对房地产融资状况分析-以某上市房地产企业为例 金融学专业

题目：对房地产融资状况分析——以广西万科房地产企业为例对房地产融资状况分析——以广西万科房地产企业为例1.引言1.1选题的背景、目的和意义房地产开发企业最大的特点在于投资规模大，风险大，周期长以及收益高等，所以房地产企业需要在前期投入大量的资金，因此，房地产开发企业需要融资，尤其是在其前期发展过程中，而单一的融资渠道，不能满足企业资金需求，再加上国家出台的各项相关政策和要求，更加加剧了房地产开发企业的融资形势面临着一片窘境的惨状，所以，发展融资渠道的多元化是现阶段房地产开发企业迫切需解决的问题。另外随着商品房的高库存以及人口结构的不断改变，房地产行业的发展已经进入了一个新的瓶颈期，在这种前提下，房地产行业想要挣得属于自己的市场，并且得到进一步的发展，就必须找到属于自己健康的融资方式，也就是各房地产企业必须找出适合自己、强大、且多元化的融资渠道。从十九世纪末，我国经济进入了新的发展时期。03年，国务院发布了《关于促进房地产市场保持健康发展的通知》，明确说明房地产行业将逐渐变得有力量促进国民经济增长，所以需要各方帮助房地产业的发展。但房地产作为一个需要大量开发资金的行业，房地产企业能够健康发展的前提是能想办法募集到大量的资金，因此仅靠单一的内源融资根本不足以支撑房地产企业前期的发展。所以，房地产企业作为资金密集型产业，迫切需要找到非常有效的融资渠道。一般来说,房地产企业都会遵循自己企业的各种经营现状、自身的经营目标以及企业价值来为寻求一条有效而快速的融资渠道。房地产企业是否选择了合理的融资渠道在企业的是否能够健康发展扮演了一个非常非常重要的角色。对于房地产行业而言,如何进行适合自己的多元化融资渠道的选择和资本结构的基本配置,显得尤为重要。目前,相比发达国家来说,我国的资本市场发展显得有点落后，房地产企业的资金基本来自银行借款。在国家的宏观调控和房地产企业贷款百分比被银行逐步提高大前提下,并且国内资本市场的也逐渐发展壮大,我国房地产企业应该如何抓住机遇,在时代洪流下不被抛下，就需要房地产企业在如何拓宽自己的融资渠道、降低融资成本、控制融资风險、优化资本结构等方面下苦功夫。最后，房地产企业融资渠道的如何选择最终都会影响企业的资本结构、影响企业的融资风险、影响企业的融资成本,最终影响企业的价值。所以如何走出一条适合自己的强大、健康、多元化的融资渠道非常重要。1.2国内外文献综述在发达国家,他们的房地产金融体系很完善的,房地产资本市场发展成熟,但是我国的存在不足。虽然资本主义与我国的社会主义不同。然而,理论依然值得借鉴。目前来说,美国房地产资本市场发展最为完善。Sirmans(2011)在其所著的《RealEstateFinance))期望从金融的角度,渗入到房地产企业的融资渠道的方方面面。内容主要是分析房地产业的行业现状、经营目标和可选择的融资渠道,并分析了怎样使用金融工具而选择适合自己的融资渠道。Durand(2010）期望从融资渠道最优化组合和未来发展方向分析,他重点阐述了房地产资本市场与证券的各种联系。BrownMatysink(2006)所著的一书《RealEstateInvestment,aCapitalMarketApproach)),其中分析了资金的时间现金流,研讨了房地产行业的经营风险与预期的投资回报率,并深入研究了如何进行房地产投资组合管理。NickFrench(2012)主要研究投资。他收集了古往今来的许多精确数据,通过确立各数据的函数关系,分析各融资方式的融资风险，投资回报率等收入。国外的研究点主要在原理和金融工具的使用国和如何投资才能获得最大利润。但是，这些研究并没有为房地产业做出贡献。姚丽君(2015)说出了房地产业主要倚靠银行不好的地方,以及她强烈建议要发展房地产业融资渠道的多元化,融资渠道多元化能降低经营风险产企,她还教我们如何规避一些不必要的风险。丁欣(2015)经过数据分析指出,各机构对贷款条件要求越来越高，房地产业想要获得流动资金也变得越来越难，在募集资金的使用上会感到束缚,不利于它们长足的发展。赵先立、李子君(2013）研究了我国已经成型的房地产业，比如保利、万科等,她认为,从06年开始,我国房地产企业的银行负债是先下降，然后又上升。大部分倚靠银行。,所以需要体制改革，改革房地产企业的融资渠道，实现融资渠道多元化。吕莲菊(2013)主要研究了我国房地产业融资渠道存在的问题，他也认为要加快融资渠道的改革步伐,完善融资市场,为企业发展适合自己的健康的多元化融资渠道提供环境,但在这样做的同时需要注意一些有关的风险。黄硕(2016）也指出,银行扮演了非常重要的作用,银行的健康发展，对我国经济至关重要。同时也有利于我国房地产行业的快速健康发展，银行贷款占据了房地产业融资渠道的大片江山。导致企业直接融资发展不均衡。而且，由于我国房地产开发企业太过依赖银行贷款,房地产幵发企业直接融资所占比重很小。胡志凌(2008)探讨了我国房地产融资所面临的窘境及各种问题，并且分析了房地产业现存的融资方式。对房地产商来说来说,过度依赖银行贷款不仅会使得企业的财务风险增加,而且容易受国家政策影响。。对金融机构来说，更容易是自己经营失败，面临破产风险。但是他特别指出近期房产商的银行负债率有所下降。所以房地产业也有在努力，努力创新自己的融资方式，努力想要活下来，这是值得庆幸的。张亚辉(2011)他的观点新颖在创造性的发展融资渠道,他认为我们首先需要发展属于自己的金融市场但是我国的金融市场并未得到优先发展。企业需要完成由银行贷款想直接融资的过渡。这样不仅可以规避风险还可以提高自身的融资效率。,因此房地产企业在接下来的发展中,要逐渐建立有利于自身进行直接融资的市场环境,创造属于自己企业的融资环境。刘怡(2012)全面研究了房地产业现今比较流行的融资渠道组合，她认为如何实现房地产企业融资渠道的多元化,是房地产企业必须要面临以及改变的现状之一,如房地产投资信托基金、资本市场融资、住房抵押贷款证券化等。郭冬梅、曾国辉(2008)在深入分析了目前我国房地产企业现有融资渠道之后,也说明了房地产业融资渠道的发展趋势要从以下几点来进行：:完善房地产抵押贷款市场，加大直接融资资金所占比例、融资租赁也有用、完善企业债券体制等。孙慧、夏扬(2011)指出我国房地产企业融资过度依赖于银行贷款,而定金及预收款似乎也走得不太顺畅,在其他资金占有率不断升高的同时,外资注入，得到发展,企业开始更少使用直接融资,在这大前提下,于是，房地产证券化开始逐渐发展壮大。但是,经济危机爆发以后，逐渐认识泡沫经济的发展需要各种融资方式的组合。张印(2016)详细解释了目前我国房地产行业的主要融资渠道的优缺点、长处以及短处。并在此基础上展望了我国未来发展多元化融资渠道的趋势。此外，他也认为我国应该尽快发展直接融资的方式，给银行和房地产业双方都减轻经营压力。陈因(2016)指出,房地产业想要出人投地必须实现多元化的融资渠道的局面。并且认为房地产投资信托基金是房地产业实现多元化融资渠道的有效方式之一。在有关消费的融资渠道,要对抵押贷款证券化公积金制度进行有深度地改革。石世志(2012)深度研究了如何使用房地产投资信托基金，分析了它的特征,并探讨了我国要如何才能把房地产投资信托产品的发展起来，以及它是否适合我国国情，对我国发展多元化融资渠道是否有效等。最后还教了如何才能在中国发展房地产投资信托产品。尹旷达（2016）觉得市场融资是否活跃反映了很多问题。比如，该国家的金融体制是否健全、大家是否对融资环境的健康发展抱有希望等。虽然会融资投资行为的人占极少数，但是他们对房地产市场产生了深远的影响，他们的作用不容小觑。目前比较常用的融资渠道仍然是银企合作，有数据显示，近年来民间中小型金融机构等等也逐渐得到广泛应用。国内的学者们对房地产融资渠道的研巧大多是在借鉴欧美等发达国家已有成果上,然后结合我目前房地产和资本市场的具体来分析和提出建议。但是，通过借鉴国内外房地产融资的研究,尤其是对房地产企业融资渠道的多元化实现,对本文的开展也起着至关重要的作用。我们必须承认发达国家的资本市场很成熟,相关的各项理论也特别完善,但是我们不能生搬硬套国外的理论研巧用来改革我国的房地产融资渠道。还要在结合我国具体国情的基础上,再学习国外的成熟理论才能找到一条适合我国房地产业的融资渠道。结合国内外著名学者的研究成果,房地产企业的最优资本结构理论是存在的。要如何有限地实现它，需要大家的共同努力。在现实中，我国学者和发达国家的研究关于公司的资本结构与公司价值关系的研巧还是不同之处的，有的专家认为资本结构会随着公司价值的实现而得到不断的优化，它们之间是相关的关系。有的专家刚好相反,他们认为资本结构和公司价值是否实现之间是负相关的关系。还有的专家提出公司的资本结构和公司的价值是一条二元曲线。还有的学者则认为资本结构不会受公司价值的影响。但是就当前来说,我国主要就以下方面对房地产上市公司的融资渠道和资本最优结构进行了研究:一是通过建立数学模型来寻求的资本结构和融资渠道的最优结合。另一个是通过搜集大量资料来实证融资理论和资本结构理论的补充,主要是关于企业融资是否会影响资本结构影响因素。1.3主要研究思路本文将浅析房地产企业当前融资状况，探索房地产企业融资渠道的多元化，并由此展望房地产企业多元化融资渠道的未来的健康发展，以期房地产企业能有效降低融资成本、优化自身的融资渠道，实现企业价值最大化。具体研究思路，归纳起来主要有以下几点：（1）通过学校图书馆、知网、万方等资源来源地，充分收集资料，对所选论文题目进行深入研究，理顺框架等。首先收集企业融资渠道到底是什么、特征、分类等相关理论和我国房地产企业目前的融资现状及存在的问题等方面的相关文献，然后进行梳理，分类自己得到的所有信息，构思撰写文章的的主要走向以及需要拓展，加深分析力度的地方，形成写作大纲以及目录，明确本文的出发点，明确写作范围，找到支撑自己观点的理论依据。（2）由浅入深，层层展开，首先研究清楚企业融资的概念，其中也包括融资渠道分类的划分标准等、企业融资渠道的选择等，以便进一步认识对企业及其融资等共性问题。（3）以企业融资相关理论为基础，重点描述目前我国房地产业存在的种种问题，并对房地产企业实现融资渠道多元化提出相应的改进计划，以及评价，最后总结房地产企业融资渠道多元化实现的美好展望。2.企业融资渠道的理论概述2.1企业融资的概念企业融资指根据自身的具体发展情况，向外界举债以获得满足自身经营活动所需资金的行为。没有资金谈何发展，流动资金不够，企业面临破产风险。同时也是一项财务活动。。狭义的融资即是一个企业向外界借款以获得流动资金的过程。也就是公司根据自己的发展现状，通过内部协商，通过举债或其他方式取得资金的理财行为，公司想要通过这种方式取得流动资金，需要遵守规矩“没有规矩不成方圆”同时也需要方式和渠道。一般来说，企业之所以需要筹集资金，是因为以下几点：企业想要扩大自身的生产规模、要还债或者二者兼而有之。广义的融资有另一个名字叫金融，就是流动资金的融通，企业在资金市场上拉投资资金的行为。融资可以分为直接融资和间接融资。直接融资是，直接向可融资的机构借款，不经手任何金融机构，直接是由企业负责人进行的。而且资金用于企业的内部使用。间接融资是需要中介机构介绍，由金融机构向企业提供借款。2.2融资渠道融资渠道，指企业获得流动资金的方式，主要包括内源融资和外源融资两个渠道，其中内源融资主要是指最初的注册资金以及后来获得的利润；外源融资，顾名思义，是外来的投资资金。主要包括直接协助企业融资和间接协助企业融资两类方式。直接协助企业融资通过出卖公司股票，也叫股权融资；间接融资是指企业资金主要来自举债，所以也称为债务融资。企业的不断发展，股权融资逐渐变得难以满足自身发展需要。外部协助企业融资成为企业获取资金的重要方式。从资金的从哪里来来看，筹资渠道也分为内部渠道和外部渠道。内部筹资渠道：企业内部筹资渠道是从企业内部通过资本积累，利润等获得资金。从内部渠道看有：企业注册资金、企业应付利息、企业的未分配利润、资本公积等。它因其保密性好而出名，而且没有借款成本的存在，所以对企业生存发展影响小，只需要尽可能创造最大利润。外部筹资渠道：是指企业从通过借款、发行股票等方式筹集资金。从企业外部筹资具有速度快、弹性大、资金量大的优点，与内部筹资渠道相反。保密性差是其最大缺点，另外，企业除了需要支付借款成本外，还要定期支付利息，因此可能会威胁企业的存在，在使用过程中应当注意。3.房地产企业融资渠道现状及问题3.1房地产企业的融资渠道现状在对房地产企业的主要融资渠道现状进行研究时,不难发现目前我国的房地产开发企业融资依然倚靠银行贷款。就目前而言，过度依赖银行贷款大大增加了公司的经营风险，而且容易受到国家政策的影响。融资渠道单一是我国房地产企业现有的融资现状之一。房地产企业的融资渠道显著特点有规模持续增大，融资方式单一、资产负债率高等。姚丽娟（2015）认为应优先改革股权融资。把银行贷款的利用率降低到合理的程度、规范发展民间金融机构的、加大房地产投资信托基金的引入力度。就我国目前房地产而言，有部分融资方式只能纸上谈兵，根本不能参加到实践中去，但在国家出台的新政策，房地产企业应调整自己,通过各种新方式进行整合融资，比如，房地产信托、买壳上市、股权出让、金融资源等。张亚辉（2011）指出国家已出台了新的关于融资渠道的政策，房地产企业必须逐渐走上多元化融资渠道的正轨。除了以前的融资渠道，比如，自有资金、银行信贷、预收款等融资渠道，还可以发展其他适合我国国情的融资渠道。郭冬梅、曾国辉（2008）也通过研究得出了相似的选择，指出我国房地产业想要健康发展必须走多元化的融资渠道，要实现外部融资和内部融资相结合。3.2广西万科房地产企业融资渠道存在的问题3.2.1广西万科房地产公司简介广西万科房地产开发有限公司系深圳万科房地产开发有限公司的全资子公司，广西万科房地产开发有限公司坐落于广西壮族自治区南宁市青秀区长虹路7号，公司成立于2007年3月，是万科房地产开发有限公司在广西省乃至华南地区开展业务的重大战略布局。广西万科房地产开发有限公司自07年初创以来，已经在广西有了诸如万科金域蓝湾、万科新茂新河湾等等当地知名的地标性房产开发项目。随时国民经济的不断发展和国家给予广西的政策红利，广西万科房地产开发有限公司的发展总体来说方向是在前进的，但是前进的道路也是曲折的，融资渠道问题一直是广西万科房地产开发有限公司的一个难点和痛点。3.2.2广西万科房地产公司融资渠道存在的问题渠道单一风险大目前来说，房地产开发企业的融资大部分倚靠银行借贷和自筹资金，在过去房地产行业发展的鼎盛时期，居民极其渴望住房以及对房产的投资，所以房地产商为了满足人们多元化的需、在激烈的竞争市场中立足，就要不断开发出新的商品，与此相伴而来的是需要大量的流动资金，此时房产商唯一能做的就是抵押自己的土地向金融机构贷款以实现自己的经营目的，但是这种单一的融资渠道在当时的社会环境下不会对公司经营造成很大的问题，但随着我国各项关于房地产行业政策的出台，对房地产行业监管愈加严格，银行也逐渐提高自身的各项借贷条件，房地产开发企业企图通过银行贷款来满足前期的资金投入似乎越来越行不通。这种单一的融资渠道严重阻碍了房地产开发企业健康发展以及自身经营价值的实现。过于依赖这种由负债组成的自筹资金模式，势必会增加房地产企业自身的负债率，使企业的健康长足发展逐渐成为一个遥不可及的梦。房地产企业融资市场体系不健全我国证券市场发展至今缓慢，证券市场体系不健全导致了很多问题：融资渠道单一、有关机构监管不倒位，信用度不高，金融手段跟不上潮流，股权分立，政策引导没什么效果，这些问题使得房地产商无法好好利用一些金融产品。因此找到一条适合我国国情、房地产行业的多元化融资渠道势在必行。这样我国房地产企业才能改变目前单一依赖银行的现状，将市场风险最大可能地分散到各个融资方式上，这才是构建房地产融资渠道多元化的最大目地。融资风险高4.房地产企业融资渠道存在问题的原因4.1资本市场不健全和欧美发达国家比较看来，我国能用在房地产业金融工具很少，大部分用的是以前的融资渠道，银行贷款这种渠道被大家广泛应用，其他的，比如，发行股票，各种信托手段，还没有得到有效的发展;国际先进的处于二级市场的，而房地产抵押债券证券、房地产投资权益证券、融资方式，在国际上数一数二的二手金融工具在国内也未得到有效利用，总而言之，就是房地产金融市场发展不健全。近年来，国家出台了很多的政策，对信贷的金额和还款期限要求严格，政策的实施对那些中小房地产商来说无疑是雪上加霜。所以如何才能解决当前难以筹集资金的局面，试探出属于自己、系统而强大健康的多元化融资渠道，是我国房地产业必须尽能力解决的重大问题。而且我国的很多融资渠道，只存在书本上，并不知道可不可行，就更别说投入市场了。与发达国家的金融市场相比，我国的房地产行业发展程度层次不齐。就房地产一手市场来说，银行贷款是其主要手段，因此一手市场并不完善。4.2法律制度建设不健全当前来说，我国的房地产业出现的各种问题大部分是发展过快导致的，就使得国家不得不加强对房地产业的宏观调控。但是这些政策出台根本跟不上房地产业的发展脚步，因此，各项法律制度相对房地产业的飞速发展来说并不健全，另外有些法律制度只是形式上好看，并不适用。我们国家并未拥有一个强大而健全监控体系，缺乏公平、公正的信用等级评价程序，同时也无法有效支撑各金融的监控和介入。我国目前对房地产行业的监管机构冗杂，而法律法规却又纷纷滞后于房地产业的发展速度，于是就经常出现一管就死的局面，各种融资渠道我无法通过合法的渠道参入到我国的资本市场中去，这同样成为我国房地产业融资渠道健康发展的又一大绊脚石。4.3房地产企业的自身原因5.改善房地产企业融资渠道的对策5.1发展房地产融资多元化的模式房地产业现在必须开始学会改革自身的融资渠道，发展多元化的融资渠道是大势所趋，但是，要想发展多元化的融资渠道，目前来说，改革之路将漫长而艰辛。企业要想坚持下去就必须开始有意识地减少银行贷款的使用率。国家在十六届三中全会中提出的关于金融市场的改革理论也在无形之中为融资渠道的多元化发展提供了制度基础，为它的萌芽提供了良好环境。房地产企业应该努力与时俱进，创新发展自身的融资渠道，坚持融资渠道多元化，对以前的融资渠道进行改革。5.2完善信用评级体系，提高自身竞争力房地产业想要实现融资渠道多元化，需要三个主体，也就是企业自身、金融市场和政府。尤其企业要注意形成自己的竞争优势，努力降低自身的可替代性。一方面，企业要大力发展完善自身的信用评价体系，这样不仅对自己有利，还可以有利于推进金融市场稳定性的持续改革。要想完善信用评价体系，企业首要任务是要认真对待，不能觉得它是可有可无的存在，它单单只视作是一道必走的程序是没有结果的，要把它看作是企业必须存在的一项基本要求，在这个大前提下，企业要对自己严格要求关于信用评级的行为，实现信用评级环境的公正与合理。只有这样才可以提高企业信用评级机构的专业能力，还可以将其市场化，进一步实现信用评级的公平与公正。另一方面，企业要努力扩大自身的经营规模，提高专业化水平，并努力树立自身的企业品牌，提高商誉，才能让企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。5.3加强政府对房地产业的宏观调控6.结论综上所述，要想让我国房地产业早日发展出属于自己