中央花园项目建议书

中心花园工程建议书编制单位：石家庄恒丰房地产开发编制时间：2023年十一月目 录北京首汽第一章：总论其次章：工程开发单位概况第三章：工程建设背景第四章：市场推想与建设规模第五章：建设场址与建设条件第六章：工程建设方案第七章：环保、节能和消防第八章：工程物业治理：第九章：工程实施进度第十章：投资估算及资金来源第十一章：工程经济效益分析：第十二章：工程社会效益分析第十三章：结论附件1：恒丰房地产开发营业执照复印件附件2：恒丰房地产开发开发资质复印件3：中心花园总平面图第一章总论工程名称中心花园〔暂定名〕工程开发单位石家庄市恒丰房地产开发编制依据市政[1996]13号“关于鼓舞旧城改造的假设干意见”石家庄城市总体规划国家和地方有关政策法规、标准和标准有关设计的根底资料及拟建场址的规划方案编制说明严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和标准。以城市总体规划为依据，充分考虑工程身特征，使二者严密结合，相互统一。以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合工程实际状况，进展的合理布局建设，提升居住品尝作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、购物、商务，旨在提升居住品尝；提倡高雅的人居文化内涵，表达省会作为现代大都市的建设特征。充分利用先进建筑技术和材料，提高工程科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使工程建成后，成为我市城改工程中一道亮丽的风景，为我市的城市改造增加荣耀。争论说明进展系统的争论和论证、以期为工程的决策供给牢靠依据。工程方案工程位置公园，南临裕华路，北临四中路。建设规模1.7426亩；5.13万平方米；基中住宅面积：3.16万平方米商业面积：0.94万平方米写字楼面积：1.03万平方米规划居住户数：310户 居住人口：1000人投资估算与资金筹措工程总投资估算为：19291万元，具体估算如下：、土地费用：7280万元、建安费用：6669万元、其他费用：3000万元、预备费用：1600万元、建筑期利息：742万元其中自筹资金：9291万元；申请银行贷款：10000万元，自有资金比例为：48.1%，建设期2年。经济效益1929127142万元，利润总额：4886万元，本工程具有较强的财务盈利力气及清偿力气，有较强的抗风险力。经济上可行性很强。争论结论务上可行。从社会效益上看，工程社会效益良好，所以工程是可行的。其次章工程开发单位概况单位名称：石家庄市恒丰房地产开发企业法人：鲁彦企业概况：1999500万元人民币，暂定房地3017人，具有一支高素养的员工队伍，且具有确定的经济实力和房地产开发运作力气。第三章工程建设背景1996年中心经济会议提出要把住宅市场建设培育成带动整个国民经济进展的的增长点和相关产业直至整个国民经济的进展。石家庄市是河北省的省会，是河北的政治、文化、经济中心。在省委、省政府的正确领旧城局部在近些年并没有发生变化和转变3545个城中村及局部旧城的改造任务，彻底转变“四最”大都市的形象。造。本工程既符合国家产业政策，又符合当前市委、市政府规划改造的范围区域开发建设将有力的推动我市城中村改造工程的步伐。第四章市场推想与建设规模工程市场推想中心花园：根本形势的趋势；产品价格有升有降；二是产品逐步向合理化调整，无论户型、面积、配套设施等都逐步完善。1800亩的造城运动；马上启动的卓达太阳城工程前450054适度；住宅的室内环境和物理性能的改善、住宅构造、消防安全、保温隔热、隔声、通风、采光与日照等物理环境不断优化；住宅设施与设备水平不断提高、厨房、卫生间、采暖与制〔，技术、材料得到了广泛应用，住宅建筑的整体水平有了较大提高。工程优势分析依据居民对住房特征重要性的评价说明：认为公共交通便利很重要的占72.0%;认为住宅四周有好的幼儿园、学校很重要的占54.8%;认为社区公共设施齐全很重要的占54.3%;认为小67.0%;33.0%．便利，公交线路１０路，３２路，１６路，２７路，７路车直线到达；小区内除了自建高档社区幼儿园外，工程还比邻市重点中学石家庄市四中；石家庄市四中路小学；另外，工程周边邮局、石家庄市商业银行、石家庄市人民医院、北国商城、西美百货、燕春花园饭店、图之余供给休闲场所的同时，进一步的丰富了社区居民的文化生活。明显，通过以上对中心花园工程的实际分析，我们不难得出结论：无论从工程的内在品质，越的经济效益和市场前景。明显，是省会房地产市场中优秀的开发产品之一。4.1.2住宅根本形势行为，进入一般百姓的消费日程。随着各种启动房地产市场的配套政策和措施〔如：商业银场、三级市场的启动等的实施，将在很大程度上进一步提高个人购房力气，有力支撑住房消费的增长，从住宅消费市场总体上看，前景良好。199043.1m247.6m2。居民住房已由短缺型转变为生存型，理的户型、较宽阔的居住空间，更要求环境秀丽、配套设施齐全、物业效劳周到等，商品住高层次上开放竞争转变。市场状况1、我市居民住房现状：目前我市居民家庭每户平均使用面积47.6m219904.5m2，但仍低于全国平4.7m220m27.7%，2040m234.1%，40~60m243.3%，60~80m29.3%，80~100m23.3%。我市日前家庭单位配套式住84.1%52.5%21.8%，一居71%的家庭自购房，其中购房改房的家庭占98.3%1.7%。5位，户均使用面积依次为68.9m2、61.6m2、55.5m2、50.8m2、50.5m2，住房面积排在后534m2、35.6m2、36.8m2、39.9m2、41.1m2。2、居民购房意向及承受力气分析：1/3居民家庭在一年内有购房打算60m2，住房大局部是过去一间半、二间半的老户型。对939.2%13.4%、12.4%、10.3%。增加住房面积、改善居住环境已成为市场的迫1/3的家庭打算一年内买房〔19.8%家庭打算购置现有公房。在有意购商品房的家庭中，35.7%的家庭想扩大居住面积，27.6%的家庭则期望购置户型构造更好的房子。不同家庭对商品房需求不同，承受力气各异30岁以下的年轻人家庭购房意愿最猛烈。年收入在5000元以下的家庭有意购房的仅占2.8%,年收入2-5万元的家庭有意购房的达30%。80100m2100m260~80m2的住房也拥有较高的宠爱度。按年龄分析，304080100m2的居多。户型选择上，31.6%，其次为三室一厅和三室二厅，分别为25.5%23.5%。消费者购房时首先考虑的是价格、环境，看重价格和环境的人占30%左右，其中30岁以下37.8%；31岁~4041岁~40岁年龄的人较看重价格，分别占32%41%；50岁以上老年人最看重户型构造，占35.7%。不同职业、收入和生活习惯导致其买房时考虑因素不同。 从近年商品房销售状况看，但凡具有确定规模、环境秀丽、户型合理、配套设施完备、物业治理水平高的小区均受到购房者青睐，有的甚至消灭热销。增加及公积金贷款的实施等，因对原有住房地段、户型、环境、面积等不满，需置换居者上长。两大群体的住房需求将构成省会房地产市场的消费主体。工程定位省会城中村改造工程的典范：高尚文明、环境优雅的高档人居社区。为省会居民购房消费群体追赶的对象。成为省会房改工程中的一个典范。工程市场时机点分析 目前我市凡具有确定规模、设计合理、配套完善、环境优美的住宅工程均取得了良好的销售业绩，此为本工程一个市场时机点。高层住宅正渐渐被市场承受，但供给量有限，开发商提商是制造明星楼盘的好时机。这又是本工程的一个市场时机点。工程优势分析1、区位优势：物、就医、上学、消遣、休闲等，生活配套效劳设施极其完善，工程具有极好的区位优势。2、定位优势量。小区以高尚文明高档人文居住社区为建设定位，突出人性化、生态化、科学化，留意居住环境的营造，同时工程将设置完善的配套设施，便利居民生活学习。3、政策优势可循，进一步增加了工程的市场可信度。市场推想结论工程市场前景良好。通过细心设计、严格施工，再加上灵敏的销售政策，确定合理价位，以住宅商品房市场中心花园工程必将能够取得预期的销售业绩大的，也是显而易见的。写字楼：工程市场状况分析：写字楼市场概况：构，哪一个不期望有合理价格下更好的办公环境？而目前市场上供给的写字楼由于多种缺……的进展空间。惋惜的是：上市的写字楼从开发、设计理念上鲜有突破。随着写字楼空置持续增加、租金价格一路走低〔这本身就意味着投资价值的日趋削减推出的工程却没有一个堪称写字楼市场的领导者。应当提示的是：既然每个公司机构都已经占有一席之地，既然几乎每个公司机构都存在“合理价格下更好的办公环境”的需求，并且通向“更好”的道路并没有太大障碍，那么，写字楼市场的进展趋势明显存在一个次第淘汰的“尖峰时刻”——的设计理念淘汰旧的设计理旧的办公环境、的配套淘汰旧的配套、的效劳淘汰旧的效劳……相，届时，恢弘或布满共性的立面；宽带撒布的成百个信息点；确定充分的停车位；足够的功能。切实为每一家入住机构供给贴身的效劳。写字楼市场调研分析通过对石家庄写字楼客户市场的调研〔详见附，从668及590份“不打算换办公场所”较安于现状。但从540份认为“办公环境对公司的进展有影响”的答卷中我们又找到了期望，576份“宠爱写字楼作为办公场所”381“购置”256100-150有可为。1：石家庄市写字楼市场客户调查问卷目前的办公环境是否满足？有效答卷是668份，占58；否482份，占42〕办公环境对公司的进展有影响吗？有效答卷〔1146〕有540份，占47.1；格外大321份，占28；一般23120.1〕无所谓54份，4.8%〕近期有换办公环境的打算吗？有效答卷〔1150〕份份份41.3%;218份18.96%167份14.52%191份16.6187份16.26%;商业气息：571份49.65%;智能化：575份50%；期望的办公换面积是多少平米？有效答卷〔1150〕100平米以内，260份22.6%;100-150平米以内，475份41.3%;150-200平米以内，200份，17.7%;200-300平米以内，106份，9.2%;300以上，106份，9.2%;宠爱的办公场所是什么物业？有效答卷〔1150〕写字楼576份50%；公寓200份17.4%;商住两用房209份18.2%其他125份14.4%情愿购置，租赁或自建办公场所？有效答卷〔1143〕购置256份22.4%租赁641份56%自建246份21.6%购置能承受的最高价格是多少钱？有效答卷〔1125〕2500-3500元560份49.7%;3500-4500元376份33.4%4500-5500元112份10.84%5500-6500元47份10.84%6500元40份3.5%租赁能承受的租金是多少？有效答卷〔1148〕1．5元以下255份22.2%;1.5-2元554份48.2%；2-2．5元193份16.8%2.5-3元100份8.7%3元以上46份 4%燕春商圈写字楼市场分析附2：工程所比邻的燕春商圈相关的写字楼状况分析：名称规模(平米)档次装修售价〔元/平米〕租价〔元/平米/天〕租售状况燕春花园酒店1910四星级高档精装修90003〔建面〕西美大厦90%左右11000高档高档精装8500-90003〔面〕85%图书大厦高档高档精装长安大厦38960高档 170个停车位，建筑期较长，设施配套老化，运营存在问题。市场推想结论2的。石门商业一条街根本形式分析：〔一〕工程周边临街商铺调查；过折算，平均售价：9195元/平米。较好。〔二〕休闲文化场所调查〔55家调查分为四大区域进展：1〔包括桥东、桥西两局部。中高档以上有代表性的休闲文3家〔42060万元/年、正东街店：30030万元/年和金圆大厦店、名典咖啡西大街店：经营面积350平米，租金50万元/年、富邦大厦的上海真锅咖啡、人和茶艺馆、今晚有约酒吧、虎牌酒吧、经典世家咖啡、清风茶楼、金豪富妙廊休闲茶坊、天庄茶艺馆、芳香园茶楼、非洲部落、梦22家。这个区域由于受中山路北国及东购商圈的影响〔只是中山路上的交通不畅，往往令消费者绕道而走，所以商业费用要高些，租金在100150元/平米/月之间，合计1200元--1800元/平米/1.875万元/平米左右。而最有代表性的是西大街，休闲场所共有10家，相对其他地段来说，西大街的休闲文化营业1429元/平米/2万元左右。2、东风路商业街：该商业街为形成的商业区域，经营范围较广，其中综合性茶艺园有62550平方米。其余4家则规模很小、档次较低。此区域的环境、地理位置相比较稍偏，故商业费用有所降低，平均租价在40元－60元/平米/月，合计480元-720元/平米/年；折算平均售价合计在7500元/平米左右。3、东岗路的商业：中高档以上有代表性的休闲文化场所是：品尝书吧170平米，17万元/36036万元/年、世纪咖啡厅：经营25025万元/5距市中心商业区域稍远，不过周边的消费水平较高。租金价格在60元-85元/平米/月之间，720元-1000元/平米/1.2万元/平米左右。4、其他路段：中高档以上有代表性的休闲文化场全部：槐中路的天下名茶石门公园的茶庭；休门街的五千堂茶艺园；四中路的香馥丽舍咖啡；裕华路的球迷酒吧；自20家。这些场所分布得比较散，没有形成有规模的商30元-60元/平米/360元-720元/平米/年之间；6750元/〔11562元/平米〕受的租金费用大多在20万元以上。就此以10年的标准计算的话，光租金费用就需要2001所商业区，而这个区域恰恰是将来商业进展的节点。〔其中有民权路休闲文化一条街。目前在我市还是一个空白，开发休闲文化一条街有很大的进展潜力。同时，据相关的调研资料显示：有40%以上的商家，对有确定规模的都市休闲文化商业街感兴趣。这说明商家存在着很大的需求。市场推想结论：他们对生活环境与消费领域有很高的要求也是格外明显和巨大的。所以本工程具有很强的可行性和实际操作性。工程建设规模依据市政总体规划和工程规划方案，本工程建设规模初步确定如下：总用地面积：1.74万平方米〔26亩〕总建筑面积：5.13万平方米基中住宅面积：3.16万平方米商业面积：0.94万平方米写字楼面积：1.03万平方米居住户数：310户居住人口：1000人第五章建设场址与建设条件建设场址场址概况安公园，南临裕华路，北临四中路。场址地势平坦，总面积1.7426亩，场址四周多为居住区，环境良好，无污染和污染物排放。建设条件自然条件石家庄市位于华北平原中南部，北临滹沱河，西连太行山，为大陆性季风气候，四季清楚，夏季高温多雨，冬季严寒枯燥。全年平均气温13℃极端最高气温42.7℃极端最低气温全年平均降水量—26.5℃458.6mm日最大降水量280.2mm小时最大降水量92.9mm最大积雪深度190mm冬季西北风，夏季东南风全年平均风度1.8m/s全年日照时数2737.8h最大冻土深度`540mm全年雷暴日数31.5天冬季大气压力1.034×105Pa夏季大气压力1.012×105Pa地震烈度7度5．2．2建设条件10路、32路、16路、27路、7路通过，公共交通条件格外便利。通讯等相关市政配套设施完善，小区居民生活极其便利周到。三、其他配套条件：庄市商业银行、石家庄市人民医院、北国商城、西美百货、燕春花园饭店、图书大厦、影乐相继建成，使得作为省会两大商圈之一的北国商圈其黄金价值更加凸现的淋漓尽致。同时，工程西边与平安公园相邻，公园内自然优异的淳美风光无疑成为小区居民的挚爱。第六章：工程建设方案工程组成：本工程由高层住宅、写字楼、商业步行街组成。3.161.030.94万平方米；其中商业步行街：0.53万平方米。总平面规划：总平面规划指导思想：，并结合拟建场址的地域状况来筹划工程的功能设置。资源，又能圆满实现各自的功能。、留意工程临街建筑的立面造型，营造省会大都市街区景观〔4、写字楼建设定位于高档，居民社区商品房销售对象定位于高薪阶层和以旧换、置换型群体。总平面规划综述中路。地理位置优越，交通便利。该地块地势平坦，地质构造无不良构造，适宜作为建筑用地。本规划系依据拟建场址地块状况，以阳光、绿色、生态和人性化为本，以美化省城大都市和营造高尚居民社区为目标进展本平面规划。其规划要点如下：、突出主立面，并设置与写字楼规模相适应的停车广场。心广场，强化景观视角的穿透性，并在小区入口设小区的标志性景观。、在小区南侧设一个通往裕华路的主出入口，以车流为主。两出入口相连,形成拟建场址的中轴线,作为小区的步行街来规划。不同手法来丰富小区的人文景观和文化内涵。、小区以步行街和设置几个广场为框架，通过组团、围合等手法开展小区的平面布置。、为使各住户均具有良好的通风、采光性能，每栋楼的层高系数依据楼宇之间的间距，通过日照分析确定。通行。这样的交通组织，较好的避开了人流车流的穿插，静化了噪音的同时环境。噪声。在小区楼宇之间以组团方式种植花卉、常青灌木、草坪等用来美化环境。便居民生活。竖向设计总平面规划主要技术数据序号 项目 单位 数据 备注总占地 万平米 1．74总建筑面积 万平米 5．13写字楼 万平米 1．03住宅 万平米 3．16地下室 万平米 1．50商铺建筑 万平米 0．94商业步行街 万平米 0．538 容积率 2．889 绿化率 38%土建工程建筑设计写字楼住宅小区商业步行街构造设计供排水工程6.4.1水源本工程水源来自裕华路的城市供水管网，以DN200引入小区泵房作为小区的供水水源。供水系统本工程供水系统分低压供水系统和高压供水系统供六层以下生活和室外消防用水800m3450m3为不行动用水，以供消防用水。低压供水系统供六层和六层以下生活及消防用水，由市政管网直接供水。77层以上生活及室内消防用水，由加压变频加压泵站供水。建筑物内消火栓供水系统和地下车库的自动喷水灭火系统用水分别由设在泵站的消火栓泵1次考虑，室负消火栓用水量为15L/S20L/S，自动喷水灭火用22L/S。为节约用水，住宅区设中水系统。用水量测算用水标准：居民生活用水 180L/人/天办公及商业用水 20L/人/天绿化及道路喷洒用水 1.5L/m2托幼、写字楼、物业用水 50L人/天/排水系统规划，将生活污水中的洗浴用水单位集合，经净化处理后供水便器冲刷和绿化用水。通风采暖与空调采暖DN200引入小区的热交换站，在热交换站进展汽水热交换后以95—70℃热水供冬季采暖。用热指标：住宅 60w/m2写字楼 80w/m2通风厨房、卫生间、地下车库设通风换气系统。考虑消防、高层住宅及写字楼防烟楼梯间及合用前室设机械加压送风系统。空调写字楼承受集中空调，制冷机组选用螺杆式冷水机组，以7~12℃冷水供各楼层进展空调。0.13kw/m2供配电用电指标：住宅 42w/m2物业 25w/m2写字楼 30w/m210KV电网T接，用埋地电缆引入小区配电站。弱电写字楼户供给便利、快捷的全方位效劳。楼宇的自动化和智能化〔或三个星级中的普及型〔或一星级〕配置主要设备。在配套工程和室内外布线、接口等按领先型〔或三星级〕考虑，以便利依据进展逐步进展升级改造。依据建设部规定，普及型智能化示范小区在应用现代化信息技术时，应实现以下六项功能：、住宅小区建立计算机自动化治理中心，实现中心监控。、水、电、热等自动计量收费。、住宅小区封闭，实现安全防范系统自动化监控治理。、住宅火灾、有害气体泄露等实行自动报警。、住宅设置紧急呼叫系统。、住宅小区的关键设备、设施实行集中治理，对其运行状态实施远程把握。把握工程、对变电设备的把握能源，延长设备的寿命。、对采暖、空调设备的把握依据环境温度和室内温度对换热站和制冷站设备进展转换把握，以削减热能铺张。、供水把握依据小区用水量调整水泵的运行状况，以到达节能目的。、防灾难把握预报监控。、防盗把握和紧急呼叫系统对住宅、写字楼及小区周边重要部位、出入口、停车场出入口建立闭路电视监控系统宅单元出入口安装JB2023型楼宇防盗对讲系统。、三表微机计量系统在楼宇照明配电箱内设置抄表器，显示住户电表、水表、煤气表的读数，并经专用数据线〔KJYUPO-2×0.7〕将数据汇入治理把握中心储存，定期计量收费。及有线电视信号线由裕华路市区网引入小区。每户设两个电视线插座。小区设有线电视宽带网〔KFC〕系统，每户引入两个有线电视信号插座。燃气小区生活用燃气来自市政煤气管网。管道从裕华路引入小区煤气调压站。第七章：环保、节能和消防环境保护环境现状本工程为城中村改造工程。四周以居民为主，无污染源存在，环境状况良好。污染把握标准〔GB3095-1996〕的规定，工程所在地域环境质量属二类区，本工程按二级标准进展防治。污水防治执行现行标准。主要污染物及防治措施本工程属民用建筑工程，无有害污染源存在，对一些生活废弃物防治措施如下：对生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网，对生活垃圾由保洁人员分类包装集中处理。本工程沿小区周边车行道种植阔叶乔木，可有效地屏蔽外来的灰尘及噪声。建材选用环保型建材，尤其是涂料选用环保型涂料。节能18层住宅选用CI构造体系，该材料隔热保温性能好，相当于砖混构造的3倍。消防水系统室外沿道路设埋地式消火栓，间距120m，防护半径不超过150m，高层建筑按标准设室内消火栓，室内消火栓配有专用的消防泵供水，泵房设有消防水池。消防报警系统中监控，物业部门实行24小时监控。当显示屏觉察火警及具体部位后马上实行防范措施。第八章：工程物业治理物业治理的内容:城市住宅物业治理是近几年在住房商品化过程中消灭的对住宅小区实施专业化治理治理。工程的物业治理规划及效劳水平不仅影响到业主和租赁者居住和经营重要卖点,成为开发商占据市场的有利武器，是衡量小区品质的一个主要标志。随着房地产赁者参考所参考的一个重要依据。规定独立运行、自负盈亏、自我经营、自我进展。物业治理的目标：1、最大限度地维护业主的利益；2、保证商业设施、办公区的正常使用和运行；3、引进先进的治理理念和技术，为业主供给优质、高效、齐全的效劳，制造秀丽、舒适的居住、办公、休闲环境；4、到达国家优秀物业小区的标准；5、制造社会效益的同时，保证公司的经济效益，维持公司的正常运转和进展；6、培育和熬炼一批优秀的、高素养的物业治理人才和队伍。物业治理内容：1、房产的治理和维护2、房屋、设备、公共设施的修理、养护；3、全天候保安值勤效劳、消防效劳；4、办公区、