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文档简介
项目拓展城市布局及拿地策略
产业/地产业务版块2018.01目录一公司拿地拓展战略取向二公司重点关注项目及拓展拿地方式2017房地产市场总结一推二处线城传市三秩四幼线城竹市永乎不陕落必幕莲”短的脉一考线秀城住市筋与扶“盏正扁在渗崛滤起击”壮的莲新初一四线杜城码市受巧城鉴市惭发暑展迷边米界承、爷人殖口坊控米制撇目粥标晃等用限器制敌,粪一都线湿城急市符供犹应饱规工模席严纪重互受草制栋约染,释刚手需浅市溜场恭也艺越复来野越视多拆的称被莲二望手越房第所鸟承原接位,聚新佛建谅商描品中房挤地轮产晕市忠场掌规愈模凝增变速悠明柜显掏放咏缓歇,拴但票需弯求横和刑资芒金休开饺始煤向划周洞边舰城弟市恢溢租出提,济加访速赖区当域大一嘱体娇化衡进袜程袭,筋一项线管城廉市吨依忆旧泡是窜中润国解房深地躺产吃市语场姜发姿展误的技第本一痒梯独队尚。随莫着尽城棒镇狮化春进愈程造的习加克快振推傅进桶,消越数来候越泉多颠二蜻线前城医市淹的璃城所市杜建垃设赌快清速满扩妄张卵,肿迎府来恢了辣周平边引区混域湾价丑值眼快屿速宾提统升肉,靠城犁市达人赛口真吸免附述力卫急莲剧笋增咽强调,策商除品忙房胶成吗交崭规滋模暴也灯逐届年伤放第大禽,耗典祸型夹如成找都介、慈合哥肥舌、敲武押汉伍、票郑梯州樱、银重患庆复、跳杭贞州莫、垃苏陡州送、唯南宰京用、洪天沙津轿等9大飘“凯新少一忌线灵”城怎市禾商皂品另房壁成拨交沃金粪额范占宏到零全坑国律的2谜3毕%,祥成浊交辅面么积参占哀到漆全秤国厨的1扯8域%。而有且诊,伸就灯是席未齿来逃发南展免潜苍力朗综筒合宪分构析皇来行看宪,本各疫项敬评看价苹指规标帮也忍明宗显业领绪先唇,取人衫口亏导艘入丹能税力园较六佳桑、拾市喊场困供隆不泽应毁求视、牌基润建的快玩速静发览展父是题这纹些命城喝市糖的禽共路有壳特饮征渠。三彻四帝线桌市隔场夜火锯热秀难霉以鹅持跳续尽毛管液当筛下经三红四突线碌城概市领成滥交尾火馋热响,锈但拖这赔类念城汽市砍经流济旁基员本腊面地及示收蛇入协水惜平体并胞不柜出薄众笨,滴房搁价压过驰快梅上胜涨置必宪将新抑声制忍成怕交绘量价继披续荣上染行踢空搅间荐。更氧为循重筹要冤的山是帽,冶三嘴四勾线糕城丘市败人绿口台长萝期威净天流董出舰,斗新鲜增怨购贝房厦需忘求泰以烫本允地嫩自坑住赌及浊投枯资可性勤需晌求炒居析多毫,间普企遍畜存呈在闷着粥可福持极续惕性号较似差淋的舱通昂病筋。之短处期厨内冬存胁量括购因房志需比求尊急亦剧架释叠放梦之兵后白,办后培续乏置厕业筹需没求角将惨难慢以依为茎继福,极表端阔情利况壶下熔甚净至坑会给出纳现结成皇交钳断赌档损期玩,辰届驴时锐成恰交望量涛将韵缓泽步言回垃落务至期正具常做水库平。SU炭M妖M额R刊Y2017房地产市场总结一洞线言城们市腔及拌外给溢摆有立效葬城广市北用、忙上伯、晃广拔、攀深外先溢傲有林效如城姥市重币点汽考促虑雨的侍是枝时题间睛距掏离母,放而锯不名是沿物扒理慢距佳离锻。炊一绵个成半郑小淘时泪以甜内绢的区“挎市幼内液”梅轨箭道态交市通抽才苍是浴可胃靠篇的楼!本构地第没栋有己产绢业探,统完隙全免依绑靠史人杠口夜“柄外懒溢元”奥的破区倾域柏没给有郊前距途盘。城减市电产汉业马定栏位侧:帖模紧块诵和粥生淡产侍加彻工熔城绪市产(轻比减如弯仓匙储象、唐金之融溜、我保包险垄、凳产巡寿业杂园皆区模、团科蛇研虏基磨地纲)匠;希养陵老直、爸养洋生东城赚市今,粗会访议级和热度慈假米中抓心SU再M担M机R其Y启拆示蜻及啦关盏注择点从:2017房地产市场总结傍熟大侵款细油分挽市仆场在洁一喂二岛线恋城认市生,嗓地年价涌越参来抛越夺贵酱,烦连蔽万催科圣、狂保揭利糖这它样怖的则千症亿榨房杨企滔都室需料要东联赵合稠作贫战流才去能后拿克到陕,志小牵房未企茶单促打渗独字斗挡基吃本豆上始没疗戏笨。所别以兴,步我章们迹应芬适成当劫和啊其止他芳地路产皱企步业甘进糖行递联太合那拿跃地露或唐者烈采棕取决股己权型投惧资茅等依方云式恶来停落渐地位项沾目削。除肉了蹲住蠢宅妈,没商飞办博、道酒雁店宫、涝公程寓刃等写以伯往蛇的孟常景规膜项策目可霜以昨利狱用院当霉前叙优库势禁持恰续纹探惯索料诸朝如惹绿谜色料科养技蹈住舅宅票、惧长歌租来公尽寓悠、捡特与色食酒棵店灰、仆文仍化钩旅鞠游节,结产贫业换地雾产般等协垂粉直针细歇分肆领珠域做案一其个宝“项小搏而渐美奋”笔的岁地卷产睬公默司SU胡M疲M哗R拳Y大体量找合作单位一起开发融入公司的产品特色如文旅、生态等
中体量争取做一级土地开发同时找好下级买家小体量自行开发运营探索具有铁汉特色的产品线2018拿地拓展战略取向公散司狠战感略屋布晓局战斯略疑取智向一议、降规写模吃扩闸张退型猫,篇主仇要员考杯虑好销填售乡丰额演和炉资尊金表周签转弟率薯指飞标析。规此协类视项梢目叨强花调汗快骗速排开斧发寺,蚀快台速轨销泉售偿,烫快陵速烧回窃笼碍资挺金减,瞎通照过栋提缩慧高绪资妻金灵周矮转狮率白,白减殖少女资澡金摸的拳沉族淀搬,废来酒提集高康盈食利鲁能坐力范。二博、丸现故金秃流莲收阁益套型匆,沈此普类绩型桐的腰项畜目著主斯要痛侧徒重焰高轨投冶资校回叉报摊率挎高达,槽能包够常提亩供废可钩观懒的剖现流金损流嘱。三车、狂战序略泰培引育即型值,像此每类啦型是的晋项购目第比赠如赢南废京惯金肉牛痒湖盏项短目笑,掉需诞要普三捷到换五披年骂或跌者绩恒劣大壶进惑入多后灾带貌来枪的铲培傲育肤周欧期客,疮但洋可荣以莲在苏项判目缎培肺育岛成幼熟荒后抗转润变桌为吃现芹金债流仅收耕益斯型辟或患规挎模惑扩膜张喝型桶。项姿目伴拿株地甲拓忌展战因略北取虹向达:一非、旋公行司父拿弹地未拓劝展盼战启略揪取它向产步业/地攀产粥业胁务摸版阻块2模0更1绪8御.谱0收1目辅录1第泽一辅梯律队求城太市挣及烫拿祝地岩策模略拿插地绩拓帖展休战着略向取牢向第旨一应梯躲队鼓城着市铁:项诉目狐拿健地宿方朵式况及驾策停略脏探旧讨拿充地灰拓兰展料战凝略已取提向第敏一酷梯欢队彻城驱市傍:北择京北、涛上幻玉海族、摄深眨圳贩、货广故州闹及始紧闯邻肃周裁边急城刃市遇,涛以膨及输例赏如装海蜘南突、闭雄荐安害等纲具司有框资疏源广性蓝、夺稀办缺树性省项辨目扔的猎全源国裹重垂点润城凶市油。城汉市胸描叫述被:项查目云拿森地嫁方伏式障及糖策紧略来探宜讨北图京片、凡上葵海钓及否广沟州膜等木一亩线箩城疲市窑是绩经歉济培和慈政概治抄具叔有激重股要逼作验用犯的尤大经都冰市贵,循在宏城传市用规甲模紫、碗基劈燕建筋、睬财产政荐收谋入嗓、从消谈费谜、企对载人宅才狭吸甘引忌力浴等雨各粥层膨面针,范均掏领述先幅于奶其药他红城霞市援。神因娘此遵,术从移房史地鞭产内发源展严来胜看清,个一刺线墓城榆市螺市摩场谋容辫量泉大寇、李需筛求笋旺离盛厌,洲宏迫观丧调张控桑影队响数比扰较秋有晌限吉且掌周鞠期纷较候短赵,倡产盼品狭销抱售妻相虾对漫畅扬旺钥。拿丹地锣拓告展欺战犯略决取辞向第障一病梯铅队吩城续市鼠:项眨目脚拿救地捧方兆式和及北策芒略灾探同讨从脑表州中致,岩我溪们绩可侨以冤看琴出缠大事陆查新护增粘人肚口派3地5削3清6盖万由人角,气而剪城崇镇做常宵驻糠人除口授增辩加慌量撇为车1浑0污2品1琴9忽万肤人收,葬与抛总罗人许口惰比卧较粗,啄净辟增独加无6吊6乏8起3咏万因人填,烧农灯村立进贫城刑务叮工魄人鬼员祖大访量驰涌叫入订城呼镇申。咐这语就阻是斗推能动险房睡价彼上酸涨判的羞动色因嘱。拿宫地伐策虾略穴:◆牌“三逐旧捕”虽改卖造筹项光目装:广桌佛兽地惧区伞及距珠挤三栋角杨区敢域弊的咏“青三越旧上”唯改船造融项球目成、抛长骑租羞公案寓惧项播目枝及岛海口南被、凳雄姜安燃项月目奴等贤作草为窝优闸先揪考意虑细并缠加左快肿推碧进迅。◆“销盒售现稳昏健爬型”的什大府中独型哀项锅目狭及“短圈平揉快”的利中扶小胆型嗓项未目.拿堆地廊拓孙展觉战疼略舒取强向项尺目普拿平地膨方温式怀及晶策挤略蹈探穴讨拿兆地购策取略伯:◆土止地忍一编级槽开御发革项室目(含句资烂源揪性症及维稀涂缺移性刻项禁目):具偷有搞成灾片桑的滨、险在衫城挺市稼发搬展桥方终向穿区贿域荡内斧、栗由战政以府违主漫导逼、室产浴业岸带捷动睬、稿整服合厅其恳他环相搜关乓产室业呼的岗土纤地答一密级俩开毅发采项票目究或凝一怜二灿级盯联趣动棉开盒发帮项匙目刃,敲规拢模病大拔致1柱0凤0亮0亩双及里以例上逝。徒目割的愚是梁以旧相用对田较载少丧的蕉资站金霞投忍入迟控婆制系较拿大够规葬模颈土犯地改资源源己。—蓝—例占如疑颐肝养吃大纷健腰康静、糕足贡球息竞肤技笔、圾绿虏色党生悟态霉食严物旺区仪块折产冠业足项必目掩。拿洞地培拓仿展耍战旁略器取泄向项缩慧目咽拿妹地浅方置式堡及殃策择略围探铃讨一睁、妨公肆司崇拿吗地盆拓甘展汁战存略兔取唯向产凝业/地半产躲业功务匪版茄块2期0尊1席8仗.厌0巷1目兰录2第炸二惰梯希队轻城喝市竭及动拿岁地仗策种略第抛二厨梯鸦队盈城曾市兽:成锅都铅、姓合聚肥酱、应武拔汉召、甚郑乏州绪、谊重史庆卧、似杭更州肌、桥苏帆州酒、套南每京悼、胜天秩津催等9大庙“橡新尾一烛线灯”城订市随窗着善城违镇教化叮进押程伯的忍加丹快驻推废进标,踩越浇来率越馒多辣二匀线躺城俱市戴的债城捧市赌建度设阔快场速榨扩单张助,诉迎欺来晴了州周皱边机区微域熊价略值赛快所速收提包升挠,涌城撤市饼人虎口套吸狡附均力钻急绕剧医增子强芬,则商沫品众房吼成尽交雨规慎模锄也夹逐倍年宽放搁大慈,秤商斤品翼房卖成元交旱金厦额迹占盯到吸全栽国规的2因3拆%,浓成宰交敞面捞积披占仁到咏全趟国齐的1抓8甩%。就而嫌且酒,冒就企是葬未样来融发艺展拣潜倚力饺综绸合腰分冤析村来裳看粗,谅各电项妈评螺价纵指趋标荣也挨明映显园领灯先阶,偷人释口剃导阶入乱能赶力项较膝佳设、扭市蜘场筐供子不饥应年求梯、荣基纤建宝快舰速时发钟展教是铁这拘些割城晒市锯的天共夏有妙特奔征雁。城椅市距描伶述爪:拿祖地桂拓沈展球战成略辞取甘向项路目捉拿叨地堵方川式声及芹策抬略士探待讨拿绒地饲策乏略图:项辛目查甄碧选柔标去准项衣目示以供中寸小倡规皮模荐优羡先充考箭虑陪,委或景者隐项骆目霸规肿模投较畜大恳但跳付滥款仗条政件辛比妻较重宽租松柜。经捡评你估繁预遣测构项狼目细开惹发开后往住鼓宅慨产岗品杂平重均氏售咏价木不产低芦于1百5鹅0议0哗0元/平子方价米旁,押而仁初步泡投弃资拔估猎算胀下静,西销苗售写净排利风率滔不掩低晴于2桌5叶%。拿妈地携拓竭展们战半略漠取涝向项楚目叨拿笼地骆方绩式律及然策品略麦探适讨拿忽地企策沸略前:转冲让核或言者肃合拼作楼开轻发装项锤目挂或努土悄地黎招剖拍著挂寒项私目股迫权挣转中让胞或猛项讨目碗公纯司谅收俩购另项瓦目兵必容须验是殊权赔属呜清勤晰战,胖来掏源撤合奋法撑。集合甘作幼开党发慢模式慌可喉灵衔活异多坦样舞,寨可羞以说使乳用路合壮作算双熊方今的柏成秒熟告品阔牌今,植我狭司谊对饥项联目楼拥邀有陈同萄股饭同林权愿的棒控轨制络权立。例重如窃:你重诉庆李江厨北否项脸目温与仍天包健午地极产毅的已合僵作乎,解此拔类村合暮作朴的鸭项扬目董未帜来捎积病极珍寻雄求触多顾个追城久市疲获由取伏多伐个第中骗小笼规神模攻项蔽目补,密当年多篮个喉项吗目笑的用土搁地秆平浅均牧地蜜价轨水亮平雾达抢到晒一良定父水岁平叙,洽则声具取有膏规销模腐成亦本殃优奖势侍。拿逐地北拓姻展服战哥略虹取柄向项老目公拿歼地摘方卡式曲及劣策傍略父探碰讨一挤、砖公剩司松拿贺地访拓管展橡战膏略票取役向产妥业/地能产贸业说务土版没块2门0烘1炸8宴.棋0景1目幸录3第赚三盼梯慨队吗城编市琴及级拿辞地湖策揉略第但三厚梯仇队疤城禾市蜡:人感口昼、励人接均G坑D椅P、缘瑞人装均猜可课支冠配泉收泊入乞、仰房跪地浮产稀投愧资划额豆、乎商延品照房钥销朽售活量/额娘、坚均坝价乒六辩项协指秧标捐方恶面菠均肉位裕居递全勒国料前1稳0谨0名底。把以着及兔全扩国1阀0铅0强闸房偷企筒已数经郊进纯入障的贩城篇市隔(破如沾成袋都有、向西膊安世、邻太垮原壮等扶)匀。蛮在继资女金群富抗余香的钥情后况刘下腔,皂我愈们糠在炕资谣金驳能境力渣允蛛许克的库范岗畴高内托可赌适虾当血拓方展旱第疏三存梯棕队资城齿市腹。第鬼三别梯欣队苗的鲜城勤市穗中颂,证有耀不色少酿城芝市沾在算人临口垫、游人行均G抽D遭P、缝人哭均臂可垮支计配续收筹入意、树房基地敏产据投敢资舍额特、象商捎品斯房遣销评售言量/额句、死均克价怪六稼项毒指宾标刘方扑面逃均扫位霸居退全落国贸前1仆0胆0名穿。拒也兴就洋是四说宣这分些姥城找市导本睁身今的议地倘位臣和丑辐防射响力蒙都嫌比荷较锦高缝,雅房漂地哄产弯开元发乒的肾前挠景隐较没好肠。世因东此做,常我印们斯可加以侄在车这意些火城晶市裹中鼠进奋行基筛援选我,队一摆旦决选害中际,府就桌利称用太品艺牌盲优墓势密,骡迅随速愤介孩入订,画提竿高服市四场量份违额塌及之影率响光力举。城支市尚描胳述出:拿齿地章拓侵展霜战膝略军取喷向项咳目甘拿剖地尾方期式盯及棉策劳略缝探拨讨拿浊地尸策热略日:项悉目渔甄充选稼标舅准项胀目构获呀取芬途抚径孙主枣要括是裳股痛权砍转顿让品或状者笼项馆目谨收麦购速,玻土吗地温成枝本回较起低河,豆投纹入凝资金熄小洗,片能梳快副速醉实笑现岗资胀金两回惩笼傻。倒项松目活规杆模偏以甜中崇等提优链先茧,酬项羊目冲产辩品插销鸟售肢均价阀不甘低已于6窝0矮0忌0元/㎡泳,心项拿目过开沾发耐销狼售挺净纪利度率制不侍低礼于2熄5指%。附啄全荒国1婚0疤0强觉城许市始名舞单+殃T转O巨P闷1山0状0房泡企首名娱单使。拿兴地因拓党展男战订略罗取与向项零目丹拿茎地惹方史式当及恶策洋略触探侵讨地职产赴项法目夫可阳进熊入淡城葵市雷区胞域汁筛鼓选季模亭型为拌快享速虚遴亦选弯出救适柔合件我凉司赛地稳产链项咐目薪进器入料的股城裹市首及尽区组域喝,蚀节翠省焰人指力柴和党时吐间起,幅现冻搭蚊建繁该从筛扫选炊模词型驴。怪模喇型路指及标更分起两替大投部翁分使,踏分腔别匠为眼“鸡可型进差入置门随槛奋指厉标兰”墨与子“厉经迈营浙风巡寿险侍评算估肆指呀标白”倦。筛中选秧流爱程愤为递:比评识估叠意皮向紧项百目暂是虏否尽满蛾足房诚“魄可提进临入碍门木槛畅指拢标纷”汉,类如刚是笋,糊则枣可歪进藏行臭下故一涨步旱的怠“值经搞营转风薪险跌评岩估怖指区标兴”冈评星估璃,芬并范移障交稳产玩业史地绢产译筹坦备康组共进罪行理可慢行煮性轨研吃究伞等煤详恒细效评鹊估纽奉工摧作巩;廉如劫否颤,慎则灶终暮止秒该通项眯目断的久跟姥进办工纷作供。拿夜地沙拓啄展恶战熔略牺取粘向项吐目艇拿掌地联方渣式为及读策蝴略农探烈讨模块指标评估标准备注可进入门槛指标是否在百强城市名单中一线城市≤100KM范围内;二线城市及周边区域需超过100万人口规模;三、四线城市及周边30KM范围内,城市人口50万以上。城市名单详见附表一;满足该条件即可进入后续评估。Top100房企是否已进入Top100房企已有落地项目或参与相关土地的竞拍Top100房企名单详见附表二;满足该条件即可进入后续评估。经营风险评估指标老龄化人口比例1.≤8%,则风险可控;2.>8%,则风险较高;
小学入学人口数量近三年的小学入学人口数量变化趋势呈递增,则风险可控;若递减,则风险较高
商品房销售均价1.均价≥6000元/㎡,则风险可控;2.均价<6000元/㎡,则风险较高
商品房库存量的出清周期1.出清周期≤2年,则风险可控;2.出清周期>2年,则风险较高出清周期=现有库存量/近6个月的平均去化量规划设计条件是否明确根据具体条件进行风险评估规划设计条件包括:用地性质、容积率、可售与自持比例及其他限制条件拿妇地版拓灶展猛战遥略蹦取吴向项园目绍拿灾地次方凡式到及误策来略招探靠讨1上海21济南41盐城61榆林81滨州2北京22东莞42扬州62惠州82芜湖3广州23泉州43昆明63呼和浩特83湛江4深圳24南通44南昌64威海84菏泽5天津25唐山45临沂65中山85江门6重庆26西安46东营66保定86柳州7苏州27哈尔滨47包头67漳州87株洲8武汉28合肥48台州68贵阳88许昌9成都29福州49泰州69吉林89咸阳10杭州30长春50嘉兴70德州90枣庄11南京31石家庄51洛阳71鞍山91廊坊12青岛32潍坊52厦门72太原92宿迁13长沙33徐州53镇江73聊城93周口14无锡34常州54金华74乌鲁木齐94连云港15佛山35温州55泰安75衡阳95湖州16宁波36绍兴56南宁76常德96兰州17大连37鄂尔多斯57沧州77岳阳97郴州18郑州38济宁58襄阳78南阳98新乡19沈阳39淄博59宜昌79淮安99通辽20烟台40大庆60邯郸80茂名100遵义附映表传一专:璃百合强院城佳市胶名版单拿性地连拓疏展腥战孟略吹取架向项裳目脾拿粥地脸方钥式记及谣策瞎略属探墨讨附子表族二军:T班O狡P房套企垮名尤单蕉(2倒0哄1侍7中伟国凶房伪企镇品跪牌乖价代值必排禾名庆)拿怜地蜡策伍略灾:对雾于碌第楚三蠢梯里队裂城兰市韵的宽选宜择杜,阅我闷们孟将苏严滋格首按剂照挥意免向石城耐市挑进馒入筛的嗓评光估厅标蔬准吗进指行气筛忘选化。□战口略兆层瞒面—额—该氏不呈该浓进麻入弟该排城绞市主幼要现是棋深炒入箩分挨析妙该久城旦市递的语房焰地领产虽现绿状瓦及是发刻展条前键景卵,懂包悉括包城宰市姜在道背拔景区穗域叙中喉的耗角怀色印和澡定玻位败、搭城逢市确产母业滩发晓展贴及卧外莲部月环猫境总的丧变锈化凤带瓣给哨房圆地氧产业侄的举机险遇江和洗风桐险悬、嘉横织向帽观亮察轮周类边遭城悔市盘的跟房栏地菊产正发迫展灭状豆况绝以界及泊其活它访发展饺商起在墨该愚城伴市喂表重现品等茂方宽面页。拿遭地尘拓木展平战牛略豪取谈向项滚目周拿计地苗方魄式仿及糟策愁略免探罩讨拿饱地固策绿略栽:逃目炕前回风毅险断性贵强浑重楼要毯提句示拿胜地津拓赌展花战担略琴取蚂向项蚂目悠拿避地粉方揭式接及省策盐略蚂探省讨1、丈人恰口勺净梢流攀出五的美区腰域冈:恨暂隔不尽进露入—田—如可东冬北葡三被省灭;2、姑政映策腾稳仍定竿因挑素翅的区撑域铺:蛮暂绝不田进寨入—弄—如盘西糕藏届、许新局疆别;3、仁地速方腹财殊政租发泛展G呈D醒P增店速病在6渣%以北下必,鲁预羊算平计崖划获收不入蓬为摊负怨增跑长滔的趟城话市屈:毒暂管不腹进左入—泰—如压从暴2枯0枕1挪6堪年协各姑地姨级痰市污一赚般每公骆共耽财测政膀预国算葬收歪入拔同坛比义增腊速省来蜻看慢,缸共畅有伙50个倘地财级旋市满的秘财在政叮预缎算历收朴入拴增贫速俊为监负冬值违,碎共摆涉修及源1抱8灿个鹅省丛份斗,麦其对中族广恰东挨省只最母多筝有2个堵地本级么市租,世其站次指是老山芹西桑(吩7镜个推)赔、例江桑苏尚(惠6吵个俭)辜、竹江桶西谎(愚6驳个子)凡、洗黑掉龙混江桨(葵5颈个浮)侄、浆陕束西卖(货4煤个农)却、乖辽旦宁破(吊3海个截)远等拣。4、莲距柄第较三彻梯枕队身城刘市允中颜心醒直敌线云距魔离朗超躬过3仇0公贷里孟的乘产哗业聚用鬼地挽,班商臂业禽用督地齿原岂则钓上赶不浩适泄宜伟有汁利凡用笑现贯金崇流优回科收币项概目桂的暖开疼发凡;5、毁一拴至诞三盗梯腥队饮城捡市武中李心细,奴体恨量结超升过1忆0万遣平陪米剖以弄上锤的朱商辉业欺综焦合昂体照项覆目典,挤原衰则科上该需街要退谨辅慎浙专抛业率评认估旅,深例前万剑达醋城造市各综馅合罚体环、霸新第城惨控堡股移吾牛悦净广粥场恰综孝合张体暑常千规栽商询业破比往例每规界模削也惠不家超瘦过根这绝个达标航准怀。拿孙地葱策齿略拜:党目给前葛风渡险核性贸强相重款要宏提嫂示拿楚地慰拓红展脑战蜘略束取舌向项喘目画拿固地沈方均式瓣及衔策直略搭探杯讨山西省增收比运城5%太原3.10%朔州0.60%其它城市为负—0%辽宁省增收比铁岭-7.70%朝阳-6.80%阜新-3.50%黑龙江省增收比哈尔滨-7.70%七台河-10.40%伊春-1.50%绥化-0.74%江苏省增收比连云港-27.50%盐城-13.50%淮安-9.90%南通-5.67%镇江-3.25%徐州-2.75%江西省增收比萍乡-0.50%鹰潭-1.70%景德镇-2.08%吉安-2.90%新余-3.10%抚州-3.20%广东省增收比肇庆-34.60%阳江-11.40%陕西省增收比榆林-21.28%延安-19%宝鸡-12.12%一积、温公役司祥拿则地是拓坐展晒战互略胸取没向产元业/地楚产怒业健务远版庙块2俩0肤1愤8呀.况0毁1目呜录4拿架地爷的极分厅析纹思垄路顶与次关析注蒸的胖指赞标立仁足姿于速完通整浮的守项可目恰资享源虫体艰系州,弊梳争理服出示项迟目表现莫状穗下庆的牺优瓜劣篮势纳,晋盘华点裳对诞于砌销躁售屿会金产使生词影码响磁的张要稿素项被目妈资魔源剃是驾项粘目碰开摔展纷的膏起鼠点汪,粒项逝目祖资伐源怕体泡系越的奋每筑个氧环彻节瓶上齿都摸有回可初能凉产抬生角相剩对丘于叨市南场猛上岁其惨他质项毯目凡的在竞曾争扑优殃势避,忠即辟价配值项目交通条件项目配套资源项目区位、四至地质地貌状况项目经济指标项目规划方案项揉目俱资坛源烫体恢系拿送地甲拓绪展野战惩略鸽取乡丰向拿膊地享的员分锻析惹思苏路肠与纠关办注倍的婚指衔标1漏—念—极G汽D酱P综若合胆体零承英载芦着蚊多显项血城鬼市誓功店能色,赢因朴此侮基雕于概城炼市绳规动划还和总区封域赠特胸征猛,勿判朵断旅项恩目苦的故规最划毯利辈好愿和膜有中力饺支惯撑城妨市钱中飘心胡发糠展缘瑞方午向城寻市事未小来万发询展渡规旅划浪研惑究区僵域库未榴来骂的传发只展封站捷位区锹域胖功把能墨的融现尝状尚盘翠点城租市呢背遣景剂研小究区叨域旋价膊值沙盘淘点分芦析姜内悔容分哭析前工丈具踢和锄视滑角解弃决感问着题站追位敌城论市浪及慈区臂域草功艳能滴层血面纳,阻找恭到个项绸目伤未研来猾销割售域实愧现菠方笨面含的泻规兼划相利送好涛和迅有崇利搜支氧撑拿齿地厅拓义展疮战锡略抢取托向拿随地斩的槐分昼析证思连路父与猎关吓注玻的碌指古标1伤—墨—脏G唇D煤P总必量谢指煎标府:G巧D蛮P、蚀人遭口砖、婆人身均G艳D顾P、窑固裁定悄资镰产念投旋资演、莫新休批循三直资膨企遮业忧人尘数醉、州接槽待升入持境赠旅惩游讽人揭数…告…结甩构烧指挽标陵:鸣产窗业悼结狂构社及涝布盆局彼、匪就肾业切人铃口条结师构水鸣平夕指夜标舍:链人附均浆收志入攻水宴平挡、谢消温费安水密平沫、柿人货均趋居事住揉面组积豆、淹住撑宅谣消涂费隐支饭出筋水郊平城裹市希经限济姥发偷展锤计哗划眨、元产赌业温规应划更、吃城貌市需总磁体咬规韵划政芒策寨环版境妇:筒限您购震、历限暮贷和、临房本产雁税条、睛蓝具印怪户肾口数葬据纺来搭源各鸭地轿方音统既计助年顽鉴瓣、玻统吧计挤公辟报勿、瓜经朋济前发念展沫月你报送、劲地席方锻经挠济垮信余息豪网蛛、里地炕方弟政潜府陷网课站凡、咬中撞房稠指拍数佳、住国召房辛指课数顾、督地佛方娱房倒地帮产殊年植鉴土涌地盛、冻规宜划纳部弯门冶的匀政档府骡官报员耍访棕谈规梨划喉、忌房句地平产头等饲专钞业怀人谎士亡访誓谈拿格地伙拓念展孕战攀略狭取宴向拿押地郊的煮分窗析葬思缘瑞路路与规关舌注剪的弄指远标1典—剪—内G挖D史P投妄资披:扇开危发饰投晨资聋额土最地露开危发绪:搏土鞭地衔开腰发饮投扎资恒、妙开者发本面汉积破、衬土臭地清出肺让怀金商弱品挪房沸开堆发碗:孙施第工见面划积挥、讽竣表工奇面设积仪、申年户开嫌发抄量销译售堡:吼销点售螺额莲、麻销侍售但面妖积泪、喝价拔格付、就空尊置孔量狸、工吸绘纳谨量房包地都产眯景安气促指译数言、冤价还格代指控数数集据介来膊源各样地械方画统边计猾年娘鉴摔、踪蝶统消计砖公培报夕、洞经精济貌发龟展亩月东报狭、昨地映方括经驼济柏信般息驱网亭、战地蛋方谈政输府樱网长站芒、浆中售房嫂指届数妇、兔国拢房弹指炎数炎、而地中方放房高地宋产易年篮鉴土趴地闭、闷规讨划杨部垒门韵的氧政应府肝官喊员宋访荒谈规鸦划盐、灶房错地疮产裙等朋专芬业泥人仁士厉访橡谈拿逢地图拓菌展猫战旨略茄取偿向拿钩地携的慎分添析远思太路替与戴关和注射的社指爹标1拍—恒—递G买D盒PG环D妥P增彼速崖与敲房膜地踢产祝发丹展叨关羞系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展拿绒地起拓俩展旬战加略敞取辣向拿盈地常的偷分舰析身思均路伟与嫂关奸注步的腥指己标1剪—捉—疗G婶D兴P人汇均G强D坑P与被房秩地秃产装发汪展钳关洋系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP(美元)800~30003000~40004000~80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主,数量与质量并重平稳发展,以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型拿杀地抬拓桐展编战郊略刃取颗向拿广地俩的竞分士析绩思千路贪与舒关暖注项的册指捡标1菌—淘—匠G视D性P必需
丰富
提升
享受人均GDP与消费需求变化7000第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段210004900070000西南城市中部城市沿海城市核心城市1234(单位:元)第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段享受型消费阶段
物质消费后,满足精神需求,
倾向于休闲、享乐型消费。提升型消费阶段
体现个性特点的消费阶段,
关注品质、讲究品牌消费。丰富型消费阶段
较好解决基本生活后的消费阶段,延展基础消费内容。生活必需型消费阶段
满足生活基本需要,以吃、
穿、用为主要消费内容。拿赠地闪拓丢展樱战骨略最取强向拿克地得的降分筛析喝思住路歌与裙关笔注责的兄指嫌标1序—概—编G阻D匪P异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~25%>25%适度投资利于拉动经济增长,而增幅过高,将使供给过量,若无需求匹配,将导致供过于求房地产开发投资/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地产投资规模的基础指标,合理指标为0.1-0.15房地产开发投资/固定资产投资<1515~2222~3030~37>37反映投资结构是否合理的基础性指标,发达国家的比例为20%-25%销售面积/批售面积<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房销售额/房地产投资额<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地产投入与产出的效益指标,表明房地产开发的总体效率房咏地沉产记市畜场慈预现警浑预容报糖指惜标隐体帖系拿泪地像拓段展嫩战洪略厚取爬向拿裁地韵的毁分姻析瞎思通路世与词关葬注哥的相指晴标1累—蹲—妇G嫁D乘P人朗口父红演利位与捏棚杠改1如认果类地彩方则政待府临没妈能荷抓砌住执这鹊三舱年贸棚卷改提的减央颂行继定揉向蝇放啄水蓝,予就防会念错盐失表城浊市鞭改胖善删的夺最阴后斯机辫遇宗。拿福地移拓扬展许战榆略李取存向拿艳地县的妨分随析道思阅路仁与骡关容注弦的兵指挠标2论—险—人穷口神红鲁利沈与省棚栋改去记库全存疤只拆要怠做待好该三觉件哄事输:包一邮是谦减桨供皮应嘱,塘二贤是阶涨耍房回价霞、倍三衡是辱增己需各求岸!当队市养场星库苹存翻积赠压鸦时惧,摊政路府壳借倚助乔棚巴改单去辫了牛库肚存穗、鸭涨溉了贡地根价容、锡改吼善剩了幕城骑市患、觉消誉弭设了圈债非务却。其泳实兽道胸理欢也含很仿简呜单抗,叙当沈市崭场销需融求厘1厕0致0劣套攻房遇子笋时伯,萍我漏们祥究脸竟偶应爸该穷是旱供歌应滨1彻0铃0导套谎房想子鸣呢撕?丙还传是庆1声2纪0微套密房蹄子晋呢源?纲如涌果椅我傍们悼开却盘宋,笛推喂出稼1星0垦0落套踪蝶房凝子样,肤我某们妇需葛要晚邀品约励多阳少曲组部客挠户牛才拜能凤达誓到寄1毕0响0懒%桂去达化叼率饺呢贫?显融然狭,寻1凝0趟0常组事客更户飞肯泳定维是兽远恭远掉不明够盏的气,论甚胡至汇1殿2亿0仇组巧都录不特够皂,青毫谣无渐疑眯问谁,阿营丛销腰总冠们料需档要蚀至浴少碎1坛5彩0案组听客申户悟,志而洲且黎在次产少品沫还山不桐错艘的临情臣况结下枕,政才犬有周可删能睁达乐成挠1钞0雅0税%酸去标化绢率跌。两当桶然闲,征这筝就雨必槽然仍导惹致矮供盏不屑应彻求词。三舱四崭线提城遗市绕究叶竟适是事什巡寿么桃原公因术,巡寿导屋致耐不效少吃三称四肥线纺城勇市忧突汗然巨买育不浸到签房扯了先呢跳?1、西城吵市赞人自口忧的饮婚妈姻捆刚稼性倍需沫求宁。2、荒城朴市常人候口担的盏改蝇善疾性府需风求墨。3、裤进德城格农架民劝的站刚吴性连需痒求键。人屋口恐红柱利傅与枣房援地劝产部税2人兼口贴规张模皆是浆该洒城魄市袖房污地鸡产维市荐场色发忙展举的拴基副础珍。呈决昏定狗了孤城声市眨未跨来括房突地童产问购泪买薪客勒户盈是组否亚具捡有矿基头本灵支患持响。拿授地碧拓滚展环战急略急取写向拿止地嚷的僻分批析朋思糟路沿与蚁关绕注阔的贡指针标2栽—慌—人亭口垃红讨利水与神房腹地兆产轰税1、从苦市炭场氏来钢看模,咐人图口气净换流命入恭地枕区通房莲租亚将奔上喜涨赠,忘推阴动伐房翼价早上践升姻。空卫置俭房签子窑很私少末的沫区呆域传,获房肯东躬可但以匙很欢轻劝易滋地两把骆大劣部源分核房有地盗产酷税其转祝移糊给乓房牛客宾。而免且麻因反为舅房矩地限产避税态是齐同轿时蚁开箭征库,鱼业绒主浪们图几说乎猾是贡同立时馆行损动才,堡租拉客仅并杆没蚁有夏博认弈倍的肿空节间欣,委只盗能坑被客动小接贫受链。2、暑从羊地意方晌政敏府危来卧看资,机他蛛们换将定在面房磁地叶产盒税酒和右卖辞地烤收植入秘之摊间监求缎得多平辩衡劫,爆稳爹中她有羽升昆是万最垫佳朝选荐择誓。地菜方铅政盐府滔如烛果柄想示要符做佛出查政则绩伪,勾就胖必琴须疮有译钱监进屯行锦各暮种程建抽设岂、瞧完轧善绕各美种调保购障扇体礼系谢,淘而俗钱盆的北来眠源樱很酷多籍时兽候走就富是亚“恐卖限地验”与。二火、毕弱略三冶四筐线废等叙房算屋已空乡丰置咱率户比兴较半高顺的赵人兔口仍净确流义出肝地丘区降,品房沙价姑可蜜能网下总降找。不筑发沃达勾地疼区浊有湖不焦开叶征擦房谷地太产统税箱的周可隔能鲜。但扒是枕一镜旦若开简征够,箭人额口腊净种流膛出除地睡区冰,洞有御大镇量沃空谦置咏房距屋躬存够在川,提楼愚市确的航变遗化戚会那按挠下药面辆的与步雀骤辰走唯:❶提开亮始剂征晴收唱房构地肃产充税络,印空邻置肉房太屋局的拿业级主去将丸在枝这券前仰后絮抛序售焦房润屋辰、促出症租忙房门屋讲。❷贺房再屋铺供线应盗大居量虫增盘加朵,连房袄价鬼下勇降己、寻房碎租计下烦降葵。❸捷地萄方业政档府要征粉收蔽房漂地漠产地税赵出挡现鸦困路难扭,李只祖能忍继悲续就卖各地庆来梨满胶足拖财叔政卫需粱求肾。❹蛾房取屋写供爷应栗继纲续苗增奴加精,烛房丘价絮继孕续弓下乞降…径…一蜘、适人劈燕口呀净粗流稻入境、编基啦本演没坝有兼空贡置渗房吨屋衫的珍地套区头,亡房罩价部稳猛中脆有跨升廉。如阜糖阳猎、渣亳陵州星、丈乐繁山等盯三迁四鼠线韵城皱市
多数需求属于第一置业或者第一次换房需求,以自住为主
多数消费者收入有限,客户对价格的变动十分敏感
发展商的策略以控制成本为重要原则
投资比例偏低
各物业类型的价值差没有拉开,市场对于附加值带来的溢价反应十分有限,市场供应的产品类型有限,基本没有高端别墅类产品
市场多以普通多层和少量小高层为主
开发商和客户对于房产品品质的理解十分有限
市规划呈现蚕食替换原有城市核心,及核心区边缘土地的现象,但未出现新区潮
营销作用更多在于促销,而非提高价格,营销水准十分初级经验指标——当年城市平均单价<6000元的市场按4000元/M2经验值取单方楼面开发成本按25%利润水平控制反推拿地水平拿地楼面地价:700元以上为风险值;拿梯地堆拓匹展龙战音略磁取珠向拿殿地邀的令分湿析观思蓄路鄙与演关材注旺的照指婆标3享—建—现装行找售兼价糖比当犯年君开边发碧:杏利丽润夸为绸零颠;等根待梳开卖发掉:2勇5只%也瘦亏保。如债温言州鸭、前南坝京微、险青芦岛插、登东伙莞跟、牌中勺山氧等多数需求为二次及其以上置业,为改善生活或追求生活品质提高有较多的高收入人群,尤其那些聚集大量高端白领和金领的市场物业投资比例很高,人们普遍认同房地产的财产增值作用,而且市场实际回报也比较高各种物业类型的价值差别得到发展商,客户的充分认可,各种溢价因素有充足的市场溢价空间,需求多样性明显市场供应中,奢侈产品的比例增高客户对于各种创新还是相当敏感,也愿意追求更好更美好的创意,客户的可引导空间很大城市规划上可以充分的体现新区潮,各种名义的新区不断涌现,但仍旧集中在老城区核心区边缘,很多新区已经成熟营销溢价能力充分体现拿欠地龄拓屯展碗战爷略肚取里向拿画地惨的驳分萍析毒思荣路分与爆关妥注散的炼指闭标3浙—亭—现轿行宜售扫价迎比经霞验报指随标—影—当述年御城样市煎平漆均娃单凡价<毒1潮0伸0备0绸0-1巡寿5杠0慢0宅0的裤市捞场按4晃0咐0纺0元/拾M嫂2经夹验番值取就单盏方甜楼算面败开宏发互成作本按2倾5弃%利矛润梢水哀平骨控秀制剂反崇推上拿无地妥水蜓平拿隐地菊楼层面兔地胡价巨:4赴7亮0勤0元烘以飞上羡为页风档险拳值飘;楼汤面钓地兔价叠的足计渡算等方搅式饿:驴出挤让牙价铜÷端出静让筹亩霸数滩÷肺容味积抵率当炮年价开稠发咐:烟利灯润潮为届零赌;等爱待遥开拐发仗:2者5沸%也斥亏驻。上一年库存要求统计准确;年内预计新增供应量=(已取得土地可供应量+预计新增土地可供应量)x预计推盘量系数年内预计销售量通常根据上一年成交量和近几年成交特点做出判断。年度供需比=上一年库存+年内预计新增供应量年内预计销售量120万平米+260万平米70万平米=5.43:1如,某城市商品住宅14年供需比=拿酷地俘拓扇展但战战略范取匆向拿孔地赚的尘分稳析炼思沫路跑与简关恐注割的回指铃标4吩—到—年轨度搏供课需垫比二驼、公素司乎重毕点捷关则注其项种目册及铅拓讲展数拿伸地隆方茧式产里业/地前产闹业雁务贿版膨块2持0舅1赶8亮.挑0葵1目梢录1土沫地须一抓级踢开键发轰项腊目公妥司矿重睬点兽关挺注懒项车目土诉地愚一骨级炎开尾发深,交是损指厦由止政焰府西或用其苦授搁权违委传托洪的续企搂业嘴,塌对捎一局定湖区词域骆范裤围卷内尘的丧城蚕市搭国萍有鸟土芽地(毛寻地)或锐乡貌村还集顾体风土陕地(生劣地)进踪蝶行晋统其一井的董征州地舌、挨拆难迁仔、飞安费置婚、至补豪偿胆,童并挖进王行加适妖当芝的厨市双政推配锹套爹设忽施恐建我设趴,岂使雨该陕区版域号范懒围锅内梯的变土讨地职达千到文“伤三呢通贩一悔平渴”业、渐“问五毯通康一由平道”紫或含“枪七填通怠一绳平士”屈的笔建碰设抚条析件(熟叔地),诞再清对争熟迷地京进未行浓有刘偿祸出屠让愉或婚转贸让高的费过再程柿。土筛地矿一涛级界开原发倡的辈界庸定定活义北包京响模奇式重是庆统模锅式云节南蜡模炸式武首汉座模叉式公宗司积重铅点斤关盾注营项藏目土泥地鞋一守级扒开牛发危的门界锄定北味京概市花目攀前尊为控政贼府暗主贝导荷型帅和闲企算业让主这导芳型诱两捆种龄土牲地签一推级风开斯发姿模应式拔并损存静。政霉府定主准导名模静式企孕业佩主熟导纯型模牺式公估司越重怖点碎关吓注读项锻目北兼京牺土毯地晶一把级呼开放发西模仙式典也型滔的杰政段府云主屿导握型砖模湖式土慢地输一详级以开修发违的欧主赏体韵是简市槐政的府激,责代搂表妈市默政低府缴实滤行罢一重级逮开喉发氏的疗机恩构渗是旨九灭个毙国尖有容控仔股湖集夏团(城口市逆建护设对、插高级速病公朋路界、遇高窜等贺级结公逼路比、针水丸务颗、涨地宾产爪、骄水蓝利猜投颤资陡、察开鬼发车投宽资树集林团复、送渝夏富)。公却司驴重织点卸关同注姓项出目重哀庆缺土近地歇一流级代开逐发晶模反式云箭南块
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