不动产估价试题

单项选择1〔A。A、五年累计不得少于l00学时 B、四年累计不得少于l00学时C、五年累计不得少于120学时 D、四年累计不得少于l20学时2、一般状况下，用清算价格法评估整体资产价格时〔C〕。A．清算价格>市场价格 B．清算价格=市场价格C．清算价格<市场价格 D．续用清算价格=市场价格豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的挨次为( D )A．商场、豪华住宅、私立学校 B．豪华住宅、商场、私立学校C．私立学校、商场、豪华住宅 D．商场、私立学校、豪华住宅4、土地用益物权，是指对他人全部的土地依法不享有(D )权利，并以收益为目的的限制物权。A．占有 B．使用 C．收益 D．处分5、以下关于征收土地的表述中，正确的选项是(C )。A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6-10倍B．安置补助费只能发放给安置单位C．并非全部的征地都要支付青苗补偿费D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳菜地开发建设基金6、依据我国《土地治理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以3年平均年产值的(A)。A．6～104-6倍B．4～66～10倍C．6～1010-15倍D．10～156～10倍7、承包经营根本农田的单位或者个人连续(A)弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同，收回发包的根本农田。A．2B．1C．1D．半年8、甲公司200610月以出让方式取得一宗土地用于房地产开发，20077月因资金短缺开发暂停，同年8机关可以该公司(B)为由不予办理。A.20%B.25%C.土地使用权不能单独转让D.未形成建设用地条件9、土地治理的根底的是(C)。A.土地执法监察B.地价治理C.地籍治理D.农地用途管制10、某城市二级住宅用地平均容积率为2.0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元/平方米。现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4.0，除容积率外无须进展其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为〔A〕元/平方米。A.950B.1200C.1300D.150011、某大型百货商城临街宽150米进深100米承受路线价法评估其土地价格时必需进展修正的内容有〔A 〕。1A.宽深比修正 B.区位修正 C.用途修正 D.出让方式修正12《全国工业用地出让最低价标准公布实施以来对全国各地的工业地价有肯定影响，这属于影响土地价格的〔A 〕。A.一般因素 B.区域因素 C.个别因素 D.环境因素13、关于描述土地价格的主要特征，下面描述不正确的选项是〔B 〕。A.土地价格是权益价格 B.土地价格由生产本钱打算C.土地价格总体呈上升趋势 D.土地价格具有明显的地域性14、生地价格、熟地价格、毛地价格是按〔D 〕进展分类的。A.权利类型 B.价格形成方式 C.价格表示方法 D.土地的存在形态15、基准地价系数修正法是〔D 〕在估价实践中的具体运用。A.合法原则 B.预期收益原则C.最有效使用原则 D.替代原则16、我国土地价格是〔D 〕和收益的购置价格。A.土地价值 B.土地全部权C.土地使用价值 D.土地权利17、.影响土地区位的行政因素有〔B 〕。A.城市拆迁 B.城市规划 C.用地审批 D.规划审批18在城市土地定级时要考虑主次干道对四周土地的影响距离该距离一般用以〔B 〕方式确定。A.从道路中心到周边可以到达该路的最远地块的距离作为影响距离B.建成区面积与全部主、次干道总长度比值的一半C.道路所在的级别范围内的道路总长度与级别面积的比D.两条道路之间的中心线到路中心线的距离19、在建立路线价及其修正体系的根本程序中，首先是要〔D 〕。A.设定标准深度 B.划分地价区段C.划分地价等级 D.划分路线价调查区段20.关于本钱靠近法中求取有限年期土地使用权价格时以下选项中描述错误的选项是〔A 。A.当土地增值收益是以有限年期市场价格与本钱价格的差额确定时，要进展年期修正B.当土地增值收益是以无限年期市场价格与本钱价格的差额确定时，需对土地增值收益进展年期修正C.当土地增值收益是以无限年期的市场价格与本钱价格的差额确定时年期修正D.当待估宗地为出让土地时，应进展剩余使用权年期修正21、以下选项中说法错误的选项是〔C 〕确定地租是土地价格存在的根源级差地租的存在是打算土地价格凹凸的主要因素C.垄断地租来自农业雇佣工人制造的剩余价值D.矿山地租的打算方法和农业地租一样，都包含级差地租和确定地租22、.最有效使用应当以推测原则和〔D 〕原则为根底，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。A.需求与供给 B.酬劳递增递减 C.最有效使用 D.变动23、承受剩余法估价时，调查待估土地区位条件和利用状况的主要目的是〔D 〕。A.计算建筑密度 B.估算土地开发费用2C.估算建筑本钱 D.确定土地最正确利用方式24、关于确定地租描述，以下选项中不正确的选项是〔A 〕。确定地租是平均利润的一局部确定地租是农产品市场价格高于生产价格的余额C.确定地租的实质和来源是农业工人制造的剩余价值D.土地全部权的垄断是确定地租形成的根本缘由25、城市规划限制条件往往会影响土地价格，以下选项中不属于此类的是〔B 〕。A.宗地容积率 B.宗地外形 C.建筑密度 D.宗地用途262年自行开发完成根底设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则承受本钱靠近法估价时，土地开发费的计息期应为〔B〕年。A.1 B.1.5 C.2 D.327、建筑地段地租的一个显著特点是〔A 〕占有显著的优势。A.垄断地租 B.级差地租 C.确定地租 28、.打算土地价格凹凸的主要因素是〔B 〕的存在。A.垄断地租 B.级差地租 C.确定地租 D.相对地租29、以下选项中，最适合承受本钱靠近法进展价格评估的是〔B 〕。A.城市中心的商业用地 B.公益设施用地C.城市中心的综合用地 D.待开发住宅小区用地30、公式“复原利率=安全利率+风险调整值”的“安全利率”一般可用〔A 〕代表。A.一年期定期存款利率 B.一年期贷款利率C.证券年平均收益利率 D.期货年收益利率31、以下选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是〔D 〕。A.用途应一样 B.同一供需圈内C.两年内的交易案例 D.交易案例的真实性32、以下选项中，不适合用市场比较法进展评估的是〔D 〕。A.工业区待出让地块 B.市中心办公楼的租金C.二手房交易价格 D.遥远地区办公用地33、基准地价是城镇土地市场的〔C 〕和公示性价格，通过定期公布，向社会供给土地市场的有关地价水平及其变动趋势。A.宏观性 B.微观性 C.指导性 D.掌握性34、某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为〔B 〕元/平方米。A.86.00 B.87.50 C.88.00 D.91.2535某城市以2005年为基期，2006年2007年2008年的地价指数分别为110115123。某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为〔B 〕元/平方米。A.1476 B.1342 C.1200 D.107336、.甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容积率分别为8、5、4.5，假设其他条件一样，则购置者会优先选择〔A 〕。A.甲宗地 B.乙宗地 C.乙宗地、丙宗地任选其一 D.甲宗地、乙宗地任选其一337、下表为某城市基于楼面地价的住宅容积率修正系数表。比较案例的容积率为2，楼面地价为2000元/平方米，待估宗地容积率为3.5，其地面地价为〔C 〕元/平方米。A.1753 B.5950 C.6134 D.798838、现有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元/平方米，商住混合用途价格为1000元/平方米，则该宗土地的评估价值应为〔C 〕元/平方米。A.800 B.900 C.1000 D.180039、某宗地的土地取得本钱为1500万元，土地开发本钱为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为〔B 〕。A.55.6% B.50.0% C.61.2% D.66.7%40、2006350元/平方米，每年租金增10%380元/平方米。2008年该写字楼的房地纯收益为〔B〕元/平方米。A.220 B.346 C.592 D.70041、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限5022%。现上市需按作价人股方式处置，评估时设定土地出让年限401200元/平方米。假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为〔B〕元/平方米。A.24.00 B.28.57 C.30.00 D.31.5842、某宗地的无限年期土地使用权价格为10006%70年土地使用权价格是〔C〕万元。A.1017 B.987 C.983 D.91043、2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进展评估，据调查，目前该区域同等状况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，承受本钱靠近法评估时，土地开发费应当取〔C 〕万元。A.1000 B.1124 C.2000 D.224744100360%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为〔C〕元/平方米。A.300 B.400 C.500 D.60045“五通一平”，其修正值如下表。现有一宗工业用地坐落在四级地内，到达“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为〔D〕元/平方米。A.0 B.-5 C.-6 D.-11446、某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为〔C 〕元/平方米。A.2500 B.1250 C.1000 D.50047某住宅小区的平均月租金为21元/平方米年总费用为72元/平方米房地产总价为3000元/平方米，土地复原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物复原利率为〔C 〕。A.5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%48、农村村民申请使用宅基地涉及农用地转用的，审批单位是(C)。A.县级人民政府 B.县土地行政主管部门C.省级人民政府 D.省土地行政主管部门49、影响土地区位的自然因素很多，下面不属于自然因素的有(D)A、地形坡度 B、土地承载力C、环境质量 D、道路网密度50、划拨土地使用权的收回，应当报( C )批准。A.省级人民政府 B.国务院 C.原批准机关 D.国土资源部一个估价工程中的估价目的，本质上是由〔d 〕打算的。A．估价机构 B．估价师 C．估价报告使用者 D．估价托付人的估价需要2．一个估价工程中的价值类型，本质上是由〔c 〕打算的。A．估价托付人 B．估价师 C．估价目的 D．估价对象3．以下关于价值类型的表述中，错误的选项是〔a 〕。A．在用价值为市场价值 B．投资价值属于非市场价值C．市场价值的前提之一是连续使用 D．同一估价对象可能有不同类型的价值李某购置的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。估量李某治理空气污染的费用为5000元并延迟入住3个月当地类似商品房的月有效毛租金为3000元运营费用占有效毛租金的15%。假设月酬劳率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为〔B 〕元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911以下经济活动中，不需要进展房地产估价的是〔D 〕。A．了解某宗房地产的出租人权益价值B．了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C．了解某地区地震后房地产价值的变化D．了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔D 〕特性打算的。A．易受限制B．相互影响 C．独一无二 D．不行移动7．以下房地产中，变现力量相对较强的是〔C 〕。A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产5C．独立使用的房地产 D．不行分割的房地产8．以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔B 〕。A．户型 B．楼层 C．层高 D．装修对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔B 〕。慎重价值 B．市场价值 C．剩余价值 D．快速变现价值某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。假设折现率为5%，则该套住宅的实际价格为〔B 〕万元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平凹凸的是〔C 。A．土地总价 B．土地单价 C．楼面地价 D．商品房价格12．设立地役权通常会使〔A 。供役地的价值下降 B．需役地的价值下降C．供役地与需役地的价值都下降 D．供役地与需役地的价值都上升13．以下关于房地产价格影响的表述中，正确的选项是〔A 。A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降D．严格掌握房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降〔A 。A．慎重原则 B．替代原则 C．合法原则 D．最高最正确利用原则近日出具的一份估价报告中的估价时点估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是〔D 。A．在建工程抵押估价 B．房地产损害赔偿估价C．期房市场价值评估 D．房地产估价的复核估价在某旧城改造的房屋拆迁中因有的房屋登记的是使用面积有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别留意的环节是〔C 。A．统一房地产范围 B．统一付款方式C．统一价格单位 D．统一市场状况17．估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全状态下价值为3万元的家具家具为八成该可比实例经统一房地产范围后的价格为〔B 〕万元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00某写字楼的采光受到影响，为抑制该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，酬劳率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为〔C 〕万元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．006某房地产200946500元/20093～10月的价100〕，200910月的价格为〔A〕元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13酬劳率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是〔D 〕。A．投资率是投资回收与投入资本的比率B．风险大的投资，不确定因素多，故酬劳率应低。反之，酬劳率应高C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的酬劳率D．当把土地看作特别牢靠的投资时，其酬劳率要低于其他较长期投资的酬劳率对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是〔B 〕。A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C．由建筑构造、工程质量、用途与维护状况等打算的时间D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间22．某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，修理费、，保险费、治理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同商定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为〔D 〕万元。A．245 B．275 C．315 D．345某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地酬劳率为6%，该房地产的价值为〔D 〕万元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，取得土地时楼面地价为1000元/1200元/㎡，开发本钱和治理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开头销售，销售费用为销售价格的2%，销5．5%1．510%。该幢写字楼的销售利润率为〔B〕。A．7．90% B．11．08%C．11．83% D．13．73%1k㎡，进展“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发本钱及治理37．2%1年。上述费用均匀投7入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计本钱是〔C 〕元/㎡A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77400032年，由于没有电梯，出租率仅为80%30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%40元/㎡，酬劳率为6%，假设修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为〔D 〕万元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是〔B 〕。A．取得待开发房地产的时间 B．开发期间的某个时间C．开发完成后的时间 D．开发完成之后的某个时间1500元/900元/600元/㎡。该在建工程主体局部已115%，则在估价时点的续建费用为〔B〕元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由〔A 〕打算的。A．房地产的历史价格资料 B．房地产的将来价格资料C．房地产的现实价格资料 D．估价师选取的现时和将来的价格资料302004～20086000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为〔C 〕元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。估量2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是〔B 。A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大C．甲、乙物业的投资风险一样 D．难以推断甲、乙物业的投资风险大小30000．51000元/㎡。现按城市4．01500元/㎡。该转变用途理论上应补地价为〔D〕万元。A．500 B．525 C．600 D．16508某估价报告中承受收益法评估估价对象价值估价结果偏高其缘由可能是〔D 空置率偏小 B．运营费用偏大 C．收益期限偏短 D．酬劳率偏高某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程承受假设开发法求取其价值时开发完成后的价值同时承受了市场法和收益法求取承受本钱法求取其价值时土地承受了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上承受了〔D 〕。A．假设开发法和基准地价修正法两种方法假设开发法和本钱法两种方法C．假设开发法、市场法、收益法和本钱法四种方法D．假设开发法、市场法、收益法、本钱法和基准地价修正法五种方法35．在估价假设和限制条件说明中，当无理由疑心建筑物的构造存在安全隐患时，应〔A 〕。A．假定建筑构造是安全的 B．确定建筑物是安全的C．强调建筑构造安全须进展相关专业鉴定 D．说明建筑构造安全难以确定36106580万元，该类603000元。则该建筑物的实体贬值为〔A〕万元。A13.3B13.6C10.8D11.1计算公式为：80*〔10/60〕+0.337、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于〔A〕。A．流淌资金 B．固定资金 C．企业负债 D．银行借贷38、土地复原利率为7.0%，房屋复原利率为9.6%，则房地产综合复原利率可能为〔C 〕。A.6.5% B.7.0% C.8.5% D.9.6%39某住宅小区的平均月租金为21元/平方米年总费用为72元/平方米房地产总价为3000元/平方米，土地复原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物复原利率为〔C 〕。A.5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%假设整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0．23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是〔A〕。A．10．38%B．11．07% C．12．45% D．13．62%在肯定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的〔A 〕。A．市场需求上限 B．市场有效需求 C．市场现实需求 D．市场最低需求某市2008年住宅的推测销售量为500万㎡实际销售量为650万㎡平滑指数为0．75，利用指数平滑法推测的该市2009年住宅销售量为〔C 〕万㎡。A．500．0 B．537．5 C．612．5 D．650．09假设名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为〔A 〕。A．5．77% B．6．00% C．10．00% D．14．40%某商铺的租赁期为15年，租金按每年5%的比例递增，第1年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8%，则该商铺15年租金收入的现值为〔C 〕万元。A．11．41 B．11．49 C．12．41 D．12．4956万元购置了一套住宅，该笔贷款的期限为207．5%，7108年开头的月还款额为〔C〕元。A．3456．09 B．3505．95 C．3509．74 D．3705．73某房地产开发工程从购置土地使用权到竣工验收共用了34050年，则该工程的经营期为〔B〕年。A．37 B．40 C．43 D．5047．某房地产开发工程，当ｉ=14%时，净现值为450万元；当ｉ=15%时，净现值为-20013．2%10%。该工程的财务内部收益率为〔C 〕。A．20% B．14．31% C．14．69% D．14．80%1006010年内按年等7%13万元，假设不考虑物业增值1年的投资回报率为〔C〕。A．5．00% B．7．50% C．18．36% D．28．85%1504068003000元/14万元。则用单元10估算法计算的该宾馆总投资为〔C 〕万元。A．1800 B．2040 C．2100 D．2380某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，2〔D 〕万元。A．22．0 B．24．0 C．25．6 D．26．0多项选择1、 以下(AB)属于影响土地区位的自然因素。A、地形坡度 B、环境质量 C、能源 D、给水状况2〔AC〕A、当边际酬劳大于平均酬劳时，平均酬劳具有上升趋势B、当边际酬劳小于平均酬劳时，平均酬劳具有上升趋势C、当边际酬劳与平均酬劳相等时，平均酬劳最高。D、当边际酬劳与平均酬劳相等时，平均酬劳最低。3〔BCD〕。价值是否最大。A、程序上可执行 B、法律上许可 C、经济上可行 D、技术上可能4、某宗地价格为300万元其宗地面积为1000平方米建筑面积为3000平方米〔AD〕A、地面地价为3000元/平方米 B、地面地价为1000元/平方米C、楼面地价为3000元/平方米 D、楼面地价为1000元/平方米5〔BCD〕A、土地利用规划常实行限制可供开发的土地数量的做法会使地价下降。B、由于规划方案造成的区位影响，会对个别地块的价格发生影响。C、土地利用规划对土地供给的影响，也会导致土地投机现象的增多。D、规划掌握还会增加某些用途的用地数量，使之高出市场目前的实际需求水平，因而确保地价低于市场水平，以保证这局部用地不被用作其他用途。6〔BCD〕。价值是否最大。A、程序上可执行 B、法律上许可 C、经济上可行 D、技术上可能7、关于重置本钱和重建本钱说法正确的选项是(AC)。A、重建本钱适用在特别有保护价值建筑物评估B、重置本钱比重建本钱高C、重置本钱适用在一般建筑物建筑物评估D、重建本钱=重置本钱118(ABC)。A、物理折旧属于有形折旧，是建筑实体所产生的磨灭B、功能折旧属于无形折旧，是建筑物功能落后或不适宜而引起的折旧C、经济折旧属于无形折旧，是使用过程中经济上不合理或不适应产生的折旧D、物理、功能、经济折旧三&考试大&者是相互独立的，并不共同作用在建筑上。9.设立房地产开发企业应具备以下条件：有自己的名称和组织机构，( ABD )等。A.有足够的专业技术人才 B.有固定的经营场所C.必需具备相应的开发资质 D.有符合国家规定的注册资本10.严格掌握审批的高档房地产开发工程有( ABCD )。单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼2倍以上的公寓、写字楼建筑标准四星级或相当于四星级以上的宾馆、饭店C.别墅性质的高档住宅D.度假村11．本钱法中，在计算投资利息时，应计息工程包括〔ABCD 〕。A．土地取得本钱 B．开发本钱 C．治理费用 D．销售费用 E．销售税费20091018日取得一宗房地产开发用地，估量该用地取得261年，以下选项中，正确的有〔ADE〕。A．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为20091018日B．利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010418日C2009101820111018日D2009101820111018日E20114182012418日在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，以下填法正确的选项是〔CDE 〕。A.企业用地 B.煤矿用地 C.仓储用地 D.批发零售用地E.商务金融用地14．在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估〔ACD 〕。A．拟买卖的房地产市场价值 B．买方情愿支付的最低价C．买方可承受的最高价 D．卖方可承受的最低价 E．卖方情愿承受的最高价15．以下法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有〔ABDE 〕。A．中华人民共和国物权法 B．中华人民共和国城市房地产治理法C．城市房地产开发经营治理条例D．房地产估价标准 E．城市房屋拆迁估价指导意见16．以下引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有〔BD 〕。A．对房地产本身进展投资改进 B．需求增加导致稀缺性增加C．通货膨胀 D．外部经济 E．提高建筑本钱的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括〔ABE 〕。A．拖欠建设工程价款 B．已抵押担保的债券数额C．房地产变卖处置费用 D．诉讼费用 E．其他法定优先受偿款12以下房地产价值类型中，属于非市场价值的有〔CE 〕。A．完全产权价值 B．出租人权益价值 C．快速变现值D．承租人权益价值 E．剩余价值19．以下房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有〔ADE 〕。A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观D．土地开发程度 E．房屋完损等级20．以下关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有〔ABCD 〕。A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升B．假设居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大C．假设居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升D．假设居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大计算1、S4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1价格。1〕.207011日，但限定商业用途最高土地使用年限40年。2〕.宗地外形为规章平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根1：9.即通路、通上水、通下水、通电、通讯〕和宗地红线内场地平坦。3〕.2005年公布，基准日设定为200511日，土地开发程度设定为红线外“五通”〔即通路、通电、通上水、通下水、通讯〕，红线内场地平坦，商业，住宅，工40年、70年、50年。该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的800元/450元/平方米。4〕.其他相关资料：200515月没有变化，20056200612月每0.5%；商业用地、居住用地的复原利率均为6%；依据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指100.0.11%；依据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价*〔1+影响因素修正系数〕*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。标准答案：计算商业局部地价确定宗地所在土地级别及基准地价标准800元/平方米。确定影响因素修正系数13影响因素修正系数=1+〔-2%〕=0.98确定年期修正系数年期修正系数=[1-1/〔1+6%〕33]/{1-[1/〔1+6%〕40]}=0.9458确定期日修正系数期日修正系数=〔1+0.5%〕19=1.0994确定容积率修正系数容积率修正系数=〔1+1%〕8=1.0829确定开发程度修正额0计算商业局部地价商业局部单位地价=基准地价*〔1+影响因素修正幅度〕*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79〔元/平方米〕商业局部总地价=单位地价*总面积*商业局部所占比例=882.79*4000*10%=353116〔元〕计算住宅局部地价确定其所在土地级别及基准地价标准处于四级住宅地价区，住宅基准地价为450元/平方米。确定影响因素修正系数影响因素修正系数=1+3%=1.03确定年期修正系数年期修正系数=[1-1/〔1+6%〕63]/[1/〔1+6%〕70]=0.9913确定期日修正系数期日修正系数=期日修正系数=〔1+0.5%〕19=1.0994确定容积率修正系数容积率修正系数=〔1+0.5%〕8=1.0829确定开发程度修正额0计算住宅局部地价住宅局部单位地价=基准地价*〔1+影响因素修正幅度〕*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01〔元/平方米〕住宅局部总地价=单位地价*总面积*住宅局部所占比例=547.01*4000*90%=1969236〔元〕计算宗地总价宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价=353116+1969236=2322352〔元〕=232〔万元〕宗地单价=用地总价/用地面积=2322352/4000=581〔元/平方米〕142、甲公司于20016月通过拍卖竞得一宗位于K50年使用权。该宗土地8002002638950全部用于出租。为了解资产状况，甲公司20066月托付土地评估机构进展估价，要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。评估机构调查资料显示，当时K50元／建筑平方米，治理费535元／建筑平方米。除治理费外，还需支出修理费、保险费等。假定该写字楼建筑物的重置价为16002％，0.268％，估价基准日定为2006630日。请依据以上资料进展估算〔需供给总价和单价〕。标准答案：解题步骤〔1〕计算房地年总收益元〕〔2〕计算年总费用①年治理费=50×950×12×5％=28500〔元〕③年保险费=1600×950×0.2％=3040〔元〕④年税金=35×950=33250〔元〕⑤年折旧费：1600×950／〔50-01〕=31020.41〔元〕⑥年总费用：①+②+③+④+⑤=28500+30400+3040+33250+31020=126210〔元〕计算建筑物年纯收益建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物复原率=〔建筑物重置价－年折旧费×已使用年限〕×建筑物复原率=1600×950－31020×4〕×8%=111674〔元〕计算土地年纯收益土地纯收益=房地总收益－房地总费用－建筑物纯收益=570000—126210—111674=332116〔元〕20066月的土地价格土地总价格：P=A/R×[1-1/〔1+r〕n]=332116/6%×[1-1/〔1+6%〕45]=513〔万元〕土地单位价格：5133129÷800=6416〔元／平方米〕建筑物现值建筑物现值=建筑物重置价－年折旧费×已使用年限=1600×950－31020×4=1395920〔元〕土地及建筑物一体总价格：15土地及建筑物一体总价格=土地总价+建筑物现值×建筑物面积=5133129+1395920=6529049〔元〕=652〔万元〕土地及建筑物一体单价：6529049÷800=8161〔元／平方米〕3800050年，现在招标出让。估价要求某开发公司期望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。估价过程选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜承受剩余法进展估价。确定最正确开发利用方式。依据城市规划要求，该宗地的最正确开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。市场调查、确定建设期、开发价值和投入本钱等。依据开发公司所进展的市场调查和290%，每建筑平方米的年租金估量为300元，年出租费用为25%。建筑费和专业费估量每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入40%60%12%，当地不动产综合复原8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总15%。求取地价。标准答案：地价测算公式如下：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润①测算不动产总价，承受收益复原法，使用年期为502年，可取得收益年限为48年。不动产出租年纯收益=300×8000×90%×〔1-25%〕=1620000〔元〕不动产总价=1620000/8%[1-〔1+1/1+8%〕48]=19746401〔元〕②建筑费及专业费=1000×8000=8000000〔元〕③总利息=地价×[〔1+12%〕2-1]+8000000×40%×[〔1+12%〕1.5-1]+8000000×60%×[〔1+12%〕0.5-1]=0.2544×地价+872792〔元〕2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投1.5年和半年。④开发商利润=19746401×15%=2972737〔元〕⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。⑥将上述各项数据代入公式，即地价=19818245-8000000-〔0.2544×地价+872792〕-2972737地价=7900872/1.2544=6298527〔元〕16⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。开发商所能投标的最高地价款=6298527/〔1+3%〕=6115075〔元〕测算方式二、利息中不计地价款的利息不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一一样，因此有：①不动产总价=19746401〔元〕②建筑费及专业费=8000000〔元〕③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[〔1+12%〕1.5-1]+8000000×60%×[〔1+12%〕0.5-1]=592949.1+279842.5=872792〔元〕④开发商利润=2972737〔元〕⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格开发完成时地价=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872〔元〕=7900872/〔1+12%〕2=6298527〔元〕⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/〔1+3%〕=6115075〔元〕4、某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。该开发区土地开发程度已到达“五通一平”〔通路、通水、通讯、通电、排水，场地平坦〕，可供出让的土地面积占8050年。下面是估价调查所获得的其他资料：32000征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值作物一年的产值计算。征地过程中发生的相关税费：征地治理费，依据征地费总额的4％征收；耕地占用税，按510元／平方米计收。土地开发本钱及费用：开发区土地开发程度到达“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。1.515％，年86％，50年期工业用地土地市场价格与本钱价格的比率为120％，请依据上述资料计算土地单价。标准答案：解题步骤计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定最高补偿标准为年产值的30倍，即为：a.最高补偿标准：2000×30／666.67=60000／666.67=90〔元／平方米〕b.青苗补偿及地上物补偿：2000／666.67=3.0〔元／平方米〕c.征地费合计：90＋3.0=93.0〔元／平方米〕d.征地治理费：93.0×4％=3.72〔元／平方米〕17e.耕地占用税：5元/平方米f.耕地开垦费：10元／平方米g.土地取得费及税费=93.0+3.72+5+10=111.72〔元／平方米〕土地开发费土地开发费=90元／平方米投资利息投资利息=111.72×[〔1+8％〕l.5－1]+90×[〔1+8％〕0.75－1]=19.02〔元／平方米〕投资利润投资利润=〔111.72+90〕×15％=30.26〔元／平方米〕计算土地本钱价格本钱价格=111.72+90+19.02+30.26=251.0〔元／平方米〕计算土地增值20％，则：土地增值=251×20％=50.2〔元／平方米〕计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251.0+50.2=301.2〔元/平方米〕计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2÷80％=376.5〔元／平方米〕50年期工业用地可出让土地使用权价格为376.5元／平方米。5、某市黄河大酒店所占用土地的使用权于20026140年，容积率为2.002030000平方米。收集到酒店其他有关状况如下：11~5000106万元：6-20层为酒店客房，建筑面积为22500平方米，其中：酒店客房有单司68间〔其中38间，11830间，158元／天〕，158间〔其中98间，188元／天，豪华标间60间。258元／廷〕，套房58间〔其中一般套房38间，28820间，3887天〕，8间〔988元／天〕，70%；该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用，构造为钢混构造，经齐耐用年限500%：该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般构造的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年估量削减7