国际温泉养生度假小镇可行性分析报告

南平国际温泉养生度假小镇项目可行性分析汇报FeasibilityAnalysisReportofLingshuiNanpingInt’lHot-springHealth-careResortProject5月2日海南是中国最大的经济特区，是中国对外开放的重要窗口。要努力实现海南经济繁华、社会友好、环境优美、人民幸福。——胡锦涛汇报摘要南平国际温泉养生度假小镇项目，位于陵水黎族自治县国营南平农场与本号镇结合部，项目地理位置优越，交通四通八达，地形变化丰富，地表植被葱翠，富有温泉地下水资源，初步规划项目面积4006亩。海南国际旅游岛上升为国家发展战略的今天，乘着海南省农垦系统体制改革的东风，为充足处理改善和提高农场职工及相邻集体农民的民生水平，推进南平农场及周围村镇高尔夫及旅游地产的建设和发展，通过充足的调研与科学分析，项目概念性地规划为36洞国际高尔夫球场、健康养生园、农业观光园，以及对应的商业、酒店及地产配套几大功能板块。汇报在对高尔夫运动、健康养生产业、高效农业与观光等有关产业背景及发展趋势进行充足论述分析的基础上，对上述几大功能板块进行了科学的逻辑主次定位和规划安排，牢牢抓住高尔夫品牌拉动与黎族民族地方文化发掘的两个牛鼻子，牵一发而活全局，并对目的市场人群的整合做了合理的提议与提醒。在本汇报编制之前及过程中，撰写人对项目所波及土地权属与地类进行了详尽的调查，并对项目开发用地的运用进行了筹划，初步确定了预征、变性、租用三种土地获得的组合思绪，并计算了项目开发的土地获得成本。在此基础上，对项目开发的建安成本也进行了测算，从而得出项目总投资额度。项目开发估计要用六年时间，推进项目逐渐落地生根开花成果。汇报对项目建设中及运行后的环境保护问题进行论述与论证。汇报对项目开业后的经营运行前景进行了分析，并以经营数听说话，深入而简要地阐明了项目的开发建设的经济可行性。经综合测算与分析，南平国际温泉养生度假小镇项目的开发建设是必要的，是可行的，是可以实现经济效益与社会效益均衡发展的优质项目。目录TOC\o"1-3"\h\z汇报摘要 iii1 项目总论 61.1 项目概况 61.1.1 项目名称 61.1.2 地理区位 61.1.3 合作单位 71.1.4 项目简介 71.2 项目背景 81.2.1 高尔夫球运动的行业背景 81.2.2 健康养生产业的行业背景 91.2.3 热带观光农业的行业背景 91.3 编制根据 112 项目建设的意义及必要性 122.1 优化陵水县域产业布局，打造新的旅游目的地 122.2 推进南平农场体制改革，改善和保障职工民生 132.3 改善陵水地区投资环境，推进地区经济社会发展 152.4 增进项目所在区域土地资源综合开发运用 163 市场前景与竞争分析 173.1 国内外高尔夫市场现实状况及发展趋势分析 173.1.1 国内外高尔夫运动与市场现实状况 173.1.2 国内外高尔夫球市场发展趋势 193.2 养生健康产业市场现实状况及发展趋势分析 213.3 农业观光产业现实状况及发展趋势分析 233.4 项目目的市场及竞争分析 263.4.1 高尔夫球场竞争分析 263.4.2 健康养生产业市场竞争分析 343.4.3 热带观光农业市场竞争分析 353.5 板块功能内在构造分析 363.5.1 以高尔夫品牌影响为关键模式探讨 373.5.2 以旅游主题开发为关键的模式探讨 403.5.3 以房地产开发为关键推进模式探讨 423.5.4 功能板块构造安排及目的人群定位 444 项目建设内容 464.1 概念性总体规划构思原则 464.2 项目建设内容与规模安排 475 项目环境保护 495.1 环境质量原则 495.2 重要污染源及污染物 495.3 综合治理措施 506 项目合作商务模型 516.1 项目立项审批路线 516.2 土地开发审批路线 526.3 合作分工及提成措施 527 项目建设进度安排 537.1 项目开发组织管理 537.2 项目实行的进度提议 548 投资估算与资金筹措 578.1 土地成本 598.1.1 农场土地预征赔偿 598.1.2 新增建设用地费用 608.1.3 集体土地租用费用 618.1.4 土地成本汇总 618.2 建安成本 618.2.1 高尔夫球场建设工程费 618.2.2 其他园区及配套工程费 618.3 项目投资估算 628.4 项目资金来源 639 经济效益分析与财务评价 649.1 分析评价的重要根据 649.2 项目开发运行收益分析 649.2.1 短期可变现物业创利 659.2.2 试论述长线经营状况 659.3 经济效益综合评价 6910 分析汇报的结论和提议 70项目总论项目概况项目名称南平国际温泉养生度假小镇（如下简称度假小镇项目、本项目、项目）。地理区位陵水黎族自治县位于海南岛东南部，东邻万宁，西毗保亭，北依琼中，南连三亚。千峰竟秀的吊罗山脉横贯西北，万顷碧波的大海静卧东南。全县南北长40公里，东西宽32公里，总面积1128平方公里。优越的地理位置、宜人的气候和丰富的旅游资源相得益彰。这里有南湾猴岛、香水湾、椰子岛、枫果山瀑布、白水岭自然保护区、南平温泉、苏维埃政府旧址、石贡遗迹、大港村遗迹、土福湾伊斯兰古墓群、海陵珍珠养殖场等。陵水旅游资源十分丰富，拥有新村、黎安、赤岭、桐栖、土福、清水、香水等港湾；拥有南平温泉、田仔高峰温泉；拥有枫果山瀑布，大里瀑布，小妹湖、吊罗山国家级森林公园。南平国际温泉养生度假小镇项目位于南平农场、本号村委会、大坡村委会、什巴村委会行政区划土地交汇处。南平农场位于陵保公路21公里处，距离环岛东线高速公路陵水县出口20公里，距离三亚70公里。合作单位陵水南平XX投资发展有限企业（如下简称XX企业）从属于海南金富源投资控股有限企业，于5月注册成立，注册资本万元人民币。企业重要业务是负责在陵水南平农场项目的投资、筹划与管理，经营范围重要是旅游地产开发、热带高效农业及房地产开发等。项目简介南平国际温泉养生度假小镇项目，是陵水南平XX投资发展有限企业基于对海南国际旅游岛国家级发展战略的判断、中国高尔夫产业和市场发展态势、温泉养生及健康产业现实状况及发展态势、热带观光农业产业现实状况及发展态势、海南陵水及南平农场经济社会发展趋势的调研和分析基础上，在陵水县政府及南平农场的大力支持下，为改善和保障南平农场职工民生、响应和推进农垦管理体制改革、发挥和提高项目土地资源价值，在南平温泉3公里半径范围内，在搬迁安顿原南平农场场部职工并充足考虑职工就业的前提下，规划建设36洞国际原则高尔夫球场及配套设施、温泉养生园、热带观光农业园等功能区，是一种集高尔夫运动、养生健康、农业观光、商务休闲、度假旅游于一体的综合性崇高休闲项目。项目背景该项目的重要功能板块为36洞高尔夫球场、温泉养生、热带高效观光农业。如下是对三个板块所波及的三大产业背景进行简朴简介。高尔夫球运动的行业背景高尔夫球是一项具有特殊魅力的体育运动，在世界范围内，高尔夫球、网球和足球并称为世界三大球。高尔夫球在西方国家至今已经有五百年的历史，目前全世界高尔夫球场已经有30000多家，高尔夫运动爱好者超6000万，分布在119个国家。全球高尔夫运动最为发达的美国，在过去的几年中，平均每年新增高尔夫球场500多种。高尔夫运动已经由老式的贵族休闲运动发展转变为一项全民的平民健身运动，在社会各阶层得到了广泛的普及。10月通过决策，高尔夫将于正式成为奥运会比赛项目，这对于全球范围内的高尔夫运动无疑是巨大的利好消息，在中国包括青少年在内的社会各阶层也体现出了对高尔夫运动的空前踊跃。伴伴随社会经济的发展，人们对体育休闲活动的需求日益增长，高尔夫球以其“绿色、阳光、健康、放松、享有生活”的特性逐渐得到更多人的青睐和钟爱。高尔夫球运动作为一项交流情感、增进理解、增进友谊的休闲的纽带和桥梁，在经贸洽谈、社会交往、公共关系等方面起到了越来越重要的作用。健康养生产业的行业背景目前，世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮，未来的第五次浪潮将由休闲产业、生命科学、新原子时代和航天时代共同推进。或者说，人类的生活与消费形态一直都沿着“衣、食、住、行、休”在递次演变，健康养生产业因其客观的休闲体验和明确的健康效果而逐渐成为人类生活的崭新阶段。健康养生产业是无烟产业，健康养生产业是绿色环境保护产业，其中养颜保健等有关产业是现代服务业，中医产业是有自主知识产权的老式服务业，中医药产业是有自主知识产权的综合产业，而具有时代特点和高科技特色的磁疗保健、远红外保健无疑更是现代服务业的经典代表。健康养生产业已成为新兴的一种朝阳产业，正处在迅速发展的上升态势。并且市场规模扩大的空间仍然很大。各地养生保健业的发展繁华地方经济、丰富人民文化生活和改善当地人民的生活质量起着重要的推进作用。老式诸行业逐渐进入微利时代，竞争日趋白日化，举步维艰。而伴随都市经济的高速发展和市民生活水平的持续提高，越来越多的人开始关注健康，重视养生。伴随时代的变化，人们更渴望的是一种时尚、高雅、健康、享有的消费形式。热带观光农业的行业背景热带观光农业属于以创新的理念发展现代农业。在改革开放30年获得伟大成就的今天，推进“三农”工作，增进农业友好健康发展，首要任务是发展现代农业。推进现代农业建设，顺应我国经济发展的客观规律，是增进农业构造调整的必然规定，是增长农民收入的基本途径，是提高农业综合生产能力的重要举措，是建设社会主义新农村的产业基础。建设现代农业，必须用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提高农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，提高土地的产出率、资源运用率和农业劳动生产率，提高农业的素质、效益和竞争力，加紧发展农村生产力，切实转变农业增长方式，增进农业又好又快发展。热带观光农业属于产业生态旅游的范围。在发展循环经济、建设生态文明的大背景下，一直备受关注的生态旅游被赋予了更多的使命和责任。生态旅游不应当仅仅限于自然生态旅游，还应当包括产业生态旅游和文化生态旅游等更为广泛的内涵，而产业生态旅游对于发展循环经济、建设生态文明将具有尤其重要的直接推进作用。产业生态旅游就是将生态产业与生态旅游进行有机整合，发掘与运用生态工业、生态农业、生态交通业等产业生态工程、生态技术与生态产品中的旅游价值，通过旅游生态工程进行生态旅游产品开发和展示，吸引广大旅游消费者运用生态旅游方式（即吃、住、行、游、购、娱等旅游系统六大要素生态化）进行旅游消费的一种旅游产业。产业生态旅游是对老式生态旅游理念的重大突破，它将基于原生生态环境与生物多样性为关键内容的纯自然生态旅游拓展为以生态产业与生态文明为关键内容的产业生态旅游，因而极大地拓展了生态旅游资源，丰富了生态旅游产品。更为重要的是，产业生态旅游将生态旅游与发展生态产业、推进绿色消费和大力发展循环经济亲密联络起来，为我国实现生态旅游产业化与大众化找到了一条切实可行的有效途径。发展产业生态旅游，推进生态文明建设，必将成为此后一种时期生态旅游界关注的热点。编制根据本可行性分析汇报重要根据如下文献及法规：建设项目经济评价措施与参数（第二版）；投资项目可行性研究指南（试用版）；海南国际旅游岛建设发展规划纲要；海南省陵水黎族自治县总体规划（—）；陵水县国民经济及社会发展的有关记录数据和资料；海南省国营南平农场经济和社会发展“十二五”规划；海南省建筑工程概预算定额；国家、部委及地方有关原则、规范、法规等。项目建设的意义及必要性优化陵水县域产业布局，打造新的旅游目的地（一）优化县域产业布局陵水县县域城镇体系的发展目的是：形成中心都市辐射能力较强，二级城镇作用得到充足发挥，各级城镇间既有分工，又互相联络亲密，职能分工合理，城镇特色突出的城镇体系构造。根据陵水县自然地理和未来社会经济发展态势，在城镇空间体系上将实行以陵水县城为发展龙头，以新村镇、英州镇、本号镇为重点城镇，形成东西和南北两条重要城镇发展轴的城镇布局构造。县域内分为中心地区（椰林镇、文罗镇、三才镇）、北部山地区（本号镇、群英乡、提蒙乡、龙广镇、吊罗山林场）、东南沿海区（新村镇、黎安镇、光坡镇）、西部滨海区（英州镇）四大经济区域。以中心地区为全县经济发展的关键地区，东北沿海区和西部滨海区作为全县经济发展的重点地区，北部山区作为全县经济发展的外层地区。英州镇为陵水县西南部中心城镇，以发展商贸、旅游服务、农副产品加工以及热作农业为主。新村镇为陵水县南部中心城镇，以发展旅游服务和水产品养殖业为主。本号镇为陵水县南部中心城镇，以发展热作农业、旅游服务、农产品商贸和农副产品加工业为主。其他建制镇为各自镇域范围经济、文化、商贸中心，以地方资源开发为主。度假小镇项目的开发实行，充足贯彻贯彻了陵水县县域经济产业布局的理念，提高旅游服务功能，大力发展特色农业，同步由于高尔夫球场、健康养生园区的建立，极大地提高了本号镇区域的区域旅游中心的功能，为全县产业的布局与深化起到了举足轻重的作用。（二）打造新的旅游目的地陵水县旅游发展目的是：构造一种重点突出又顾及各个层次的旅游发展构思，总体上可概括为以海为载体，以山、岛为两翼，以人文、民族文化为铺垫，以城镇为游客集散地的海山一体的生态旅游模式。陵水县目前旅游资源分为六大景区：赤岭滨海旅游度假区；南湾猴岛旅游度假区（包括黎安国际旅游城）；香水湾滨海旅游度假区；吊罗山国家森林公园；县城区人文景区；椰子岛旅游度假区；其他景点高峰温泉、红鞋温泉、南平温泉等。按照《海南国际旅游岛发展规划纲要》，陵水县属于海南国际旅游岛发展规划中的南部组团。规划纲要指出：南部组团以三亚市为中心，包括陵水、保亭、乐东三县，面积6955平方公里,占海南岛面积20.41%。重点发展酒店住宿业、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。根据市场需求，适度布局建设特色旅游项目，培育一批文化节庆、会展活动和体育赛事。南平国际温泉度假小镇项目，由于对南平温泉的充足开发、对热带农业观光的充足发掘，属于特色旅游项目，伴随高尔夫球会的建立和发展，将吸引某些重要的赛事在这里举行，创新而积极地贯彻了海南国际旅游岛发展规划精神，必将成为海南旅游南部组团及关键旅游线路上的新的景点，最具魅力的旅游目的地。推进南平农场体制改革，改善和保障职工民生《海南省国营南平农场经济和社会发展“十二五”规划》（如下称“十二五”规划）明确指出，十二五期间南平农场要以国际旅游岛为契机，以市场经济为导向，以产业化经营为理念，以创新经营体制机制为动力，整合农场资源，优化产业构造，深入理清发展思绪，充足运用农场的温泉资源、自然景观和人文景观，紧紧抓住建设国际旅游岛千载难逢的大好机遇，大力发展有农场特色的旅游项目，把农场的旅游资源优势转化为产业优势，扩大职工就业，提高职工收入水平，同步加强水、路、桥、房等基础设施建设，改善职工生活、生产条件，保障社会友好稳定，实现经济社会健康持续发展。要深入盘活农场国有土地资源，使土地资源产生更大的经济效益，运用温泉资源周围289亩土地作为旅游休闲开发用地和运用陵水至保亭省道进入农场路口处的槟榔地、龙眼基地1447亩作为旅游地产和农业旅游观光用地，积极参与海南国际旅游岛建设。通过土地开发，搞活农场经济，同步处理农场富余人员、待业人员的就业通道。“十二五”规划同步指出，在党中央国务院为海南建设国际旅游岛提供优越政策支持下，农场将抓住历史机遇，继续深化改革，以改革促发展，以发展保稳定。充足整合运用农场优越的区位和资源条件，采用合作开发、大企业进入、大项目带动的发展方式推进农场产业经济的发展。扩大职工就业渠道，提高职工收入水平。与地方城镇建设形成互动发展，深入加强农场场部小城镇和中心居民点的建设，着力打造基础配套设施齐全、具有特色的南平温泉风情小镇。继续完善农场职工住房、水、电、路等基础设施建设，切实改善农场职工的生产条件和生活居住环境，为农场社会经济的发展提供良好的内外部环境，实现农场社会经济“十二五”发展目的。南平国际温泉养生度假小镇项目，以上述南平农场位于陵保公路路口的1447亩槟榔地龙眼基地为基础，整合了本号、大坡、什巴村委会合计4000亩土地资源规划开发建设的。规划内容除36洞高尔夫球场、健康养生、热带观光农业等重要功能板块外，专门辟出100亩建设用地用于安顿原南平农场场部职工的搬迁及项目区域内的重新落地。规划中的高尔夫球场、健康养生园区、热带观光农业园区建设，将带来极大的就业需要和就业机会。度假小镇项目的开发，在给南平农场带来可观的经济效益的同步，将为南平农场职工生活居住条件升级以及富余人员待业人员就业带来扎扎实实的实惠和利好。总之，度假小镇项目的开发，将深入增进农场管理机制体制改革、创新与提高，将深入保障和改善农场职工民生工程，将深入带动农场及周围农村人口就业，将为该地区该区域的产业提高和社会经济发展发挥不可估计的作用和奉献。改善陵水地区投资环境，推进地区经济社会发展高尔夫球运动在中国的发展虽然仅有二十余年的历史，不过众多的高尔夫球会的建设和发展已经充足阐明他们在所在地区对外招商引资、改善投资环境方面都起到了及其客观的积极拉动作用。尤其是在改革开放和吸引外资的前沿地区，而今的许多跨国企业集团的投资者都已将高尔夫球场作为投资环境的重要环节和部分，不仅作为商务洽谈和商务会议的首选场所，还可以让他们的海外高级雇员和专业人士安心于在中国工作。通过近30年的迅速发展，我国经济总量已经跃居全球经济第二位，人民的生活水平已经发生了天翻地覆的变化，人们开始逐渐关注健康问题、养生问题，人们也开始有能力、有条件投入精力进入休闲体验及进行健康养生和保健活动。伴随我国计划生育国策的贯彻贯彻，我国已经逐渐进入老龄化社会。伴随改革开放的逐渐深入，当今社会中越来越多的人由于工作压力的增大和工作生活节奏的加紧，不一样程度地出现健康与亚健康问题。健康养生产业的发展，健康养生园区的开发建设，将吸引全国乃至世界各地的高净值人士到项目区域进行养生和保健，来度假小镇享有温暖的阳光、清洁的水源、富氧的空气。他们的到来，将极大地增进项目所在地区的经济社会发展，彻底改善区域生活、生产方式，造福农场职工和当地居民，为区域经济社会的又好又快可持续发展带来源源不停的动力。度假小镇项目所在区域的农业发展基础很好，但均属于原始的、粗放的、较低效的农业水平，热带高效观光农业园区的规划与建设，通过引进现代科技专家进行科学育种、栽培等试验，大力发展热带高效农业，提高当地农业发展水平。此外，如今的都市居民越来越多的人逐渐开始逃离钢筋混凝土的都市喧嚣，奔赴乡间享有无污染、无公害的田园风光与田园生活，亲手种植养殖农家瓜果蔬菜和家禽家畜，返璞归真，回归自然。观光农业园区的开发建设，将无疑满足上述群体的内在精神需求和体验需要。度假小镇的开发建设，将吸引来自四面八方的都市都市居民和旅游者来此放松、休闲、度假和体验，将为区域的旅游市场带来充沛的客流，为地区社会经济发展带来无穷不竭的活力与支撑。增进项目所在区域土地资源综合开发运用度假小镇所处区域的建设开发，将极大程度地提高区域的综合价值，将通过精心设计与规划、建设，统筹考虑运用该片土地，完善各项配套设施。项目的建设过程将贯彻重视环境保护与生态的宗旨与原则，高度重视区域生态平衡与自然环境保护，在保护中开发运用，在开发运用中实既有效保护。实现了项目所在土地资源的生态效益、经济效益、社会效益的均衡发展。同步，项目开发建设可以带动项目周围土地的开发跟进和滚动升值，增进了该地区土地资源的综合运用与开发。高尔夫球场建设重点运用农场及农村闲置的未运用土地，健康养生产业的发展将充足运用品有原生态特点的既有植被，农业观光园区基本不变化既有农用地的农用性质和功能用途，项目配套的建设用地非常有限，从而在保证生态、总量、均衡的原则基础上，增进了土地资源的综合合理的运用。市场前景与竞争分析国内外高尔夫市场现实状况及发展趋势分析国内外高尔夫运动与市场现实状况A、国际高尔夫运动现实状况高尔夫运动来源于十八世纪的苏格兰，十九世纪末传到美洲、澳洲及南非，二十世纪初传到亚洲。作为世界三大球类运动之一，高尔夫球在西方发达国家已经有500数年的历史，已经成为衡量一种国家经济发展及社会文明进步的重要标志之一。有数据表明，占据全世界高尔夫球场一多半的美国，男子和女子在空暇世界最爱慕的15项活动中，体育活动排前十位。而在体育活动中，排列第一位的是高尔夫球，高尔夫球运动已然是全美第五大群众体育运动。高尔夫运动市场系以美、欧、日为主，占整体市场的90%以上。跟进美国高尔夫基金会及日本高尔夫白皮书的记录，目前全球高尔夫打球人口达6000万人，其中美国约3000万人最多，第二为日本1500万人，其他为欧洲等国。目前，中国大陆高尔夫球市场仍处在初期成长阶段，高尔夫关键消费人数仅为30万人，但值得注意的是，大陆地区高尔夫球设施及打球人群以每年超过20%的速度在增长，未来发展潜能巨大。与高尔夫球运动蓬勃发展相适应的是高尔夫市场的迅猛增长。如今，世界高尔夫产业的市场价值以及与之有关的周围产品与服务市场更是到达千亿美元之巨。高尔夫运动的市场价值在美国体现尤为突出，仅美国高尔夫协会主办的美国公开赛电视转播权收益，很数年前就已经到达1700万美元，企业的广告收入到达600万美元，而厂商与企业机构一掷千金的最大动力重要来自于高尔夫运动庞大而高端的消费群体。B、国内高尔夫运动与市场现实状况二十世纪初，高尔夫运动传入中国。1931年，上海成立了高尔夫球游戏中心。同年，中、英、美商人合办高尔夫球俱乐部，在南京金陵体育场旁开辟高尔夫球场。但高尔夫运动真正得到迅速发展，还是中国二十世纪八十年代以来改革开放后来的事情。1984年，新中国成立后大陆第一家高尔夫球会——广东省中山市温泉高尔夫球会正式开业，随即的十数年中，大小不一、形式各样的高尔夫球会、高尔夫俱乐部在中国各地如雨后春笋般的诞生，中国的高尔夫球会、高尔夫俱乐部得到了蓬勃发展。根据中国高尔夫球协会场地管理委员会记录资料，我国营业中的高尔夫设施共有348家，共7772个球洞，折合约432个18洞原则球场，分布在国内29个省、自治区、直辖市（西藏、青海尚未有开业的高尔夫设施）。我国的高尔夫设施总数占全球3158家高尔夫设施总数的1.1%，占亚洲3785个高尔夫设施的9.2%。众多高尔夫球场在规划中，多种高尔夫球比赛也应运而生。尤其是在中国对外开放最早的广东省珠江三角洲地区，高尔夫球运动已得到迅速普及、发展和成熟起来。在中国经济最活跃的长江三角洲经济圈，大小不一、风格各异的高尔夫球会和球场也层出不穷，迅速成为中国高尔夫球界的一支生力军。1985年，中国高尔夫球协会在北京成立，使高尔夫运动走上有领导、有组织、有计划发展的道路。国内外高尔夫球市场发展趋势A、国际高尔夫球场趋势作为一种时尚运动或某种身份的隐约暗示，高尔夫球已逐渐渗透到人们的都市生活之中，并吸引着越来越多的人群加入。在崇尚休闲，追求自然、绿色和健康的社会大背景下，高尔夫运动成为体育休闲运动中的宠儿。在美国，高尔夫运动是第五大群众体育运动；在世界上，高尔夫球和网球、足球并称为三大体育运动，高尔夫市场的容量和潜力巨大。目前，在美国，高尔夫球场大体辨别重要有两种形式：会员制球场和公共球场。前一种完全是私人化的球场，球会一般收费较高，是完全贵族化的消费。这种球会的收入非常固定，同步投入也非常大。另一种就是公共球场，是美国高尔夫球场的主旋律：美国大部分高尔夫球场是公共球场，政府出于绿色和环境保护的考虑，将某些垃圾填埋地等需要整改的地块免费或以低租价供应投资商建设高尔夫球场，从而为经营者减少了这项运动的成本。球场的单次消费价格一般低于10美元。数年来高尔夫行业在发达国家形成了成熟的市场层次：服务于富人阶层的球场实行会员制，用高价格圈定消费者；更多的球场面向散客大众，价格低廉，薄利多销。这种格局的美国高尔夫产业每年发明了价值相称可观的市场规模。美国高尔夫运动发展了一百数年，现高尔夫产业仍在高速的向前发展，并带动着整个世界盖尔夫市场的发展。B、国内高尔夫球趋势同国外相比，中国高尔夫运动尚处在一种初级的、多层面、立体化发展的时期，各方面雏形刚刚形成。改革开放30年来，中国GDP年平均增长速度到达了9%以上，中国高尔夫球场的年平均增长速度为26.4%，度增长率为11.5%。而高尔夫关键人口的增长，在到达了22.7%。和中国经济发展同样，虽金融危机对全球高尔夫业产生较大影响，但国内本土球友的增长率体现出良好的态势，伴随中国经济的稳步回暖与发展，中国高尔夫运动的发展存在巨大的持续的发展空间。尤其是过去十几年来，中国由于经济的迅速发展和人民生活水平的迅速提高，对高尔夫运动的关注日益增长，高尔夫消费者逐渐增多。尽管目前中国高尔夫球运动仍处在起步阶段，在中国内地参与高尔夫俱乐部的人员也由外商和港、澳、台同胞占据相称比例，不过也有越来越多的成功人士和高收入人群开始加入高尔夫运感人群的行列。估计在未来3-5年中国的高尔夫人口将到达近100万，在二十一世纪末，中国高尔夫球场建设数目可达7580个。在中国尚有一批以练习场和室内电脑模拟高尔夫为主的亚高尔夫人口，通过6—12个月的过渡期后，其中消费能力较高者将成为正式球场的会员或非会员。综上分析：从国际上看，高尔夫球产业在某些发达国家已成为排名第一的体育活动，高尔夫运动的内涵从老式的贵族式运动演变为全民参与的体育健身、体育休闲运动，已实现了巨大的产业价值，并仍处在向前发展的态势。从国内看，中国高尔夫产业仍处在起步阶段，但伴随改革开放的深入深入和社会经济的持续发展，尤其是人民生活水平的不停提高，对体育休闲的内在需求也在不停增长。中国深入融入全球经济一体化的进程，国际贸易、国际交流、国际经济合作日益频繁，这些都将增进高尔夫运动和产业的发展。中国的高尔夫产业最终必然发展成为美国式的分层构造——会员制球场和公共球场清晰地分开。既有的投资较大的球场保留会员制经营，并有条件地接纳散客。而市场更多的空间留给公众球场，实行低投入、低收费的做法，吸引更多的人参与这个运动，并且增进这项运动产业化的形成。养生健康产业市场现实状况及发展趋势分析健康养生在中国有着悠久的历史和深厚的文化积淀，尤其是改革开放以来，伴随我国经济持续稳定迅速发展，人民生活水平大幅度提高，带动了健康养生业的迅速发展，成为服务业的重要构成部分，为提高人民生活质量发挥了重要作用。改革开发30数年来，我国衍生健康行业发展非常迅速。上世纪80年代，健康养生行业重要以足疗保健的形式，到90年代人们开始关注食用保健措施，但规模普遍较小，服务比较单一，之后，国外天然健康养生项目开始登陆我国，如韩国汗蒸、印度油疗、日本岩盘等现代休闲养生和保健服务理念开始融入现代健康养生业。目前，我国健康养生行业发展现实状况体既有如下特性：（一）行业规模稳步上升。健康养生服务业已成为新兴的一种朝阳产业，正处在迅速发展的上升态势。据初步记录，目前我国健康养生企业至少在10万家以上，吸纳的就业人员1000多万，并且市场规模扩大的空间仍然很大。各地健康养生业的发展对繁华地方经济、丰富人民文化生活和改善当地人民的生活质量起着重要的推进作用。健康养生行业在到发展十分迅猛，每年新增企业数十分可观。从经营状况看，根据国家有关机构对102家健康养生企业和调查成果显示，从到健康养生行业整体经营状况良好，在营业额、利润和纳税上均有交大增长。尤其是调查企业中前30名健康养生企业在行业中的作用突出，约占调查企业中营业额、利润额的绝大部分和纳税额的二分之一，带动行业增长的作用十分明显。在美国的健康养生产业收益已到达2千亿元，相称于汽车行业的50%，而到将增长到1万亿美元，几年时间增幅将到达500%。中国健康养生产业的市场规模以到达了1000亿元人民币，到了已增长到近3000多亿人民币，八年间出现了近3倍的增长。（二）连锁经营步伐明显加紧。目前，集医疗征询、休闲、娱乐、餐饮、保健、健身和美容等多功能为一体的健康养生企业在我国急剧增长，经营规模不停扩大，现代服务经营理念得到了丰富与发展，健康养生连锁企业也开始出现。据记录，在健康养生企业30强中，有10家采用了连锁经营的方式，品牌连锁经营企业门店共有437家。其中足浴连锁店最多的是重庆富侨保健服务有限企业，总数281家；北京市千子莲企业管理征询服务有限企业和陆琴脚艺中心分别以98家和20家分列2、3位。综合浴场连锁店以权金城国际酒店管理（北京）有限企业位居第一，共有31家。这些企业从规模、效益等各方面已在全国健康养生行业成为领头羊，老式品牌已经形成，市场份额逐渐扩大，并且已被全行业认知。（三）多元化发展格局初步形成。近年来，我国健康养生服务业的经营业态、服务功能、营业网都发生了很大变化，出现了三大转变：一是经营业态由过去单一的大众浴室向医疗征询、浴场桑拿、保健中心、休闲会馆等多种业态转变。目前，健康养生企业重要有综合养生、征询、汗蒸、足浴、温泉、SPA会所等。征询、足浴、汗蒸是健康养生企业最重要的经营形态。二是服务功能由过去单一模式向医疗征询、休闲、征询、保健、娱乐、餐饮多功能转变。许多健康养生企业通过延伸产业链，将医疗征询、休闲娱乐，餐饮住宿、美容保健集于一体，成为多功能服务场所，并带动了化妆品、纺织品、啤酒及饮料等有关产业的发展。三是所有制形式由过去单一私有制向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式转变。健康养生企业大多为自主经营。形成了营业网点多、服务功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的特性。尤其近几年，某些国外健康养生服务项目如韩国汗蒸、日式岩盘浴、泰式按摩、印度SPA等也已进入我国，使我国健康养生市场形成了多元化、多层次的消费格局。农业观光产业现实状况及发展趋势分析在“绿色”和“生态”概念日渐普及、农业和旅游业产业地位不停提高的今天，走观光农业发展的道路已经成为“绿色经济”大背景下的一种自然选择。观光农业是老式农业与现代旅游业相结合的产物，是具有休闲、娱乐和求知功能的生态、文化旅游。进入二十一世纪，观光农业将是重要的娱乐产业，农业观光园作为观光农业的主体必将得到更深入的发展。观光农业生态园就是采用生态园模式进行观光园内农业的布局和生产，将农事活动、自然风光、科技示范、休闲娱乐、环境保护等融为一体，实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。观光农业是为满足人们对精神和物质需求而开展的、可吸引游客前来观、赏、习、品、考、钓、书、画、摄、购的农业，是旅游业与农业之间交叉性的新兴产业。建设观光农业游览基地及项目，可以成为人们观光旅游、丰富农业知识、交流农业经验、体验农业生产劳动与农民生活、享用农业成果、运用田园休憩健身的场所和农业深层次开发的样板，从而增进当地绿色生态农业产业的发展。农业观光园的雏形源于上世纪30年代，西方国家某些富裕有闲阶层人士因厌倦城里生活，周末开始到农郊进行某些活动，70年代在日本、美国、台湾等发达国家和地区形成产业规模，其后开始在我国应运而生，上海是我国第一种将包括“观光农业”在内的“都市农业”列入国民经济发展规划的都市。20世纪90年代开始，我国农业观光旅游在大中都市迅速兴起。据不完全记录，1996-1997年已动工和计划投资在一亿元以上的观光农业项目在7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城镇游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业旅游项目重要分布在北京、上海和广州等大都市的近郊，其中以珠江三角洲地区最为发达。在广东，果园观光旅游最早出目前80年代末90年代初，目前广东已经有80多种观光果园，每年接待旅游者400多万人，旅游收入10多亿。在北京、上海、江苏和广东等地的某些大都市的近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。农业观光产业前景广阔，发展迅猛。究其原因重要在于：（一）我国旅游业的飞速发展为观光农业旅游提供了充足的客源。观光农业既然属于旅游业，其发展与旅游业的整体发展亲密有关。从1994年以来的有关数据表明，城镇居民旅游人次和旅游支出都是逐年递增，尤其近年伴随假日经济的兴起又有大幅增长。由于观光农业的客源重要为国内都市居民，因此可以预测，对观光农业的需求也将保持一种旺盛的态势。（二）农业观光旅游是我国旅游业发展方向之一。很快前年我国分别启动了国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。国家生态旅游示范区建设重要是运用富集的景观资源和自然生态资源，通过政府引导，资金支持，市场推荐的方式，建设一批符合市场需求的旅游精品项目和示范项目。国家生态旅游示范区重在开发适应现代旅游需求的高水平生态旅游产品，培育我国旅游业发展的后续产品。（三）在我国发展观光农业，有着众多有利条件。一是观光农业投入少、收益高。观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，并且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另首先，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于老式农业。例如：农产品在狩猎、垂钓等旅游活动中直接销售给游客，其价格高于市场价格，并且减少了运送和销售费用。二是我国地区广阔，气候类型、地貌类型复杂多样，拥有丰富的农业资源，并形成了景观各异的农业生态空间，具有发展观光农业的天然优势。三是观光农业的一大特性是它体现了各地迥异的文化特色。我国农业生产历史悠久，民族众多，各个地区的农业生产方式和习俗有着明显的差异，文化资源极为丰富，为观光农业增强了吸引力。综上所述，观光农业是旅游这一朝阳行业中最有潜力的部分，在未来几年中将有巨大的市场机会。项目目的市场及竞争分析高尔夫球场竞争分析（一）国内高尔夫球场竞争现实状况虽然中国的高尔夫运动基本上是以1984年广东中山温泉高尔夫球会的成立作为正式开始的标志，不过最初某些高尔夫球场的建设重要目的是为了配合对外开放、招商引资工作的需要，给外商提供一种休闲运动的场所。正是由于这样的前提，从第一家高尔夫球场建成营业开始，高尔夫运动的消费价格就展现出了贵族式的高消费特性；广东中山温泉高尔夫球会在1984年开业时，单次消费的价格约400港元，按当时汇率计算，相称于当时一种大学毕业生4个月的工资。这一消费特性开始了高尔夫运动在中国的贵族化之路，高尔夫运动被定位为高消费行为，消费人群受到较大的限制。目前中国的高尔夫球会重要采用会员制组织形式，基本上靠销售球会会员证（会籍）作为重要收入来源，一种会籍普遍的价格是20到30万元人民币之间，尽管整体的价格在迅速下降，但从整个社会消费而言，仍然属于顶级的奢侈消费，似乎只有很少的高收入人群才能接触到这项运动，由此而形成的现象就是整个行业性的萧条。一般状况下，高尔夫球场的经营管理非常低调，在当今传媒手段如此发达的条件下，国内高尔夫球场几乎杜绝了一切现代化手段的运用，其名称、品牌的传播还停留在圈内的口碑相传，或者是业内的少数专业杂志进行很少的宣传。成本的高昂和经营观念的保守使得相称一部分高尔夫球场展现亏损状态。同步国内高尔夫球场在现阶段的目的消费者群体锁定太死，市场较为狭窄，大部分只有管理没有经营，还没有进入真正的管理经营和市场竞争阶段。（二）海南高尔夫球场发展状况A、基本状况概述据海南高尔夫球场协会有关数据记录显示，旺季来海南打球的人口到达了48万人次，客流到达巅峰期，而大多数球会也展现超负荷营运的状态。，来海南打球人口出现回落迹象，约为38万人次。受金融危机、市场周期性回落的影响，来海南打球的人口直线下降，仅有近30万人次，到了，国内经济形势回暖，又呈上升趋势。海南岛人口800多万，而本土打球人口据不完全记录人左右，市场容量非常有限。作为以外来游客打球为重要特性的海南高尔夫，其客源以岛外球客为主，包括中国北方、东南亚(香港、台湾、新加坡、马来西亚)以及韩国、日本、澳大利亚等地的高尔夫爱好者，而将海南打球客人口推上高峰的则是有组织、大规模的韩国团体，几乎占据海南高球旅游市场的70%。，受金融危机的影响，韩团数量锐减，海南各家球会都出现了不一样幅度的客流下降。虽然春节期间球场根据地理位置不一样，客流不一样程度回升，南端球场甚至展现火爆的场面，不过“旺季不旺”的事实仍然需要球场推出市场应对措施。海南自建省之后，旅游业就被确定为优先发展的主导产业，高尔夫由于在吸引投资、处理就业、提供税收、增进旅游业发展等方面起到了十分积极的作用，得到了海南省政府的大力支持，外来资本纷纷投向高尔夫球场建设，高尔夫球场数量增长很快，正式营业的球场从1992年的1家增长究竟的23家，平均每年新开业1.4家。海南已经营业的高尔夫球场的数量居广东、北京、山东之后，排在全国第四位；海南尚有多家球场已经在建或已立项。高尔夫球场的数量和高尔夫运动的普及在相称大的程度上反应了该地区经济发展的水平和外商企业投资的踊跃度。国内一家机构研究后得出结论，各省的高尔夫球洞数与其GDP的有关程度为55%，与实际运用外资的有关程度则高达89%，而海南是国内唯一高尔夫发展规模超过经济规模的省份，平均3亿元的GDP就有一种球洞，而全国的平均水平是每35亿元的GDP才拥有一种球洞。相对于海南岛3.51万平方公里的土地面积、800多万人口、稍显落后的经济发展水平和当地高尔夫人口数量，从每万人/每百平方公里拥有高尔夫球场的数量、每年新开业球场的数量、营业球场数量在全国的排名等方面来衡量，海南高尔夫球场建设已经超前；但假如从海南优先发展旅游业的产业发展方向、海南得天独厚的自然环境所提供的资源优势等方面来考虑，海南高尔夫仍然有非常大的发展空间。B、海南高尔夫逐渐形成特色海南高尔夫从球场风格、经营类型、营销产品等方面形成了较为鲜明的特色。（1）球场度假气氛浓郁。海南的高尔夫球场至少在目前和未来一段时间内，是为中国、为亚洲的高尔夫旅游者设计、服务的。因此，已投入营业的26家高尔夫球场都体现出浓郁的休闲气氛，兼具挑战性和娱乐性，能满足不一样水平球手的需要。如博鳌高尔夫乡村俱乐部继承了苏格兰林克斯风格的经典设计，全岛型林克斯风格在国内尚无其他球场企及；兴隆南燕湾海滨高尔夫球会是国内不多的全海景球场之一；海口西海岸高尔夫球会保证每一洞均有很好的视觉景观，让球员在磨砺球技的同步，享有到海滨球场特有的趣味；三亚红峡谷高尔夫俱乐部将山地、海景、沙漠及峡谷等特色融合为一体，有上万平方米的沙漠景观，有国内球场唯一的一种6杆洞。（2）经营理念独辟蹊径。由于海南高尔夫当地市场比较狭小，各球场的打球客人重要来自岛外，球场要想在经营方面获得突破，必须将高尔夫与旅游结合起来，通过整合酒店、旅行社等市场资源，吸引当地以外乃至国外的旅游者和度假休闲客人，依托旅游度假者的到访弥补当地打球人口的局限性。通过长期不懈的努力，海南球场成功地走出了一条“旅游度假型球会”的经营之路，尤其在冬季，海南球场接待了大批国内北方和来自韩国、日本的客人。后来，海口地区的球场又成功开拓了澳大利亚市场。同步，海南球场还培育出一部分专业的高尔夫旅行机构，其在整合航机、酒店、地面交通、球场等旅游要素方面的能力在全国范围内都较为专业。海南球场的目的是运用海南与世界其他地区气候方面的季节差异，运用海南开放第四、五航权的优惠政策，开拓北欧和美洲市场，逐渐扩大在国际高尔夫市场的客源份额。海南球场的经营实践，对增进全国高尔夫人口的流动、高尔夫旅游的崛起和全国性高尔夫市场的形成起到了不可替代的作用，突出表目前每年的冬季，使高尔夫运动在全国范围内一年四季延续不停地开展起来，并且使亚洲北部的国家受益。（3）职业赛事纷至沓来。近年来，国内外重大职业赛事纷纷登陆海南，使海南成为国际高坛瞩目的焦点，为中国的职业高尔夫运动做出了奉献。、BAT中国职业高尔夫联盟杯总决赛，、亚洲职业高尔夫巡回赛三亚公开赛，、欧洲职业高尔夫巡回赛TCL精英赛，皇冠假日三亚公开赛，到中国职业高尔夫巡回赛等相继在海南举行，尚有大众汽车大师赛，为国内球员提供了在本土与国际球员切磋球技、增长国际大赛经验的机会，也为提高中国高尔夫的国际形象起到了积极作用。海南球场积累的承接国际大赛的经验和海南特有的气候优势，已经有条件开办全国性的高尔夫南北巡回赛或海南公开赛，并增进这一设想成为现实。（4）管理水平日益提高。海南的某些球场已多次入选“中国十大最佳球会”、“全国十佳高尔夫球场”(提名奖)、“亚洲最佳高尔夫球场”、“世界百佳球场”，在全国高尔夫行业占有重要地位。（5）产业规模初露端倪。海南高尔夫除了经营打球、承接赛事外，在高等教育、传媒、房地产多种经营等方面都出现了喜人势头，在形成高尔夫产业框架方面显露出明显迹象。C、业已形成良性发展基础在高尔夫教育培训方面，海南大学三亚学院、海航集团三亚航空旅游职业学院相继开设了高尔夫专业，为海南高尔夫行业培养初、中级管理人才；在高尔夫传媒方面，生根海南、面向全国的旅游卫视开办了高尔夫栏目，常常对高尔夫赛事进行现场直播或实况转播，已经形成全国影响；《海南日报》开办了“高尔夫专版”，海南电视台开播《魅力高尔夫》栏目，两大中心都市的主流媒体《海口晚报》、《三亚晨报》、海口电视台、三亚电视台也加大了对高尔夫的报道，尚有新开办的专业媒体《新高尔夫》杂志等，为海南高尔夫营造了很好的社会环境和舆论气氛；在高尔夫房地产方面，海口美视、西海岸、东山等球场开发高尔夫房地产获得了很好的业绩，亚龙湾高尔夫球会占地150亩的别墅项目已经动工，海航集团在兴隆投资的温泉高尔夫度假酒店第五期工程日前动工，配套54洞锦标级高尔夫球场，将打造中国最大的温泉高尔夫度假酒店。D、海南高尔夫前景看好假如运作有序，一种18洞球场一天极限接待容量为280人次，由于台风和其他不可预见的原因导致不能打球的时间以35天计，理论上海南球场整年可接待打球的时间为330天，整年接待量为9.24万人次。按极限接待容量的70%计，每年接待量为6.47万人次，以每人每场平均消费600元计，则一种球场每年发明产值3882万元。以每个球场占地1100亩计，则每亩土地年发明产值3.53万元，远远高于土地用于种植粮食与橡胶的产值。高尔夫球场假如运用价值更低的荒坡地、荒滩地、山地、台地等，其经济、社会价值会更大，尤其在海南这样有大量未运用土地的经济落后省份，这一优势更显突出。海南球场平均员工在300人左右，其中约70%雇用的是球场周围的农民，有的农户父母在球场做草坪养护，子女在球场做球童，大大地改善了球场所在农村地区的经济状况，同步也提高了当地人口的综合素质。根据海南省“一省两地”的发展战略，旅游业成为海南的主导产业，高尔夫正是吸引国内外高端客源，有效延长游客停留时间，增进海南由观光旅游为主向休闲度假旅游为主转变、由数量增长型向效益增长型转变的重要力量。未来3至5年，海南旅游业的工作重点是提高在国际客源市场的著名度及份额，使海南成为可以吸引大批外国游客的国际度假旅游目的地。高尔夫对于改善海南旅游业客源构造、提高境外客源比例、增进海南旅游国际化将发挥重要作用，还直接带动航空、酒店、餐饮、会展、零售商业、媒体广告等有关产业发展。据记录，全世界商务、贸易成交量的20%是在高尔夫球场边打边谈、边走边谈中到达的；高尔夫已成为世界几乎所有重要国际会议期间的必备内容，成为世界政商精英和现代成功人士对话交流、增进友谊的流行社交方式。海南省唯一的国家级旅游度假区亚龙湾，每年要承接上百个跨国企业、国内大型企业等举行的多种高规格会议，几乎二分之一的会议都安排有高尔夫内容。高尔夫变化了海南长期封闭和缺乏现代文化气氛的局面，对于海南提高国际形象、改善投资环境、扩大对外交流、增进招商引资起到了难以替代的积极作用。E、海南高尔夫面临的重要问题海南球场基本上都是旅游度假型球场，70%以上的客人来自岛外，因此球场同酒店业同样，存在着明显的淡旺季，每年的1、2、11、12月的冬季，由于国内北方和亚洲北部地区的球场大多封场，大批客人前来海南打球，这4个月成为海南球场的经营旺季；每年的4、5、6、7、8、9月的夏季，海南气候炎热，国内外客人来海南打球的人数很少，这6个月成为海南球场的经营淡季，3、10月为经营平季。海南球场在淡季客源稀少，门可罗雀，在旺季应接不暇，人满为患，导致球场经营很不稳定。高尔夫发达国家在球场经营中有一种著名的“四八定律”，指40%的当地固定客人提供了80%的打球轮次和经营收入，而海南球场的“四八定律”则只能作此外一种解释：4个月的经营旺季对8个月的经营淡(平)季；在4个月的经营旺季中发明了整年80%左右的打球轮次和经营收入。海南球场(18洞)的极限接待量为整年9.24万人次，但目前整年接待量平均只有2万多人次，不到接待能力的25%，良好的球场设施、优越的度假环境没有收到应有的经营效益。国际和国内大多数球场的经营实践表明，假如一种球场的选址不发生失误，那么在目前和此后相称长一段时间内，海南球场的盈利模式为(不计房地产开发和会员证销售收入，只依托经营打球)：一种18洞球场每年的接待量要到达4万轮次，人均消费要到达600元/轮/人以上；或一种球场的接待量要到达5万轮次，人均消费要到达500元/轮/人以上才会有微利，而一种球场的盈亏平衡点是每年接待打球至少3万轮次，并且果岭费不低于300元。而目前海南大多数球场的年接待量均在3万轮次上下徘徊，一种重要原因是淡季客源太少，整年的经营状况很不稳定。因此，在经营淡季，海南高尔夫行业亟需运用海南和世界其他国家和地区在气候方面的季节性差异，加大对国际客源市场，尤其是美洲、北欧市场的促销，吸引国际客源来海南打球，改善淡季的经营状况，但这方面的工作恐要假以时日，不也许一蹴而就，因此海南球场经营淡旺季过于明显的局面在短时期内不会有明显改观。前面已经提到，海南是岛屿型旅游目的地，绝大部分打球客人只能乘飞机进入，但目前海南两个机场同国内外通航的都市不是诸多，开辟的境外航线更少，这在相称大的程度上影响了国际客人来海南打球，并且这种状况在短时期内难以得到变化。目前海口、三亚都开通了直达韩国的固定航线，以便了大批韩国客人来海南打球，使韩国客人在海南各球场客源构造中上升为第一位；但由于海南到日本的航班只是旅游包机，没有固定航线，使得日本客源很不稳定。国内各地球场都在竞争韩国客源，受中日国家关系影响，日本客源自以来下降趋势明显，海南球场的境外客源较为脆弱，亟需开拓新的国际客源市场。海南各球场运行成本基本在1000万元-1500万元/年(含草坪养护、员工工资、各项保险等费用，不含折旧、摊销)，营业税及各项附加高达23%，费用支出浩大，经营承担较重。海南已经营业的20多家球场占地均超过1100亩，由于建设时间和地价不一样，最低投资折合人民币7000万元，最高投资超过2亿元(含会所)。由于球场经营状况普遍不尽理想，投资者的回报较慢。目前，海南高尔夫基本还是以经营打球、组织赛事为主，球具、球衣及其他高尔夫配套产品的生产和营销几乎是空白，高尔夫房地产经营与国内其他地区相比也较为落后，高尔夫产业的经济总量较小。由于目前海南球场中出于世界著名球场设计企业和设计师之手的作品不多，球场风格类型较为雷同，因此要此前瞻的眼光，在规划新球场项目时，对球场类型精心选择，不仅使海南球场风格日趋多样，并且为增进海南高尔夫整体水平的提高做好铺垫。健康养生产业市场竞争分析首先必须明确的是，这里所讲的健康养生产业的市场竞争，不是指的健康养生保健产品的竞争，这里指的是海南国际旅游岛范围内的区域养生园区的互相竞争。健康保健食品、药物、设施、设备非但与本项目的健康养生产业园区构成竞争关系，相反，先进的、实用、有效的健康保健食品、药物、设施、设备等，还可认为本项目健康养生产业园区的竞争带来竞争优势。另一方面，要明确的是，由于健康养生园区属地的原因，不一样地区的健康养生项目之间，在距离比较远的状况下，也基本不能构成竞争关系。伴随我国经济发展步入到一种新的水平，全国各地养生园区不停涌现。这在总体上，给健康养生产业带来了一种集群效应，为整个产业的发展带来了新的规模和影响。还要阐明的是，在海南国际旅游岛上升为国家战略的今天，在海南各市县纷纷上马许多综合旅游地产项目，其中不乏将健康养生作为项目卖点或亮点的项目。然而，与本项目类似的是，大部分健康养生园区几乎都是旅游地产的一种构成部分。应当说，在不一样旅游线路上的诸如此类的项目，一般状况下也不会构成竞争关系。此外，健康养生园区项目成功的关键不只在于规模、环境、设施，更重要的是其深厚的文化底蕴特色。本项目地处陵水黎族自治县境内，不仅有独一无二的黎族养生文化，并且，有其文化扎根立足的这片沃土。这是其他项目所无法复制的。也只有在这片黎族文化生成和发展的土地上，黎族神秘的养生文化，才可以真正得到发扬，具有“长寿岛”秘诀之称的黎族民族医药和养生文化，才可以开花成果。因此，这种排他性的文化根基，决定了本项目的基本文化定位和关键竞争力在于黎族长寿养生文化、黎族长寿养生之道，以及黎族长寿养生体验。在此基础上，博大精深的中医养生文化、中医药健康养生手段、现代高科技的健康保健设施、健康养生休闲会馆的现代管理手段等，均成为本项目经营发展的有益完善和补充。独特的南平温泉资源，将为本项目的养生注入新的内容。热带观光农业市场竞争分析本项目热带观光农业项目，包括两个重要方面，一种是热带高效农业示范区，一种是热带观光农业园区。海南农垦系统通过建国后六十年的发展，目前已经形成了非常可喜的良好发展局面，农业发展水平居全国前列。海南得天独厚的地理环境优势，决定了这里有其他地区所没有的作物、瓜果和蔬菜。本项目将建立热带高效农业示范园区，在提高作物、瓜果、蔬菜丰产丰收方面继续进行投入和试验。于此同步，本项目将充足运用该地区所特有的作物、瓜果、蔬菜，开发农业观光和体验园区。让到本项目的旅游休闲度假人群，享有到其他地方所没有的独特的农耕体验和田园风情。与健康养生园区同样，不可复制的黎族农耕文化，将是本项目热带农业观光园区的一种关键文化根基，这样，在给游客带来高科技、田园式农业观光体验的同步，深刻领会和参与黎族群众在农业生产中的特殊劳作方式，给游客一种全然不一样的新奇体验与享有。总之，现代高效农业将是本项目的前导，观光农业体验将是本项目的重点，而不一样凡响的黎族村寨农耕生活参与将是本项目独一无二的亮点和特色。在这种状况下，项目的竞争优势将是独特的，无以复制的，富有关键竞争力的。板块功能内在构造分析南平国际温泉度假小镇项目，初步布置有职工安顿区、高尔夫球场区、健康养生园区、农业观光园区四大功区，同步安排一部分支撑项目资金回笼的配套的商业及居住房地产。职工安顿区处理和安顿南平农场场部搬迁的职工，为南平农场改革发展提供有力保障，同步安顿的职工群体中的富余人员、待业人员将为度假小镇项目提供充足的人力资源，既处理了农场富余人员、待业人员的劳动就业问题，也为本项目的持续经营发展提供坚实的人力保证。除职工安顿区以外，我们将度假小镇分为高尔夫、旅游、地产三大功能板块。其中健康养生园区、农业观光园区属于旅游功能。由于项目区域规划36洞高尔夫球场，属于度假小镇的重要项目，如下我们以高尔夫的建设经营为切入点，对高尔夫、旅游、地产的功能梯次做详细的分析。进而，完毕对高尔夫球场经营模式的定位，完毕三大板块的重要性优先次序的安排。以高尔夫品牌影响为关键模式探讨A、标杆成功案例一——深圳观澜湖，百亿地产神话背后的高尔夫力量观澜湖，世界第一大球会，216洞规模，以高尔夫构筑高端生活的典范。观澜湖高尔夫，用十五年时间打造中国乃至世界最具著名度的球场品牌，以高尔夫球场品牌拉动了观澜湖地产溢价价值空间，在偏僻且无产业优势的深圳观澜湖镇持续实现了大宅、翡翠湾、长堤、上堤近十个别墅项目的溢价销售与开盘售罄，发明了销售成交总额近100亿元的高端地产神话。分析观澜湖高尔夫地产的成功秘诀，大体可以归结为如下几点：一是对高尔夫球场品牌十几年如一日的大力投入，用高端高尔夫球场品牌建立了观澜湖在中国乃至世界的著名度与影响力。观澜湖成为了高端生活、崇高生活的代名词，成为了高端富人向往的生活方式与活动场所，从而拉动观澜湖地产的超溢价价值提高与销售。二是深挖高尔夫球场会员资源，以会员资源作为地产项目的最大客户群体，以会员客户带动其他周围朋友及人际社交圈子，从而为地产项目的销售积累了大量的客户资源。三是之后的战略定位转型，从运动场所建设者过度到高端生活方式缔造者，推出12大品牌传播运动以及高尔夫爱好者人群的圈营销会议模式，深入提高了观澜湖在整个深莞两地的品牌影响力，积累了大量非高尔夫爱好者的富人资源，为后续地产的开发与销售积累了愈加广泛的客户基础。B、标杆成功案例二——华彬庄园，非产权别墅天价销售的鼻祖华彬庄园，50万美元高尔夫会籍，200万美元非产权别墅，3000万美元领袖官邸，开创了中国高尔夫及地产领域之新贵。华彬庄园，秉承“中国乃至亚洲领袖资源平台倡导者”的定位，一直如一地坚持华彬庄园高端品牌的塑造与投入，通过国内外领袖级人物的公关活动以及对会员的严格准入制度，在中国建立了最高端高尔夫俱乐部的品牌形象。依托已经形成的客户口碑，于成功导入高端地产项目，几乎在零推广成本的状况下，实现了非产权别墅及领袖官邸的超溢价销售，发明了高端地产销售的奇迹。分析华彬庄园的成功秘诀，可以概括为如下两个原因：一是华彬庄园成为了中国最高端高尔夫俱乐部的代名词，成为了中国政界、商界领袖最为集中的平台。华彬庄园已经不只是高尔夫球场，而更是中国最高端领袖资源圈子与阶层的代表。依托华彬庄园已经有的品牌价值以及领袖资源平台，顺势实现了地产超溢价以及集团品牌的整体升级。二是通过对会员增值服务以及领袖圈活动的不停深化，加深了华彬庄园与会员之间的关系，首先为地产销售打通了最佳客户资源渠道，另首先强化了华彬庄园领袖资源平台的市场与社会角色定位，为品牌升级以及后续经营业务的扩展升级奠定了坚实的基础。C、该模式的综合分析该模式的成功关键在于：高尔夫是整体复合项目成功的关键，高尔夫球场品牌的成功塑造，为地产价值的提高及地产销售积累了足够的人气，高尔夫球场客户资源的成功经营与管理，为地产销售积累口碑与客户基础。围绕以高尔夫为关键的高端生活方式的塑造是整体复合项目的灵魂，以高尔夫球场为关键来行销高端生活方式，让高端生活方式成为旅游项目以及地产项目的灵魂，从而建立起高尔夫旅游地产项目的关键精髓。该模式在实际操作中也是存在问题的。一是观念问题。开发商往往对高尔夫的价值认识局限性，将高尔夫球场仅仅作为复合项目的配套经营，从而导致了后续对高尔夫球场品牌投入的局限性以及对客户资源的维护与运用局限性。高投资的高尔夫球场并没有发挥应有的项目价值提高与业绩提高的效果。拥有高尔夫球场不等于拥有高尔夫地产的自然增值，球场自身的品牌价值、市场效应以及生活方式的关键作用才真正直接决定了旅游与地产的价值打下与市场业绩体现。二是品牌问题。以旅游与地产自身的推广为主体，忽视高尔夫球场的品牌推广，球场仅仅是旅游与地产推广中的一种配套与景观而已，果岭、高尔夫球场仅仅成为了度假旅游与高端地产的一种支持点。缺乏对高端高尔夫球场品牌的塑造，导致旅游项目与地产项目增值溢价空间有限，同步无法发挥球场汇集高端客户人气的效果，从而影响了地产项目的销售进度与质量。球场仅仅发挥了简朴的配套功能，品牌推广上得不到足够的重视，失去了原本可以更大的溢价空间，以及更快更好的销售也许。三是渠道问题。由于对球场自身经营的不重视，导致无法运用高尔夫球场平台的多种活动积累高端客户资源，无法为复合项目打下坚实的客户基础与高端客户圈层的口碑基础。同步，由于旅游、地产与高尔夫球场的割裂经营，致使球场客户无法与旅游地产客户实现共享，挥霍了球场自身的高端客户资源平台的价值。四是割裂运作问题。球场与旅游地产没有实现真正的融合与复合，而是两层皮的各自为战的操作，导致了在品牌与客户资源以及销售渠道上无法共享，影响了高尔夫球场自身对旅游地产及复合项目的增进提高作用。以旅游主题开发为关键的模式探讨A、标杆成功案例——东部华侨城，高端旅游复合地产战略转型先锋东部华侨城是华侨城集团在深圳东部投资发展的大型区域旅游新地标。在茶溪谷、大峡谷、大梅沙、华兴寺、因特拉根等旅游景观和休闲度假区以及云海谷球场等的整体规划基础上，推出天麓大宅别墅。依托主题生态休闲公园，底天麓一区开盘即售罄，陆续开盘的二区和七区销售率均超过了80%.分析东部华侨城的成功秘诀，可以概括为如下四个方面：一是华侨城原有的品牌背景为东部华侨城的地产销售奠定了客户基础与市场基础。二是东部华侨城的市场定位，无论是茶溪谷、华兴寺还是云海谷高尔夫球场，都定位于高端休闲度假，与原有的欢乐谷、世界之窗等中低端观光游存在明显辨别，在带动东部片区高端休闲产业兴起的同步，拉升了板块对高端人群的吸引与人气的提高，保证了高端别墅地产项目的成功。三是东部华侨城所独有的自然环境与配套设施，海、山、高尔夫球场、酒店、茶园所营造出的高端休闲体验与环境，为整体复合项目的价值提高发明了得天独厚的客观地理条件。四是高尔夫球场的导入以及云海谷私人球场的高端私密定位，营造了高端生活的关键气氛，牢牢地锁定了高端客户群体。B、该模式的综合分析该模式的成功在于：旅游项目的独特性与唯一性，具有吸引人气的势能，旅游主题规划的特色与整体复合项目的市场需求相切合，旅游主题符合高尔夫与房地产目的人群的心理需求，旅游项目的定位与房地产项目定位相吻合。该模式在实际操作中，也存在诸多问题。一是资金投入问题。独特性旅游项目的开发，需要更大手笔的资金投入，需要在更大规模上发明项目的差异性，对于开发商而言资金的大规模投入将是最大的难题。二是资源问题。该模式对于旅游资源的依赖度高，必须具有独一无二的、具有足够强吸引力的自然资源或者以资金打造出来的强势的人为旅游资源。三是后续经营问题。旅游项目是长期经营性项目，需要开发商具有足够的旅游资源操盘经营能力，并且投入回收的周期将很长。四是市场吸引问题。面对全国各地无数的旅游项目，获得竞争优势与市场吸引力将是项目成败的关键与关键，而这些优势与吸引力又依赖于前期大手笔的资金投入与后期的持续经营。在市场竞争剧烈的今天，获得上述优势与吸引力是难上之难。五是项目定位问题。旅游项目规定有更多的人气来维系后续经营，但人群的泛化必然导致与整体项目的高端定位相不符，轻易减少整体项目其是地产项目的价值感认，这也是为何华侨城在后续的项目开发中导入高尔夫球场，慢慢从大众旅游向高端休闲旅游过度的主线原因。六是整合问题。由于旅游项目的高人气与地产项目的私密性存在冲突，在后续的品牌整合及资源整合方面都存在诸多问题，很难实现整体复合项目的融合与通盘友好。以房地产开发为关键推进模式探讨A、标杆成功案例——北京丽宫别墅，7个月热销16亿元的纯千万级别墅北京丽宫别墅，最成熟的别墅小区。位于首都国际机场高速公路沿线的顺义低密度别墅豪宅区，即北京中央别墅区。物业做了温榆河畔，绿林成荫，杨柳轻垂，空气怡人，提供了完美的低密度生活环境。北京丽宫别墅，具有最顶级的配套。温榆河水畔尼克劳斯世界大师级十八洞高尔夫主题公园、幽雅园心湖、东南亚式贵族会所、由香港上市‘修身堂’集团首创北京专业大型泰式Sausalito水疗保健中心。北京丽宫别墅，最顶级豪宅。别墅空间设计以豪宅主人一种私享会所式家居作为主题，提供一种营造私人会所的空间条件，让主人纵情私人时空的无限也许，如户内阳光泳池、天然温泉按摩浴池、桑拿、影视厅、酒塔、酒吧、宴会厅、健身中心、户外按摩浴池、私人温室、室内高尔夫练习室等，成就主人纵横商界以外的一种隐世桃源，是真正为风云人物定制的私属会所式豪邸。分析北京丽宫别墅的成功秘诀，在于：区位优势，地处在成熟顶级的中央别墅区。配套优势，拥有最顶级的高尔夫俱乐部、最顶级会所、最顶级水疗中心等。品质优势，私属会所式豪宅，功能齐全，极大地满足了顶级高端人士的心理需求。跨界营销，通过高尔夫赛事、奢侈品展示等形式聚拢广泛的高端客户群体。B、该模式的综合分析该模式的成功在于：地产项目自身具有先天的强势竞争力，如区位优势、环境优势、硬件优势、软件优势等。地产项目自身具有大规模的体量，可以满足后续球场和旅游项目的经验需要。高尔夫项目品质与旅游项目定位的匹配性，符合地产项目的人群定位与品牌内涵。该模式在实际操作中，存在诸多问题。一是对地产项目的竞争力有很高的规定。以地产支点带动整个项目，规定地产项目自身具有较强的竞争力和关键独特的竞争特色，否则很难以单点地产拉动整个项目的经营。伴随对优势地块的抢夺，具有先天优势竞争力的地产项目会越来越少。二是在地产项目日益同质化竞争的今天，单纯依托房地产支点的模式很难制止差异性与独特性，除非是具有得天独厚的先天环境条件，而这样的环境并不是所有的项目都可以具有。三是高尔夫及旅游项目无法发挥应有的价值提高功能，减弱了原本可认为整体项目提高溢价和人气的效果。功能板块构造安排及目的人群定位A、功能板块内部构造安排通过以上分析可以得出结论，以高尔夫、旅游、房地产作为整体项目的关键，都存在着这样那样的诸多问题。一般地讲，在项目自身缺乏自然环境等天然禀赋的状况下，以高尔夫作为项目开发的关键与支点，最轻易实现整体项目价值与经营业绩的提高。但与此同步，对于高尔夫球场自身的重视，对高尔夫球场品牌塑造的重视，对客户资源的整合，将是整个项目成功的关键。南平国际温泉养生度假小镇项目，所处的位置自然资源和先天禀赋并不是最佳，然而，独一无二的黎族养生文化、国有南平农场的农业优势、以及当地独具特色的蔬菜水果等作物，将是本项目的排他性的、可以发掘的先天资源。因此，在度假小镇的版块布局中，应当遵照如下思绪整体开发：一是高度重视高尔夫品牌建设。从规划设计阶段开始，便应当积极投入资金与社会资源，引进著名高尔夫设计力量，引进著名高尔夫经营与管理团体，借用国际著名品牌，为项目整体开发埋下坚实的基石。二是要大力发掘海南岛黎族养生文化。海南岛又称为长寿岛，而神秘精深的黎族健康养生文化和生活方式，是陵水黎族居住区得以长寿健康的主线原因。我们应当积极深入地发掘黎族当地生产生活方式背后的文化内涵，并通过合理科学转化武装到项目区健康养生园区和农业光园区上来。牢牢抓住代体现代休闲产业的高尔夫和代表少数民族神秘精深的养生文化这两个牛鼻子，将为项目的全面展开和长足持续发展注入源源不竭的动力。B、运行模式与目的人群定位通过以上分析，项目重要满足三部分人群。一是消费高尔夫球场运动的人群；二是消费健康养生与农业观光等旅游项目的人群；三是消费商业及房地产的人群。这三部分人群又可以归类为高端消费人群与中端消费人群。基于此，高尔夫球场运作经营模式不适宜采用北京华彬庄园高尔夫的封闭式的“受邀会员制”，也不适宜采用春城湖畔高尔夫的纯开放式的经营模式，也不能简朴地采用观澜湖高尔夫的半封闭半开放是的会员形式。最合适的做法是，在高尔夫项目运作初期，合适增长高尔夫球场的开放程度，但又绝不能放弃和贬损项目的较高定位的品牌形象。到高尔夫球场运作到一定期期后，逐渐转为较为规范的半封闭半开放的经营模式。这样便充足结合了项目短期利益的获得与项目品牌价值的持续发展，可以获得底线与顶线的双增长力。这样便可以充足发挥项目高尔夫、健康养生、农业观光的项目多元开发体系的优势，保证了项目的短期利益的保持和长期盈利与品牌价值的保障，兼顾了项目硬件配套综合性与唯一性的双重打造。项目建设内容概念性总体规划构思原则1、运用地形、融于环境、天地相谐自然美与人工美相结合，可以产生风景似诗一般的意境，使人与自然之间更易到达天人合一的境界。项目区域内原有的山、水、树、草将得到充足的尊重，这既是对自然的尊重，对田园的尊重，更是对生态的尊重。这既是符合艺术的自然美，也符合生态的科学精神。2、风格多样、挥杆磨志、挑战自我本项目的高尔夫球场将在充足结合地形特点、运用自然景观的基础上，按照国际锦标赛原则进行建设。将成功的技术考验和自然环境高度结合，使球场具有承接多种国际职业大赛的条件。球场内有的球道地势平坦、草深地凹；有的起伏不定、变化多端；有的河湖横卧、灌木重重；有的沙坑众多、星罗棋布；有的居高临下、视野开阔。球场的设计既突出个人风格又具有天地融合的自然特点，为打球技术各异的选手和球迷带来不一样的难度目的，让他们在享有挥杆的快乐的同步又能不停磨练自己的意志，提高思维能力和球技。使球场成为一种富有挑战性的天然竞技场。3、因地制宜、保持特色、发掘文化本项目的健康养生及农业观光园区，将根据自然的山水搭配、地形起伏、树木花草，追求建筑物天际线的柔和延展，又要追求人在环境中的一步一景，让每一种度假旅游者和养生保