前期物业介入方案

前期物业管理介入方案为确保项目于2022年10月底顺利交付使用，考虑项目目前工程施工和物业管理的实际情况，建议物业公司于2022年7月初开始实施前期物业介入管理，该项目自2022年7月1日——2022年10月31日期间前期介入的各项物业管理工作具体方案如下：一、指导思想：以业主的利益为主导，从工程质量、使用功能、合理硬件配置等方面介入，从而达到塑造楼盘精品、管理精品的目标。二、前期介入要点：从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时可有效地减少接管验收时的返修工作量，为确保业主顺利入住奠定基础。三、保证措施：根据项目的具体情况拟定物业前期介入管理方案，在商品房使用说明书（开辟商提供）O九、前期介入费用的拟定:管理处应于介入项目前拟定完成前期物业介入开办费用，供开辟商审核、确认，前期介入费用总计元。（具体费用明细请参阅附件1）十、前期介入物业管理委托合同:物业公司应于管理处介入前与开辟商签订前期介入物业管理委托合同，以确保管理处前期介入的合理性。卜一、相关政府手续的申报、审批:1、物业®务费：2、停车场收费:3、生活垃圾清运费:物业应于2022年10月下旬前与环卫部门签订园区生活垃圾清运协议，以确保业主生活垃圾的及时清运。十二、管理处各类工具、用具的购置:物业应根据前期介入的工作需要购置相应的工具、用具，其中包括（以下工具、用具的明细请参阅附件A）：1、工程维修、养护工具;2、保安装备、器械；3、保洁清洁工具；4、办公设备；5、办公家具；十三、管理处办公用房：管理处应于正式向业主交付前2个月向开辟商提报园区内物业管理办公用房的申请，并向开辟商提供办公用房内部布局分割方案，同时跟进办公用房的装修进程。管理处办公用房须在项目向业主交付前1个月完成内部装修工作，并移交物业使用，同时应在交付时保证办公用房内通讯、供电、给排水、供暖等功能的正常运行和使用。十四、前期工程介入的工作内容及要点：1、了解项目各类机电设施设备配置或者容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。2、从业主使用功能角度，注意完善相关设计规划缺陷，包括各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。3、装饰工程1）外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏往往是影响外墙是否渗水的一个关键，外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满（无空鼓、空壳）、抿缝饱满等方面，应严格监督。2）内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂浆抹灰。如混合砂浆中含石灰等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与碎梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。3）地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及坡度、泄水方面，同时亦应留意洗手间地面防水层的施工及地面防渗漏注水试验的结果。4、门窗工程木门与墙体接合处，由于材质的差别，时常会浮现缝隙，外墙窗户通常会浮现窗框与墙体间渗水，这些都是施工质量问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。5、给排水工程1）给水工程：准确记录各给水管道关键部位、接口位置及各类管线的分布走向，并要求在管道接合处预留检修口，避免给日后维修工作带来不便。对墙内隐蔽管路做好隐蔽前的试水试压试2）排水工程：因项目排水系统采用的是目前国际上较为先进的同层排水技术，于是关键问题是要在排水管道敷设前做好管道接口的防渗漏检测；此外还应了解园区内污水井、化粪池的位置以及地下车库及设备机房排水沟、井的数量及排放管径是否符合设计要求；楼体雨水排放管的设计及安装是否规范等等。6、工程施工图纸的熟悉：在物业工程介入过程中，物业工程人员应加强与开辟商工程人员的密切联系和沟通，对施工图纸、资料要尽快熟悉，确认在施工过程中各项工程是否按照设计或者变更图纸的要求进行施工，特殊是管线的敷设及各类维修管井的设置等，以利于今后物业管理的便捷。7、安防保卫系统的设置及环境保洁的需要：主要应考虑中央监控室、设备间、管理用房、大门入口（门卫）等的设置与标准，人员通道、车辆进出和停放，消防设施的配套设置，如隔离围墙、自控防盗报警系统等，垃圾容器及垃圾堆放、清运点的设置，脱排烟道、雨水管等建造外立面附属物预留位置、孔洞以及阳台、窗户的外形设计。8、供电系统方面：应进一步了解园区公共照明、地下停车场照明的开关是否采用了分控开关，以利于物业在今后的管理中节约管理成本；应建议开辟商考虑增设应急发机电组，以备停电时园区各项设备运转正常。9、电梯安装调试阶段：物业工程人员应做好电梯在此阶段的安装调试过程的熟悉工作，特殊是要了解电梯在突发停电状态下是否能够达到平层停梯要求；电梯紧急呼叫按钮能否与保安监控室形成联动报警等等。10、地下停车场的前期介入重点：要了解车场出入口的坡度、高度，雨水排放管径要达到泄洪能力，停车场内积水坑的数量及潜水泵的配置数量是否合理；地面防潮施工是否规范；车场内引排风设施的安装位置及排放噪音有否影响业主正常生活；车场内照明灯具的配置是否合理等等。n、园区vi标识系统的建议：通过现场巡查，协助并提出园区各类警示标识、宣传标识、交通标识、设备标识、指示标识的设置建议，以完善园区的视觉识别系统。12、户内精装过程的监控：严格按照精装修施工规范要求对户内精装修进行全程监控，确保施工质量达到规范要求，以减少今后业主的投诉。13、建造及设备设施使用和维修养护的需要主要应考虑建造材料的选用，设备设施的合理选择配置、性能特点、使用效果、维修养护乃至更换的成本费用，水、电、气、通讯等容量的核定、分配及预留，管线布局、配置走向等，主要材料、设备的防渗漏、抗腐蚀、耐磨损等理化特性和经久耐用、便于维修且费用合理等经济因素。十五、物业安防管理介入内容及要点：物业保安可于交付业主前1个月摆布提前介入园区，具体工作包括：熟悉园区各公共部位的基本情况。确定停车场车辆进出管理的具体方案，并检查车场内消防器材的配置情况，了解车场内照明、排风等开关的位置等。确定园区安防巡更点的位置。接管监控中心，并调试和试运行园区各项智能化安防设施。5、园区出入口24小时设置保安员执勤，使园区形成封闭状态，控制外来闲杂人员进入园区。6、建立人员、物品进出园区管理方案，对出入园区的施工人员实施出入证管理。7、启动停车场出入口IC卡道杆识别系统，设置专人进行管理。8、园区内24小时设置专人进行巡视。十六、保洁介入内容及要点:物业保洁应于交付前半个月介入园区，主要工作内容包括：对所有公共区域进行开荒清洁，包括但不限于楼内公共楼梯、走廊、电梯轿厢及电梯前室；园区道路；地下停车场；园区景观；物业办公用房；各设备机房等等。十七、物业客服接待介入内容及要点：物业客服接待应于10月中旬介入管理，具体工作包括：熟悉园区基本情况，特殊是各单元及房间走向，地下停车场车位数量及分布位置。整理办理交楼手续的各类文件、表格，并参预印刷过程中的校对工作。建立业主档案，并在电脑内安装物业管理软件。协助购置办公用品及保洁用品、保安器材。5、到各户精装房间内熟悉户内装修情况。开通服务热线电话。确定生活垃圾中转站的位置及各单元门口垃圾桶的位置。办公区域内各项制度上墙的准备工作。协助办公区标识牌的制作。十八、员工工服的制作:员工工服应于9月初完成服装款式的选样工作，9月中旬开始制作，10月25日前完成制作。十九、工程验收、接管：按照10月底交付的日期，项所有工目程施工应于10月初结束，10月上旬开始验收，参预工程验收的部门包括：开辟工程部、监理公司、施工单位项目部、开辟销售、物业公司；初次验收应在一周内结束，而后施工单位应根据初次验收所出现的工程质量问题进行整改，整改工作应在10月20日前结束，而后，以上参预验收的部门由开辟工程部门牵头组织第二次验收，验收合格后，物业公司方可进行工程移交接管；不合格事项由施工单位继续整改。二十、交付业主前的各项工作：10月底前，园区硬件方面应达到如下要求：园区围挡已形成封闭状态，防翻越红外报警系统正常启用。园区所有安防智能化系统全部正常运行，包括可视对讲系统、业主户内安防报警系统、园区监控探头、电梯紧急呼叫联动报警系统、地下停车场烟感报警及自动喷淋、消防系统等。3、地下停车场可投入使用，各项设备运转正常，包括：停车场出入管理系统、排水系统、照明系统、排风系统等。园区供电（正式用电）、给排水正常。园区道路已铺设完毕，道牙石已安装完成。园区出入口完成施工，保安岗亭已安放到位。园区景观及绿化已完成施工，绿化带无裸露黄土。楼内所有楼梯、扶手、地面、公共门窗已全部完工。电梯已经过劳动局检测并有运行许可证，电梯运行正常。园区背景音乐系统正常运行。园区所有标识牌均已安装到位。园区道路两侧果皮箱及各单元入口旁垃圾桶均已摆放到位。各设备机房的设备设施均已正常启用，包括：消防泵房、二次供水泵房、空调机房、发机电房、变配电室等。消防报警监控室正常启用。户内精装修全部完工并经验收合格。大楼主体避雷设施已经过验收。园区市政配套设施已开通，包括：煤气、有线电视、电话、宽带等。物业办公用房可投入使用，服务热线电话已开通，具备接待业主的能力。止匕外，物业管理处应做好交付业主的各项准备工作，包括以下内容:•管理处人员按照组织架构的编制已招聘到位，并经过系统培训，达到上岗要求。各户进户门钥匙及IC卡已采集齐全，房间已经过验收并接管。所有交楼文件及表格已印刷完毕。员工服装已制作完毕，并已下发员工。办公设备、家具、用品等已购置到位。工程、保安、保洁工具、器材已购置到位。园区所有公共部位已完成开荒清洁工作。参预交楼人员已完成交楼摹拟演练工作。已建立完成设备台账及设备卡。24小时服务热线电话已开通，可保证24小时为业主随时服务。园区业主生活垃圾清运合同已签订，生活垃圾可保证日产日清。所有制度均已上墙。接管的工程图纸资料已完成建档工作，可保证随时查阅。各部门日常工作所使用的各类记录表格均已印刷完毕。停车场、物业服务费收费许可证已办理完毕。员工工牌已制作完毕。协助开辟销售完成交楼现场的布置工作。不断完善的基础上，将之运用到实际介入管理工作中，从而保证物业前期介入的实效性。建立与开辟公司、监理公司及各施工单位之间的沟通渠道，确保信息传递顺畅，便于及时解决问题。加强物业介入人员的各项培训工作，保证前期物业管理介入的效果。计划分批介入管理，介入前首先完成组织架构的编制工作，具体计划为：2022年7月初工程人员首先介入，计划介入人员两名，分别为电气专业和土建、给排水专业各一位。2022年9月中旬管理人员（客服）介入。2022年10月初保安介入管理。2022年10月上旬保洁介入开荒清洁。2022年10月中旬管理处全员介入。以上介入人员应根据实际情况适时进行调整，如：开发商需要物业安排人员开启电梯运送看房客户、楼内样板间需物业人员服务等等。注：以上工作进程计划表请参阅附件2o五、人员招聘工作:五、人员招聘工作:•工程人员两名须在2022年6月20日前招聘到位，在进行为期一周的培训后，于7月初介入施工现场。保洁人员应在10月中旬做好人员储备工作。保安人员9月份开始招聘人员。物业客服接待人员应于9月下旬招聘到位。六、人员聘用要求:六、人员聘用要求:1、 共性要求：(1) 身体健康，无重大疾病或者传染病；⑵品格端正，诚实肯干，有高度的敬业精神和无私奉献精神；了解物业管理行业的工作性质，有较强的服务意识；有较强的上进心、责任感和意志力；服从领导安排，遵守公司的各项规章制度。2、管理人员聘用标准：年龄在25岁到40岁之间;具有专科以上文化程度;有至少三年以上的管理经验和较强的组织能力；有同行业管理经验及持有国家建设部颁发的物业管理企业经理上岗证者优先。3、财会人员聘用标准：年龄在25岁到40岁之间；财经类院校毕业，大专以上文化程度，廉洁公正；⑶有两年以上的财务工作经验，有会计资格证书、会计电算化证；(4) 具有本市户口者优先。4、工程维修人员聘用标准：男性，年龄在28岁至45岁之间，身高在170cM以上，形象较好；持有专业资格证书、上岗证；有至少五年以上的相关工作经验。5、物业客服、接待员聘用标准：(1)年龄在20岁到30岁之间，女性身高在163CM以上，男性身高在173cM以上，形象气质较好；(2)中专以上学历；(3)从事至少一年以上物业管理员工作，熟悉客服的岗位职责和相关工作流程；(4)主修物业管理专业或者酒店管理专业的应届毕业生优先考虑;(5)有较强的亲和力、口头表达能力和沟通协调能力，具有独立处理问题的能力。6、保安人员聘用标准：(1)要求男性，未婚，年龄在20岁到28岁之间；(2)身高在175cM以上，仪表端正，身体健康；(3)高中以上文化程度；(4)复转军人、党员优先。7、保洁人员聘用标准：(1)年龄普通在25岁到40岁之间，像貌端正；(2)初中以上文化程序；(3)为人诚恳，工作勤奋塌实，爱清洁。七、培训工作：所有新入职人员必须经过综合培训，达到要求才干上岗，培训内容包括如下方面：基础培训1(要求全员参加)：物业管理基础知识。物业管理相关政策、法规。企业简介、项目简介。物业公司简介。管理处员工守则、各项行政管理制度培训。礼仪、语言行为规范。服务意识、理念的培训。消防培训。突发事件处理方法。对客统一说辞。管理处组织架构及各部门职能。专项培训：⑴管理人员：管理技能培训。经营意识培训。岗位职责及具体工作内容。工作计划的编制及监督实施。前期介入的重要性及工作要点。沟通协调的技能。成本控制及费用测算方法。⑵客服、接待：管理费构成的具体内容。客服接待的岗位职责及工作内容。客户投诉接待处理技巧。客户投诉跟进回访流程。沟通协调技巧。客户档案管理。钥匙、IC卡的管理。为业主提供的各项服务内容及服务规程。办理交楼的各项流程。日常巡视工作内容及要点。办理停车场租赁手续。⑶工程：工程前期介入的具体内容。巡检记录的填写方法。沟通、协调及信息传递