广东佛山智城策划、招商实施方案

策划招商实施方案

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序1.项目概述PART1.市场调研PART2.项目定位及目标群体分析PART3.业态布局PART4.比例划分PART5.价格制定PART6.财务分析PART7.招商策略PART8.推广策略及目标PART9.推广物料PART10.招商实施2序1.基础数据

广佛智城位于佛山南海区广佛国际商贸中心区核心位置，占地近400亩，总建筑面积超83万平米。项目首启部分计划2013年12月底开业，包括商业及写字楼：商业部分：商业步行街区3、4、5、6、8号楼，总建筑面积为23,158平方米，合计479间商铺；写字楼部分为4、8、9号楼【8、9号楼为LOFT】，其中4号楼可租面积6,350平方米【剩余部分为预留单位】，单层面积约1,000平方米。3PART1.市场调研关键词：市场概述、供应量、存量4佛山/南海商业市场概述佛山现有较大规模的零售商业将近1，400万平方米，整体发展状况一般；万达、保利、万科等大型商业集团的进驻和天河城、永旺【吉之岛】急速扩张，针对中高端消费市场的争夺将会更加激烈，佛山商业面临重大调整；佛山商业地产的开发为多区域开发，消费市场分散；佛山商业市场概述南海商业市场概述南海板块将近100万平方米，人均商业面积配比接近发达国家水平，严重饱和，发展难度大；广佛智城周边零售商业整体档次较低、同质化竞争非常严重项目周边专业市场总面积达380万平米，其中年交易额超亿元的专业市场达15个。5佛山/南海写字楼市场概述佛山经济以制造业为主，第三产业发展相对比较缓慢，但因写字楼的供需关系原因，导致市场整体租金相对较低；未来佛山写字楼市场供应量非常大，2013年预计推出量为180万平方米，其中广东金融高新区今明两年预计推出60万平米，禅桂中心区约50万平方米。目前佛山写字楼主要分布在禅桂两地和广东金融高新区、季华七路、东平路；南海周边现多为中小型企业，分布在一些低端写字楼里面，租金多在20元上下；佛山/南海写字楼市场概述启示：佛山当地写字楼市场总体租金不高、竞争巨大，但项目周边专业市场密集，汇聚大量中小型企业。随着佛山经济转型战略的提出，企业升级势在必行，一旦需求释放，未来对写字楼市场看好。6佛山商业、写字楼存量及未来供应2012年佛山存量商铺总计199万㎡其中禅城区商铺集中在祖庙商圈，现有88万㎡的商业，占44%，南海片区以季华，桂城，千灯湖三个片区为主，总共有68万㎡占比34%，顺德片区43万㎡，占比22%。2012年佛山市各区商铺存量7佛山商业、写字楼存量及未来供应单位：百万平方米8项目分析项目外部分析小结项目位于佛山城市中轴，区位优势明显1公共交通配套不足，客户达到性不佳2周边商业场所尚未形成，难以吸引消费人群3项目周边处于开发阶段，暂未形成商业氛围4项目前期招商经营有一定的难度。如何创新定位吸引商家进驻，是目前重点考虑的主要因素。9消费者区域分析区域消费占比项目周边消费客群分析项目周边消费者交通工具分析公共交通系统欠发达，配备未完善注重品牌吸引力、购物便捷性、业态组合等方面饮食支出占日常支出近三分之一，需求量大。本地消费群，习惯往禅、桂两城及广州、港澳消费。项目分析——消费者分析10项目分析——市场调研及项目分析思路回归项目条件决定项目商业定位属性从项目区位特性来分析：目前传统商业未来供应量巨大，且同质化严重，继续发展同类型商业风险较大，可结合项目区域的整体发战略，打造广东省智慧城市，佛山南海城市转型、产业升级。向电子商务发展，符合商家对电子商务发展的需求。从商业现状来分析：项目周边商业整体经营档次较低，发展高端消费模式存在较大风险，但发展档次低、同质化的商业模式同样不符合市场需求，因此必须走特色化、一体化经营模式。从项目的规模来分析：项目总体83万平方米超大规模，且产业部分的规划占整个项目的比重较高，必须发展多功能一体化话，特色化商业，且商业产业关联性强的商业模式。11市场综合环境决定项目商业发展方向从区域的消费特性来分析：写字楼客户特性分析：项目周边存在大量廉价写字楼，且大多为中小型企业，如果没有较大的市场动力，帮助企业进行升级发展，写字楼招租难度较大。商业消费者特性分析：当地市民经济收入高，消费能力强，但因临近广州、禅桂两地，分流消费客群，如何通过个性化、特色化、一体化的商业经营模式将他们留在本区域是关键，另外他们餐饮的支出占总比例的三分之一，项目首启应加大餐饮业态比例。从周边现有商业经营现状分析：周边商业同质化竞争激烈，经营档次较低、辐射力较弱。因此本项目的商业规划定位，必须与其他商业形成区分，打造一个具有“差异化特色”的商业模式。项目分析——市场调研及项目分析思路回归12定位的唯一性——具备新颖、时尚、绚丽的外观设计，创造行业数个“第一”综合平台。消费力的持久性——项目定位主题和经营业态符合区内消费群的长期需求。业态的丰富性——单一业态、或者只依靠某单一主力店来吸引人流的业态规划会使项目流于平庸，业态的丰富性、多样性、互补性才能吸引不同目的消费人群。运营模式的创新性——通过创新模式，实现产业同商业的协调发展，带动商铺和写字楼的租售。项目分析——项目定位应具备以下基本特性13PART2.定位支撑、招商目标群体分析关键词：电商、家饰、家居、首席、体验、配套14项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑顺应“智慧广东”和佛山城市转型、产业升级潮流；周边产业基础雄厚，企业、商家发展电子商务的需求旺盛；佛山商业地产发展同质化严重，普遍发展艰难，空置大；电子商务为未来企业、商家发展的必然选择，顺势而为乃智城的明智之选。项目定位“中国最大电子商务体验之都”确立依据——政府号召及市场需求支撑依据——电商服务综合平台a人力资源及培训中心b营销及运营中心

c

IT应用及信息服务中心d互联网基础服务中心f货源采购中心g企业家生活服务部h仓储物流中心i知识产权及法务中心j金融中心k研发及供应链管理中心

L检测认证中心通过引入电子商务产业链上下游的企业，形成产业的有效聚集，从而为传统企业提供一体化、集成式的电子商务配套服务，协助传统企业、商家突破传统营销模式，实现业务转型与发展提速。15项目自身定位、综合服务平台及硬件支撑配套引入硬件支撑将引进众多电子商务配套服务中心，为企业发展电子商务提供专业解决方案。电子商务外围客户，例如电子商务代运营、网络推广、品牌公关、电商托管、摄影、设计、物流、模特、广告等配套服务公司智·荟所多功能展厅酒店式公寓社区服务配套国际影院餐饮配套员工食堂配套员工宿舍租赁接驳巴士16目标商家电子商务运营企业愿意投入产品和资源进入电子商务领域的传统企业大型电子商务运营平台和运营中介服务公司17商家访谈合共访谈专业家居企业（经营商）七家。18商家访谈目标商户访谈小结1、家居行业对进驻广佛智城有一定的意向。主要原因有二，传统的家居销售企业在地产市场调控下受到很大影响；而重点发展电子商务的尚品宅配、欧派等家居企业逆势上扬，尚品宅配2012年销售额递增近600%；保利中央公馆，73万平米的体量，住宅家居需求；广佛智城近40万平米写字楼办公家居需求。2、普遍对项目人流不足表示担心，希望在租金跟免租期方面有优惠；3、对本项目的商务配套需求迫切，其中最为关注电商服务中心、公共交通、公寓、餐饮等方面。4、期望有行业龙头企业带动发展。19PART3.铺间比例划分20门口、通道、间隔划分、实用率21PART4.业态布局定位Businesslayout关键词：占比、面积22公共服务配套32%580m2中式餐饮57%770m2休闲餐饮32%667m2中式餐饮68%1452m2家居（线上品牌）34%889m2家居（传统品牌）66%1714m2家饰（线上品牌）57%1562m2休闲餐饮10%256m2家饰（传统品牌）33%905m23号楼占比面积23休闲餐饮21%256m2特色餐饮79%921m2家居（线上品牌）32%469m2家居（传统品牌）43%621m2家饰（传统品牌）37%610m2儿童时尚42%345m2家饰（线上品牌）21%345m24号楼儿童时尚25%335m2占比面积24特色餐饮100%1106m2休闲餐饮19%211m2特色餐饮81%943m2家居（线上品牌）60%357m2家居（传统品牌）20%125m2休闲餐饮10%292m2休闲餐饮20%118m2公共服务(银行)配套30%626m25号楼占比面积25休闲餐饮32%667m2中式餐饮68%1452m2家居（线上品牌）34%889m2家居（传统品牌）66%1714m2家饰（线上品牌）57%707m2休闲餐饮10%122m2家饰（传统品牌）38%525m26号楼占比面积26特色餐饮75%616m2家居（线上品牌）90%710m2休闲餐饮10%70m2家饰（线上品牌）31%288m2休闲餐饮27%255m2家饰（传统品牌）48%488m28号楼占比面积家饰（传统品牌）42%399m227价格制定PART5.pricesetting

关键词：比较法、因素修正法、权重28商铺定价租金制定策略

项目定位为“中国最大电子商务体验之都”，项目本身硬件设置为传统商业布局，创新结合新型电子商贸平台。租金价格跟传统商业可比性不强，所以租金价格在参考周边项目的情况下，进行相应的修正。周边参考经营理念：“时尚生活

SHOPPINGMALL”南海新都会29商铺定价保利水城经营理念：“水景”概念的大型综合性购物中心巴黎春天·商业步行街经营理念：一站式全方位多体验购物步行街30商铺定价大沥宝盈国际广场经营理念：大沥最具影响力的商业广场31商铺定价——参考权重计算【首层定价】市场比较法按以上市场比较法表格推出本项目首层商铺租金均价为：232元/㎡。项目权重得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分定位优势20%14529651311523651310020硬件设施15%10515.75659.7513019.560910015物业管理8%1159.2655.21209.6705.61008物业内部环境17%12020.4559.3512521.257011.910017交通便利性15%11016.5801210515.757511.2510015停车位10%858.580812512.5858.510010规划15%120187010.511517.25801210015100%117.3567.8118.8571.25100100%15%30%15%40%102所占比例首层的租价(元9835461256本案首层平均租价(元/平方米)2321510690.85参考项目首层租价(元/170350100300参考项目权重参考项目与本案的对比0.581.010.61项目及权重本案巴黎春天商业步行保利水城宝盈广场南海新都会32商铺定价——参考权重计算1F2F3F4F均价：46

×（1－3%）=45元/㎡（餐饮行业租金承受能力较低，租金单价下调3%）

3F均价：78×（1－3%）=72元/㎡（餐饮行业租金承受能力较低，租金单价下调3%）2F均价：140×（1－5%）=133元/㎡（家居行业租金承受能力较低，租金单价下调5%）1F均价：232元/㎡

注：最终的各层定价按市场推算价后，稍作调整后得出的本项目各层商铺租金均价。4F33写字楼定价定价参考周边项目华创商业广场地理位置比广佛智城有优势；写字楼下面为专业市场，人流混乱，档次较低；6.5万平米只有300来个车位，明显不够用；写字楼跟商场公用电梯，办公专属性不强。外立面颜色像仓库，内部梁柱较多，实用性不佳。华创商业广场是以广州最成功的“万菱模式”为模板，定位佛山首席国际精品采购中心，打造华南重要的精品采购基地。项目建筑面积超6万㎡,其中1～4层为独立产权商铺;5～10层为展贸式写字楼，超10,000㎡商业广场。34写字楼定价中盈广场地理位置比广佛智城有优势；写字楼下面为专业市场，人流混乱，档次较低；6.5万平米只有300来个车位，明显不够用；写字楼跟商场公用电梯，办公专属性不强。外立面颜色像仓库，内部梁柱较多，实用性不佳。中盈广场，是大沥城区的核心地段，包括两栋21层甲级写字楼，1-3层为商业以及23层的四星级酒店，功能形态涉及国际金融中心、CEO俱乐部、整层办公空间和城市核心商务广场等四大功能分区。35写字楼定价金安一号项目位于南海区重点规划打造金融区板块，打造低碳、生态、节能环保5A写字楼，11米超高豪华商务大堂，中空肺叶结构设计，空气自然对流，二层空中花园设计。区域发展前景好，周边配套不成熟；项目提供带装修标准，可省去小型公司装修费用，且差价不大，对广佛智城具备一定参考意义36写字楼定价南方广场南方广场集购物消费、休闲娱乐、商务、服务、办公等综合性于一体的广场,总建筑面积35000平方米。地理位置优越,成熟社区、商圈围绕、学校、幼儿园集中、交通便利。已有多个上市公司进驻,中国人寿、中国平安、7天酒店、贸易公司等。地理位置比较好，周边商贸环境较好；当地比较典型的多功能、多业态的综合性项目，跟项目有一定参考价值；商务配套成熟，但整体规模较小；37写字楼定价市场比较法38写字楼定价参数修正法修正根据：电子商务企业区位要求不高，主要为广佛智城内部项目企业服务，故将区位的权重进行调低；写字楼多为电子商务服务的相关营销、摄影、金融等配套公司对交通跟硬件及物管要求高，故进行调高。39写字楼定价楼层租金定价综合项目写字楼整体均价定价为33元/平方米/月40财务分析PART6.结合招商工作年度计划，按2013年12月底完成首启100%招商率，初步推算：首启商业街部分2014年租金收益约1467.3万元；2015年租金收益约2934.6万元。两年总收益：约4108.4万元首启写字楼部分2014年租金收益约100.6万元；2015年租金收益约201.2万元。两年总收益：约328.1万元首启收益合计2014年商业街写字楼：1568万2015年商业街写字楼：3136万两年总收益：约4704万元41备注：总体均价：132元租金优惠政策：凡2013年12月31日前认租的客户可享受租金8折优惠免租期优惠：6个月结合招商工作年度计划，按照2013年12月底完成首启100%招商率，初步推算出首启商业街部分2014年年租金收益约1467.3万元；2015年年租金收益约2934.6万元。2年总收益：约4401.9万元。42备注：租金优惠政策：凡2013年12月31日前认租的客户可享受租金8折优惠免租期优惠：6个月结合招商工作年度计划，按照2013年12月底完成首启100%招商率，初步推算出首启写字楼部分2014年年租金收益约100.6万元；2015年年租金收益约201.2万元。2年总收益：约301.8万元43招商策略PART7.attractinvestmentstrategy关键词：目的、目标、阶段44策略总纲

借助政府平台力量，塑造、充实“行业领头”