房地产投资赢利能力动态

第三节房地产投资赢利能力动态分析

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销售期投资起点6出友租询或赚自烂营昂的容情刚况图3投宾资驴期估（男计由算额期盐）轰（b）投奥资茂期申（叼计耀算返期谈）建盐造裕期开发期经营期前期运营期投资起点7式贱中摔：F呈N宗P久V合—夺—项然目蝴在皆起罩始叼点座的呼财祥务谋净烘现非值抬；I栗c—锡—基乒准剪收可益琴率缴或珍设风定啄的乐目牌标绳收书益冠率啊；t座—睡—投软资肚期非（肺计滥算脸期害）滤；C第I歌—丧—现吸金得流恐入痰量伶；C制O冠—漠—现蛛金美流失出梦量油。2、菊计吵算残公变式83、价判怕别烘标扮准（1）F员N仰P羞V燥>输0探,该始投耍资践方墙案剂可抱行浅。（2）F缘瑞N愤P呈V扒=项0海,该甲投篇资舌方宿案抢可演行区。（3）F衰N塑P抄V筹<槐0罩,该创投对资燃方侦案雅不张可娇行首。4、矩净饥现兼值吵指裕标虑的悔特呼点主伐要舞优顿点久：F偷N森P僚V考程虑狱了牧资槽金松的难时幸间山价膛值返。不忆足阴之牛处迟：贴棒现暮率键不普易棉确本定巷；击没剪有蚁反掉映躺出速投槽资威的加单果位圆回舰报状。9[例1屯]有啊一度投磁资肢项挽目咏，摧投航资曾者践投鸡资1嫁0丢0万李元律购浓买兔一封商洽业聪网减点盘房承用竞于围出杠租瞒，栽共员出金租1皆0年继。奸租煎约妙规策定低每州年年谊初收厕租匪，妄第贪一新年匆租茄金垫为1禾0万鹊元敢，挨每宏两添年旋租榨金借增牢加1颠0老%，叮在租绕约其期旬满巾后将彩物态业听售验出咬，峰得肌到残收固益9崖0万床元突，戴贴贷现协率庸为1弊2锄%，亏试津运很用财皮务链净艳现蔑值陷法来形判欲断滚该游方及案迫是祥否伏赢庸利衬。5、蕉净弱现啊值垦法滨案浅例1箱0解乎：减根漠据丑题巡寿意背，定计蜘算上出爪各同年称的撕租耗金蝇收肯入鸟，聪并抗将繁其使按1多2矩%的中贴削现奋率远贴怒现士（尾见匪表2）赚。1旦1年和份略投圈资傲额业租如金榆收泄入刊贴访现习系刚数翁贴束现乘后索租姨金廉收模入（n）（你元死）葡（员元壳）（买元唐）0-厕1贤0零0缠00易0焰01有0置0稼0津0车011吊0颠0蚁0第0傲01尘1宾0劫0燥0概0稿00炊.呀8偷9求2斤98境9贿2苹8尘62片1幻玉1哥0堂0锯0慢00延.摸7猜9饱7涌28筹7寨9资6敞13用1暴1货0句0牢0廉00肌.蹦7族1讯1催87邪8那2查9烘64梳1外2洪1脱0倍0垂00纯.来6德3舱5纤57冒6慨8叮9垒85偶1旋2摧1绝0椒0屿00她.貌5友6核7兆46盲8纱6珠5衣96俘1跃3色3绕1援0皱00博.供5预0肉6锦66躬7天4敢3击37徒1劫3躲3买1级0揉00元.类4狐5执2筐36居0梁2刻0讽88校1控4犬6饼4俱1壤00辜.漫4研0将3恢95衬9停1鱼3形39餐1知4菌6朋4镜1铲00剑.撒3胀6泰0薄65妥2对7疼9骨7∑7闹4才0披4圈0妇11熔0年叉末止售收出9奥0密0枕0扫0笨0彼0午.侨3寒2效2来02窄8曲9事7短7滨6表2各悟年凭租杠金侵收羡入析表1眯2根葵据纪表2，尽则套有增：财渔务吗净兵现经值F巷N着P兄V偿=售胀楼免收帖益+租锹金心总反收垮益-投怪资薯额=伯2板8菠9著7涌7削6兵+托7堤4兄0架4挎0青1纸-允1塘0遣0菜0天0上0班0=裤3遇0伶1卫7筛7（必元流）由烦于F灰N帐P懒V＞0，饺因盏此婚该挽投些资屈方托案而可善以夸赢水利门。1神3二相、猾财誉务覆内蚕部渴收冷益值率F武I网R烦RF闪I滔R袭R的早由娘来兵：项兆目敢净食现伞值诵的信大跃小甲与丢贴印现塌率储的陡高窄低萌有柴直枣接达关荡系勇，随协着层贴差现纺率夏的腐增川大峰，罚净休现葵值凉将搏由夹大诉变森小及、慨由关正哨变反负。可家以童说F场N者P盾V更=矿0时庆的残贴门现为率是飞一辣个滨临篇界起值夸，示称跃其辛为死财石务做内傅部抖收盲益占率居。1茂41、F分I江R蓄R的携定墓义财兰务么内对部庙收趁益厅率(棕F与I颤R眼R蔑)，岛指辩在挥整诞个蔑计响算男期活（t）剖内狐，腰各怖年姐净浊现覆金刷流每量扯现桑值弓累匪计掏等觉于是零题时警的折拥现急率。其霞数励学制表虑达漠式泡为定：2、F纳I桨R冒R的免经迈济缝含剑义内哈部狠收舍益婶率刚（F筒I讯R宪R）推反界映挽的披是遥项偿目督全艇部厦投爱资烂所渐能高获规得枣的实检际烧最恳大混的提收庙益某率，颗是哈项滑目吊可捡以书接着受岸的最萍高子贷砌款虫利昏率蜻。1趁53、影判吩别肺标蝇准将络所锦求腐出卸的钥内鬼部缠收诱益俘率置和行介业呆基挨准捏收扯益钱率饱或条目锐标底收制益茧率Ic比迎较丽，合则兄有当F场I州R匹R撤≥原Ic时外，致则傍投妖资汉项芝目般在澡财溉务转上道是嚷可降行枣的奶；当F猴I买R队R隙<Ic时采，很则桐项倒目英在来财永务脉上轿是野不歌可棍接北受喘的敌。1篮64、F芝I妥R倡R的痒计添算利献用雪线变性议插壳值繁试青算硬法占求送取兼财誓务懂内路部谱收困益牙率脚的腰公尝式:1果7图4线敌性挺内锈插拌法仪求F尼I贴R桌R示谋意笔图N健P絮VN玩P黎V1N桃P触V20i1i2iF骂I禾R送Ri1—投—当驳财隶务势净鼓现布值揉为化接枯近预于妨零谢的墙正谜值张时城的编折禽现头率究；i2—名—当拾财各务源净匀现秃值崖为姥接债近肿于维零弹的绣负促值就时请的丢折费现欢率聪；N扛P狮V1—线—采般用些低宫折糠现命率错时浴的查净色现歉值楼正历值抱；N任P促V2—倍—采沟用狂高荡折往现断率秒时李的宁净授现考值割负耍值危。N芳P酸VN贞P去V1N补P第V20i1i2i1狼85、F删I赤R浇R指电标墓的悄特堵点优悔点：（1）考兴虑袭了浅资居金今的寻时选间体价饰值决以宏及虎项后目提在眼整遣个自寿凡命猪期砖内雹的迅经吩济该状早况下；（2）震能建够纵直属接菌衡赞量截项乏目衡真国正旗的碍投达资妄收誓益麻率吉；（3）艳不悲需木事鉴先返确乏定局一扁个袋基也准丝式收菜益延率皆，部只跃需扶知阔道升基坚准涨收鸡益奶率胸的蓬大贼致骗范旋围蛮。不锄足：宝需灯要钞大宇量挖的赖与拌投季资脱项鲜目趣有疲关炼的悦数莫据耻，马计订算御比辨较割繁皂琐逮。1朱96、F就I果R邮R法昆案饿例[例2庭]在仰表2中批，筑当湿贴用现匙率戏为1沫2晴%时京，F浇N亏P搬V盏=棒3过0财1惭7种7烈>判0。锁再出假雅设态贴判现该率罩为1槐3％时壮，乔通卷过挣计离算F苗N走P虾V，念求幕该启投巾资厕项害目陪的竭内服部卸收盟益包率F礼I忽R喊R。2会0解鸟：帅根恢据葛题脱意监，定计膀算琴出冻各步年去的框租躁金约收叹入辆，殖并努将镰其宾按1垂3细%的狡贴母现提率镰贴埋现码（父见课表3）竞。2获1年致份云投但资摧额袭租路金年收士入穿贴紧现拨系闻数暴贴勿现纲后准租液金港收继入（n）（赖元穗）关（疫元责）（乎元方）0-晚1久0劲0新0溪0洪0肿01铁0申0询0兽0遗011摧0屑0搭0洗0寇01碍1而0猫0厌0贺0其00环.愁8糠8镇5郑08接8流4甘9乒62葵1远1设0炕0况0诱00皂.晨7果8筹3散18融6距1权4偏63道1丸1岔0甲0填0迫00冰.时6碎9绳3乳17田6标2职3逢64丙1丑2锡1拳0卡0糊00拾.馋6往1斯3师37等4嗽2至1锐25焰1珍2尖1香0亚0播00男.珍5残4宝2固86费5血6钱7压46绿1尚3区3苹1愧0兄00耗.般4轿8偷0晃36燥3鉴9厘3掏17棉1拌3锐3鲁1如0赢00色.虹4叠2汇5适15咏6玩5结7毒68贼1卷4席6念4豪1区00施.偏3际7胖6太25猫5址0茂7柏49结1漫4预6依4维1甜00耍.亭3凯3迁2戒94验8傍7败3棕8∑7欣1贤5绵0框8漂31刃0年笨末桐售魂出9代0方0吴0骂0翻0肤0羡.枣2循9霸4阳62启6妈5社1翁3掉0表3贴使现饶率革为1防3录%时奇的码净踏现抗值2坊2根起据韵表3，悉则惹有撇：财胜务泛净帅现元值F珍N手P某V库'竞=售评楼级收矮益+租夹金内总肃收讽益-投全资剃额=矛2拜6惨5泳1编3流0鼓+爪7掌1旁5除0臣8工3妻-渔1厌0眼0舌0烦0皆0滑0=-设1党9绘7稳8兆7（剧元溉）根苦据卸计剃算孔式则F朽I侨R膜R要=音1府2但%兄+辆3惰0悔1作7斩7恢×舞(饥1妇3带%功-犹1矩2董%扇)供÷谊(嘴3瓶0斗1倘7泰7保+竖1以9贞7蜘8挠7没)=吩1蠢2影.趴6直%2赠3该穷投涌资营方劣案扮是划否肢可梨行碗？结缠论:F搭N粉P秧V框>送0姿,该倦投痰资雄方误案录可纸以当赢剩利抛。F汉I鸽R饶R以=计1字2蠢.顷6枪%是,且F英I指R膜R>街IC(未否考耐虑紧通略货稍膨瞒胀)片,该抬投暗资俘方掏案可粉行。若侦考顷虑谨通鼓货母膨爸胀端的柄因枯素,且籍在改投厚资科期搂内仍年驻平鸦均美通哥货种膨返胀灭率删为2薯%柳,那驾么,该糟投革资痕项日目奇的纵实框际戚收旱益湾率(桃R胞)是燃多勺少?（1井+宜1阳2优.皮6帅%）=（1驳+垂R）痕（1颠+戒2喷%）R液=随1啊0歌.红3世9青%<港IC(考认虑村通丧货骂膨简胀)逝,该投蚁资先方萍案不趣可仅行。2孟4三渐、砍动纵态嚷投繁资姜回匹收百期pt1、更定抓义动阀态昼投缓资年回描收最期第是心指宅在杀考体虑缎了碌资场金握的街时贼间举价烛值柿的杏基甘础少上绪，霞以妈投爆资养项御目芦所得知到苦的谣净剑现讲金移流孩量瞧现苏值抵换偿向项古目初道始痒投交资定的耳现难值所缴需黑要寒的恩时乎间程。静拢态牲投烘资趋回意收舒期未克考晴虑勾资妙金打的慈时方间疗价嫌值时斯间谁较罩短初猫始派投田资证额烧的防原提值全替部猾净拼收做益动凡态押投启资淋回腾收筑期考伙虑菜了攻资讲金顷的致时宗间举价膊值时范间痒较沾长初衣始扔投轮资遥额使的骄现镇值全俭部桂净抚收嫁益罩现轧值区爬别相伙等相嘱等2始52、pt的挽计本算咱方移法Pt=自壤投雀资熟起穷点稍（t析=渣0）斧算披起倘，点累志计这净款现严值等善于拖零或出骨现汤正软值的奥年泼份狼即纲为班投仙资巩回紫收脑终眉止千年摔份掏。其秘详广细秀计技算诸公泊式盈：2安63、锈判隔别届标闭准若pt≤允t(计矿算家年)，泉该但项升目显可全以融接压受鸽；若pt＞t壤(计润算钩年)，暗应田当悼拒怨绝苏该当项匹目拳。4、pt指促标动的捎特耳点考根虑盾了尚资赏金控的壤时各间睛价尚值淹，洲但受男到坏选天用穿的强贴割现阳率撇大笑小投的英影洞响禾。局直限摆性总：只非强率调惊投伪入浮资那本尘的椒回而收唯快叮慢建，铺而彻忽势略庭了管投鸦入饺资丸本略的局赢吴利机能大力呢。2醋75、pt案肆例[例3删]某膝投岁资韵项摊目沃的跳净恰现衫金顿流唐量疏如懒下妈表4所全示占。目求起该棒投林资平项印目陕的诸财投务状内啊部仔收稀益梢率姿。套如疼果代投炕资柱者南目艳标馒收乖益射率梯为1迫2同%，迹求匹该窝投蓬资汪项惕目垫的银动劝态佛投蛙资歌回造收橡期解。年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量-1200300300350400400600表4现移金菊流搏量冲表单伶位犁：肚万才元2挠8解渴：换根匹据局现偿金笨流柴量仗表4计菌算槽得皆各还年劫净凤现杰值督、旅累吊计男净帜现较值耕如明表5。年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量1200净现金流量-1200300300350400400600NPV1（i1=20%）净现值-1200.0250.0208.33202.55192.90160.75200.94累计净现值-1200.0-950.0-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2（i2=21%）净现值-1200.0247.93204.90197.57186.60154.22191.18累计净现值-1200.0-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV（iC=12%）净现值-1200.0267.86239.86249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200.0-