物业管理调研报告

物业治理调研报告1xx序化和标准化的治理体系，提高企业战略，宏观调控经营，共创高效领导要求，本人进展了为期三周深入调研，现将工作调研小结如下：一、xx1、企业投资环境优越，交通便利，周边配套日趋成熟，进展潜力强劲。2、市场定位准确，产品优质优价，吸引力大，前景宽阔。3、小区配套设施标准性高。4、准确把握市场脉搏。5、经营理念鲜亮——制造优质生活空间，实现城市主义现代生活。6、企业的成功，全赖于铁的纪律支撑。7、人力资源及组织体系比较完整。8、公司董事及高层领导调控意识超前，战略目标明确，拓展思维清楚。二、十大有待改善问题1、工程规划、设计、施工等与物管连接脱节，给物业治理效劳留下了后遗症，加大经营本钱，造成资源铺张。例如：xx华庭游泳池每次清洗，水量理应自然排尽，作业自如。但目前每次洗清时，池40xx、车辆逐步增多，车辆停放逐步紧急，长期如此将会导致秩序混乱。2、营销与物管关系脱节，公司在推销产品前期，尚未按国家政策法规要求制定和签署《前期物业治理效劳协议》等标准文本。对业面依据约束，这方面尚未引起足够重视。3、人力资源配置缺乏科学性，相关部门对物管队伍人员的借调上，消灭了错乱局面，直接影响效劳质量。4、纵横观三个楼盘物管效劳标准，尚未到达公司根本要求。例如：xx花园公共区域死角的清洁卫生不到位，楼梯底杂物间各种建筑垃圾照旧存在；xx居休闲区喷泉处瓜果皮壳、纸屑、烟头及塑胶袋随地可见，喷泉中心石块四分五裂，池沟污泥沉积，员工厨房门口及各摩托车棚下的废旧杂物处处可见；xx华庭的广场地面、区内喷区良好容貌。5、绿化治理方面，对枯枝黄叶修剪无打算进展，对长短不一的草皮没有重视修剪，对多处残缺空白、黄土暴露不准时补种，对行人践踏的绿化植物无标识提示，养护专业水平一般。6、安全治理意识一般，对区内各人工湖、溪流及装修作业施工现场无任何安全提示或警告标识。7、在设备设施治理维护方面，没有标准设备台帐和历史记录，全部楼盘的路灯无编号。如：xx花园假设干车库门锁被人敲坏，门扇进入泳池区的小孩可任凭进入机房捉迷藏，时刻存在安全隐患。8、保安队伍纪律散漫，应变力气差，岗位工作马虎应付，礼节礼貌、效劳态度、方式方法等工作意识淡薄，整体形象较差，战斗力弱。如：岗位当值队员在吃饭时间消灭空岗，引起相关部门不满而投xx值保安队员对公司领导、各部门负责领导、小区业主、参观看楼顾客进进出出，不理不睬；对外来人员进出小区没有监控；巡逻保安对装修工人不标准搬运材料和倒放垃圾严峻影响小区容貌卫生视而不见；队伍训练着装款式不统一，整体局面较为混乱，队伍建设有待整顿。处前台工作可以，xxxx料的建立、效劳质量体系的建立〔含投拆处理机制建立、财务收费化、标准化。尤其在物业资料治理与财务收费治理方面，还停留于手工作业原始方式，工作效率较低。10、从物业治理整体队伍上看，土气低落，人员素养参差不齐，低。尤其是各专业班组缺乏实操阅历，加上监视力度缺乏，在治理上为政的倾向，组织架构及岗位架构有待调整。三、工作打算依据xx1、建立标准治理体系，实行有效资源整合。楼盘之嫌，让xxxxxx训和输出基地，统筹兼顾好各工程业务工作，具体整合方法为：xx报改为“中山市xxxx华庭xxxxxxxxxxxx的工程进展和命名，按此类推。2、精简机构，合理调配。xx作以下整合：a、在董事长的领导下，以董事总经理为企业负责制，由物业总xx责。b、各物业治理工程负责人〔治理处经理或治理处主任的命名待定〕具体负责和执行本工程工作事务，直接对物业总监负责。依据工程物业规模状况，下设各班组，切实做好定岗、定员、定编工作，实行专业上岗，在近期内，逐步组建一支精干的、专业化的物业治理队伍。c、层级治理，权责分清，制定明确工作质量指标，并将具体工作落到实处，责任到人。d、设置明确治理组织架构和岗位架构〔两种架构图附后。3、依据各部门职业工种，在作业上按预定工作效率目标、质量目标和本钱目标执行工作，定期评估考核，抓好监控工作。4、打好工作根底，逐步建立完善的三级治理文件。即“治理文件〔质量手册〔程序文件〔标准表格，使之形成系统化、标准化、标准化。5、实行治理处经理〔主任〕负责制和各岗位责任制。6、提高治理档次，树立良好企业形象，对小区房屋、设备、住脑化治理，提高工作效率。7、在内部治理上，建立良好监视机制。xx体系运行评估工作，对客户投拆、设备运行、安全效劳、环境效劳、修理效劳等职能板块工作做好统计分析、日检、周报、月报等要求准时准确，软件资料的治理标识明确，立卷、办文、归档、存放、标准令公司和业主放心满足。8、重视培训，提高素养。努力提高全体员工业务素养。9、奖惩清楚，优胜劣汰。必需按章处理；对表现优秀、治理卓越或在季度年度中荣获“效劳之星”的好员工，经董事及公司领导认可后，赐予嘉奖和表彰，提高员工的骄傲感和职业感和归属感，增加员工和团队的战斗力。10、开源节流，把握本钱。水电公用支出和相关节能工作，实行公司资源共享。加大对物业治理收费和停车收费的追缴力度，切实提高收缴率，对长期欠费“钉子大户”严密跟踪，共同维护公司经济利益，经屡次沟通仍无法妥当解决的，必要时实行相应法律途径进展追讨。大力拓展有偿效劳，增加经营收入，弥补经费缺乏局部，亲热注视月度、季度、年度支出数据比照，确保财务收支良性循环。11、强化工作协调，促进团队合作。业的竣工验收、接收、移交、包括营销业务关联等工作，必需有亲热作验证，双方必需签字认可，将明确的“工作调度〔反响〕流程图”12、标准物管文本，协调销售业务。编制《前期物业治理效劳协议《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等标准的物管文本，按房地产行业惯例操作要求，使治理经营有章可循、有法可依。13、重视窗口效劳，作业指引清楚。为便利业主业务办理，将重要的如“业主收楼手续办理流程图”这样既便利业主阅示，也利于员工操作。14在日常事务统筹中，忙而不乱，头绪分清。例如：行政例会时间定等，均列入公司的议事日程。15、标准员工着装，树立公司形象。按各部门工作性质，统一配置工衣，标准员工穿戴，树立良好形象。16、标准公司财产和物资治理，维护公司利益。严格按仓库物资治理规定，做到帐物相符、帐帐相符，杜绝各种财产物资流失和损失。17、高度企业战略，阶段达成效果。a〕在三个月内，有效抑制“脏、乱、差”现象，使三个楼盘整在半年内，使xxISOISO系统化、标准化、标准化、科学化；以国家示范小区为标准要求，将xxxx”称号，在中山物业治理领域中受到地方政府和同行的认可。在三年内，将xxxx的企业品牌推向房地产行业的前列。综上所述，敬请董事及公司领导审核指正。我信任，在公司董事要我们实事求是、集思广益、擅长探讨、总结创，xx的效劳品牌确定会获得全方位的提升！以上报告，敬请上级领导审核批示。2的小区治理方式，人们褒贬不一，引起了广泛的争论。对此，我们进展了关于物业治理方面的社会调查，现将调查成果与结论报告如下：一、物业治理的性质：〔如家委会相比有很大的区分。首先，物业治理公司是一个企业，自然是以营利为目的，所以所供给的效劳是的。而家委会只是一个组织，是政府的一个部门，是非盈利性的；其次，由于物业公司是一个企业，所以有权力，也有义务为业主供给效劳，而家委会却没有这样的义务。由上述区分中我们觉察：由于物业治理是性效劳，那么其总体效劳水平确定在无偿效劳之上，也就是说，物业公司供给的效劳更加专业、更加周到二、物业公司对小区的建设：实事，小区建设就是最好的例子。以我们调查的世纪城小区为例，物业公司已为业主供给了体育器材、室等设施，并打算供给更多文体、商业类设施，大大便利了住户。也正是由于物业公司做出的努力，使得相当一局部住户渐渐承受了这种生的小区治理方式。三、将来的进展空间：待吧！3三创成果，构建和谐社会具有重要意义。近年来，XX县物业治理逐远。一、我县物业治理根本状况行业监管体制不完善，已经到了一个需要全面标准整顿提高的阶段。〔一〕稳中求进，我县物业治理进展快速。20xx办公室，负责全县物业行业监视治理。10年来，我县物业治理从无到有，从小到大，稳步进展。截至目前，全县共有物业效劳企业101720098100025000〔二〕多措并举，我县物业治理逐步完善。县物业治理办公室成立以来，对物业行业治理发挥了确定作用。视野，找准了自身存在的问题，也明确了今后努力方向。三是加强市理商品房预售许可证时，必需明确工程前期物业治理打算。从20xx51XX要依据。五是加强公共修理资金的归集和治理。截至目前，累计归集1300〔三〕物业治理进展不平衡。而巨龙家园、玉盘小区、书香和苑等一些小区因物业费收缴率不高，小区物业治理已经撤离。巨龙御园、名人府邸也岌岌可危。此外，党政机关、学校医院等企事业单位的物业治理还未全面启动。二、我县物业治理存在的主要问题及缘由分析显，主要表现在：〔一善、房屋外墙屋面渗漏、卫生间漏水、消防及安保设施不到位、电梯得到根本解决，留下质量安全隐患和冲突根源。〔二〕物业治理粗放型进展。一是局部物业企业效劳质量不高，效劳信誉不佳，重收费轻效劳。二是物业治理专业化水平低，物业效劳`我县物业治理效劳水平不高，实力不强，难以适应市场化、专业化、社会化的需求。〔三〕业主物业效劳消费观念没有普遍形成解、不支持，有些业主只要求承受效劳却拖欠物业费，有的只选择价纷不断增加的恶性循环。〔四〕物业公司和业主权责不清，业主委员会没有充分发挥桥梁能全面履行，权利受到侵害时不能很好维权。〔五〕物业治理体制不完善。从全县看，缺乏一个强力有效、协调各方的综合物业治理部门，县房产局作为物业行业治理主管部门，门不能准时调处，导致冲突升级扩大。三、加强我县物业行业治理的几点建议〔一〕加强宣传，引导树立正确的物业治理和物业消费观念。深入宣传《物权法使“花钱买效劳”的观念深入人心。同时，引导物业效劳企业依法经营、公正竞争，提高效劳质量，珍视企业信誉，推动整个物业效劳行业安康、有序进展。〔二〕部门联动，建立物业治理齐抓共管机制。一是在工程工程规划、设计阶段开头，规划建设部门要对小区的功能、布局、公共设收责任追究制，未通过综合验收的物业，不能投放市场。四是物价部对无正值理由擅自中止物业效劳的物业公司在以后的投标时予以限制。标准物业承接查验手续，明确开发商、物业效劳企业、业主三方之间的权利和义务。同时，要认真标准公共修理基金的治理和使用，制定公共修理基金提取使用程序。〔三〕乐观扶持，促进物业企业良性进展。建议政府对物业效劳强物业公司，做响物业公司品牌。乐观扶持培育实力较强、专业化水平较高的物管企业，走规模经营之路。〔四〕加强保障，推动物业治理法制化进程。业主和物业公司的处理。建议县人民法院优先受理、