住宅建设用地使用权分期付款的探讨

住宅建设用地使用权分期付款的探讨

2009年，青岛市黄岛开发区阿里山住宅小区的几百名居民出现了使用自己的房子的续期问题。因为他们的房子只有20年，所以第一次推迟了2009年6月。这是全国出现的首例住宅续期问题。1990年,国务院公布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》),依据该条例,各地方政府对居住用地出让大多按照70年的最高土地使用权期限。但在此条例公布之前,青岛开发区已在国有土地使用权出让上做出尝试,开发区在部分住宅用地出让时设定了20年的土地使用期限。阿里山小区就是这种尝试的结果。而在不久的将来,我们将会面对很多类似青岛市黄岛开发区阿里山住宅小区的续期问题。所以,如何对住宅建设用地使用权续期急待解决。1建设用地使用权续期的规定关于建设用地使用权期限的问题最早做出规定的即是1990年公布的《暂行条例》,其中规定了各种建设用地的法定最高年限:居住用地70年,商业、娱乐等40年,工业50年,综合用地50年。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定:国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。2007年10月1日施行的《物权法》将建设用地使用权按照不同的用途分为住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权,在续期问题上适用不同的规则,第一百四十九条如此规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。2住宅用地的连续期限问题2.1对阿里山小区的住宅的使用期限一阶段的分析在《暂行条例》出台前,有些地方政府对有偿使用建设用地使用权做出了尝试,当时规定的期限都比较短,对于这种情形如何续期,不同的专家有不同的看法。青岛市黄岛开发区阿里山住宅小区就是一个典型的例子。截止目前(2009年9月)笔者没有看到政府部门关于该问题的解决方案,下面就该问题谈一下自己的想法:应该无偿地将阿里山小区的使用期限由20年延长至70年,理由如下:(1)由事实得知,该小区购房时的价款并不比周围的楼盘便宜,而那些没有规定使用期限的住宅在《暂行条例》公布后直接运用该条例,设定期限为70年。所以,该小区应该无偿续期至70年,即再增加50年的使用权。(2)该案例是我国出现的首例住宅到期问题,有一定的历史原因,由于当时的法规不完善,所以不能由居民为此买单。而且我国的土地实行社会主义公有制,阿里山小区的住户作为公民其居住权应该得到一定的保护,从有利于人民安居乐业、社会和谐稳定和经济发展的角度考虑,国家不应该再要求住户补交价款。(3)考虑到运用我国法律时遵循新法有规定的从其规定,新法无规定的适用以前的法律、法规;同时遵循上位法优于下位法。既然《物权法》没有明确是否缴费或者如何缴费,只规定“自动续期”,所以可以自动续期,其他方面则遵循以前的相关规定;而之前的《暂行条例》中明确规定:住宅用地的使用期限为70年;而且该行政法规的效力高于并且新于地方政府在使用期限方面的尝试,所以阿里山小区的住宅使用期限就应该是70年。住宅建设用地使用权期限少于70年的,具体案例的情形不大相同,但是主要基于上述讲到的后两点原因,即使当初的地价低于同类型70年期限的地价,住宅建设用地使用权期满后也应该无偿的续至70年。2.2第三,以已提交的权利的保护与监督方式区分《暂行条例》已经公布了20年,人们也即将面临70年期的住宅建设用地使用权期满的问题。《物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,但对是否有偿续期和如何续期都没有明确的规定。对于该条款的解读,仁者见仁、智者见智,总结起来主要有以下两种观点:(1)自动续期即是无偿续期,只要房子还存在,居民就有继续使用的权利。因为该条款的立法精神即在于切实保障人民的生活居住权利,以有利于人民安居乐业,有利于社会和谐稳定和经济发展,而若每当住宅建设用地使用权期满自动续期时,要求权利人再次缴纳出让金,无疑会给权利人增加过重的负担,显然与立法目的相悖。(2)可以自动续期,但是应当缴纳一定的费用。因为,出让金是指取得国有土地使用权的地价,依据我国现行法律法规,通过出让方式取得的国有土地使用权都具有一定的期限限制,住宅建设用地使用权也当然如此。如果住宅建设用地使用权期满自动续期而权利人又不缴纳出让金,则该种权利接近于所有权,产生土地用益物权与所有权性质的混淆,这明显不符合法律逻辑和学理,且导致国家土地所有权的名存实亡,与我国土地公有的基本经济制度相背离。按照上述第一种观点“只要房子还存在,居民就有继续使用的权利”,其前提是房子存在。如果在70年内,由于房屋破旧而重新建造接着使用以前的剩余土地期限,在总共的70年期满后,重建的房屋仍然可供使用,这种情况下应该如何解决续期问题,是否也可以无偿自动续期呢。作者认为无论在什么情形下都应该无偿自动续期。参照农村宅基地,农民获取宅基地后,自建住宅居住,目前法律上没有规定使用年限,住宅可以由子嗣无限继承,如果房子不能再使用,可以重建使用。从这点看,农村居民没有为土地使用权付出代价。所以从平等的角度,城镇居民的居住权益也应该受到保护,70年期满后,如果房屋还可以继续使用的话,应该尝试无偿续期,但是鉴于城市和农村的差别,可以办理续期的相关手续并交纳手续费。事实上,在由几十位专家合作完成的《国家住房建设制度(2010-2050)建议稿》中,专家建议“城乡居民应享有永久不可转让的住宅土地使用权”。对此,中国经济名家讲坛副理事长李开发(国家住房建设制度建议稿课题组的牵头人)表示,已经与住房和城乡建设部有关官员进行了交流,但还没有得到国家发改委和国土资源部的回应。2.3规范非住宅用地的一般规定住宅建设用地使用权如何续期也引发了人们思考非住宅建设用地的续期问题。由于住宅用地与非住宅用地的性质等存在差异,所以其续期问题应区别看待。对按法定最高年限设定非住宅建设用地的使用权期限届满的,根据相关法律法规的规定可以得知,可以直接适用“无偿收回或者提前一年申请续期,批准续期的重新签订出让合同”等规定,没有争议。对非住宅用地在《暂行条例》出台之前设定的年限少于法定最高年限的,应该在保障国家权益的基础上具体情况具体分析。非住宅用地的期限问题要遵循《物权法》、《房地产管理法》及《暂行条例》的相关规定。非住宅建设用地的使用者,由于使用建设用地都取得了一定的经济收益,所以应该将其中的土地收益上缴国家。如果其取得土地时支付的费用少于同类建设用地在法定最高年限下的出让金,则应该补交一定的出让金续期至法定最高年限;如果其取得土地时支付的费用与同类建设用地在法定最高年限下的出让金相等或相差不大时,则可以考虑交纳相关的手续费为其续期至法定最高年限。例如,国内出现的第一个土地使用权续期的案例就是非住宅用地。2001年,深圳国际商业大厦20年土地使用权曾面临土地使用权到期。2004年,深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》,在此规定下,到期房地产的业主需继续使用该土地的,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期。在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为相应用途公告基准地价的35%,并按约定年期修正,补交地价一次性支付。该案例对以后出现的非住宅用地的续期问题有一定的参考作用。3土地的续期与有偿使用对于住宅建设用地使用权期满续期的,无论是住宅用地的规定年限少于法定最高年限的,还是住宅用地的规定年限为70年法定最高年限的,从保护居民的居住权益出发,都应该无偿自动续期。而对于非住宅建设用地使用权期满续期的,则主要是应用有偿使用的原则。在实际中对于续期问题的解决,目前可以针对不同案例具体分析,区别对待,实在不好处理的可以暂时搁置,保持现状,期待着政府尽快出台相关的政策细则,到时再按规定进行处理。这就对政府机构、专家学者等专业人士提出了要求,希望他们能尽快找出解决问题的办法。同时,大家不妨抱着乐观的态度想想,住宅用地