利率专题：新一轮地产组合拳怎么看

目录地产政策组合拳的三条线索 3存量首套房贷利率下调 3降低首付比例下限、二套房利率下限 5认房不认贷在一线城市落地 6对比历史两轮地产放松，有何不同？ 9后市如何展望？ 124小结 135风险提示 15插图目录 16表格目录 162023年8月31而后9月1日，上海和北京先后宣布实施“认房不认贷”政策。债市相应快速调整。对此如何看待，后续如何演绎？本文聚焦于此。地产政策组合拳的三条线索首先，我们看一下自2008年后再次调整的存量房贷利率：去杠杆的现象：图1：LPR与贷款利率（%） 图2：房贷利率和理财预期收益率（%） 贷款加权平均利率 个人房贷利率 企业贷款利率 首套平均房贷利率 二套房贷平均利率1YLPR 5YLPR 理财产品预期年收益:3个月 理财产品预期年收益率:6个月6.0 75.5 65.0 54.5 434.0 23.5 12020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082018-012018-072019-012019-072020-012020-072021-012021-072022-012022-072023-012023-07资料来源：wind，注：数据截至2023/08

资料来源：wind，注：数据截至2023/0714变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”月1日，央行、外汇管理局召开2023“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率8312023831加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。当前我国各地执行的首套房贷利率下限差异仍较大，预估二线及三线城市下LPR+55BPLPR-20BP、LPR-50BP、LPR-50BP，政策受益空间或更多。60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.0060LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00西安60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00长沙60LPR+60BP4.80-50LPR-50BP3.70郑州60LPR+60BP4.80-40LPR-40BP3.80天津60LPR+60BP4.80-40LPR-40BP3.80武汉60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00苏州60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00南京60LPR+60BP4.80-50LPR-50BP3.70厦门60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00成都60LPR+60BP4.80-20LPR-20BP4.00杭州60LPR+60BP4.8030LPR+30BP4.50深圳60LPR+60BP4.800LPR4.20广州105LPR+105BP5.2535LPR+35BP4.55上海105LPR+105BP5.2555LPR+55BP4.75北京LPR加/减点二套房贷利率LPR加/减点首套房贷利率城市资料来源：各省市政府网站、中指数据、第一财经等，贷款利率降低100BP，贷款总额为100万，贷款期限为20年的一笔贷款，在贷款利率调降后，支付利息可减少13万元左右，月均还款可减少540元左右。月1日已有多家全国性商业银行下调存款挂牌利率，对比2023年6月，此次存831首付比例下限为20、30；二套房贷款利率由此前的LPR+60BP降至LPR+20BP。“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住30”“首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。”30%10pct20%30%，不“限购”城市的首付比例边际变化不大。城市限购区域首套最低首付(城市限购区域首套最低首付(限购区域)二套普宅首付比例详情(限购区域)北京全市35%(非普宅40%)有房60%(非普宅80%)上海全市35%(非普宅40%)有房50%(非普宅70%)深圳全市(除深汕合作区)30%(非普宅30%)有房70%(非普宅80%)广州除部分区30%(非普宅30%)70%);70%)杭州 核心区部分道 30% 无房且款未清40%;房厦门 全市 30% 无房且款未清40%;房无房且贷款已结清35%;无房且贷款未结清40%;长沙 市区及沙县 30%成都 按圈层购 30%(三圈层

有房且贷款已结清35%;有房且贷款未结清40%有房且贷款已结清30%(三圈层20%);有房且贷款未结清一二圈层40%/高新50%/三圈层30%天津 核心区 30% 无房且款未清40%;房无房且款未清30%-40%;西安 核心区 30%合肥 除部分区 30%南京 核心区 30%

4030%;40%-50%无房且贷款未结清40%;有房且贷款已结清30%;有房且贷款未结清40%苏州 核心区 30% 有房且款已清30%;房且未结清40%资料来源：中指研究院，此前，地产政策多支持首套房利率下调。2022年5月15日，央行、银保监LPR-20bp2023年1月5央行在二季度货币政策执行报告中提到截至6343（及以上）中，1008710-40一步降低购房成本，释放居民改善性住房需求，推动地产销售端回暖。和改善性住房需求的释放。825推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。（申请贷款购买商品住房金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。83091四个一线城市的“认房不认贷”政策落地。8“认房不认贷”政策，政策的调整能反映出宏观图景的一些变化和演绎。时间 城市 出台政策 具体内容表2：8月以来落实“认房不认贷”的城市时间 城市 出台政策 具体内容2023/9/1 北京2023/9/1 上海2023/8/30 广州2023/8/30 深圳

《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》《广州市人民政府办公厅关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》

（）（）（）2023年8月31日起，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。2023/8/31武汉2023/8/31武汉中住房数认标准通知》 论是否利用款购过住，行业金机构按首住房执行住房信贷政策。2023/8/31（）《关于化我个人房贷款 商品住时，庭成在我名无成套房的不论否东莞中住房数认标准通知》 已利用款购过住，银业融机构按首住房行住房信贷政策。2023/8/31（）《关于化我个人房贷款 商品住时，庭成在当名无成套房的不论否惠州中住房数认标准通知》 已利用款购过住，银业融机构按首住房行住房信贷政策。2023/8/31中山 《关于化我个人房贷款 居民家（包借款、配及成年子，下）申贷中住房数认标准通知》 款购买品住时，庭成在地名下成套房的不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。购房家庭中至少有一名登记购房人符合我市住房限购政策，2023/8/29 成都2023/8/3 郑州资料来源：各省市政府网站等，

《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》

且购房家庭在我市无自有产权住房的，认定为无房居民家庭。落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。来看，进而更为合理地评估当下。对比历史两轮地产放松，有何不同？2008年、2014-2016年的两轮地产放松政策来看，有何不同呢？首先，我们看下历史上两轮地产宽松政策的主要措施：（1）2008年：全球金融危机下国内经济下行压力加大，房地产市场景气度持续走弱，地产政策步入放松时期。10“下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20图4：CPI和PPI当月同比（%） 图5：房地产开发投资累计同比（%） 1050

CPI同比 PPI同比

40房地产开发30房地产开发20100-102012-062012-102012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-06资料来源：wind， 资料来源：wind，2014年9“首套家庭0.7。201520%30%40925%。6务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关2015-2017三年棚改计划，包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套，积极推进棚改货币化安置。贷款利率下限（首套）贷款利率下限（首套）贷款利率下限（首套）贷款利率下限（首套）首付比下限（二套）首付比下限（首套）文件时间2008/10

《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》《关于进一步做好住房金

90平方米以下，20%不变；90平方米以上，下降为20%，（前值30%）

20%（前值40%）

商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍（前值为0.85倍）贷款利率下限为贷款2014/9

融服务工作的通知》

30%不变 60%不变商业贷款最低首付款比例不

—基准利率的0.7倍2015/3

《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》

公积金贷款最低首付款比例为20%（前值30%）

低于40%（前值60%）；公— —积金贷款最低首付款比例为30%————25%（前值30%）2015/9 通知》2016/2

《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》

在不“限购”城市，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点

最低首付款比例调整为不低— —于30%（前值40%）LPR+20BPLPR+20BP（前LPR-20BP（不变）值LPR+60BP）不区分“限购”和不“限购”城市，首付比例下限为30%（原限购城市40%）不区分“限购”和不“限《关于调整优化差别化住2023/8 房信贷政策的通知》20%（原限购城市30%）资料来源：中国政府网等，贷款利率下限调降等，推动房地产市场逐步回暖，带动销售端好转。（1）2008年来看：地产景气度出现大幅改善，当中也受到“四万亿”刺激商品房销售面积当月同比由200810-28.9%大幅回升至200911200810-34.2%大幅回升至2009年11月的166.8%。（2）2014-2016年来看：地产逐步企稳回升，其中棚改货币化也是提振需20149-10.3%2016420149-8.9%大幅回升至2016年4月的59.8%。图6：2008年、2014-2016年两轮地产放松政策后的效果（%）资料来源：wind，需格局平衡，此外，又有何不同？城中村改造，更有利于高能级城市的地产复苏。2014-201620159（前值30%2016年225%，各地可向下浮动5个百分点。20%30%，政策力度也是达到了前两轮地产周期底部的力度。2014年针对首套房的认定政策有所放松，即“认贷不认房”。2014年9月，对拥有1此外便是直接带动资金的城中村改造，仍在途中，还需观察政策动向。后市如何展望？的其他环节传导，进而推动房地产市场逐步回暖。定时间，且实际效果仍需持续观察。包括后续的地产政策以及城中村改造的政策方向和力度，亦需边走边看。95930投资端仍显低迷，100大中城市成交土地面积继续回落，环比为-41.4%，同比为-67.6%，降幅均增大。图7：30大中城市商品房成交面积（%，万平方米） 图8：100大中城市成交土地面积（%，万平方米） 100大中城市:成交土地占地面积:同比100大中城市:成交土地占地面积(右)30大中城市:商品房成交面积:环比100大中城市:成交土地占地面积:同比100大中城市:成交土地占地面积(右)1000-502020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-03-1002020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-03

30大中城市:商品房成交面积:同比30大中城市:商品房成交面积(右)

6005004003002001002020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-032023-0902020-032020-092021-032021-092022-032022-092023-032023-09

3002001000-100

5,0004,0003,0002,0001,0002023-0902023-09资料来源：wind， 资料来源：wind，15-20BP10年国债往2.65%向上调整时，胜率和赔率便进入双兼顾区间。9MLF体偏紧的概率相对较低。小结债市相应快速调整。对此如何看待，后续如何演绎？本文聚焦于此。1、地产政策组合拳的三条线索31日，央行、国家金融监督管理总局发调存量房贷利率；另一方面，对贷款的利率水平也有“原贷款发放时”的限定。当前我国各地执行的首套房贷利率下限差异仍较大，预估二三线城市下调的LPR-20BP、LPR-50BP10020100BP13540降低首付比例下限、二套房利率下限：8月31