7月北京商业市场运营报告

7月北京商业市场运营报告一、历史回顾商圈专题一一西单商业区简介及发展分析1地理位置及历史背景西单商业中心主体部分以西单北大街南段为主，向南沿至宣武门，总营业面积40万平方米左右。它与王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐发展演变成现今以青年人时尚消费为主的商业中心，西单商圈的发展演变经历了以下几个重要的商业历史时期：（1）萌生期（50——60）西单商业区的形成开始于五十年代末。新中国成立之后，北京城市规模成倍扩大，并且主要是向西发展，随着长安街的开发建设,以及城市人口的大量西移，西单商业区开始发展并繁荣。（2）形成期（60——70）经过公私合营，北京市商业网点布局由“小、多、密”变成了“大、稀、少”。商业网点严重不足，商业供应短缺。西单成为北京市城区市民基本生活需要的供应中心。在此情况下，西单很快形成集零售业、餐饮业、服务业和修理业于一体的、经营种类相对齐全、供应品种相对丰富的广大市民生活可以依靠的市级商业中心。与前门、王府井构成京城三大市级商业中心。（3）发展期（1978—-1993年）-一改革开放后的十余年间，商品的丰富，流通的活跃，使西单商业区迅速发展起来，商业网点增多，使街区网点密度加大,商户名称物业位置签约面积某百鲜大酒楼天创科技大厦2000平米大中电器四元桥10000平米海底捞火锅中建二局大厦1350平米商业延伸性和连续性增强，商品品种丰富，服务项目齐全，顾客的选择范围增大,逗留时间加长。特别是此期间区政府对东侧进行了改造，使硬件设施水平和总体功能有了质的飞跃，促使了西单商业区的繁荣。(4)整体规划建设期(1993年以后)--随着西单地区城市改造的展开，区政府开始对西单商业区进行整体的、超前的、切实可行的规划建设，并于92年提出繁荣西单，发展西城的战略，全面规划了西单商业区的发展蓝图。96年开始实施的西西工程为标志，西单商业区现代化建设全面展开，截止到2000年10月，西单实现了由传统商业区，向现代商业区的转变。实现了由单一商业业态向多种业态，由单一交通干线，向多元立体化交通系统，由单一购物场所向精神文明载体建设的转变。2商圈分析(1)、街区特征①商业功能完备化、现代化。西单商业区东西方向沿西长安街两侧是以北京电报大楼、民航大厦、北京图书大厦、国内贸易局办公大楼、民族文化宫、民族饭店等为代表的国家级公共建筑，南北方向从灵境胡同西口至绒线胡同是由西单商场、华威大厦、华南大厦、西单文化广场、广州大厦、高登大厦、中银大厦、太平洋大厦、北京市电话局营业大楼、西单国际大厦、通港大厦、西西友谊商厦、中国网通、山水宾馆、中水大厦、首都时代广场、民生银行大厦和各类专业店、精品店等十七个精品建筑构成了大型综合性的商业中心。这些大型建筑自西单大街街面起向两侧的纵深展开，两侧以餐饮、酒店、娱乐业辅之，形成多条支路、辅路相互连通的各具特色且带有交通功能的综合性商业区，呈现出具有国际水平、国内一流的以购物为主,文化、娱乐、餐饮等休闲服务为辅的多功能、综合性的现代化商业区的景象。②交通功能秩序化、高效化。作为交通干线，西单商业区道路网络系统已基本形成。从整体布局上充分体现了北京市棋盘式与环路相结合的结构特点，主干路（长安街、西单北大街）、次干路（华远路、横二条、灵境胡同、辟才路）支路（武功卫、堂子胡同等11条胡同）组成区域内道路网络的整体结构框架，形成了纵横交错、四通八达的区域路网体系。2000年西城区政府实施了西单商业区基础设施改造工程，针对繁华市区人流、车流大的特点，为进一步改善西单北大街的行人通行率，在空中建起了宽5-9米、高4-6米、长1918米的二层步行连廊，将东西两侧11座现代建筑连接在一起，成为有形的“互联网”，既保证了西单北大街东西两侧商业区的一体化，保证了店铺间客流的高度置换，又最有效地避免了人流、车流的交叉、混行。（2）、业态结构调整与布局西单商业区现有各类企业、商家共计121家，其中98年以后入住的较大企业有西单文化广场地下商城、科技广场、中友百货、时代广场、明珠市场、图书大厦、广州大厦、现代汽车等，使西单商业区的业态更加丰富，业态布局更趋合理。商圈经营中适当控制了传统百货业的比重；有意识地提高餐饮、娱乐、科技产品比重；注重发展区域内特色街，专业专营小门店；规划建设四星级以上的酒店；开办特色休闲夜市，引导和活跃晚间消费市场；加快商品细分化水平，满足不同层次的多种需求；积极引进现代服务业的新形式，努力在信息、会展和娱乐方面取得重大突破。与此同时，在政府的宏观调控下，各商家也在不断调整经营方针和业态，比较成功的有：中友百货，中友百货把经营定位为青春时尚，吸引着众多的年轻人到中友购物，再加上九层自助歌厅的开业，2002年中友百货年销售额突破10亿元；西单塞特商城面对商业区“东热西冷”现状，积极调整经营战略，由高档精品调整为面向中年女性的中档定位，在孤军奋战的情况下支撑起商业区半壁江山。随着西单商业业态的不断调整，商业区的业态将更趋合理,商业将更加繁荣。主要商业设施分析：A、北京中友百货商场定位：中高档消费者开业时间：1999年元旦营业面积：近4万平方米中友百货是西单商圈内最具竞争能力的商场之一。作为较早进入西单地区的商场，中友百货以其独特的经营理念和丰富的商品种类瞩目，目前正处于稳步发展时期。竞争的敏感性强、变化快是中友百货的一大特色，商场定位随着市场的变化不断地进行改变，并能够在最短的时间内迅速做出反应。中友百货成立伊始套用了台湾的商场经营管理模式，在北京出现了“水土不服”的症状，导致了最初两年状态低迷。中资注入之后，商场改变经营策略，不断创新，不断迎合市场的多变风格，尤其注重细节的经营，对业态分布的调换、业态的平衡和经营主题的把握等，使得中友迅速成为了北京市经营业绩最好的商业企业之一。B、SOGO北京庄胜崇光百货主推理性消费商场定位：面对各阶层顾客开业时间：1998年6月营业面积：8万多平方米尽管从地里位置上，S0G0处于西单商圈的边缘地带，但是无论客流量，还是销售额，它都可以从位于西单商圈中心的几大商场口中分得一大块蛋糕。从开业至今，S0G0一直以“品牌多、档次全”闻名京城。目前商场有各类商品约28万种，厂家总数合计达7000家。面对商业市场竞争日趋激烈，降价、打折、买送等促销手段频繁使用已对越发理智的消费者再难产生奇效引力，而S0GO独辟蹊径，早在三年前就与中国银行北京分行合作，在京城百货业中率先推出了免担保、无利息的消赛信贷业务，极大地方便了消费者，同时也倡导了一种全新的消费方式。C、LCX时尚时代百货弥漫精品气质的时尚空间商场定位：18〜40岁追求时尚、品位、舒服购物环境的消费人群开业时间：2002年12月14日营业面积：2.5万平方米北京时尚时代百货是京城崭新的百货零售概念店，其带有舒适、高雅的购物环境深受京城白领以上阶层人士的喜爱。在整体布局理念上，强调给顾客提供更多的空间感和宽敞明亮的环境，并融入欧式建筑风格的拱形玻璃屋顶，清新淡雅的地面装饰，精致考究的大理石包柱，柔和的圆形彩灯与等离子电视相呼应，立体照明与局部照明的有机结合，为店堂内的购物空间提供了合理的照明环境，而细微之处的装饰，更显商场的独特气质。品牌经营方面，LCX引进了像GAP、BANANAREPUBLIC.0LDNAVY等深受年轻人及大学生喜爱的美国著名品牌。位于第三层的国际精品服饰折扣店中销售的商品，更是来自国际知名的一线品牌。未来的LCX将逐步引入国际品牌，与西单其他商场进行错位经营，实现品牌差异化，从而使品牌重复率降低。D、君太百货让西单商圈有了“MALL”的味道商场定位：年龄在25〜35岁之间的消费者为主力购买群开业时间：2003年12月营业面积：6万多平方米经营已有2年多的北京君太百货在开业初就以“既要趋向于大众化同时还要体现时尚风格”的经营理念来迎合着西单整个商圈的特点。它的经营团队是由具有丰富百货经营规划经验的内地及台湾组成的管理团队筹备招商，吸取两岸三地及日本等亚洲零售业经营手法的优点加以融合，并采用国际领先管理模式与北京市本地特点相结合的管理方法经营，君太的经营面积是西单众商场中最大的一间，分为地上七层和地下一层经营区，君太的特色是在设置上改变了目前北京百货业盛行的百货与餐饮严格区分的模式，将餐饮与百货融合在一起。随着它的加入，使得西单商圈更加趋向流行化。二、本月商业市场运营报告北京的商业设施已经进入2008年前阶段性升级换代的最后阶段，大批老旧商业物业的改造，众多大型商业物业的新建，新的商业模式，商业品牌的进入,为下一步商业经营提出了更大的挑战。就北京大型商业物业的管理来说，主要集中在国外的一些大型物业服务机构（如：土邦魏理士、第一太平戴维斯、戴德量行等）和国内的一些大型商业机构的专业衍生服务单位手中（北京华联下属物业管理公司、王府井集团下属物业管理公司、北京建国酒店物业管理公司等）。但到后期的商业经营管理中，台湾百货的成功管理模式是现今北京商业经营管理中的主流模式。对于SHOPPINGMAIL、仓储式购物中心、物流中心等新型的商业形态的物业管理、后期商业经营管理，北京市场能够承担此类服务的机构相对贫乏，管理人才也严重短缺。后期经营的成功，很大程度上决定了一个商业中心区域的形成和发展。在北京现阶段市场上，中关村和望京由于特定的产业结构，人群的密集度，决定了这两个区域存在着极其庞大的消费能力和消费市场。同时由于这两个地区缺乏传统的商业基础，使得为了满足区域市场的这种生活需求和消费需求，后期新建了大量的商业物业，同时引进了大批的新型商业业态。在形成自身的核心商业区域、中心商业区域中，形成和王府井、国贸同级别的商圈的过程中中关村和望京面对的最直接的问题是商业定位和后期商业经营管理的问题。这些问题也已经在现阶段中表现出来了。对这两个问题解决的好与坏将最终决定这两个商圈的规模和价值。本月，商家的强强联合和外资商业企业的快速进入和扩张依然是北京商业市场的主基调。7月，位于中关村西区核心区的第三极正式开业。大中电器也宣布，将正式进驻宜家望京店，新店于8月中下旬开业。西单赛特更名为西单国际大厦，结束了与赛特商业公司10年的商业合作，其合作伙伴也将发生较大的调整，以增加企业的市场竞争能力和盈利能力。王府井百货完成商业布局，扩股前的路演成功举行。北京京客隆赴港上市申请在经历了一番波折后最终获批。朝阳区重点商业项目“Solana”成功在港招商。北京友谊商店的最后新建计划已经正式确定，工程投资达到40亿人民币。外资方面：本月连锁经营餐饮品牌店刚记澳门豆捞位于北京东三环正式开业。易初莲花正酝酿市场定位的转变，从最初定位的仓储式购物中心，转换成“家庭卖场”。麦当劳与肯德基加快了“汽车餐厅”的市场分割，近日麦当劳（中国）有限公司宣布，麦当劳已与大连万达集团达成重要战略联盟协议，在全国范围内推进麦当劳汽车餐厅“得来速”及其标准餐厅的业务发展。马来西亚金狮集团旗下的百盛商业集团在公告中披露：百盛商业集团有限公