城中村改造项目可行性研究报告

.2实施进度横道图项目实施进度图表10-1时间项目2015年2016年56789101112123456789101112前期准备阶段城中村的拆迁、可研、立项、落实资金设计地质勘察、招标等项目实施阶段三通一平工程主体工程施工水电安装工程装饰工程绿化、亮化工程工程竣工验收项目实施进度图（续图）表10-1时间项目2017年2018年1234567891011121234前期准备阶段城中村的拆迁、可研、立项、落实资金设计地质勘察、招标等项目实施阶段三通一平工程主体工程施工水电安装工程装饰工程绿化、亮化工程工程竣工验收10.3项目管理10.3.1工程质量管理该项目建设质量应达到国家现行规范要求，并经验收合格。其质量管理内容主要为以下几个方面：1、建立工程建设质量保证体系；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对该项目的工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、完善质量事故的报告和处置制度；5、督促、检查该项目的建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查该项目的建设是否符合国家有关规范要求；7、督促、检查该项目的建设的工程材料是否符合有关规范要求。10.3.2财务管理项目建设资金实行单设账户、单独管理、单独核算、单独使用的管理方式，专款专用，委派财务人员管理该项目工程建设的财务活动，严格执行国家财政法律法规，并接受上级财政、审计部门的检查、审计。建设资金由财政支付中心依据项目的施工进度计划，依照设计、施工、采购等相关合同的约定同步支付给承包单位，确保工期如期完成，项目如期投入使用。资金应严格按规定的用途使用项目资金，做好工程预决算，做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，不得截留或挪作它用，节约投资成本。10.3.3进度管理在施工承包合同、监理合同中明确有关工期、进度的违约处罚等条款，在保证工程质量的前提下，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对工程材料的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协商等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。10.3.4合同管理合同管理是该项目管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度、质量的基本依据。由于该建设工程合同标底较大，投入的资金数额较大，技术面广、复杂、施工工期紧，使用的人力、物力较多，涉及的单位多等原因，更有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的社会效益和经济效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都应提出具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。该建设项目工程招标、材料供应招标等应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、安全等目标，以取得良好的社会和经济效益。10.3.5协调管理协调工作是也该项目管理的重点，是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得该新建项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目各项预期目标。10.3.6安全建设管理首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查，并定期或者不定期的对项目进行安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。

第十一章工程招投标为了确保项目建设的工程质量，缩短工期，防范和化解工程建设中的违规行为，保护国家利益，制定项目招标方案如下：11.1招标范围及招标组织形式本项目招标的范围项目的勘察设计、监理和施工企业选择招标，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。11.2投标、开标、评标和中标程序根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经上级部门批复同意后,项目承办单位在指定媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。建筑施工的招标，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用以完成招标项目的机械设备。3、评标按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。4、开标时由项目承办单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。11.3评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式。因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成的资质有如下要求：1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。专家成员根据本方案在开标当天，在招标代理机构专家库随机抽取，评标委员会主任由专家临时推选；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；2、评标委员会成员的资格要求评委会成员在副高工以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第十二章组织机构为了保证项目的顺利实施，本公司设置工程建设管理机构如下：工程部：负责工程的前期准备联系和现场工程管理监督。预算部：负责对工程前期方案的策划，对工程造价的控制及预决算的计算。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。办公室：负责工程的总体管理和对外联系。在项目建设中公司组织机构将坚持做好以下工作：一是制度到位。严格执行监理制、招投标制、合同制，提高项目实施的质量和效益。二是资金到位。按工程进度如期拨付工程有关费用，保证资金到位，保证实施进度。三是检查到位。定时或不定时地组织财政、监察、财务审计、发展计划、建设等有关部门对项目的资金使用情况、质量情况、进度情况进行检查，同时接受社会的监督。

第十三章投资估算与资金筹措13.1估算说明本项目投资估算范围为项目的拆迁、过渡安置和安置用房土建、土地费用、其它费用及预备费用。13.2编制依据1、《投资项目可行性研究报告指南》（计办投资[2002]15号）2、《投资项目经济咨询评估指南》（咨询[1998]11号）3、《河南省建设工程工程量清单综合单价》（豫建设标[2008]50号）4、《新乡建设工程造价信息》（2014年第1期）5、工程建设其他费用按照河南省下发的取费标准和当地建设部门的其他费用估算标准。6、基本预备费率取4%。7、贷款年利率按照8%计算。13.3投资估算本项目总投资49948.50万元。详见附表项目总投资估算表，具体分析如下：1、工程费用项目工程费用包括建安工程费用、公用辅助工程费用和建筑物拆除费，共计32952.28万元。2、工程建设其他费用包含建设单位管理费、工程咨询费、工程设计费、工程勘察费、工程监理费、招投标代理服务费、工程保险费、施工图审查费、竣工图编制费等共计2244.13万元。3、拆迁补偿费搬迁补助费按照拆迁建筑物面积每平方米5元计算，共计138.23万元；拆迁建筑物不足部分采用货币补偿，每平米补偿700元，拆迁建筑物补偿6810.00万元；地上附着物每户补偿12000元，则地上附着物补偿费1152.00万元。4、预备费预备费按照工程费用、其他费用之和的4%计算，预备费为1731.87万元。5、建设期利息本项目建设期3年，年利率按8%计，则建设期利息为4920.00万元。项目投资详情见下表：项目总投资估算表表13-1单位：万元序号项目名称指标单位计算指标单价（元）建筑工程设备购置安装工程其他费用合计比例一工程费用31056.90440.001455.380.0032952.2865.97%1主体工程28782.82440.0022.000.0029244.8258.55%1.1地上建筑179172.0028782.820.000.000.0028782.8257.62%1.1.1安置住宅m2165900.001350.0022396.5022396.5044.84%1.1.2公建配套m213272.001200.001592.641592.643.19%1.2地下停车场m218947.372530.004793.680.000.00%1.3电梯部22.00200000.000.00440.0022.00462.000.92%2公用及辅助工程891.790.001433.380.002325.164.66%2.1供电工程m2179172.0040.00716.69716.691.43%2.2供水工程m2179172.0010.00179.17179.170.36%2.3燃气工程m2179172.0020.00358.34358.340.72%2.4排污工程m2179172.005.0089.5989.590.18%2.5闭路电视m2179172.005.0089.5989.590.18%2.6道路广场m243164.16150.00647.46647.461.30%2.7绿化m224432.55100.00244.33244.330.49%3建筑物拆除费m2276457.7550.001382.291382.292.77%二工程建设其他费用2244.132244.134.49%1建设单位管理费296.62296.620.59%2工程咨询费15.0015.000.03%3工程造价费25.0025.000.05%4工程设计费m2179172.0013.00232.92232.920.47%5工程勘察费69.8869.880.14%6工程监理费363.68363.680.73%7招投标代理服务费42.0342.030.08%8人防费m2179172.0015.00268.76268.760.54%9墙改基金m2179172.0012.00215.01215.010.43%10基础设施配套费m2179172.0036.00645.02645.021.29%11工程保险费32.9532.950.07%12施工图审查费18.6318.630.04%13竣工图编制费18.6318.630.04%三拆迁补偿费8100.238100.2316.22%1搬迁补助m2276457.755.00138.23138.230.28%2拆迁建筑物补偿m297285.75700.006810.006810.0013.63%3地上附着物补偿户960.0012000.001152.001152.002.31%第一、二、三部分费用合计31056.90440.001455.3810344.3643296.64四预备费1242.2817.6058.22413.771731.873.47%五建设期利息4920.004920.009.85%六总投资32299.18457.601513.5915678.1449948.50100.00%13.4资金筹措资金筹措：总投资49948.50万元，其中承办单位自筹10948.50万元，占总投资的21.92%，申请银行贷款39000.00万元，占总投资的78.08%。第十四章偿债能力分析14.1还款来源项目贷款39000.00万元，还款来源为项目拆迁区节余土地885.85亩和政府指定地块414.15亩，共计1300亩。1、土地出让收入本项目出让土地1300亩，项目建设期不出让，第4年开始出让，分12年出让完毕。随着新乡经济开发区入驻企业增多、人口集聚，项目所在地块升值空间较大，参考临近地区最近一段时间相同用途土地成交价格，以每年5%的增长率计算，3年后项目土地出让时平均土地价格定为60万元/亩。经计算，项目土地出让收入合计为97456.15万元。2、土地出让税费上解省财政费用按照土地出让收入的3%计算，农业土地开发资金按照9元/m2计算，国有土地收益基金按照土地出让收入的2%计算，廉租房保障基金按照土地出让收入的3%计算。经计算，项目合计交纳土地出让税费8577.67万元，其中上解省财政费用2923.68万元，上缴农业土地开发资金781.17万元，国有土地收益基金1949.12万元，廉租房保障基金2923.68万元。3、土地征用费用土地征用补偿标准届时按7.1万元每亩计算，以后每年按照2%的增长率计算。经计算，项目土地征用费用为10070.79万元。4、农田水利保障基金农田水利保障基金按土地出让收入扣除土地出让税费、土地征用费用后的10%计算。经计算，农田水利保障基金为7880.77万元。5、教育基金教育基金按土地出让收入扣除土地出让税费、土地征用费用后的10%计算。经计算，教育基金为7880.77万元。6、土地出让净收益项目土地出让收入扣除土地出让税费、土地征用费用、农田水利保障基金和教育基金后，土地出让净收益为63046.16万元。具体土地出让情况见表14-1土地出让收入估算表。14.2还款能力分析项目贷款39000.00万元，本项目贷款期15年（含建设期），从第4年开始还款。还款来源为项目拆迁区节余土地和政府指定出让地块土地出让净收益。根据下表计算，项目贷款偿还期内，利息备付率和偿债备付率分别＞1，说明本项目具备还款能力。具体银行还款计划见表14-2借款还本付息表。土地出让收入估算表表14-1单位：万元序号名称合计土地出让期4567891土地出让收入97456.1510569.0010073.709631.449435.808817.288461.751.1出让数量（亩）1300.00176.15159.90145.60135.85120.90110.501.2出让价格/平均价格955.0360.0063.0066.1569.4672.9376.582土地出让税、费8577.67951.37901.98858.01836.50778.03743.342.1上解省财政费用（3%）2923.68317.07302.21288.94283.07264.52253.852.2农业土地开发资金（9元/㎡）781.17105.8596.0887.4981.6372.6566.402.3国有土地收益基金（2%）1949.12211.38201.47192.63188.72176.35169.232.4廉租房保障基金（3%）2923.68317.07302.21288.94283.07264.52253.853土地征用费用10070.791250.671158.001075.521023.57929.15866.213.1土地征用数量（亩）1300.00176.15159.90145.60135.85120.90110.503.2土地征用补偿标准47.397.537.697.844农田水利保障基金（10%）7880.77836.70801.37769.79757.57711.01685.225教育基金（10%）7880.77836.70801.37769.79757.57711.01685.226土地出让净收益63046.166693.576410.986158.336060.595688.085481.76土地出让收入估算表（续表）表14-1单位：万元序号名称合计土地出让期1011121314151土地出让收入97456.157735.037518.146972.116413.196225.645603.071.1出让数量（亩）1300.0096.2089.0578.6568.9063.7054.601.2出让价格/平均价格955.0380.4184.4388.6593.0897.73102.622土地出让税、费8577.67676.61654.96605.03554.46536.33481.062.1上解省财政费用（3%）2923.68232.05225.54209.16192.40186.77168.092.2农业土地开发资金（9元/㎡）781.1757.8153.5147.2641.4038.2832.812.3国有土地收益基金（2%）1949.12154.70150.36139.44128.26124.51112.062.4廉租房保障基金（3%）2923.68232.05225.54209.16192.40186.77168.093土地征用费用10070.79769.19726.26654.27584.63551.31482.013.1土地征用数量（亩）1300.0096.2089.0578.6568.9063.7054.603.2土地征用补偿标准95.238.008.168.328.498.658.834农田水利保障基金（10%）7880.77628.92613.69571.28527.41513.80464.005教育基金（10%）7880.77628.92613.69571.28527.41513.80464.006土地出让净收益63046.165031.384909.534570.254219.284110.393712.01借款还本付息表表14-2单位：万元序号项目合计建设期运营期123456781长期借款1.1期初借款余额15000.0027000.0039000.0035750.0032500.0029250.0026000.001.2当期借款本金39000.0015000.0012000.0012000.001.3当期还本付息64200.00600.001680.002640.006370.006110.005850.005590.005330.001.3.1还本39000.003250.003250.003250.003250.003250.001.3.2付息25200.00600.001680.002640.003120.002860.002600.002340.002080.001.4建设期利息4920.00600.001680.002640.001.5期末借款余额15000.0027000.0039000.0035750.0032500.0029250.0026000.0022750.002还款来源63046.166693.576410.986158.336060.595688.082.1土地出让净收益63046.166693.576410.986158.336060.595688.083利息备付率72.592.734偿债备付率1.051.051.051.081.07借款还本付息表（续表）表14-2