房地产销售策划-团购执行方案(非常详细具体到位)

PAGEPAGE11XXXX项目2010年团购执行方案

目录TOC\o"1-2"\h\z\u一、团购目的 2二、团购时间 3三、团购地点 3四、团购对象 3五、团购房源 3六、团购价格 7七、团购方式 71、指标分配原则 82、选房原则 83、团购诚意金收取标准及优惠设置 84、团购诚意金说明： 85、团购房源更名设置 9八、团购工作流程： 10九、团购协议签订工作流程 111、现场流程设置 112、流程工作明细 123、团购物料清单 13十、团购指标发放办法 14十一、附件列表 15一、团购目的1、规避淡市风险，加强现金优势；在国家调控政策打击房地产投资行为的大局势之下，XX房地产作为投资需求占比较大的市场，目前成交情况较为冷淡，团购有利于XX地产在变化的政策环境中快速回笼资金用以项目开发，拥有稳定的现金流，增加竞争优势；2、以高性价比入市，为后期价格拉上预留空间；以高性价比入市，借机消化相对不理想的物业，从而为项目后期优质货量推售以及价格拉升预留空间，获取更多利润；3、通过团购，为XX地产及关联企业员工带来福利；本次团购，推出的物业价格相对周边市场而言，具有相对低价的优势，购买本次团购物业的员工即可满足自住需求，亦可用以投资升值，增加了员工的福利。二、团购时间前期筹备时间：签署团购协议时间：选房时间：三、团购地点XX市工业园区休闲运动中心XX控股办公楼地点选择说明:在没有销售许可证售的情况下，任何形式收钱（包括各种形式的排号、内部团购），都有被查处的风险。因团购阶段预计本项目尚未取得预售证，加上本次团购价格较优惠，因此建议本次团购活动选择在开发商办公室区进行，相对封闭的空间可在一定程度上避免团购的信息外流。四、团购对象XX房地产有限公司股东——XX集团、XX集团的单位职工。五、团购房源1、XX一期房源分析XX首次内部集资房建议从一期（XX组团）单位中进行选取。XX一期（XX组团）共有7栋住宅楼，即8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#，由一梯三户、一梯四户及一梯六户等户型构成；共计861户，总建筑面积83634.66㎡，涵盖从一房到四房所有户型。具体户型比例如下表：表5-1XX组团户型数据表2、本次团购房源选取XX首次内部集资房房源的选取应遵循以下几个原则：A、总建筑面积控制在3-4万平米；B、户型跨度需涵盖从一房到四房的大多数户型；C、所享资源处于相对劣势，有低价销售的基础；D、位置相对集中，避免分散消化。从资源上看，一期的10#、11#、12#楼集中分布于北端，受到外部城市交通体系的影响，同时内部环境空间局促、景观不足，整体资源处于相对弱势，有相对低价销售的基础，可以提前消化；从产品上看，10#、11#、12#三栋楼涵盖了一梯三户、一梯四户和一梯六户产品，从一房到四房，产品线相对丰富，可以满足不同层次的需求；因此，本次团购房销售范围建议选取10#楼、11#楼的一个单元、12#楼。图5-2所选楼栋示意图（图中紫色区域）10#楼、11#楼的一个单元、12#楼合计315套房，总建筑面积约30624.24㎡。其中，一房占到总户数的29%，两房占到总户数的40%，三房占总户数的24%，四房占到总户数的7%。完全满足本次团购的房源的选取要求。表5-2本次团购户型数据表图5-3户型套数比例分布图图5-4户型面积区间比例分布图本次团购的房源，在户型套数配比结构和户型面积区间配比结构上，呈现如下特点：A、一房和两房的套数占据本次团购总套数的绝对地位；B、面积在85-140㎡的两房和舒适型三房的面积之和占本次团购总面积的绝对地位。本次团购具有小户型数目多，面积大的特点，加上适当的舒适型户型以及少量的大户型。较为符合XX当地的市场情况，具有较强的可操作性。六、团购价格此次团购实现均价为XXXX元/平米。（详细价格说明见定价说明表）七、团购方式1、指标分配原则A、此次团购先以不分楼栋、不定房号的方式向各团购意向单位分配团购指标B、开发商以《团购介绍信》作为团购指标的凭证C、团购客户需在《团购介绍信》上加盖所属团购单位印章，否则原则上不能参与选房D、团购客户在得到《团购介绍信》后，缴纳相应的团购诚意金，并按开发商发出的团购须知满足相应条件后签订《团购协议》，在缴纳团购诚意金并签订《团购协议》后方能参与选房（2011年春节后统一安排）。2、选房原则本次团购选房将采取集中选房的方式进行。待选房日期确定后，将统一通知所有团购客户到售楼部进行选房，现场将以抽号的形式进行，通过有效的现场逼定促进成交。3、团购诚意金收取标准及优惠设置A、考虑到项目首期团购价格较为优惠，因此建议可提升团购门槛，实现回款目标；同时兼顾团购人员中团购资金不足的情况，此次团购诚意金收取金额将不区分两房与三房，统一收取12万/套。B、此次团购不设任何优惠政策4、团购诚意金说明：A、此团购诚意金仅为单套团购金收取标准，选购多套单位的客户应特别申请，并在此基础上累加缴纳团购金。B、团购客户需一次性缴纳足额团购诚意金方可选房；团购诚意金缴纳只能采用银行转账方式进行，现场不收取现金。C、团购客户凭回执单和团购介绍信换取选房收据，如回执单姓名与《团购协议》姓名不一致，须出示单位盖章认可的特殊情况说明表。D、此团购诚意金在选房前可以退还，以及在选房不成功的情况下，15个工作日内可以退还；一旦选房成功，团购诚意金将变成购房款，原则上不予退还。5、团购房源更名设置为避免团购过程中可能出现的拖延付款等投机行为，维护开发商的权益，此次团购原则上不能更名。八、团购工作流程：节点前期筹备阶段交款阶段签署团购协议阶段选房阶段日期主要工作通过团购方案团购指标分配及备案分配团购指标客户交款签署团购协议统计和归档集中选房开发商1、落实团购意向初统计；

2、确定团购执行方案1、团购指标初次分配；

2、《团购介绍信》备案登记；

3、确定帐号1、开发商到各意向单位发放《团购介绍信》及团购须知1、团购客户得到《团购介绍信》后到银行交款；

2、核对帐号动态1、核对回执单、开收据；

2、现场特殊情况处理统计整理团购客户资料及团购协议书销控、登记代理商提交团购执行方案和价格表1、落实团购须知；

2、完成团购协议。协助进发放《团购介绍信》和团购须知1、负责组织、执行团购协议签署流程（具体见团购协议流程）

2、现场紧急情况处理协助整理和归档组织选房，选房现场执行和协调广告公司制作户型图、平面图、选房登记表、团购须知制作团购介绍信暂略相关物料1、团购执行方案；

2、团购价格表1、团购须知；

2、团购协议；

3、户型图；

4、平面图；

5、团购介绍信1、团购介绍信发放登记表；

2、团购介绍信1、银行回执单；

2、通知单1、收据；

2、团购介绍信交款登记表；

4、团购协议书1、客户身份证复印件；

2、团购协议书。暂略表8-1团购工作流程图九、团购协议签订工作流程1、现场流程设置签订地点：XX市工业园区休闲运动中心XX控股办公楼（XX办公区会议室）现场重点设置销控处、收据开票处、签约处、终核处四大区域，并额外设置紧急情况处理区，用于隔离处理当天现场特殊情况和偶发事件。②开票处人员安排：开发商：1人代理商：2人紧急情况处理区走廊④终核处人员安排：代理商：1人开发商1人③签约处人员安排：开发商：1人②开票处人员安排：开发商：1人代理商：2人紧急情况处理区走廊④终核处人员安排：代理商：1人开发商1人③签约处人员安排：开发商：1人代理商：2人门口门口会议室①核对处人员安排：开发商：2人代理商：2人XX房地产办公区2、流程工作明细12月13日前，相关工作人员到位，物料齐备，进行现场布置：设置指示牌、摆放桌椅、台卡、张贴现场公示文件、悬挂横幅或背景画面。相关工作岗位职责设置如下：②开票处②开票处工作职责：核对：身份证和复印件、回执单和复印件、团购流程卡；填写：收据、团购流程卡；回收：身份证复印件和回执单原件；工作人员：1组，每组3人，其中开发商1人，代理商2人物料：收据2本，水性笔4支。①核对处工作职责：核对：团购介绍信及编号、身份证和复印件并印章、回执单和复印件；登记：团购介绍信核对表、登记团购流程卡；工作人员：2组，每组2人，每组开发商和XX各一人物料：《团购介绍信核对表》，《团购流程卡》220份（盖好公章），水性笔4支、复印机。③签约处③签约处工作职责：核对：收据；引导客户完成《团购协议书》签订工作人员：1组，每组3人，其中开发商1人，代理商2人物料：《团购介绍信核对表》3份，《团购协议书》220份，水性笔6支、印泥。④终核处工作职责：审核：收据、回执单、团购协议书等准确无误；回收：回收团购流程卡；《团购介绍信》；发放：身份证原件、回执单复印件、收据，并装订装袋；登记：引导客户进行手续办理完结登记；工作人员：1人物料：资料袋220个，《团购介