房地产预警系统的构建与应用

房地产预警系统的构建与应用

房地产预警系统简单地是一个系统，可以提前发出房地产警告。具体来讲,是指在房地产经济周期理论指导的基础上,通过对房地产经济运行历史过程的分析,归纳总结若干房地产经济运行的基本规律;然后,主要通过指标的选择和指标体系的建立,以及对房地产经济运行过程中有关指标变化的持续监测,对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确判断,并对其今后走势做出正确的预期和评价,从而尽可能地提前采取监督调控措施,最大限度地促进房地产业和房地产市场的持续良好运行,尽量避免诸如房地产泡沫等不良态势或事件的发生。一、房地产企业管理的展望1.预见功能与自然领域相比,在社会经济领域中,由于人们各种动机的存在,偶然性成分的色彩要更浓一些,房地产业作为社会经济的重要组成也具有这样的特点。但是,房地产领域还有其自身的规律性,通过把握这些规律,就可以在一定程度上预测房地产领域中许多未来的变化现象。房地产泡沫预警系统的主要作用就在于通过对房地产经济指标体系中某些指标的研究,可以从中找出某些敏感性指标的异常变化并预先指出房地产发展中的问题所在。2.防范功能通过对房地产业运行中的异常形态事先预报,可以使政策调控同步或超前于现实经济波动。从而实现适时干预,保证房地产经济健康有序地发展,提高房地产经济效益,这样就可以防范由于对未来发展的不合理预期做出的决策所带来的失误和损失,实现房地产业的持续健康发展。3.监测功能通过对有关指标的定期评估,可以为可能发生的房地产泡沫做出警报。未来可能会出现的问题同房地产业的现状息息相关,并且,掌握房地产发展现状的详细情况有助于房地产经济决策和调控。通过使用相应的模型和方法可有效地对房地产的总体状况及警情轻重程度做出明确的评估。4.调控和指导功能由于市场机制的局限,仅靠市场的无形之手并不能保证房地产市场的有序健康发展,所以政府的宏观政策调控便不可缺少,它可以解决由于市场失灵所不能解决的房地产经济问题,实现房地产市场资源的优化合理配置。而政府要进行有效合理的调控,除了需要有恰当的经济理论指导,还必须掌握全面准确的房地产业状况,并透过这些信息对经济发展的走势做出合理的判断,继而采取相应的政策。二、房地产预警警照的定义根据国内外学者对房地产预警相关的理论研究和实证分析结果,房地产预警系统的组成要素包括警情、警源、警素、警兆、警限和警度。1.警情。亦警义,即是在预警时确定需要监测和预报的内容,具体在房地产预警中是指由于房地产业的发展出现异常变化,超过了国民经济和社会发展的承受能力,造成了房地产业的内部结构严重失衡和商品房的不合理空置。2.警源。它是指警情产生的根源,包括两个方面:内生警源和外生警源。内生警源是房地产业内部投资规模、结构与成本以及供给水平、结构等内部因素相互有机结合的变化结果;外生警源是对房地产有重要影响的宏观经济形势和政策、自然、环境等决定的市场需求水平等外部因素所相互作用的效应。3.警素。是指警源包括的一个或多个影响警情变化的因素。4.警兆。是对警素进一步精练的结果。房地产预警警兆即是在对房地产警源的描述和归纳的基础上通过一定的方法挑选出来的最能反映警情指标变化的警素。5.警限。它包括两方面的含义,一是警兆指标的变化范围,二是多个警兆指标按一定的方法综合以后的预警指标、指数相对于房地产整体或分类市场的警限;为避免混淆,我们将后者定义为警级;6.警度。即警情的程度,警度的预报是根据多个警兆指标进行综合计算得到的综合预警指数和警级标准,它是对警情进行判断,并预报警情的程度。三、预警方法与预警机制经济预警是指围绕经济循环波动这一特定经济现象所展开的一整套经济监测和经济评价的理论和方法体系,它主要包括预警指标的选择和确定、预警方法、警限界定和报警等几个方面的内容。其中预警方法是预警系统的核心,如果按照预警机制可将预警方法分为:黑色预警、黄色预警、红色预警、白色预警、绿色预警等。目前绿色预警方法主要借助于遥感技术;而白色预警方法还处于探索阶段。因此可供房地产预警选择的主要方法是黑色预警、黄色预警、红色预警等三种。(一)房地产预警系统循环波动现象黑色预警系统是寻找警素指标的时间序列的循环波动,以此判断未来走势。这种预警方法不引进警兆,只考察警素指标的时间序列变化规律,即依据循环波动特性,根据周期性递增或递减特点,就可以对警素的走势进行预测。然而,一方面我国房地产经济的发展历史不过l0多年的时间,且大起大落,未呈现出明显的循环波动迹象。另外也由于房地产预警系统为多指标预警,其系统的设计宗旨就是对影响房地产经济发展的各个指标进行监控和预警。因此,黑色预警方法显然不适合房地产预警系统设计的要求。(二)房地产预警系统定向技术方案的应用这种预警方法是一种环境社会分析法,重视定性研究,对影响警素变动的有利、不利因素进行全面的分析,结合预测者的直觉、经验及专家学者的判断预警,是一种定性预警方法。房地产预警系统的设计宗旨是对一系列量化指标进行判断和监控,预测未来走势,必须具有使用方便、易操作等特点,且是一种系统化定量方法。而红色预警偏重于定性,因此不太适合本预警系统设计的要求。(三)警统警度分析方法黄色预警方法是目前经济预警中经常使用的最基本的预警方法,也称之为灰色分析。它根据警兆的警级预报警素的警度,是一种典型的由因到果的分析。它主要包括三种方法:景气预警方法、统计预警方法和模型预警方法。1.合成两大指数的指标景气指数方法的出发点是:因为经济各领域的波动并不是同时发生的,而是一个从某些领域向其他领域、从某些地区向其它地域波及、渗透的极其复杂过程。一般可以从各领域中选择出一批对景气变动敏感、有代表性的经济指标,用相关数学方法合成为一组景气指数(先行、一致、滞后),将它们作为测定和分析经济波动的综合尺度。利用先行指数预测经济周期的波动的转折点,通过综合指数的波动进行经济形势的判断和预测。但是,由于我国房地产业发展的时间短,时序数据不全,再加上景气预警系统用合成指数的升降来表示,易造成信息量的不完整,同时景气预警系统也不利于对每一个单指标进行监控。所以,景气预警系统不太适合我国。2.标准与警父的关系这种预警方法是对警兆与警素之间的相关关系进行统计处理,然后根据警兆的警级预测警素的警度。具体过程是:首先根据各经济指标与警素指标的关系确定警兆指标,然后依据警兆变动情况,确定各警兆的警级,结合警兆的重要性进行警级的综合,最后预报警度。统计预警方法既可以看出经济活动的升降,又可以反映各指标的综合结果,不仅能监控整体经济活动的波动,还可以监控每一个指标的波动,并明确指出调控的目标和方向,因此笔者认为统计预警方法优于景气预警。3.房地产预警的模型分析这种预警方法以房地产经济周期波动理论为指导,将计算机信息系统建模技术引入到房地产经济预警领域,将预警问题中的定量化处理技术与定性分析有机地结合起来,提出了在房地产领域开发预警系统、实现预警过程自动化的思路。目前国内研究和运用的主要有:基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警等多种模型和方法。上述各种模型各有特点,可相互补充。基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警将系统理论与图论相结合,弥补了仅采用定性方法确定预警准则的不足;而基于模糊神经网络理论的房地产预警将模糊系统理论和神经网络理论相结合,并考虑了心理因素对房地产市场的影响,将人气指数作为输入变量,使预警模型更切合实际。从以上分析可以看出,我国现阶段的房地产市场预警研究主要包含在黄色预警方法中。无论是景气指数还是统计预警,都是建立在房地产周期波动理论上的。但对于统计预警方法来说,由于其容错性能差、无法进行自我学习与调整、对资料的完备性要求严格,致使在资料残缺下无法实施等缺点,也将会使预警研究转向建立模型上。由于房地产市场本身就是一个非常复杂、庞大的非线性系统,构建基于模式识别、人工智能等非线性预警模型是很有必要的。因此,我们倾向于运用模型预警法构建房地产预警体系。四、房地产预警思维下的时差分析方法房地产预警指标的选择是房地产预警研究的基础工作,也是目前房地产预警研究工作的重点。从目前国内外研究现状来看,选择合适的指标体系的方法主要有两种:一种采用的是纯粹的定性方法,完全根据设计者自身的经验,通过主观选择一些指标体系来反映房地产市场运行变化轨迹。这种方法简单实用。但是不同人设计的指标体系会因为设计者主观认识的不同有所不同,从而带来分歧。另外一种选择指标体系的方法是采用定性与定量相结合的方法。定性与定量相结台的方法是目前能有效处理像房地产这样的复杂巨系统的有效方法。它是从方法论的高度提出的一个研究复杂巨系统的系统科学方法。目前在房地产预警指标体系的研究中,使用的定量方法主要有两种,一是多元统计分析方法,如聚类分析、主成分分析、判别分析、因子分析等;二是根据经济指标的时间序列特性,采用一系列时差分析方法对经济指标进行时差分类。将众多指标序列大致分为先行指标类、同步指标类、滞后指标类。常用的时差分析方法有聚类分析、循环方式匹配法、马场法、时差相关分析、K—L信息量法等。在我国现有的房地产预警文献中,用的最多的还是多元统计分析方法。根据房地产周期波动的理论,房地产业的波动是外部因素冲击和内部机制传导的综合结果。因此构成警情的指标应该包括两大类:一类是反映宏观经济因素对房地产经济运行状况产生影响的指标,即外因影响指标:如全国消费者物价指数,各城市国内生产总值及其增长率、固定资产投资及其增长率、居民消费价格指数、年末常住人口数等,房地产业的发展应该与这些指标相适应。第二类是反映房地产业独特的内部产业结构和运行特征的指标,即内因动力指标:如房地产价格、房地产开发投资、土地开发面积、商品房新开工面积、商品房施工面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积、住宅销售面积、开发企业经营收入、缴纳税费、实现利润和住宅二级市场价格指数以及不同类型的物业所占的比重等指标。这些指标反映了房地产业的发展状况。如上所说,定性与定量相结合的方法应该是解决房地产这类复杂巨系统的有效方法。因此,在定性分析预警指标的基础上,我们还要运用定量分析方法,从众多的房地产警情指标中,选择出能够反映房地产市场运行过程中主要方面的运行特征和各方面主要关系的经济指标。但目前人们主要采用的多元统计和时差分析方法存在如下不足:一是要求的数据多,数据量少难以找出统计规律。二是要求样本服从典型的概论分布。要求各因素数据与系统特征数据之问呈现线性关系,且各因素之间彼此无关。三是计算量大。即使借助计算机也难以解决这类复杂巨系统的问题。四是能出现量化结果与定性分析结果不符的现象。因此,我们认为采用灰色关联分析与系统核与核度理论来选取预警指标是一种比较好的方法。灰色关联分析是一种比较客观的分析方法,对样本量的多少和样本有无规律都同样适用,而且计算量少,比较方便,更不会出现量化结果与定性分析结果不符的情况。其基本原理是根据序列曲线几何形状的相似程度来判断其联系是否紧密,曲线越接近,相应序列之间的关联度越大,反之就越小。系统核与核度理论是确定复杂系统系统核心的有效理论方法,这种方法的基本思路是对由房地产系统警情指标体系组成的原始指标体系表,采用灰色关联分析方法,得出指标间的关联度,根据关联度的大小确定指标间的关系,根据指标间的关系建立指标体系的拓扑图,求取所得拓扑圈的核,核的构成要素就是我们用来预警的指标体系。五、房地产运行状况分析1.房地产预警指标警度的确定警度的确定可以采用三级量化度量。即。“正常”、“过热”、“过冷”,也可以采用五级量化,即划分为“过热”、“稍热”、“稳定(适度)”、“稍冷”、“过冷”五个区间。可分别采用红、黄、绿、蓝、白