房地产开发报建流程

房地产开发报建流程中华人民共和国城乡规划法将于2012年1月1日实施下面先按照报建的先后顺序来说：1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。铜我残不长是显批窜评察这惕种把土舌地免出手让仰模销式贺容没易浸滋签生顺腐棚败剥。若要征知羽道附，哪我午国死正旧式攻搞棚土迅地日出非让晕也醒只雷不动过扇是诚从找1爆9鱼9尚0讽年去开哪始著的洒，稠而槽以无公访开垫交度易供的培形林式伐搞轨土体地丢出淡让笔，胞甚面至讨都益只复是失从危1钻9缠9萝7杆年兴才堂正未式浑开砍始躬。社而宏北鲁京焰第良一悦块至公嚼开匆交劝易片的脸土损地议，拴是关到斥2视0猎0洞0礼年鞠之腊后蛇才森上规市摸的样。弯我点只梁不佩过舅是铲说垂，紧我馒国略在管这那个疲问谎题品上摧缺锡乏鱼经报验窃，集国晨际朵上筐也境没齿有析什案么遥可谜供举借坟鉴搏的落模寇式壶。融因嗽为母我遗国酒的低房像地皂产杠管竞理辞体拴系烘那银绝砍对抵是浑全野世制界坐独凶有售的译。丈愤贸青叉们蓬不奥要融在伍这溉里阁给阴我朴指舰三态道银四维。听我关在薪这扮个测行抚业昆浸登了排这悼些哲年怨了往，萌起阿码槽我野个监人坐觉道得络，滚把挣我蓬放响到斑9填0连年穷代茂的厚背升景游里模面府去谊，抢我寄也拣想珠不游出龙更裳好妨的球土药地蜻交黄易绿模牲式栏。失城念市既规验划粉这摆个字概劈念肆一联直论到蜡现啊在计都针还潜没改深所入扒人赵心后，掠更涉何舍况步当说时迟呢欠。蜡不耀过池无喷论房如荷何厚，葱这愿种姑土拉地办交器易燥模绿式露现涉在京已锁经康只励是魔历波史会了喜。集新淘城它乡肥规悼划萄法剧第览三皇十图八忌条惯：敲在倍城摩市泉、奖镇甚规陕划佣区稠内糟以希出素让财方若式双提涂供谜国期有壳土即地件使晋用笑权趟的缘，缩在完国印有罗土白地魔使丛用尿权摔出漫让沫前智，剧城充市饼、热县榨人乔民驻政萄府踢城范乡什规厦划中主络管俭部树门哭应袜当输依支据欺控负制救性德详才细刘规什划届，镇提施出校出委让编地基块抹的迎位掉置滚、馋使草用剖性得质云、站开我发处强室度压等肃规方划释条俭件纱，我作保为赢国柄有收土蚁地淋使钳用东权怪出辩让蹄合补同简的挽组营成弊部急分孟。向未交确序定卵规仿划先条华件哗的颗地烤块促，侦不追得骄出袖让鹿国近有凡土异地孙使坡用翼权胶。评以社出诉让妙方疾式霉取凝得偏国碰有伟土贪地轮使逮用匙权福的屑建顷设泽项夫目植，拢在姐签规订拉国符有兆土绿地拔使授用亲权桌出慈让溉合妙同条后量，不建融设旬单脑位协应春当序持斩建舞设禽项堪目屠的镇批缝准天、载核位准适、恰备栽案白文势件况和程国格有司土乒地因使律用纲权朵出音让要合赖同获，和向激城弟市岛、塘县耀人沿民烧政蹲府辨城轮乡姓规窝划谅主立管弄部川门装领痕取家建钻设卖用竹地榴规法划究许亩可屠证哲。舟城掀市悉、法县谱人捧民遣政奇府胶城恩乡之规扫划椒主时管优部患门伴不挪得粥在项建浸设亚用只地有规王划区许沸可烂证毯中述，篇擅涂自挠改怨变钥作既为载国遥有果土舱地绩使缺用轮权幼出填让屯合鸭同写组柴成翻部站分块的皇规融划图条流件李。效2表、猜项呀目兔公蓬司拿设障立葡、拖立醋项坑、日环偷境凡评埋估梅、扑房羊地陆产伶开隔发洒资摸质适这呆四粪项忍几啄乎夜是粒每众一岁个夏项蠢目式要轧开聪始撤的冻时徒候呢必直须芹要俘搞团的绣东虚西砖。基非丈常截的烘社犹会义主纸义析特胳色愈。而不菜过域这惊里稳也登有魂些寒东随西蜻很帽有贤趣观，纺与奏法奶律旅的耻关舰系平也命比往较帝大繁，柏比者如翅设井立糠项斩目颗公颗司始。刚这作里铜要章注万意嘉一肆下逝，总母心公扭司带拍同到拌的泉土谅地你，岩转杏到兵其巴全仆资享设炉立诚的屠项溉目雪公降司物名筒下团，针按俘我总国筛法宁律侧，小不稀属键于百交居易搅。算我法再走次伍强快调按一昂下仰：扔母色公膜司理与龙其堡全民资夕子盘公廊司略之槽间尊的岁土塘地岸流哪转紫，矛不俯属姜于局交驻易穗。停再点次坊强总调超：结不奏属页于押交羞易诉。司因楚此广，贼房坊地瓣产洒公奴司现可扣以光任吴意因设辣置壁项袋目欲子真公绢司锋，贩在汪房悲子菊卖捧完升后讨再穿把渡它丹在普实用体石上君消雅灭奋，观只亮留爽下君一茄个袖壳偶。葱这性种吗操伶作桨模纸式夜没贴什德么怪法悠律顿风溪险麦可抄言巩，弊非良常赖的敬经贝济溪实勇用狗，注因捕此评现皮在技我祝国他稍类微稻有池点蠢规嫁模赌的稻房刻地泊产透公叨司猛都酒这耐么跃干咐。逗再福说考立窄项桃，身这死个爱东鸭西暮纯胁粹笨是呜计各划海经可济钥时页代捧留次下舒的备产物物场，筝非准常失的欣烦穴，棍也护不顶知诵道指这衔个浸东摧西缩应乏该巨算叶什放么竿。饿立丹项薯主艰要传考贩察贴的静是放项锐目奋的喝投纸资给额止及钱可狼行评性扮。厅我乐不垦知项道控在描目若前刃的勇市郊场洗里钩，美可躬行匙性膊这优个隶东含西采，毙政厌府罩是搜从骑什更么场角六度娱来战管雨理晋的疮。峰反夫正防现统在违各变地戚由恼于黎市倾场裂经伞济赶的莫深管度败不两同鬼，聪所找以筛在禽这氏个评事奶情烧的甲管彼理输上凝也争不池同睁。巴有宁些屋地扔方后基宴本侍上咱不阵太话管决，争有矮些沸地现方叙就蝇管涂得畜非炸常弟严挨。唯而埋且余立猜项龄到款底产需盗要彼什跑么艘材为料糕那数也织是沟谁腰都团说虾不促清狗楚测的倦事络情窗。疤立粥项骄与贿其忠他蹄程肉序隐的长先亏后激关昆系认那锈更编是糖异逗常醋随喉便竟的欲事馒情华。巧譬炮如亡最倘近掩国爪家倚的崇政姻策射，惠要验求笔先价把垃环范境晕评虚估葱搞截了丑，保再集回誉头款来延立穿项个。旷这壮是米基爱于阴加歪强假环馒境菜保挽护鼓促恒进橡可办持咽续负发稻展捆的勺考阁虑紧。收但雕在颗很肾多过地徒方硬，咸环眼评尽的济一框项振主搜要内前喇提液材吼料般就掏是蝇立烂项荷批徒文在。化立排不沙了床项铅根黎本检做扬不恭了卫环扰评糕。侦不荐过四上沾有摆政坊策传下虹有剥对翻策兽，趁事茶情振都洗是野人烧办庄出址来讲的滩。脚反莲正崭到迅目责前箩为虎止门，财建绝设饶项帽目吵都现在棚纷苹纷茅的饥上渐马揪中迷，墓我倦也饲不骂知顾道济大驴家唱都征是贞怎剃么弓在劳这勒些束莫视名断其瞎妙摩的鼻政丈策烂中秘穿夺过吵来凶的宁。疏反宝正犬我坦自混己巡如在果宜操筋办过这精些肠事酱情冷，刃基椅本庄上烛都乌是补直详接狼去淡这岸些询部拜门邀，害譬饮如玻去阁计诚划酬部始门套，脱就份让坦他衣们扑给姜我尼推碰荐似可半行侨性枯研福究朗报销告乌的悦编袜制摧公活司项，光去宅环病保舞局角，涌就前让掉他补们升给粉我软推灯荐掉环栗境严评纱估敏报寿告暴的可编遥制陡公丑司宝，吩然拢后帽让动这储些柄公狡司董负葛责沸把惊这说些缸手棍续馆办打出漫来计。浴编驻制鉴费迁用澡稍铅微肌给虾多老点届都纺没抓关姨系赛。污总学之心我周自套己倦一肯看菠到旦这抗些卧手诸续阶，育头厨就割痛胸得希厉沈害挑。毯房舞地笨产开开真发宗资岩质剥就感比度较册有锈技洲术盯含阴量斗一岩点茄，添关星键钉是坏专叼业萌技承术桌人班员压难奴找做。逮现您在滴这阳些隙专穿业怠技笨术蒸人愿员厦资隶料丘都疲是诞省阿内绸联绘网得了撞，彼想撇搞寸几姑个控球烫人战糊删弄竟建挺设析部帆门瓜基瞒本乓上亭做出不尿到喉，弊建工设剪部呆门液也粱不赛敢雾在娃这躺个份事仁情滨上辛乱驰来屑，摘因医为风任贷何烟人砍都结可栋以穴上袍网萌查帜到蝴，设某受某牵是赌什厘么下专朱业凤资腔质坚任虹职并什劲么膏公湖司寻。垦现才在富结柄构境类肯的滥工恐程汁师彻难锻找乔啊掌，去感瞧慨所一地个冲。骨嘿喇嘿国。协下家一贼篇奇开追始肾讲首正庄式驴的合规路划姨报猜建蜂：行总瓣平唇面滑审宾查竹阶间段卸。拜器3炒、尸总帆平博面赴审摄查励阶射段抹这冤个厘阶职段仔各蜻地恶的骑叫顷法排不爱一未样管，竖我富听呼得面比疾较雁多融的坛叫出“暴修习建牛性仍详秒细近规号划集审竖查类”芽。右这弊个号阶伏段无就精是客审汇查秤小柴区精的款总沾平战面愁规痰划哄图针纸债，晕也云就胳是励审惊一健个崇小犬区残的掏建侦筑缩物倾都饰是是怎夜么果排廊的渣，袋每乱栋鱼单嚼体窜建到筑啦有唐多惜高术，墨有蔬多枯大绳，禾各酸栋戚单战体系建牌筑覆之断间军怎辣么主间荡隔趣，竞间泄距乔是恼多谢少谣，膜日已照眼够姿不衔够处，饶总捞容秩积茫率均是闹多惑大蛮，腰有伶没跌有颂超端过阴规耻定维的廊容稻积嘉率您，漏建榆筑岛密告度羽是忧多咐少竟，间进消出软小袋区幸的炕道映路店怎谋么昨安刚排屡，循是饰不毯是榨符家合昂消善防红规获范扰，调等斗等还等勿等侵，辫这僵些牧东貌西季都吨是钻非抛常盛的亦专柿业霜啊斑专单业伐。略在砖这奋里寻我名要辫举狸例情说鱼明晶一道下宫，焦比脉如后建窃筑忠密抢度泻，隔这浇个餐东装西乞看厌起允来值很筑简抹单秆是小吧葡，出就宗是厅建应筑倾物丰基砌底握面律积议占奇整线个饮小缘区怠面奴积竭的扶比院例尾数戏。柿譬造如庸这清个僵小址区病是绸1夺万蒜平康方花米让，饰有货3臭0主0窑0境平疮方乘米妨的劣地蛇面捕上薪有垄建爽筑舍物鞋，多那头么杏建签筑律密悲度烧就所是供3遮0懒%肺。剩看别起火来霸这男个阳计秀算秋应辞该贫是涌没测有四什躺么炒争念议巩了杯。吊但倍是屿且趟慢记。雁我芽这具3辱0留0对0鞠平轨方赶米勾的戚建肝筑祖占乎地菊里忍面秋，抽有剃2数0灶0酱0柿平连方用米弦是款一图个独大俊型冈的兄架叶空践平吃台菜，姻架菌空热层云下落是谈停费车镰位坡，丑上就面帆是卸空粥中涛绿浸化杨广不场叠。歉现遭在静，辛争运议毕就款来短了扣，介我支这拨个侄2县0充0朱0早平赞方替米蜡，农到普底质算屿不货算桨建殿筑协基押底舰？叶你民之沿所朵以狐限愚制跃我渡的娃建殖筑常密禁度舍，季无胃非经就歪是计为倡了似保饭证章绿态化春嘛旦，披保悲障值居纠民绸的膊休背闲剥空鬼间宝嘛俊。绵现湾在即我喂虽担然询好铲象司是固在狂地乓面企上塔建种了郊东渡西晒，燥但芒是竿我称这朵个巾东萌西娱顶不上利都返是源绿双化存啊恢，恨我县的鼻绿墓化腹没均有乔减单少材啊镇，钳我叨的飞休残闲畜空例间匹没善有剃减铸少片啊暴，淡所萝以梦这讲个丰2映0番0撕0节平熟方典米色不高能沸算碍在妹建诸筑过密最度会里带面鸣。楚这辆种锡空梅中泉花旧园坏型懂的区架适空梨层争到浴底晴要沙不怒要轮算槽建载筑堆密拐度览的硬问漠题份，虫反带正盯技跌术垒规诊范谎没再有闹限罚死糖，液有秆无孤穷备的脆空兔间帮可团以灭钻喊营盈。心再灶举供个废例脖子搁，诞容黄积宜率肺，廊总祝建明筑软面蛋积兔除面以仓净击用刷地堂面珠积昆。德也外是饶看咽起碎来帮很皇简切单却。坛但侧是浩放楚到毫实鼻践里中扑一白看屯，顶啥掘是冷净粥用仓地铁面吨积傅啊敲？誓从飘哪靠里斤起唯算吊啊汉？拌是燕纯寒粹狡的偏土望地布使之用饰权浅证踩载大的弄面府积稻呢也，乳还液是系比俊这甘个弦面峡积拍大欣那休么连一讨点步，啊一落直牺到碎周慢边抱道级路央的昨道葛路监中军线软去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有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。13、放线、验线这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。14、预售许可证终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶（各地区可能不一样，沈阳市是地上6层（含6层）以下的房屋，其工程形象进度达到三分之二；地上7层（含7层）至12层的房屋，工程形象进度基本达到地上总层数的二分之一，但不低于4层；地上13层（含13层）以上的房屋，工程形象进度达到地上总层数的三分之一）。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。现在为了避免这种