敬老院（养老院）项目可行性研究报告

....10/29工程开发建议本工程总占地面积420万平方米〔按容积率0.5左右估算〕，210万平方米，开发周期约8年左右4期来开发〔从开发到售完〕，每期两年，每期开发老年公寓建筑面积11.5万平方米上。配套可以依据我们工程进程分批开发，但一期开发时老年公寓、效劳中心、敬老院、康复中心、活动中心必需同步建设。依据上述打算，本工程老年公寓全部建成后，总建面约52.3万平米，约占地块开发打算的31％0.6左右估算，占地面积约87万平米，约占总占地面积的20.75％。--1第一局部对象市场分析--2本工程开发必要性三大市场支撑：壹：全国“老龄化”已成为重要的社会问题人口老龄化提前到达顶峰。在社会经济不太兴盛状态下进入人口老龄化。在多重压力下渡过人口老龄化阶段XX市进入老龄化加速进展过程贰：目标客户自身需求转变老年人口的不断增加，引发了一系列社会问题老年人的消费观念有了根本性的转变随着老年人文化层次的提高，越来越多的老年人对晚年生活的精神追求越来越重视XX250万老年人中有74.4％较多的老年人想转变居住现状社会上“空巢家庭”的渐渐增多老年人跨城市居住的区域观念有所转变XX与太仓由史以来的地域情感渐渐加深老年人与其子女对国际上流行的养老方式的认同叁：目前XX“老年公寓”状况不佳养老的数量明显缺乏养老布局和档次不尽合理养老设施简陋老化缺乏政策扶持，开发本钱是太仓的２－３倍--3一、XX市人口构造现状老年人比重逐年增加，XX市进入老龄化加速进展时期将来3年老年人将增加至少22.5万人XX老年人经济状况转好，购置力有所加强〔一〕XX市老年人口逐年递增，06年到达275.62万人，占全市人口比重20%以上，将来将进入老龄化加速进展期2023年，全市1357万人，户籍人口中60岁与以上老年人数量为266万人，占全市总人口的19.6%。截至2023年1月，XX市民政局、统计局公布的本市老人人口最统计信息显示，去9.26275.620％2023年－2023年将进入高速进展期。--4〔二〕2023~2023年XX市老年人口每年将增长7.5万人我们在2023年以前对今后XX2023年到202322023年到2023年，称为中速增长期，老年人口年均增长7.5万；第三个阶段是2023年到2023年，14到152023年到2030年，XX的老年人口将有一个增长的顶峰期，老年人口要到达460万左右，占总人口的32%，--5也就是说三个XX户籍人口中有一位是老年人。通过分析2023~2050年XX市人口老龄化进展推想数据，将来本市户籍和常住人口老龄化进展将主要有以下几个特点：1、将来本市人口老龄化将到达一个格外高的程度，到2050年，户籍老年人口将增加172.67万人，到达439.04万人；常住老年人口将增加150.05万人，到达449.43万人。2、将来本市人口老龄化将在2023~2023年间经受一个高速进展的时期，在2025~2030年平。32025~2040约15~20年左右，并在2040~2045年间到达顶峰，之后高龄化的比例将略有下降。4、将来本市总抚养系数主要受老年抚养系数的影响。老年抚养系数随时间的进展越来2025~20302040~2045年前后XX市抚养压力具有格外乐观的作用。〔三〕XX老年人口经济支多收少，老年人住房需求水平下降1、老人收入平均水平每月1077元，老年人人均收入逐年递增1837元/1390元/月，“国营企业”第三，为1016元/月，“集体企业”第四，为732元/月，而“农户”最少，为409元/月。但总体XX市老年人人均收入每年呈现上升态势。2、老年人支出水平提高，支出工程发生转变随着收入水平的提高，被调查老年人口的支--6出水平也不断提高。2023年被调查老年人口的月平均支出724元，比1998年增加268元。在全部支出中，饮食支出照旧是老年人口最主要的支出工程，但比重在降低〔从1998年的56.1％下降到2023年的42.6％〕个重要支出工程，但比重也都在下降；而医疗费用比重在上升，并成为其次大支出工程。XX与生活质量也有了明显的改善，这突出表现在支出工程发生了重大变化，如在支出工程中，乐等项所占比重明显上升。3、老年人口经济状况特点以19982023年和2023年开展的三次XXXX老年人口经济现状、进展趋势与差异。主要结论有：X老年人口的收入水平、支出水平、经济总体水平在不断提高，但与全市平均水平相比还比较低，且差距仍在扩大。男性老年人口、城镇老年人口收入来源侧重于稳定、有保障的“养老金”；女性老年人口、农村老年人口的收入来源侧重于不稳定、没有保障的“子女(辈)或其他亲属补贴”。生活必需型支出所占比重明显降低，而交通通讯、学习消遣等项所占比重明显上担。女性老年人口、高龄老年人口和农村老年人口是经济弱势群体，他们收入少且缺少保障、消费水平低，对经济状况总体评价也低。--7二、XX市老年人口居住现状老年人独居占老年人总人口的70%以上，XX老年人独居现象明显XX老年人居住以独居为主、以社区效劳为依托，以养老为补充〔一〕XX目前老年居住模式比较1、合居模式。合居是指老年人与子女或其他亲属居住在一起。合居模式顺应我国目前以家庭养老为主，社会养老，社区养老为辅的养老模式，对社会、家庭和老人都有好处。但是，由于代际面临挑战。据省和XX市的调查，老人与子女不住在一起的一代人家庭和两代人家庭合计占52.2%，XX市区约有38的家庭占5.22%。2、独居模式。XX和XX三大城市中，人口不超过三人的家庭，分别占总户数的63.72%、61.66%和71.52%。的老人和正担当社会家庭双重压力的已婚子女来说都是抱负的选择，但随着老人年龄增大，--8卫生争论所所长晓华指出：现在有很多老人不愁吃穿，但由于子女远离身边，缺乏沟通，精人死去多日无人知晓的极端凄惨大事不断消灭报端。3、毗邻模式。由于居住地点、居住环境的限制，为照看子女上班、子〔女〕上学，就需要老人做出牺牲或居住的，为数还不多。4、集中模式。集中模式是指老年人居住在老年性效劳--9安度晚年的模式。集中模式大致可分为老年公寓、老年社区、养〔敬〕老院三种形式。120.58.6，与发达国家平均每千名老人占有养老床位50—70率低。2023年11月，市28家在册的养老总床位3157个，入住老人不过1468位，平均入住率仅为46.5价位较高。”〔二〕适合我国国情的老年居住模式探析鉴于我国人口老龄化的特点种最正确选择。1、以家庭居住为核心。12798.21万老年人口中，有12755.98万老年人口居住在家庭户中，其比例高达99.67％，只有42.23万老年人口居住在集体户中，其比例仅为0.33％。之所以提出以家庭居住为核心是由于：--10的地位。“四世同堂”，与父母共居无疑是尽孝的根本形式。2023年3月1国国情的，也是经济上、精神上、感情上让老人满足的养老模式。子女分居，但随着年龄的增长，安康状况的下降，特别是当行动自由越来越不便利之时，又土窝”的居家心理，情愿在自家颐养天年，期望儿满堂、宠爱子绕膝。80岁以上老年人均住房面积50平方米以上的占同龄人口的66％。据老龄科研中心2023年底对20省2万多名60岁以370平方米，90%以上老人有单独住房，农村老人户均住房4间，面积达80多平米。“分而不远”的代际互助型老年住宅〔即毗邻型，作者注〕，有其它类型不行替代的优点。己有住宅。[1]P44为此，政府应通过各种政策鼓舞、支持家庭与老人共同居住，乐观开发设计“同楼居”住宅和“1＋1”夫妇与孩子，下层为老人；后者是将一个大户型拆分为两个小户型。2、以社区效劳为依托。为老年人的日常生活供给便利也可供给深层的入宅效劳2023年，我国空巢老人户占65岁与以上老人家庭户的22.83202334%，XX为34.8%，XX36.5%。农村老人单独居住的比率已高达27.6%。对于-1-1效劳，以便为老年人制造一个优越、舒适、安全的生活环境与居住环境。3、以养老为补充。料显示，市50岁以上的常住人口中，期望现在住进老年公寓和将来情愿入住的分别为10.4万和30.8万。但是，据统计：2023年国家举办的社会福利有1364个，收养人数为11.8万；集体举办的敬老院有39377个，收养人数达64万人；再加上老年公寓等其他类型福利，目前能为老年人供给效劳的床位仅有97.70.88265岁～70岁以上的老人中只有128523.7％，荷兰住养老院者的平均年龄是84岁，住养老院的只占7％。目前老人不愿入住养老的缘由不外乎传统养老如福利院、敬老院等收费低，但大多面积窄小、功能单一、设施旧、缺少专业护理人员；现代兴起的老年公寓配套设施齐全、效劳质量高，但价格之高一般家庭难以担当。化进展的需要，有利于整合家庭、社区、社会资源，满足宏观〔社会〕、中观〔家庭〕、微观〔老人〕的不同需求。--12三、XX老年敬老院现状与进展--13据XX市民政局、统计局公布的信息显示，2023年，275.62万XX户籍老人家庭中，无子女的“空巢老人”有3815%的“空巢老人”需要生活上的照看。而目前XX仅有不到500家敬老院，对于将来加速增长的老年人来说，是远远不够的，因此本工程拥有确定的市场机遇。〔一〕、XX老年敬老院职能为入住老人供给日常护理效劳为入住老人供给文体活动场所为入住老人供给全程的医疗效劳为入住老人供给生活起居效劳：〔二〕、XX敬老院效劳特点全日制护理，24小时效劳与时快速的医疗保障设医务室，有专职医生主治看病，24小时效劳关心老人物质生活使老人吃好住好留意老人的精神心理护养代为老人出租房屋和保管财产或以房养老；代办老人丧事。社会人均可洽谈包养终身事宜〔包括户口申请、疾病治疗、后事安排〕聘请律师为老人供给免费的法律询问效劳--14〔三〕、XX敬老院产品特点户型在30-60平方米左右，南北通透大阳台设计，保证充分光照时间装修风格以XX老式建筑风格为基调，木质材料为主房间至少配置2个床位以上多数敬老院承受一梯多户设计，以适应老年人宠爱群居的生活习惯附表：--15〔四〕、XX敬老院将来的进展方向2023年，XX每个住宅社区至少配置一个养老设施严格把握土地开发，保证公共效劳设施的建设到2023年，XX1个养老设施。对于不达标地区，将严格把握存量土地的开发建设，浦东区属严格执行《居住区标准》地区。1、养老院成社区标配XX效劳设施的配置。到2023年，必需到达每个社区〔镇、乡〕至少设置1个养老设施的标准。中心城浦西环线以的建成区以与地处中心城历史文化风貌保护区的居住社区社区老年人总数的1.5%配置床位；中心城外环线之间的建成居住区以与郊区城老城厢地区，依据不低于本社区老年人总数的2%配置床位；浦东区、郊区城和城镇人口在5万人以上的市镇以与中心城成片改造地区或建地区2.3%配置位，切实做到老有所养、老有所乐。--162、规划标准分为三类。区标准》的地区有浦东区、郊区城和城镇人口在5万人以上的市镇地区以与中心城成片改造或建地区等；可依据不低于《居住区标准》建筑面积下限80%配置的地区，指中心城浦西外环线之间的建成居住区，郊区城建成区〔老城厢〕等；可依据不低于《居住区标准》建筑面积下限60%配置的地区是中心城浦西环线以的建成居住区，地处中心城历史文化风貌保护区的居住社区等。此外，郊区城镇人口在5万人以下的市镇、中心村，可依据国家和XX市村镇规划编制的有关技术标准，配置社区公共效劳设施。3、不达标土地将严控。缺乏或缺口较大〔达不到配置标准50%〕的社区，要严格把握存量土地的开发建设，并依据社区公共效劳设施规划确定的规划指标，优先建设社区公共效劳设施。--17四、XX老年人生活习性对公园、社区广场等公共场地的偏好对子女关心的渴望对社区效劳需求的增加社会对养老保障的关注度在提高1、“空巢”老人怕过节。子女因种种缘由不在老人身边四个老人的状况，难以兼顾两边，从客观上造成了“空巢”老人的消灭。虚，尤其是过节的时候，他们更渴望享受天伦之乐。遇到紧急状况，如疾病、火灾等，老人的生命安全将受到威逼。2、老年人饮食起居依靠社区效劳。目前，XX们对一日三餐的“买汰烧”力不从心，不少人每日三餐草草应付，养分和安全难以保证。目前XX。3、社会对养老保障的重视。XX市民政部门在“十一五”规划中提出，“十一五”期间，本市养老床位总数将达10102023年将增100002万名独居老人紧急呼叫装置安装，为13万名老人供给社区居家养老效劳，建20家老年人--18日间效劳。务需求，郊区进展以大中型、综合功能为主的养老，满足多层次养老需求，重点抓好第三、第四社会福利院改扩建。落实解决70岁以上城镇无保障老人等的根本生活保障和医疗保障6593％以上老年人建立安康档案，实施动态治理，扩大家庭病床设置，其中为老年人设置的家庭病床数到达每年5万次以应急预案制度，普与推广社区临终关心清静护理制度。鼓舞社会各行各业供给老年人优待效劳。--19五、XX老年人购房现状老年公寓细分市场尚未成型，老年人购置居选择余地不大二手房目受老年人偏爱，毗邻居住模式是其主因〔一〕、老年人社区方兴未艾，细分化市场有待进展力气对于养老模式的革与良性进展供给了最直接的帮助同时，又能让老年人在属于自己的社区、居所中得到全方位的照看。以亲和源为例，无障碍防滑地板、坡道、带扶手的宽走廊、宽门洞、电梯低按键、家庭242023居民建立长期的安康治理和安康询问等效劳。求来说，市场的供给显得格外短缺。〔二〕、二手房受老人“偏爱”三大主因支撑相比老人们在增量房市场上患病到的无奈7有进一步上升的趋势。--20入，因此老年人宁可选择总价稍低一些的二手房进展购置。其次，成熟的社区配套是关键。社区配套包括医疗、餐饮、购物、电梯配置等设施，这些设施关系到购房者每天的生活便捷程度一般都能形成相对成熟、完善的配套，从而使老人省心不少。XX越来越少；而为父母购房的子女为了便利照看老人，都会尽量选择距离近的房子。--21六、XX老年居住产品需求特点〔一〕、面积特点：老年人的居所一般都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房型。据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积有15㎡；而一般公寓中，老人平均居住面积可达30㎡。〔二〕、功能特点:居住方面：生活的便利性；而且老年人患病几率较高，万一有急事，可以与时就医.疗养方面：老年人社区的医疗要比一般公寓社区规格高。跟踪档案，对其定期进展体检，确保老人日常生活的安全；而专业的医疗效劳，则可以供给护理，晚上回家休息。同时，医院可针对敬老院的老人开出相应的“养分处方”、“医疗处方”等，具--22老年人腿脚不好，在“运动处方”中便会让老年人日常生活中多跳跳台阶，逐步进展熬炼。学习、休闲方面：本市每年有近40万老人到各类老年教育和社区学校学习老年人口总数的60％以上。沟通方面：本市老年人需要每天问候效劳的有11.94万人，需每月一次以上精神抚慰效劳的16.12万人。老年公寓可以满足这方面的需求。〔三〕、户型特点:房型以紧凑小房型为主。主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小。不强的特点。有大阳台，便利老年人晒太阳。南北通透，便于通风。〔四〕、设计特点:老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护电梯，同时走廊要宽，楼梯踏步要--23比一般踏步低；房屋由外至，要完全承受无障碍设计；室地面应承受防滑材料，例如：厨卫应承受防滑瓷砖，其他地面可承受木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情，留意简洁、高雅，不求华美，此外墙面、地面除了留意安全外要便于清洗。黄，由于红色会引起心律加速，血压上升，不利于安康。浅蓝则给人以清静感，适合减缓心律，消退紧。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消退疲乏。家具应从有用动身，宜少不宜多。家具外露局部应尽量削减棱角；老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处；床与沙发应当稍硬，不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。室灯光应有弱有强。夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕；老年人视力有所衰退，写字、看书时灯光应强一些；室电灯开关安装部位，夜间使用要便利；家用电器设备应尽量承受智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。橱卫设计要点：做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈降的马桶盖；浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立便利，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。〔五〕、特别要求:感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助。--24其次局部个案产品分析--25一、XX老年公寓现状与展望〔包括单身〕住用的成套独用住宅；在经营治理上，这一养老形式是一项按市场机制运作20世纪80XX市退休职工治理委员会在浦东区建立的“XX市退休职工老年公寓”，开创了XX建设老年公寓的先河。〔一〕、当前老年公寓进呈现状1、XX目前老年公寓现状目前，XX零星可数。XX以“老年公寓”命名的共有10家，包括位于嘉定区的“众仁老年公寓”、静安区的XX浦区“黄浦老年公寓”和“千鹤老年公”寓年公寓“等。局部不具备成套独用的特点，真正具备老年公寓根本特征的几乎为零。XX市政府统计系统的老年公