餐饮、住宿、休闲娱乐为一体的高档商务楼正在皮革城边上开建。海宁板块发展城南市场群将在本案进行竞争的同时，也提供了大量的有购买力的客户。城南市场群市场群商圈是海州路以南，海宁大道以西，城南大道以北21城南新区城南新区随着新行政区的迁入体育中心、文化中心的建成，人气目趋旺盛。城南新区主要商业街就是海昌路，以各银行总行支行为主的金融一条街。海宁板块发展城南新区将为本案带来大量的人气和机遇。城南新区城南新区随着新行政区的迁入体育中心、文化中心的建成，22城南中央商务区城南中央商务区主城区海昌路东侧、城南大道北侧，与规划中的城南商业中心相邻，处于城南新区核心区域，周边即将竣工的金汇国际商务大厦、中海商务大厦与景华大厦等多个商务楼宇，将和城南商业中心共同打造城南中央商务区。项目总用地面积为50656平方米，土地性质为商业办公综合用地。海宁板块发展许多项目在与办案竞争的同时，将与本案共同提高城南中央商务区的商业气氛。城南中央商务区城南中央商务区海宁板块发展许多项目在与办案竞争23宏观市场研究竞争性市场分析目标消费群分析项目SWOT分析项目发展定位与相关产品论证目录酒店式公寓写字楼商铺酒店或饭店宏观市场研究竞争性市场分析目标消费群分析项目SWOT分析项目24海宁市酒店式公寓、办公楼主要分布图西山一品名力都会环球时代奥林公寓金融中心本案广隆财富中心兴海时代皮革城大厦海宁市酒店式公寓、办公楼主要分布图西山一品名力都会环球时代奥25竞争性综合体名力都会（未售）土地总面积：18万平方米的土地规划：将建成包括高星级酒店、商务楼、住宅及商场等于一体的综合性商业、住宅区。

开发商：香港查氏集团率先开工的：是位于整个地块东侧的查氏高星级酒店。五星级酒店，酒店购物广场总建面84260平米，五星级酒店总建面46921平米，名力都会总建面41万平米。地上面积30575平方米，地下面积16346平方米.酒店主楼高度为99.6米，规划高度为141.8米。项目阶断：在建。2013年峻工。竞争性综合体名力都会（未售）26竞争性商务公寓个案西山一品（售完）地段：占据原市汽车北站地段，紧邻海昌路，南邻海宁的“南京路”——工人路总建筑面积：61445平米物业类型：商务公寓（小户型）和写字楼（整层租售）户型面积：47-60左右外立面：玻璃、铝合金、高级外墙涂料，外挂石材及外墙面砖项目阶断：已交付商业街交付程度：精装修门厅屋内毛坯装修品牌：夏普、科勒、松下、史密斯、西门子项目均价：11000/平米酒店式公寓数量：600套开发公司：诚泰集团提供服务：提供24小时酒店式物管安保服务。

竞争性商务公寓个案西山一品（售完）27竞争性商务楼海宁金融中心（未售）地段：新金融中心位于城南新区的海昌南路东侧，钱江路北侧，北邻海宁国际轮滑中心，西面为海宁市医疗中心。经济指标：项目用地总面积44940平方米，项目概算投资47127.76万元。金融中心沿海昌南路布置3幢12层和2幢8层办公楼，设计上采用了连廊的形式予以相互连接，沿钱江路布置一整幢四至五层不等的办公楼，中间均设置庭院。机动车停车位865个。金融中心主体建筑以方形为主，建2幢15层的“金鼎双塔”。用材：外立面采用了石材和玻璃幕墙组合。开发商：海宁市旧城改造与建设投资开发有限公司项目信息：总建面12万多平米销售动态：物业与银行、保险公司进行置换，已有人民银行、工商银行等多家金融机构签订进驻协议不对外销售。

竞争性商务楼海宁金融中心（未售）28竞争性写字楼皮革城双塔楼（未售）位置：皮革城大厦毗邻海宁城市主干道——南北大道，位于海宁中国皮革城淘皮嘉年华东南侧、原辅料市场东侧总建筑面积：约2.5万平方米规划户型：37-158平方米之间总层高：23层经营方式：可以分割面积出售客户：近距离服务2200余家商户经营管理：委托皮革城经营管理价格及其它：未定竞争性写字楼皮革城双塔楼（未售）29竞争性写字楼个案广隆财富中心（售完）建筑面积：56000平米交付标准：毛坯总楼层：27层地段：紧临海宁皮革城，中国牛仔城面积范围：70-1200M²外立面：外挂天然石材与断桥铝合金玻璃窗主力客户：大量贸易公司、生产企业、金融公司、装饰公司停车位：400多个开发商：海宁富基房地产公司租金：0.7-1元/M²/天售价：约6500元/M²整体购买力：三层4200平方米，被一位实力投资客抢先整体购买；目前全国百强餐饮企业汉最大购买实力：近5000万汉通酒店，营业面积近4000平方米。竞争性写字楼个案广隆财富中心（售完）30在售写字楼市场以目前市场来看，成规模的写字楼一般以大面积整层出租。其它小规模的写字楼虽然可以分割出售，但规模很小。以上可以看出，在售房源，海宁缺少大规模的可自由分割的产权写字楼。在售写字楼市场以目前市场来看，成规模的写字楼一般以大面积整层31已交付项目租售价比较项目周边商务公寓楼价格在1万元左右，办公楼价格在6000-7000元之间。租价在1元上下小户型商务公寓一般毛坯房出售。精装修公寓价格明显高。项目周边商务公寓或写字楼，如中海大厦、中朝金汇国际大厦以大面积出租出售为主，有很多空置房源；而附近的兴海时代、广隆财富中心以小户型租售为主，现在入驻率达90%以上。已交付项目租售价比较项目周边商务公寓楼价格在1万元左右，办公32宏观市场研究竞争性市场分析目标消费群分析项目SWOT分析项目发展定位与相关产品论证目录酒店式公寓写字楼商铺酒店或饭店宏观市场研究竞争性市场分析目标消费群分析项目SWOT分析项目33政府规划发展战略：打造“一商核二商圈一个市场群”——老城商业核心区、城南、城北两大商圈、城西南市场群。商圈调研分析竞争格局海宁商业围绕“一核二圈一群”的发展格局，目前仅老城商业核心区发展较为成熟，其它都处于发展的雏形阶段。政府规划发展战略：商圈调研分析竞争格局海宁商业围绕“一核二圈34城东地区人口尚未集中，商圈暂未完全形成；城北经济开发区商圈是海宁工业生产与加工聚集的区块，主要是以皮革为主的生产、加工企业，该区块基本没有规划的大型商业项目。目前