梁山县房地产市场研究报告

梁山县市场调研汇报第一部分梁山县区位分析一、梁山县区位地理区位上：梁山县位于济宁市、泰安市、菏泽市和河南省濮阳市交界处，东北距济南150公里，东南距济宁70公里，东距泰安110公里，西南距菏泽90公里，西距濮阳130公里。县境东面与东平、汶上县毗邻，南、西面与嘉祥、郓城县接壤，西北隔黄河与河南省的台前县相望。梁山县地处山东、河南两省济宁、泰安、菏泽、濮阳四市结合部，黄河过境30公里，京杭运河纵贯南北，京九铁路穿越县域腹地，济广高速、220国道等6条国道省道纵横成网。县区距离火车站（京九线）约9公里，距离拳铺镇专用车市场约9.5公里；距离济荷高速约15公里，距离京杭运河2公里。因此，梁山县具有一定的交通区位优势，高速路上运送、火车运送、运河河上运送等交通体系比较完备。经济区位上：梁山县地处京九经济带上鲁西南与省内其他地区联络的交通要冲。这一区位属于沿海省份山东省的内地，又是内地向东联络的前沿，在未来沿海地区产业向内地转移、内地与沿海加强经济联络的过程中，有助于梁山县运用有利的宏观区位抓住机遇加紧发展。二、梁山县区域功能划分（一）都市功能定位10月底山东省政府评审通过了《鲁南城镇带规划》，该规划提出通过实行东依山东半岛都市群，北接济南都市圈，南联徐连经济带，西接陇海城镇带的发展方略，把鲁南建设成为经济高效、文化繁华、城镇一体、人民富裕、生态文明、社会友好的黄淮海地区发展高地。作为山东省鲁南地区唯一的重点打造的济兖邹曲嘉城镇组群，以济宁城区为关键的都市区或成为鲁南地区的综合增长极。鲁南城镇带规划的批复与实行将为济宁和梁山带来发展机遇。按照《济宁市域城镇体系规划（－）》的规划思绪，济宁市域城镇体系采用中心突破、轴线辐射、城镇一体、网络发展的战略，梁山县位于二级轴线（沿京杭大运河—南四湖）上，县城梁山镇为全市域的次级中心，是综合性中心都市，并将梁山县的杨营镇和徐集镇为全市的中心城镇。梁山县政府围绕“工业强县、文化名城、生态友好家园”的发展定位，着力建设全国具有实力和影响力的专用汽车产业基地、文化旅游产业基地、食品加工示范基地、商贸物流基地、特色农产品基地，打造水浒文化之城、旅游休闲之城、现代服务之城和生态宜居之城。（二）都市功能规划与布局1、都市总体规划梁山县-2030年都市开发规划显示：都市向南向东发展趋势明显。其中城南新区和行政文体新区都是梁山县未来重点开发区域。两个新的都市区域都会开发一种商业次中心。2、城镇职能规划城镇居民点职能分类职能阐明中心城镇中心城区旅游、宜居县域政治、经济、文化中心，以机械、纺织和食品工业为主，发展以水浒文化为特色的旅游业副中心城镇拳铺镇工贸型以专用车制造、农副产品加工、生物医药、纺织服装等为主杨营镇工贸型交通枢纽和重要门户，以煤电工业为主，发展煤电重工业、仓储物流业、食品加工、石油化工、生物技术、汽车配件及特色农业重点镇杨营镇工贸型交通枢纽和重要门户，以煤电工业为主，发展煤电重工业、仓储物流业、食品加工、石油化工、生物技术、汽车配件及特色农业韩岗镇综合型以农副产品加工和商贸为主导大路口镇工矿型以工矿业发展为主导，以农副产品加工生产为特色一般镇小路口镇农业型以水产、农副产品加工为主韩垓镇工贸型以农副产品加工业、建材物流业为主导，重要交通门户之一馆驿镇农业型特色农业生产基地，农副产品加工为主小安山镇农业型特色农业生产基地，农副产品加工业为主黑虎庙镇农业型以蔬菜、农副产品加工为主马营乡农业型以特色农业和水泊湿地旅游为主赵堌堆乡农业型以林业、农副产品加工以及交通运送为主第二部分梁山县社会经济发展概况一、梁山县社会发展状况（一）科技事业，获得市以上进步奖5项；获得申报专利220件；专利授权216件，其中，发明专利授权9件；年末实有省级工程技术研究中心3家；省级院士工作站3家；市级以上高新技术企业39家；省专利明星企业3家；技术贸易机构30家。（二）文化事业末全县共有文化馆1个，公共图书馆1个，藏书12.2万册，农家书屋458个，农村放映队27个，农村业余剧团9个，艺术学校5所，艺术演出团体10个。广播电视覆盖率为100%。经同意省级保护非物质文化遗产4处。（三）教育事业末全县共有：初级中学20所，在校学生25283人；高级中学2所，在校学生9534人；小学134所，在校学生59816人；幼稚园139所，在园幼儿23815人；特殊教育学校1所，在校学生129人；教职工：6000余人。（四）卫生事业末，全县医疗卫生机构95所，拥有卫生技术人员1841人，拥有医疗床位1563张,其中：各类诊所61所，拥有卫生技术人员170人。全县拥有农村村级卫生室502个，乡村医生2125人。全县新农合参合农民59.99万人，参合率到达98.8%，住院赔偿比到达44.8%，城区居民所有可以享有小区卫生服务。（五）都市建设与环境保护城区人均拥有公共绿地面积6.8平方米，供水普及率到达98.4%；城区集中供热面积51.60万平方米，其中住宅40万平方米；城镇化率到达30.1%。环境保护工作获得新进展，各重要河流、湖泊水质到达了地表水III类水质，都市饮用水源达标率到达100%；整年到达空气质量二级原则的天数为330天。（六）人口、居民生活和社会保障全县末户籍总人口778983人。其中，男性人口400787人，女性人口378196人，乡村人口656401人，常住人口735706人，城镇人口221080人。，城镇居民整年人均可支配收入15573元，比上年增长15.5%，人均消费支出10038元，比上年增长14.2%；农村居民人均纯收入7873元，比上年增长15.8%，人均生活消费支出4287元，比上年增长9.0%。末，全县机关、事业、非私营企业单位在岗职工人数2.87万人；在岗职工工资总额74005.60万元，在岗职工平均年工资25827元，比上年增长12.5%。，全县参与城镇基本养老保险56524人；参与城镇居民养老保险37万人；参与失业保险职工24018人，比上年增长4704人；年末参与基本医疗保险11.20万人，比上年增长1946人。，全县合计转移输出农村劳动力13万人（次），实现劳务收入15亿元。目前，梁山县先后在北京、广州、上海等地建立了30多种劳务基地，省外重要集中在珠三角、长三角等地，省内重要集中在青岛、洛阳、烟台地。二、梁山县经济发展状况（一）经济增长迅速，但总量仍比较小，全县地区生产总值完毕175.23亿元，按可比价格计算，比上年增长11.4%。其中，第一产业增长值完毕35.98亿元，第二产业增长值完毕92.81亿元，第三产业增长值完毕46.44亿元；分别比上年增长4.8%、13.3%和13.1%。三次产业构造比例为20.5：53.0：26.5，与上年相比，第一产业占比下降1.4个百分点，第二产业占比提高0.8个百分点，第三产业占比提高0.6个百分点。人均GDP到达22652元，比上年增长3224元，按可比价格计算增长10.5%。（二）一产较稳，二产发展迅速，三产急需加强农林牧渔业平稳发展。，整年农林牧渔业总产值完毕73.67亿元，比上年增长4.9%。其中：农业产值47.64亿元，林业产值1.24亿元，牧业产值20.14亿元，渔业产值1.87亿元，农林牧渔服务业产值2.77亿元。林牧渔业产值占农业总产值的比重到达31.6%。，农民人均收入到达7873元，人均消费性支出到达4287元。粮食作物种植和蔬菜、瓜果种植和畜牧业是梁山县的强项。工业经济持续较快增长，支撑力明显增强。末，全县规模以上工业企业到达176家。全县规模以上工业企业完毕产值211.88亿元，比上年增长13.4%，其中：国有工业4.04亿元，集体工业0.41亿元，股份制工业169.11亿元，其他经济类型工业38.32亿元；按轻重工业划分，轻工业完毕产值77.85亿元，重工业完毕产值134.03亿元。机械制造和印刷业是梁山县的龙头产业，县域南部的拳铺工业园形成了以专用汽车及配件产业为主导，以医药化工、农副产品加工、物流商贸等产业为辅助的多元化产业发展新格局；城西的杨营开发区正在逐渐形成以出版印刷业为龙头，辅以畜牧加工、高新科技、机械制造和纺织物业等产业的工业园区；城北菱花生物科技园规模较大，可在此基础上大力发展高新科技产业，形成城北高新科技产业园。第三产业总量较低，第三产业增长值在济宁市各县市区居倒数几位，增长率也较慢，交通运送、仓储邮政、批发零售、房地产、教育及公共管理是三产的主体。（三）经济构造层次低，缺乏龙头企业在梁山县经济构造中，主导产业优势不明显，各类产业中高技术含量、高附加值产品生产企业不多。既有产业中，总量较大的交通设备制造业还处在以组装生产为主的发展阶段，农副产品加工、建材和纺织工业多以初级产品生产为主。大型骨干企业较少；城镇经济构造不合理，工业企业布局分散，中心都市规模小、经济实力弱、辐射带动能力不强。此外，作为一种农业大县，梁山县面临着产业构造调整和推进农业产业化的重要任务，而目前尚未形成对农业经济产生较大带动能力的龙头企业。第三部分梁山县固定资产投资和房地产开发状况一、梁山县固定资产投资状况，全县固定资产投资完毕93.60亿元，比上年增长26.3%，其中：县城镇投资65.20亿元，增长24.0%，农村投资28.40亿元，增长22.9%。从产业分布来看，第一产业投资完毕2.60亿元，增长2.7%；第二产业投资完毕69.80亿元，增长34.9%；第三产业投资完毕21.20亿元，增长23.8%；三次产业投资比例为2.8：74.6：22.6。二、梁山县房屋开发状况，全县共有资质以上建筑企业13家，完毕建筑业总产值46亿元，增长48.8%，期末从业人员6811人，全县房屋施工面积59.7万平方米，竣工面积58.9万平方米，房屋竣工率98.7%。，全县共有资质以上建筑企业16家，完毕建筑业总产值5.30亿元，比上年增长15.2%，期末从业人员6983人，全县房屋施工面积73.70万平方米，竣工面积63.80万平方米。房屋竣工率86.6%，与相比，有明显下滑。第四部分梁山县土地市场供需状况一、-土地供应计划单位：万平米合计商服用地工矿仓储用地住宅用地公共用地交通运送用地水域及水利设施用地年份小计廉租房用地经济合用房用地商品房用地其他用地106.65.465.628.20.062.8721.24.07000171.5168244.51.3376.20180梁山县供地计划中，商服用地约5.4万平米，商品房21.2万平米，经适房2.87万平米，工业用地65.6万㎡。整体来看，住宅和商业供应量并不大。与相比，商服用地和住宅用地供应量明显减少。2年内，梁山计划供应住宅用地72.7万㎡，商业用地21.4万㎡，计划供应量较大。二、-梁山县的土地出让状况（一）梁山县土地供需状况1、梁山县土地供应状况梁山县土地出让明细表编号土地位置土地面积（㎡）用途容积率建筑密度—39东邻铁路局、郭金台村土地，西邻京九石化、郭金台和南小吴村土地，南邻郭金台村土地，北邻铁路局56710.12仓储用地>=0.8并<=1<=45—42东、西、南均邻郭金台村土地，北邻南小吴村土地20739.49仓储用地>=0.8并<=1<=45—34北邻水浒文化旅游有限企业，南邻水泊梁山山体，东、西均为水泊街道办事处郝山头村土地36010风景名胜设施用地≤0.83无—23东邻梁山镇丁庄村土地；西邻杨营镇刘庄村耕地，北邻北环路；南邻梁山镇丁庄村土地10088工业用地>=0.6>=35—58位于杨营镇洼里村；南、西面邻洼里村土地、北邻公明路，东面邻汇鑫纺织10329工业用地>=0.6>=35—46西邻冯屹口村土地，北邻冯屹口村土地、南邻冯屹口村土地，东邻西环路7718工业用地>=0.6>=35—49南邻园区路，西邻高楼村土地，北邻薛阁村土地、东邻太平集村土地25093工业用地>=0.6>=35—50南邻园区路，西邻高楼村土地，北邻高楼村土地，东邻天佳化工4231工业用地>=0.6>=35—59南邻公明路，西邻梁山功夫院、冯垭口村土地、北邻农用路，东邻冯垭口村土地15057工业用地>=0.6>=35—69南邻园区路，西、北、东均邻高楼村土地19696工业用地>=0.6>=35—09南邻梁庄村土地，西邻梁济公路，北邻原后孙庄乡中学，东邻庄楼村土地14628工业用地>=0.6>=35—51北邻果园路，西邻220国道，南、东临后杨楼村土地.23396工业用地>=0.6>=35—06东邻任庄村土地，西邻220国道，南邻原梁山第二发电厂，北邻任庄村土地131071工业用地>=0.8>=35—31拳北村，西邻拳北村，北邻泰福路53986工业用地>=0.6>=35—20梁山城区西环路以东，东邻梁山公交企业，北、南均邻郝山头村土地4001街巷用地≤1.3无—10东、西、南均邻吴楼村，北邻梁济路5004批发零售用地≤0.3≤20—21位于梁山公交企业以西，东、南均邻现实状况梁山西外环路，北邻郝山头村土地。3015批发零售用地≤0.555≤45—33东邻梁山镇前集村土地，西邻梁山镇孟庄村土地，南邻梁山镇孟庄村土地，北邻梁济公路88877其他商服用地≤1.61≤40—34东邻梁城大道（规划路），西邻梁山镇前集村土地，南邻梁山镇前集村土地，北邻梁济公路10275其他商服用地≤2.53无—28东邻水泊中路，西邻住房保障和建设局，南邻梁山县服装有限企业，北邻人民北路15318其他商服用地≤5.5≤40—47东邻农机总厂家眷院，西邻建设一路、酒厂家眷院，南邻青年路、酒厂家眷院，北邻后集居委会农田49524中低价位、中小套型一般商品住房用地<=2.5<=28—26东邻农机厂，西邻农机厂，南邻农机厂出路，北邻农机厂1677中低价位、中小套型一般商品住房用地1≤＠≤1.1无—67位于拳铺镇拳西村；南邻泰福路，东、西、北均为拳铺镇拳西村土地17456中低价位、中小套型一般商品住房用地1≤＠≤2无—56市纬二路南、颍河路西、经二路东28839中低价位、中小套型一般商品住房用地≤2.8≤28—57漯阜铁路南、郑付路东5034中低价位、中小套型一般商品住房用地≤2.5≤42—19东邻规划秀山路，西邻张坊村出路，南邻越山路商服用地，北邻丽景花园2758中低价位、中小套型一般商品住房用地≤1.7<=30—22东邻县武装部、供销社，西邻天成商场，南邻天成商场、公安局，北邻网通企业、工商银行14702中低价位、中小套型一般商品住房用地≤2.94无—11东、西、南、北均邻原梁山县机械总厂7895中低价位、中小套型一般商品住房用地≤2.1无—30东邻东风路、南邻拳北村，西邻拳北村，北邻泰福路5206中低价位、中小套型一般商品住房用地>=0.8并<=1.9<=28—20南邻水泊南路，东、西、北均邻张坊村1157中低价位、中小套型一般商品住房用地≤1.9无—21南邻烈士陵园，东、北均邻张坊村，西邻刘丙印宗地7210中低价位、中小套型一般商品住房用地≤1.9无—33东邻梁山镇前集村土地，西邻梁山镇孟庄村土地，南邻梁山镇孟庄村土地，北邻梁济公路47857住宅用地≤1.88≤28—24东、西、北均邻陈楼村土地，南邻关庄村土地48527住宅用地≤3≤28—25东、西、南均邻宋庄村，北邻梁肥公路18312住宅用地≤1.7≤28—26东邻梁嘉路，西、南均邻刘集村土地，北邻生产路26070住宅用地≤1.7≤28—27东、南、北均邻齐岗村土地，西邻韩昌路31505住宅用地≤1.7≤28分析：（1）梁山县出让的地块基本上是的地块，也就是说出让的土地诸多没有成交，重新整合进行招拍挂出让。整年出让土地868971.6㎡。（2）出让的土地类型：仓储用地77450㎡，风景名胜设施用地36010㎡，工业用地315293㎡，批发零售用地8019㎡，街巷用地4001㎡，其他商服用地114470㎡，居住用地313729㎡（其中中小套型、中低价位一般商住房用地141458㎡，占45.1%）。（3）住宅用地的容积率大都在3.0如下，而商服用地的容积率最高到达了5.5；建筑密度上来看，住宅用地大都在30%如下，商服用地在45%如下。2、梁山县土地成交状况编号土地面积（㎡）用途竞得单位成交价格（万元）单价（万元/亩）楼面地价（元/㎡）—3956710.12仓储用地山东梁山万达碳素有限企业945.711167—4220739.49仓储用地山东梁山万达碳素有限企业345.211166—3436010风景名胜设施用地梁山水浒文化旅游开发有限企业286653959—2310088工业用地梁山鲁松机械制造有限企业24616406—5810329工业用地梁山隆昌塑料有限责任企业24816400—467718工业用地梁山县成川停车场988212—4925093工业用地司月霞3188211—504231工业用地梁山天佳化工有限企业508197—5915057工业用地----—6919696工业用地梁山县时利和焊接材料有限企业2519212—0914628工业用地山东重浩汽车配件有限企业1929219—5123396工业用地----—06131071工业用地梁山菱花生物科技有限企业17689169—3153986工业用地梁山太岳汽车弹簧制造有限企业82010253—204001街巷用地----—105004批发零售用地冯恒合181241206—213015批发零售用地梁传友15033896—3388877其他商服用地美的亚地产投资有限企业1305464508—3410275其他商服用地美的亚地产投资有限企业111773430—2815318其他商服用地梁山水泊宾馆有限企业4465194530—4749524中低价位、中小套型一般商品住房用地任重余7522101608—261677中低价位、中小套型一般商品住房用地李占英等132.553718—6717456中低价位、中小套型一般商品住房用地李厚昌、李厚升98538282—5628839中低价位、中小套型一般商品住房用地陈绍彦7187166890—575034中低价位、中小套型一般商品住房用地陈绍彦1150152914—192758中低价位、中小套型一般商品住房用地刘丙印37089789—2214702中低价位、中小套型一般商品住房用地梁山天宇房地产开发有限责任企业3612164836—117895中低价位、中小套型一般商品住房用地梁山县房地产综合开发企业93279562—305206中低价位、中小套型一般商品住房用地李秀珍43355438—201157中低价位、中小套型一般商品住房用地----—217210中低价位、中小套型一般商品住房用地----—3347857住宅用地美的亚地产投资有限企业1305464508—2448527住宅用地梁山国有资产运行投资有限企业645889444—2518312住宅用地梁山国有资产运行投资有限企业167561538—2626070住宅用地梁山国有资产运行投资有限企业227158512—2731505住宅用地梁山国有资产运行投资有限企业272158508分析：（1）整体来看，梁山县土地成交率比较高，到达94%以上。（2）就地块的购置者来看，以梁山县的开发商和个人为主；（3）楼面地价：仓储用地大概在150元/㎡；风景名胜设施用地约950元/㎡；工业用地约200元/㎡上下，个别在400元/㎡；住宅和商服用地楼面地价变化较大，和区位有较大关系。注：美的亚地产企业购置的地块因分为商服和住宅，成交价中没有辨别，计算得出的楼面地价是商业和住宅的平均值。（二）梁山县土地出让状况编号面积（㎡）用途竞得单位成交价（万元）单价（万元/亩）楼面地价元/平—036667工业用地山东省梁山梅花木业有限企业10110—0521958工业用地梁山天宏纺织有限企业33210189—0620734工业用地梁山通亚重工机械有限企业31410—075333工业用地山东梁山华通二手车交易有限企业8110190—084667工业用地刘克山7110190—092565工业用地梁山成宪煤业服务有限企业3910190—1113594工业用地—124626工业用地—131128工业用地—147437工业用地—1713334工业用地梁山亚彩电缆有限企业20210189—1827742工业用地—20工业用地—2162075工业用地—2262491工业用地—2351900工业用地—2413330工业用地—2565826工业用地山东华泰型钢有限企业99710189—261733工业用地—2721292工业用地—2845906工业用地—2960534工业用地—3046717工业用地—3111152工业用地—3213335工业用地山东新坐标书业有限企业20210189—3317935工业用地—3421849工业用地—355288工业用地—362437工业用地—372555工业用地山东梁山三利树脂有限企业3910191—391445工业用地山东梁山三利树脂有限企业2311199—4053047中低价位、中小套型一般商品住房用地—4130367中低价位、中小套型一般商品住房用地—456667工业用地梁山经纬汽车贸易有限企业10110189—4756000工业用地山东梁山万达碳素有限企业85510191—5236080工业用地分析：1、1-9月，梁山县的出让土地重要是工业用地，只有两块住宅用地并且是中低价位、中小套型一般商品住房用地，目前没有成交。可预见，梁山政府明显放缓了商服和居住等用地的出让步伐。2、1-9月各类土地的成交状况不太理想，需要一种时间过程。工业用地的单价在10元/亩左右。第五部分房地产有关政策一、1-9月国家重要地产政策住建部：将消除非户籍人员购当地商品房制度障碍；京沪获批集体土地建公租房，部分省会有望试点；出台限购令的46个都市中，25个都市表达将延续限购 ；住房和城镇建设部：加强对住房公积金的监管管理条例；12都市下调首套房贷利率，多数都市未松动；国土部：加强房地产调控政策不动摇，严禁地方“微调”楼市政策；国土资源部：小产权房不予确权登记，对小产权房问题开展试点清理；财政部正深入研究房产税改革方案，扩大征收范围；未确定容积率地块不得出让使用权；3月份各地楼市促销力度持续加大，商品房的成交量继续回升。全国13都市土地成交量大降，地价仍有下调空间；国土部再发"禁墅令"别墅或将逐渐退出一手市场；楼中央财政：补助公共租赁住房专题资金660亿元；政府原因导致的土地闲置占六成以上将重点规范；住建部：继续严格执行差异化房贷政策；人民银行6月-7月份2次下调金融机构贷款基准利率。8月7日，备受关注的《国务院有关深化流通体制改革加紧流通产业发展的意见》(如下简称《意见》)全文在中国政府网正式公布。8月国务院督查组肯定16省市楼市调控三地存问题8月发改委发出申明，要稳定房地产市场调控政策，坚决克制投机投资性需求，切实增长一般商品住房尤其是中小套型住房供应，防止房价反弹。由于国内经济出现了疲软的现象，为了增进经济持续稳定的发展，货币当局已经采用了适度宽松的货币政策，并有也许执行愈加宽松的货币政策以增进经济增长。房地产开发企业融资环境总体上将有所改善。二、山东与梁山县地方政策（一）山东省新政在8月份召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上，持续释放出多条颇受楼市关注的信息。一是在该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点；二是明确有条件的都市可对初次购房者适度减少首付比例。两政策对房地产市场可说是“一松一紧”，现房销售试点使之前的预售制取消传闻又向前走了一步，而减少首套房的贷款首付比例，则很也许深入刺激刚需入市。两条政策若在山东真正实行，其对全国房地产市场的象征意义，将远不小于其所起到的作用。最受关注的是对现房销售的试点。之前社科院公布的《中国住房发展(中)汇报》，曾提议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售制度，利于控制开发商资金链促其快建快销。这一“智囊机构”的提议，曾被解读为政策预期，引起股市中地产股的暴跌，最终在有关部门的出面辟谣下才告一段落。显然预售制度若真取消，对于房企资金链将起到“釜底抽薪”的作用。而山东明确开展商品住房现房销售试点，无疑将其向前推进了一步。山东政策中仅提及也许试点，但在还处在加强预售监管政策执行过程中的山东市场，目前更多还是加强对预售资金监管的执行，现房销售很难在短期内开始试点。此外，山东在售的项目中有95%以上的项目都是期房，取消预售证的也许性非常小。试点现房销售外，“山东版新政”中同样引起关注的尚有对首套房贷和二套房贷的表述。山东省强调，严格执行差异化的房地产税收、信贷政策和住房限购措施。严格执行二套房认定原则、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策；济南、青岛严格执行住房限购措施；继续贯彻好对首套一般住房的税收、信贷优惠政策，有条件的都市可对初次购房者适度减少首付比例、增长公积金贷款额度并延长还款年限，支持居民自住性购房需求，保持房地产市场稳定。（二）梁山县地方政策梁山县的预售证制度比较严格，商品房需封顶验收合格后方可同意预售证。实际调研中也有个别楼盘在获得预售证前变相销售，例如押金等。其他政策基本参照山东省有关文献。第六部分市场研究一、住宅楼盘调研和住宅价格当地调研楼盘集中在梁山县北城和南城，也是以来梁山县新楼盘重要开发区域。调研楼盘共8个，楼盘的调研信息整顿如下：（一）楼盘重要信息整顿1、楼盘基础信息楼盘名称物业类型总户数实用率开发进展预售证开盘时间泊岸景园多层200多户90%第三期80户三期未拿到未知金泰鑫寓多层、小高层600余户85%一期，200户未拿到预估10月底盛世华城小高层、高层余户80-85%一期1000户一期已拿到10月壹号公馆小高层、高层660户80-85%一期500余户未拿到未开盘崇文新区小高层、高层1000余户85-90%4栋封顶未拿到未开盘水晶城多层550余户90%入住有开盘近2年锦绣城小高层、高层800余户85%一期300户无估计11月份美的亚小高层、高层400余户85%一期4栋无未定分析：梁山的新楼盘以小高层和高层为主，部分楼盘开发以多层为主，但户数较少。调研楼盘总户数约6200余户，户均人口以4为计算单位，则可容纳约2.5万人。除这些新楼盘外，梁山在-推出了诸多住宅楼盘和拆迁安顿房，总户数约3万户，可容纳10万余人。因此，梁山县的住宅开发力度过大，未来几年会明显放缓，这一点从1-9月份梁山县对外出让的土地状况可以证明。开发进展看，除美的亚都市广场之外，其他楼盘大都在紧张施工，诸多楼盘的档期楼盘主体靠近竣工。梁山县的预售证管理制度较为严格，在房屋没有封顶验收合格前，不会同意预售证。不过，没有获取预售证，也可以变相销售，诸多楼盘以订金、认筹等方式促动购房者买房，认筹金从1000元到几万元甚至10几万元不等，这里预售证之前变相销售状况存在一定生存空间。梁山县的都市规划（-2030）向南向东发展，南城和东城的建设刚刚起步。鉴于梁山县的行政部门有向南或向东迁出的趋势，相信新城的开发会逐渐加大力度，新城的居住功能和商业服务功能还是空白，未来几年有很好的开发机会。2、楼盘的动态信息楼盘名称户型价格优惠政策销售状况客群泊岸景园120㎡-180㎡3200-3700元/㎡，均价在3450元/㎡无个别栋3层如下滞销，第三期销售率在80%以上县城与下乡镇人群比例各半，富裕人群较多金泰鑫寓电梯洋房：120-170㎡；一般住宅：90-120㎡3400-4200元/㎡；均价3800元/㎡交1万日返100元，优先选房，3年物业优惠。一期去化率80%项目周围村落居民为主、县城部分刚需客群。盛世华城118㎡-181㎡3400-5000元/㎡，均价3900元/㎡1、10万认购套餐；2、1000元抵5000元一期去化70%以上生意人、关系户、机关事业单位等，大盘，富裕人群居多。壹号公馆64-138㎡未定暂无蓄客中暂未知崇文新区89-150㎡预估：4000-5000元/㎡无认筹中，5万抵6万；满足子女上学，职业分散，经典的学区房水晶城130㎡以上均价3700元/㎡无去化率80%县城和南部乡镇富裕人群居多，所有大户型配比。锦绣城108-195㎡预估均价：4000元/㎡未定蓄客登记暂未知，大户型居多，面对富裕群体美的亚95-165㎡预估均价：4000元/㎡未定蓄客登记目的面向南城富裕人群分析：户型面积范围：64㎡-195㎡，重叠户型：95㎡-138㎡，是三室一厅或三室两厅户型设计区间。新楼盘的主力户型在120㎡以上的大户型。住宅价格区间在3200元/㎡-5000元/㎡，均价在4000元/㎡左右，市政府附近的商业关键城区住宅售价最高，在4000-5000元/㎡。中南部都市商业不发达，新城建设刚起步，住宅和商业价格都相对低某些，但后期的增值潜力最大。优惠政策目前仅金泰鑫寓（交1万日返100元，优先选房，3年物业优惠）和盛世华城（1、10万认购套餐；2、1000元抵5000元）推出，其他已经开过盘的楼盘都不再有优惠活动，部分未开盘的新楼盘优惠手段未定。销售状况看，诸多楼盘的一期销售良好，去化率在70%或以上，推出的新居子整体去化不好。一是房地产不景气；二是住宅倾向大户型，尤其针对富裕群体，不过此类群体的总量有限，和两年内消化了诸多，供不小于求。客群：由于梁山县的挂车等专用车市场、出书印刷业、板材建材业等发展很好，从事此类行业的生意人较多，富裕了某些人群。因此，目前开发的楼盘重要针对的就是这些较为富有的生意人，尚有机关、企事业单位群体。（二）梁山县调研楼盘周围的价格与分布中南部城区北部城区二、商业发展状况梁山县城区重要都市街道里程约3.8万米，沿街商铺多为1层门头房，2层或者3层商铺占比约30%。纵深7米左右，可估算梁山县县城区域内的商业总面积约为30万㎡，略高于县区都市人口，比例比较合理。梁山县的商业主干道是水泊中路（南北向），关键区是水泊中路和人民路、人民中路交汇区域。梁山县的商业发展状况比我们前期预想的要好，精品店比较多，餐饮类特色店也比较受欢迎，像肯德基、德克士、曼德芙等快餐店人流量很大，居民的消费能力比较强。关键区的租金也非常高，店铺门面也比较老，更新率低，阐明经营状况良好。预估关键区的商铺售价最高可在50000元左右。此外，除梁山县关键商业区域（中韩大酒店周围）以服饰等业态高集中度外，其他都市街道的商业业态展现均匀分布态势，即某一居民点周围500米范围内基本都能找到你需要的各类商品店铺，区域服务性特性明显。这一点与某些其他县城商业业态围绕关键区由高-低向外辐射特性明显不一样。详细状况由图示：大型商场重要是水泊商场，面积约2万多㎡，经营楼层3层。重要业态：一层：小家电、电子信息类商品、小商品等，业态并不高，没有金店等奢侈品。二层：重要是各类服饰。价格在100元上下，服饰质量一般。三层：家居生活类产品等。租金：一层门口很好位置年租金2500-3000元/㎡，其他位置年租金1500-元/㎡；二层年租金1000元/㎡左右，三层年租金500-600元/㎡。与周围精品店的租金相比，整体要低不少。重要原因还是业态低，空间设计和业态布局等也存在较大问题，非常乱。三、优势产业与专业市场调研（一）梁山县拳铺镇专用车（挂车）市场发展状况全县既有专用车生产企业226家，骨干企业20余家，零部件生产企业68家，资产总额已达60亿元，从业人员3万余人，形成年产多种专用汽车15万辆、各类配件400万件的生产能力。半挂车拥有仓栅车、低平板、自卸车、水泥搅拌车、混凝土输送泵车、罐式车、厢式车、轿车运送车等10大系列100余个品种，可满足多种运送和作业的需要。全县共生产各类专用车10万余辆，实现销售收入110亿元，销售到全国20多种省市，并出口东南亚、俄罗斯等国家和地区，半挂车销量占全国的四分之一以上。并已初步建立起配套产业体系，全县拥有配件生产企业68家，可生产悬挂、支腿、牵引座、车桥、板簧、钢圈等20余个品种的配件产品，全国各地零配件厂商在梁山设置代理商和商贸企业200余家，全国绝大部分重要汽车零配件生产企业均已进入梁山。伴随挂车专用车产业的迅速发展，汽贸、二手车交易和旧车拆解也迅速兴起，目前，一汽、陕汽、东风、重汽、欧曼、北奔等重卡著名企业均已在梁山建立中转库或大型汽贸企业，各重卡生产厂家予以梁山市场特殊的优惠政策，同一品牌、同一型号的牵引车在价格上均低于其他区域所售车辆，且便于客户提车和节省路费开支，大大减少了购车成本，汽贸行业成为梁山新的经济增长点；二手车市场的发展更是异军突起，短短三、四年间，全县建立起二手车交易市场17家，年交易辆超过2万辆，在全国二手车交易尤其是二手重型载重货车交易领域已成为全国最大的二手车交易集散地。-，梁山县在拳铺工业园区持续成功举行了七届中国（梁山）专用汽车博览会。拳铺镇作为梁山专用汽车生产汇集地和济宁市专用车行业协会所在地，积极参与组织了招展、布展、经贸洽谈等重大活动。中国（梁山）专用汽车博览会吸引了国内500余家汽车制造、配件生产厂家和德国、意大利、葡萄牙、韩国、加拿大等十多种国家和地区的商务代表出席展会，600余种代表国内主流车型的专用车和配件产品在展区亮相，成为规模较大的全国专用汽车行业盛会。通过展会向外界展示了梁山专用车产业的发展成果，增强了影响，有力的推进了全镇和全县专用车产业向更高层次发展。（二）专用车市场的市场调研状况1、商业调研村建商业街：土地为村集体用地，全长约150米，商铺深度10米，共两条街，总建筑面积8000平米，入驻率30家左右，平均租价100元/平米•年，由于用地非商业用地，投资回报率难于确定，据直接调研的成果，投资回报率在25%，不具可借鉴性。沿街底商：商业用地，由金都花园小区开发，与其西侧至G220间汇集配货品流、零配件、车辆维修装饰商家50家左右，另有金融机构6家，总建筑面积平米左右，现市场售价约7000元/平米，平均租价330元/平米•年，年投资回报率月4.7%。通亚南路至东岳路间G220分布各类专业汽车配套商家30家，业态低端，土地为非商业用地，平均租金330元/平米•年，投资回报率约4.5%。虚线间三角地带与东岳路至G220间地段为低端商业街，经营服装鞋帽、餐饮熟食等平常用品，多为当地村民自家宅基，自行经营，满足村民自身及周围经销商和拖挂车生产企业工人平常需要。2、专用车产业调研（1）汽配行业汽配商铺的重要业务是上门与挂车企业谈业务，每天的零售量较少，挂车企业的吃回扣现象较严重。沿街汽配小商铺重要面向该市场的小型挂车企业。对专业市场整合不感爱好，认为没有市场需求，在沿街租铺面就能满足自己的生意需求。目前梁山县没有汽配城等此类专业市场，大都沿街分布。汽配生意近两年不太好，尤其今年利润较低，生意比较平淡，并有所下滑。铺面老板对专用车展览会的效果持否认态度，认为前几期效果还不错，这两年一届不如一届，来访客户量下降较大，没有专业的展览场所，基本是企业赞助在厂房举行。（2）物流配送行业物流配送企业数量并不多，没有集聚区域，并且以小企业居多。重要是就近和挂车企业合作，开展挂车配送业务，业务需求状况良好，业务开展状况不错。对专业市场概念不太敏感，认为在企业附近租铺面较为以便，便于和企业交谈业务。（3）专用车生产企业状况本次以著名企业代表（通亚汽车）为调研对象进行考察理解。通亚专用车生产企业属于梁山县专用车生产领军企业，企业占地1000余亩，员工1000余人，集产品设计、科研开发、生产销售为一体，销售区域重要在长江以北，出口5个国家和地区。该企业的钢材、配件等挂车材料所有从厂家直购，成本较低。该区域的中小企业因材料需求量较小，大都从建材市场购置。大型企业对外销售物流渠道重要有两个：一种是个人自提；一种是物流企业配送。个人自提为主，占70%；物流企业配送占比30%。个人自提的重要原因是：个人一般是从附近或者其他区域购置商用车，来梁山挂车企业购置挂车，可即时验收挂车质量即时开走，同步可以捎带某些货品。其中，即时验收挂车质量是个人自提的重要原因。由于此类企业的后期服务所有在企业所在地，假如让物流企业配送到家，在异地检查挂车质量就比较麻烦，出现问题也不好维权。挂车改装原则化程度还不够高，改装质量参差不齐，比较轻易出现小问题。少数大企业大批量购置挂车，由技术员前来购置验收后，通过物流企业配送。在问询到对展览会的见解时，认为目前梁山县急需一种比较专业的展览中心，目前展览会还是以企业赞助自办，场所也是企业厂房，规格和层次都比较低，急需变化这种形式。近两届展览会的效果不够理想。并且提到：在某一企业厂房举行展览会，存在竞争排挤和不公平性，并且诸多企业紧张泄密，展览投入力度逐渐减少。假如第三方开展此类展览会效果将比很好。梁山县的挂车市场在国内也需要提高品牌影响力和品牌层次，高水平的展览会是对外最佳的窗口。通过调研认为：专用车市场产业链比较完善和成熟，不过需要优化提高。如区域性商贸流通中心，汽车配件市场的整合，电子商务平台开发，以及专业展览场所建设，会议会展经济等，都是很好的市场切入点。（三）建材钢材市场有关中国梁山汽车挂车专用钢材市场，目前有四大已建成型市场，即梁山姜庄钢材市场，梁山拳铺钢材市场，梁山北关金马建材市场，后建有梁山姜庄汽车专用钢材市场。我们调研的是梁山姜庄钢材市场和汽车专用钢材市场。市场位于县城南4公里处，沿G220公路两旁分布，重要是两个较大市场构成。占地120余亩，共有100多户铺面，每个铺面占地几百平到几千平不等。年租金大都在2万多元。面对的客户重要是当地的挂车企业，以中小企业需求为主，有某些铺面没有对外出租，仅有地皮。据理解重要原因就是今年的挂车产业不景气，材料需求量明显下滑，诸多铺面尤其是新铺面没有人租赁，要等等市场行情再说。市场经营的材料重要是钢材、板材、管材等针对专用车需求的。一种铺面的投入成本在30-100万，其中塔吊成本在20万到80万不等。整体看，钢材市场因挂车市场不景气受影响较大。利润明显下滑。对于展览会的见解是：由于行情不好，近两年的展览成果不好。展览会的规模和水平都碰到瓶颈。（三）二手车市场二手车市场重要集中在梁山县拳铺镇专用车市场东10公里，337省道两边，集中分布了5家市场，每家市场的占地大都在50亩左右。二手车以挂车和其他专用车为主，价格在10-15万元，新车价格在40万左右。经营方式是：卖车方停放在市场一种位置，付管理方某些费用即可，买车人看中车辆后电话联络卖房商谈价格，目前二手车市场生意也比较惨淡。市场模式较为原始。据理解，二手车市场管理比较混乱，时常出现客户受骗问题。政府于对市场进行过整改，不过效果不太理想。二手车市场占地较大，交易手段低端，交易欺骗行为较多，客户维权难，这些问题较大的制约了市场的发展。尽管该市场需要优化提高，但对我企业来说没有利润切入点。（四）出版印刷业1、出版印刷业概况截至目前，梁山县有新闻出版产业企业24家。其中，2家有国家图书总发行资质，10家有省新闻出版局审批的二级批发许可证，12家有县新闻出版局核发的零售许可证。其中山东金榜苑图书发行有限企业大型助学读物研发基地被省委宣传部、省财政厅列入山东省文化产业重点扶持项目。据理解，我县书业企业重要经营高中教辅，业务范围包括编写、制版、发行、销售等环节。经营的教辅共有60余个品牌系列、4000余个品种，合作的出版社30余家，所发行的高三教辅类图书约占全国市场的30%左右，覆盖全国除香港、澳门、台湾、上海以外各个省市，年销售额突破8.8亿元，高中教辅销售套数、市场拥有率在全国新闻出版产业界名列前茅，在山东具有重要影响，成为全市新闻出版产业的重要力量之一，梁山县域经济的重要支撑。梁山县在经济开发区规划了新闻出版产业园，园区已完毕了区内的基础设施建设，山东金榜苑文化传媒有限责任企业、山东天成书业有限企业已经入园经营，新坐标企业即将竣工。民营教辅发行重要有三条渠道，即依托新华书店、借助民营力量、直接面对终端学校的系统直销。梁山的教辅分销渠道一直以直接面对终端学校的系统直销为主，没有总发资质（一级代理），在全国各地都不一样程度地受到了当地的新华书店的打压。当地的新华书店与出版部门、教育部门有着良好的业务协作关系。有的省市、地区还规定非新华书店渠道不能进书。这种状况直接减少了梁山县新闻出版产业的销货能力。2、后期发展重点（1）发展图书、报纸、期刊等纸介质老式出版产业。（2）发展数字出版等非纸介质战略性新兴出版产业。积极推进音像制品、电子出版企业向数字化、网络化转型。（3）发展动漫、游戏出版产业。加紧发展民族动漫出版产业，尤其是鼓励网络和电子游戏等产品的出版，提高民族动漫、游戏的数量和质量，不停提高其出版产品附加值。（4）发展印刷、复制产业。巩固和壮大出版物印刷、包装装潢印刷品印刷、其他印刷品印刷和只读类光盘复制、可录类光盘生产等印刷、复制产业。加大印刷、复制产业构造调整力度，增进印刷、复制产业升级换代。（5）发展新闻出版流通、物流产业。加强以跨地区连锁经营、信息化管理和现代物流为特性的大型现代新闻出版流通组织建设，重点培育一批主业突出、辐射力强的全国性和区域性新闻出版现代流通企业和企业集团，建设一批辐射全国的区域新闻出版物流中心，并推进有条件的企业跨地区、跨国连锁经营。鼓励新闻出版流通和物流企业发展电子商务，推进物联网与互联网相结合。鼓励新闻出版物流企业提供第三方物流服务。出版印刷行业的突破点在：产业园BT合作，流通物流中心、电子商务开发、动漫和游戏出版、教育文化打造与展示等，以及商务、居住、餐饮、娱乐休闲等功能配套。（五）旅游产业梁山县突出打造文化名城，加紧城镇化进程。实行“水浒文化品牌”带动，抓住水浒文化产业列为全省重点文化产业项目的机遇，加紧水泊遗迹湿地开发建设，以创“5A”级景区为抓手，完善旅游配套服务体系。加紧推进水浒街、水浒大道、影视基地、水浒文化广场等在建项目进度。立足于山寨风格改造，精心打造“梁山水寨”及有关设施，尽快启动法兴寺、子午门功夫院等项目；规划实行环山旅游线路、环山水系等重大基础设施建设。尽快建成以梁山县为关键，辐射周围的旅游目的地都市。实际考察发现，梁山县政府对旅游产业极为重视，财政的投入也较大，也比较重视旅游产业与开发企业的合作开发。开发提议：梁山县南城（风景区南部和东部）和东城开发刚刚开始，依托风景区的先天环境优势，周围的土地价值升值潜力巨大。因此，以旅游产业为依托，开发会议会展经济【包括旅游、专业（挂车）市场、出版印刷市场、武术文化、酒文化等】、度假村、产权式酒店、养生会所等产品。地块重点考虑区域：第七部分重点项目分析（仿宋街项目）一、项目区位水泊梁山风景区目前重要有南门和北门，北门是风景区主入