房地产项目投资

房地产项目投资分析

第一讲绪论第二讲项目投资策划与投资环境评价第三讲项目投资风险第四讲项目控制

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运营商FM

开发商DMPM

设计方PM

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供应商PM投资商DMPMFM施工阶段设计阶段工程建设监理

项目管理

项目全寿命管理使用阶段物业管理

项目建设的全过程管理决策阶段项目前期策划与管理项馅目揪构绸思蛾和朽设伏想决舌策天—开横始酬实糖施项柿目慨完只成像—开赠始投运划营报足废桑—拆汤除运凶营州阶拌段实裙施肌阶聪段决龟策兆阶援段项贫目源管习理P柿M开滴发绳管伶理D搏M物矿业靠管故理F阻M保蛇修片期(愤1嗽-注2体年堵)D门M淡、惊P闲M发、应F仍M和L便M的坐时校间嘱范慨围F残ML谈ML置M（仿三借）翼房摆地轮产供项枣目1折、简房冰地振产开项这目龙的炊主烟要红类顶型（拒1仗）呼土期地潜：旧娃城亚区萍的暂二生次立开均发再.镰新脑区紧开纳发（键2替）驻住疮宅按宪经取营巨性绣质摊分槐类颜：翻销弹售桥型闪住挨宅钥、歇租危赁细性州住送宅按做建弹设鹿标孝准朵分晨类弊：亏普坑通皆住烦宅避、俭公括寓扇式奇住辞宅者、师别尾墅（妻3黄）填办宜公浆楼品宇限（王写励字险楼居）（棋4缴）麦旅补店祖、州酒来楼玩、是商泡场（捏5方）住工圣业铺厂疲房海、席仓扔库挠、足停敢车盒厂（明6订）伟休凉闲犬物尚业齐：睁健竿身妨房途、伏游刺乐饭场炮、熔活制动为中妹心件、帮剧积院为、佩电漏影饭院吓、嘴网辛球爽场捷、挂高炊尔交夫谢球黎常宝等（织7拦）旬特窃种连物铲业兰：墨车桨站冬、硬码鲜头茶等2蹲、庭房碌地构产辛项朋目闪投况资训的亮主名要遮特莫性（绑1避）关前守期刑策羽划叹十简分瞒重应要圈（歉不奸可陈移侵动握性慨）（眉2素）俗与扮法庄规柄关宵系保十愤分烂密站切（靠3魂）矛依拜赖秋金欧融谜的挖参概与丸与捷支允持（束4域）准投唉资枯周狼期蠢长兔，匠投源资驰风用险抵大（涛5悔）虫涉盒及庄面主广饿，符投卧资跃运摆作隔复消杂（砖6熊）冒制蓝约她因秩素够多受，村入纽奉世眨门鸡槛谨高（纳7）与华市色场巡寿关蚊系象极宴大（订8神）鬼与钥环问境研关术系召密俩切第脂二匙讲对项诵目妈投款资衣策丈划润与墨投抛资诸环迫境迷评夸价策仙划胡与第房宜地耕产肯项料目榜策重划项枣目垫投资资答方树案投唤资浅环货境件评猛价（日一阀）杂策纽奉划文与休房匆地纵产舱项胡目森策价划1丛、垃策下划高：灶为仰了熄实枣现走预愚期墙的起目桑标冬，枣借守助嫩科别学咏方胳法旺，丸系幼统牌方坊法扯和热创洋造川性柳思血维抬，疮进抚行直环竞境灶分饭析滴，急优瞒化虾资仗源双配始置妨的肃调横查挨、逗研隐究通、捧分殃析叮、由创戒意污，宜设厉计格并炊制林定祸计唯划株与六行点动堪方副案誉的谅过纺程粥。（谅1借）跪策冷划弊是截一谁个显过栽程（弓2泉）抹策耽划疲是沿一芳个喜创厚造鹊性茂的买活溜动（薄3针）碑策铅划终是批具情有滨前抽瞻考性煎的投理吐性稻行滤为（滴4戚）割策康划悬是在对捕未凭来坚事欧件俘的貌系腾统秆安相排（该5灿）亮策逼划问是拦一姻门乘艺琴术2裹、仓项钻目涛策飘划税：衡项煤目显策五划盲是仅指祸以辛项口目亏实暂施兼方美案考为饶核妨心尿的千，苗全谈面剩的梢、方综覆合转的友调轻查覆研健究泰、伏项渴目啊构吓思浊、谜项坑目阁创昂意贯、口计倍划叫编垂制泉、阁技医术致经焦济爱分婆析晃与顶效灶益土评闷价屡工骂作绣。（撑1垄）精立楚足奶于荣市谦场贿和他环雪境范分耻析（嚼2仍）勉目资的遍在品于批编葡制捧切虏实扎可障行续的鸟项毙目漏实我施舅方揭案（丝式3晌）饥是内以修方姐案消为惊核石心阶的歌反顶复烘论档证暴、餐反罗复羞调疤整任、筹不妻断筹优栏化贴的莲过紧程（堂4宁）予灵唱魂鸣在幅于局市妥场旦定毒位括与击卖骑点扇设侧计（棕5普）籍生刑命恳力揭是钢创作意训、矿构渔思3驾.论房种地甚产穷项白目们投技资臂策眨划①解投婚资置机老会摸研款究样：汗依旱据屑市张场坛信泡息村，波寻涝找闲投雁资尾机榆会一种般设投门资步机拒会涂研泼究具丝式体缸项粘目互投阻资亭机撇会万研端究②努投锐资营方束案讨构隆思艳：韵项惧目是市躬场议定元位下及讯方乞案畏（珍初磨步咬）悬计玻划饱的链创挥造姜性猎活失动服（秘消芹费省群昏体警、钱价孙格县、芦规本划务设坟计真要绞点茎、骗配荷套先设士施贯、假建闸筑申风档格驼、傲卖零点视设鼠计逼、获创匹意虾设胖计夹等吨等竹）袋。③罚项粗目录规届划姿、弃目插标榴设材计须：辫项织目主计条划骡经股济神指垄标滑的腰确烤定站及退项肿目娘平聚面墨、争立萍面夸的勤布袖置由和蹄安物排歌。④船投灵资宵方界案朝策厉划竹：布项钱目家投咐资拾经外营元方哥案饿、慈开桌发枕建啊设状方芝案剑、乱市统场宏营斧销张方警案责的迫计箭划泡。⑤郑可骑行支性冠研投究院：遣项伪目撞规懂划究设支计振方结案俘、奖投枝资柿经商营声方穗案遇、石开阶发表建驳设妙方挨案鹊的丢技堡术符经饶济旧论晨证滑及趁方槐案梅调熔整稍优勒化压过抱程镰。⑥询评墓价嘴决井策续：飞对们项忍目尊方雅案虹及辣可赛行舱性汪研去究焦结回论技所红作炒的拜评观价讽，宿对疮项锅目湿投镜资民方滥案嘉作茅出壶决棉策另。（科二峡）兵项步目恨投庸资羽方锄案项梅目赞投定资继方鼻案笼：揪由灭项咳目肾规童划炒设柔计缴方握案加、谷开秤发返建带设裕方辅案斗、讯投木资胃经习营枝方廊案惹构端成菜的搭关颤于价项带目恳计耍划抛体朱系虾的仇具凤体床安细排伙。1偿.祥项凤目潮投饱资监方袍案义体会系项害目裹规闪划努设摔计肤方板案项掘目报开备发节建陷设米方勺案项地目雕投叼资能经湾营询方态案（仪1唇）胜项名目湖规诵划承设谣计脂方啄案项沸目股规乳划雁方私案建绿筑杜设逃计节方湾案公药建晨（鸽配距套棚）犯设库施插的坛单臣项怜设着计扭方港案（阁2偶）颠项绒目受开表发扭建棒设签方源案拆碰迁绕安嫂置挪方秧案烘、污工轰程螺承乱包衫及涂施用工条方浮案工舱程协监烫理盗方亩案努、色工祸程床进热度驱计孝划工佛程寻质撞量士计泽划搬、影设缓备春材梳料摧计就划施招工劣组永织崖计乐划纷、捎项胶目捉控辫制膨方椅案（宰3增）苗项薄目烧投巧资未经冷营隐方案案项恨目严投宏资糊方丑案项久目劳融愿资酿方尿案项铺目钳经活营桥方致案项翼目匠营承销裂方她案2幸.础项串目搁投胞资体计预划王的毅编爷制狠（笋1箩）哭项权目弃投熟资乳计筝划杯的计编镰制衡程宝序计港划劈燕平赠衡盾与跪调想整进度计划投资估算经营方案市场定位项目构思投资计划融资计划收益计划财务分析与评价营销计划招标计划监理计划施工计划质量计划市申场盗分文析吸与犹研恨究（谊2斑）论常侄用徐计四划搜编钳制涂方盾法①轰网涌络顾计厨划鄙法另：玻利絮用星网仿络昆关嫁系胳来种描苹述忠项事目数计抚划私内州容专的饥一成种暂计蚊划己方怒法良。单个代汗号贱网橡络筒图哄：快由野节网点做表渔示域活鸡动耽，骗节通点惨间岭带银箭绝头午的奥短戴线没代播表总活丢动缎间调的界逻友辑性关拍系双侵代创号彼网映络旨图愤：树由狸节砍点剧间孕带污箭淘头秀的馋短董线阴代桥表凑活笼动魄，顺由赞节暮点咽描宗述丽活在动顷间赚的资逻埋辑屋关舍系匆。单直代跌号见网府络钉图窝：书由稿节根点台表仔示猴活呼动猎，占节粥点测间差带手箭薯头贝的急短吹线仆代管表成活特动痛间其的议逻吓辑兄关坟系扫活容动踩：A嚼、劈燕B撕、恰C碑、丢D腿、棵E双讯代语号土网魂络畅图姥：支由施节恭点制间申带粗箭械头姑的短短备线详代却表唯活啄动夸，换由跟节佛点盆描腾述第活叠动捎间庆的访逻较辑章关幻玉系持。涂活贡动艘：A楚B涨、速B束C粒、淡B怀D哄、福D螺C贵、倡C支E案要例凯：伞某驼一商工笼程华项央目众基雪础渴施崭工惰计象划孙图横狸道款图网桂络弦图（娱三丛）云项唉目城投碰资臭环厉境离评舱价1晚.枕投藏资绳环岔境障：苗拟念投征资况地抖区絮在壤一袋定座时村期彩内授所弯具阵有况的宫能寒决梦定滥和堤制算约辆项舌目困投准资严的朵各炎种豪外沈部榴境忍况赌和光条亡件常的归总科和搅。（朝1棚）岛投围资河环幸境批要来素宿的平分傲类按闪要庭素便存此在涝的胶物浴质宪形军态炕分辛类软：硬岛环笼境汗：海影村响裁项德目参投尘资迷的发各遍种袄外蜡部肤物醉质模条织件软简环态境处：纲影删响膜项形目忘投喇资泼的色各侄种外社鼠会辩经当济区文霸化拼条餐件按讨要悠素酒存台在何的季范宵围圆分粒类浅:宏箭观晶投宏资就环岩境恩：卷国痛家承、鼓地炕区投投际资悲环花境中慰观况投汁资址环河境弊：殖地揪区筝、各行锯业模投由资惧环佛境微津观陆投戏资理环岁境锹：迹地垦块盈周鞭边斧及都地悟块归投挂资凤环想境按薪要家素挠的靠内嘴容竹分引类:社毒会希环辫境惨政很治泛环摆境法工律冶环汉境京自往然晶环类境文流化贡环榆境途基恐础滩设她施父环吓境经延济画环拐境（勾二伍）星房阻地务产易项洞目当投朽资难环攻境捞要颤素社痒会填秩部序谈硬而件社炒会芬服纲务锯态史度社间会宗信脉誉逢效钥率1络.葡社象会锈政习治伞环捐境决遵策镇民访主治性社摘会继制笛度惭管刘理烈透菜明件度行挥政兰效框率廉皇洁告性法莲规耳的猫完秒备出性2坚、打法乓律排环钩境宣法隶制下的皮稳想定旨性执况法刺的欢公劣正联性风费俗叠习贼惯3廉、净文声化胀环巩境雨价衰值牌观蜘念教峡育覆水亩准国域民豆生觉产谣总坝值国网民鲁经烦济叼国滔民届经磨济挥增延长榆率通丛货倍膨选胀居未民嚼收放入宏通观保经贱济品环扒境园居孟民丈消案费陷存结款踏余井额消锹费悼总碗额财陈政杂政截策经垮济饮政嘴策颂利滥率产吹业批政违策市忌场寸吸装纳川量经剪济详环禁境申市材场悬供为应急量市抱场乌环棍境岸市累场颂购湿买例力市蔽场理价湖格同支类酒楼单盘及分踢布竞赏争撞同士类掘楼旗盘包入值市鲁时订间竞揭争削者擦实景力融庭资呢渠聚道资蓄金裙融强资畅成术本营优销相成份本财唉务甘环科境总成筛本盈税可费同岸类境项竞目想社当会棚平黄均蹈盈区利移水您平利能润粱盈寸利页水称平人绒力土磁地资华源惩环娇境叶原寄材鼻料能碌源距雨商而业遭中缎心饿距勾离地痰理分位良置麻距迹医忧院芳、贡学通校辨距终离距忍机锈场节、挥车禾站爹距母离地涉质螺地胶貌自弊然誉环仆境熟植双被自房诚然树风查光峰山呜脉河愉流气陪候道笼路做及爸交闭通能培源斑环孔境基橡础荐设侨施胆环苦境天给搬排悄水失管府网通厘讯怕设托施电昆力冷配绵备2伞.屋项对目哲投舱资懒环萄境秋评识价（1猾）竞评岗价授原笨则系悲统址性胸原塘则比锁较启性古原肥则时秒效活性阶原棉则定麦性纱分洗析停与介定赢量犯分柱析裕相吴结鸟合扩的烫原纺则实劲事甚求扁是立、抬尊高重龙客帅观糊规烧律戴的阿原复则全夫面址分飞析酸、菊突殿出筝重苦点赏的翠原袋则（彩2骆）齿常晒用龄评购价工方池法等猜级蹦尺斤度序法多键因追素棍和仆关垂键谁因寨素衰评句估哭法综瞒合茄评惠价搞法罩：①蠢评黄定放主须要常影枝响伟因俩素②氏建摊立住层荐次醋结挨构黄模捧型③贩由惰相若对抹重眨要先性挤评议价鸽建润立胃判解断月矩稼阵④购求昌解曾判诵断巷矩汉阵特甘征灵向顺量凡：厌同境层脂间绪单招权盲重侄系水数最累大君特巴征枪根恰：拐一讲致跌性泛检胞验某指摊标（C允、计Z巧≤赔0睬.筒1刚）⑤由海层可间飞递峡归舌运遗算易确属定固各芽因巷素谷组绍合黄权绢重淋系代数W晒j⑥聘派请午专鞠家型对爸各掠因须素驻状吉况准按沫优摄、菌良禾、积中漏、罪差爸四泽级暮进迷行摩分习类岩判胜定⑦法按碧下库式债进趣行网各侮环霸境杀因巡寿素匀计塞分待统以计式气中索：墨：司评匀优光的哄百心分争比蛋；臣：网评琴中映的匠百辽分零比：舌评伞良喇的熟百眼分羊比奏；穿：邀评闭差锦的亚百伐比⑧授按惯各陆因闷素距组厉合蔬权归重黎系苏数蔬及预统社计窝计失分爱计例算父项奖目锤投巷资羊环蛋境疗综扔合廉得角分押。⑨午按丢各舒项休目播投室资穴环滚境横综妄合品得在分柔进砖行泡排医序酷与税评栋价浪。第忽三侵讲战项萄目裤投训资畅风心险项葵目壮投驱资和风聋险房喇地西产选项本目服投洪资张风堪险（您一粗）滔项使目到投昏资远风泳险葛概内述1策.同投防资解风搂险被的殖定闹义庙：获项玩目急投愈资庄效矩果数的沃实富际挺值狠偏蛾离肯其闯期呆望假值饥的短程史度丘。2或.批投鸭资荷风傻险狭的讲分砌类嗓：按府投雨资控对对象命的挂差剖异毅分养为载：①铜债陷券孝投案资魂风掌险②捕建乱设饭项怕目斯投秤资神风扁险③尺股李票茫投纷资监风旬险④躬房盖地甚产铜项黎目胳投艇资机风载险引等按兴投贯资种风丈险虑的准内突涵辟分伯为经胶营怪风肤险玩：困经迈营付战有略沃、毁经仔营症策炭略裂带悦来后的寻风莲险财欺务包风汪险叠：顶资迹金竿、陕债勒务移带繁来锈的扬风竖险市匀场爸风进虚蝇：钱市使场屋供嗽求掏关惊系漂、循市膊场发需版求独、挪资茅源她条嗓件沾的清风切险政鸡治齿风映险众：滴政沃治勒局叙势盏、顺政浑策疑风扔险社副会错风迫险蚀：酸社辩会茶稳境定币性驳、擦社续会柏矛价盾谨、事社浪会鄙评片价毕、从社摇会样关其系半带萝来现的吗风菌险惹等士等3完.遗投智资此风梅险沫的千度哄量投朽资安风狂险伙的训度赛量掩有奥两船重搂内蒸涵雅，嚼其日一项是忧风热险肥危能害匪的缺程甘度昼，懂即万风拔险案损惭失浮的林大柜小瞎；男其指二载是攻风盗险纸发歌生秤的视概盟率终，演即虹风慈险烫发俘生顷可著能滨性栽的众大躁小禾。以因效而忌，伐投裂资应风疑险全的忽度挠量福分神为姨风耐险把损院失坐强览度巧和刚投痒资席风氧险秋分礼布害两似类炉。（经1酱）访投碑资宁风选险义损奔失怨强野度奖：饼由忘于临风救险烛的乏存铸在短使免投嫌资驴者抗可能能但遭息受盖的喉最弦大李损患失邪在摔直御接开投伙资犁总折额例中炸所狡占房诚有蓬的虹比筐例表。（妄2慰）正投臂资辽风个险忘分夹布钱：剥由敲于海投袜资促收练益亿率屈分穗布脱的喘离框散竟程屋度欠来盗描却述窃的很风咸险爆发雾生住可始能劳性喂大虏小邪。式企中弊：Q财：投锣资拐收律益副率肠标届准伏偏棕差：回状情态i的淘发斑生选概劫率：鼠状华态I的禽投赖资康收维益蝇率N腿：状扮态笑数：龄投朝资过收骂益骄率蛙期养望飞值V蹄：投碰资法收丝式益召率摊变毕异洁系膝数（嫁二叛）校房汁地打产宪项俊目鲁投乐资肝风千险房者地注产张项堤目带投桌资夏风忙险头因裤素房浴地堆产掌项粗目改投公资网风爆险也防杠范房疤地为产曲项完目乏投荐资华风戒险紧控新制1项.豆房侍地核产廊项修目刘投既资雹风哀险灭因任素项咸目价投宵资粒前宋期占风替险枯：劈燕投分资肝计欠划贩实芒施抢工棵前酒项画目湿策追划秤与抗研勾究橡阶筋段客存故在嘉的趁风券险僵。规风划格设宾计拘方强案选巷址看、绢市乞场陡定披位旦、蹈方伶案译决炸策同开限发累经长营某方避案投竞资葵融偿资督方湿案营抵销捆方下案项畏目挠开扶发冻建卧设弓经妄营下阶份段往风驳险胡：签项磨目辰正具式跪动效工宽到瓣交扎付析使后用命阶巾段监的坏风至险恳。工母期型、早成呈本获、镜质险量荣、齐安瓣全蚊、秧设为备朽、千材卵料老供犬应训商忆、辉承丧建炊商牌信汪誉历、弊财妙务追（饼资疗金董运控作歪）国、塔合船同纸管秋理狱、射项笼目利营团销陪等折。项舰目裕经怠营坑管券理追及央使致用健阶械段散风羊险简：兽项深目粘竣均工咏交昨付得使谷用粪、异业胞主网入相住殊期毕间丑的玩风种险业睁主柏纠毫纷睁、红安萝全纽奉、院卫腐生繁、底管练理项裤目遍营握销坑、陕租街赁汇经构营2涌.族房竭地牢产思项法目纷投寸资者风结险泥防沃范投枯资性风辫险定防睡范鞭的贱主鞋要贷策晋略石是邻风捡险腰的贼回亿避俱和亩转丹移投策资转风疯险蛇回哈避研：嘉对沙风足险轧较今大躬的禽项坟目少，合采艇取乡丰放扎弃夜原摧则贿；申或净对厅风恳险叹较迁大悬的练方晓案块采模取采放踪蝶弃写的役原艘则叮。投玻资爱风惜险溉转吓移忘：肝采找取级一喊定芽的膨技淋术希措刺施罚转狡移艳投兰资落风佛险欠的抗承部担唐者宋。胶主弊要午的仅技刺术奋措轿施尿有免：契翼约红、窗合侦同充形渡式财余务竞责悲任木形键式保敞险嫁