秦皇岛黄金海岸项目投资建议书

秦皇岛黄金海岸项目投资建议书目录项目情况项目背景项目概况项目定位市场研究市场定位经济评价投资收益评价总结投资项目重点要素分析结论项目背景2008年秦皇岛北戴河新区成立，黄金海岸地区的发展进入快车道。新区北依碣石，南临渤海，东隔北戴河，西至滦河，总面积425.81平方公里，海岸线长82公里。新区地理位置优越，自然条件独特，有中国北方最优质的沙滩海水浴场，世界罕见的海洋大漠，华北最大的泻湖——七里海，22万亩连绵葱郁的林带，被誉为中国最美的八大海岸之一，是全国乃至国际上难得的宝地。随着新区的成立，区域环境大为的完善。沿海高速率先通车，津秦高铁通行在即，冀南国际机场开工建设，高等级沿海公路已修至项目宗地，五星级酒店、森林休闲度假公园、房产项目纷纷启动，该区域成为房地产开发的热点；项目位于新区行政商务中心核心地带的边缘。地块东面临渤海湾，且拥有210米专属洁净海滩（没有任何建筑物或道路阻隔），南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场、黄金海岸高尔夫球会，西接已扩建的沿海高等级公路、沿海高速公路、新机场连接线，北为列为国家自然保护区的原始林带。北京、天津、唐山、东北均有高速公路相接。项目概况——地理位置地块东临渤海湾，且拥有210米专属洁净海滩；南为国有团林林场、亚洲最大的天然滑沙场，距黄金海岸高尔夫球会4公里；西接已扩建的沿海高等级公路和建设中的冀东国际机场连接线，且距沿海高速公路出口仅6公里，北面是绕城高速公路（北面约１公里）；北为列为国家自然保护区的原始林带。项目位置项目概况——交通情况沿海公路（30m宽）——

0米；冀东国际机场连接线（60m宽，在建）——0米；沿海高速（双向四车道）——6.5公里；津秦高速铁路北戴河站（在建）——15公里；冀东国际机场（在建）——15公里项目概况——区域规划一核，指新城核心，即中央商务区。选址在黄金海岸和大蒲河地带，作为城市中心区并向内做轴向发展。两翼，指南戴河特色文娱产业区和七里海生态休闲度假区。

三带，指滨海景观休闲带、近海高尚生活带、内陆新型产业带。

四轴，指南戴河——留守营、牛头崖发展轴，突出文化娱乐、现代产业特色；黄金海岸——昌黎县城发展轴，突出城乡统筹、滨海城市特色；大蒲河口——昌黎腹地发展轴，突出高新技术产业、种植园经济特色；翡翠岛、滦河口湿地——七里海度假区发展轴突出自然生态休闲特色。项目概况——社区配套旅游景点：朗格斯酒庄、翡翠岛、七里海、碣石山、南戴河国际娱乐中心、中华荷园、国际天然滑沙场、黄金海岸海滨高尔夫球会等国际酒店：大田园宾馆、北京电视台培训中心、双龙啤酒城、甲1号酒店等购物中心：黄金海岸市场医疗机构：黄金海岸医院项目概况——规划设计条件净用地面积（平方米）土地用途及使用年限地价规划设计条件容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率192429㎡商住度假70年20000万元≤1.5≤30%不限≥40％说明：参考值。可调。市场研究——黄金海岸土地供应情况

黄金海岸地区因北戴河新区的成立，政府加大了招商引资的力度，加快了基础设施建设的速度，加上得天独厚的自然环境，北京后花园的区域定位，吸引了包括中房集团、北京亿城、国华集团等一大批开发商。但由于黄金海岸地区是国家级的自然保护区，可供开发的土地屈指可数，近三年未出让一块土地，一线海景地更是属于稀缺资源。

目前，黄金海岸地区开发的楼盘，均是从原使用者手中购买变性而来。拟开发的项目土地都是受让所得，而且最大地块的面积为50亩左右。市场研究——可参考楼盘分析项目名称：黄金海岸假日公寓物业类别：公寓建筑类别：塔楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸五纬路与一经路路口楼盘均价：9800元/平方米开发商：秦皇岛市黄金海岸房地产开发有限公司市场研究——可参考楼盘分析项目名称：澳景蓝湾物业类别：公寓商业建筑类别：回廊式板楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛市昌黎黄金海岸一纬路与一经路并汇处楼盘均价：8000元/平方米开发商：昌黎县黄金海岸房地产开发有限公司市场研究——可参考楼盘分析项目名称：海岸星期天物业类别：公寓建筑类别：板楼装修状况：精装修物业地址：其他区秦皇岛黄金海岸一经路与二纬路之间楼盘均价：9000元/平方米开发商：秦皇岛市田氏实业集团房地产开发有限公司市场定位——项目优势

环境一线海景。沙滩细腻，海水洁净，海床平缓，永不冰冻，无台风等自然灾害，被誉为中国最美的八大海岸之一；南北为国家级自然保护区的天然林地，空气清新，天然氧吧。黄金海岸森林度假公园、高尔夫球会、天色滑沙场、沙雕大世界、海洋大漠、拟开建的秦皇岛·好莱坞电影世界近在咫尺。交通西接高等级的沿海公路、冀东国际机场连接线；距冀东国际机场15公里，距津秦高铁15公里距沿海高速公路6.5公里；距秦皇岛市区30公里。市场定位——产品结构开发理念：利用独特资源，营造宜居、宜乐的度假、动作、养生社区。产品结构：28、22、18、12层阶梯结构的高层公寓，4、5、6层的情景洋房、3层联排、双拼别墅、2层独幢别墅。产品线丰富。升值空间：秦皇岛副城区，观海、度假、养生俱佳，升值潜力大。市场定位——价格定位参考楼盘：澳景蓝湾（8000元/平方米）、海岸星期天（9000元/平方

米）、黄金海岸假日公寓（9800元/平方米）高层均价：7875元/平方米、洋房均价：8875元/平方米、联排均价：

11000元/平方米、独幢均价：12000元/平方米（考虑到此

产品为老楼改造，定价略低）以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得。地域：北京：50%；津、唐、曹妃甸：25%；东北：15%；本地：5%、其它：5%用途：度假：50%；居住：20%；投资：20%；其它：10%市场定位——客户结构市场定位——客户来源以下数据根据秦皇岛休闲度假项目获得区域认知知道北戴河区域的：100%知道黄金海岸区域的：86%知道北戴河新区的：32%经推介后认可黄金海岸区域有升值潜力的98%认为黄金海岸区域适合度假的92%、适合居住的25%。市场定位－客户来源核心群体（占85-90%）1、个体/私营业主2、专业技术人员3、企业中高管理人员4、公务员5、离退休人员6、影视明星边缘群体（占15-20%）

1、想拥有第二套住房的本市居民2、看好黄金海岸发展的外地购房者投资收益评价分析思路本测算时未考虑商业，按纯居住社区进行测算。根据土地规划要求，容积率以1.5（如需要可调至1.8—2.0）、建筑密度以30%、绿化率按40%测算。秦皇岛地区的房地产开发综合税率按销售价格的10.38%计算。

测算依据高层住宅建安成本1800元/平方米、多层洋房1600元/平方米、联排别

墅1600元/平方米、独幢别墅改造1500元/平方米；

6级人防，可做车库用，成本为2000元/平米；

停车位比例1：0.8，地下车位建筑面积为35平米/个；会所成本3000元/平米；城市基础设施配套费、红线内外市政施工费用：300元/平米；

区内环境景观工程软景费按600元/平米，硬景费按600元/平米，道路

按400元/平米投资收益评价

技术经济指标名称单位（㎡）建设用地面积192429总建筑面积288000其中：高层120000

洋房80000

联排12000

独幢31000会所6000物管用房600市政公用400地下人防（6级）8000地下车位28000地下设备用房2000

动态开发计划表总开发建设（㎡）：288000总销售面积（㎡）：271000（住宅：24300；车库：28000）年份20102011201220132014月度1-67-121-67-121-67-121-67-121-67-12开发

销售（不含车库）

5000080000

10000041000

销售计划销售分期及价格

当前售价2011年2012年2013年2014年销量/均价住宅合计

500001000006200031000

243000公寓销量（平米）5000050000150005000120000售价（元/平米）7500800085008500

7875洋房销量（平米）40000300001000080000售价（元/平米）85009000100008875联排销量（平米）6000600012000售价（元/平米）100001200011000独幢销量（平米）10000110001000031000售价（元/平米）10000120001400012000地下车库销量（个）

100250350100800售价（万/个）10

10101010总销售额38500865006245036450223900

静态测算结果序号项

目

成本

(万元)单位建筑面积单位销售面积1土地费用200006948232前期及配套费80002783293建安费用58000201423874装修费用200008235景观、区内市政工程费80003296销售费用30001248财务费用2000829管理费用20008210不可预见费用20008211总成本1230004270506012销售收入223900

13税收23240

14利润77660

投资项目重点要素分析区域要素该地块位居秦皇岛北戴河新区核心，是未来黄金海岸高尚聚居区，小区周围规划配套完善。项目附近将建成行政商务区，是政府先行开发的地域。项目周边道路宽敞，交通便利，辐射范围广；人脉要素属大型项目。现有一定的政府关系，为今后的开发奠定了基础。利用北戴河新区新建机遇，争取政府提供优惠政策，减免一定的税费。投资项目重点要素分析规划要素河北省政府和秦皇岛市政府定位北戴河新区为秦皇岛城市副中心。区行政中心、五星级酒店、好莱坞影城已动工或将开工。知名房地产企业陆续进驻新区，不断提升该区域的居住品质和价值客群要素个体/私营业主专业技术人员企业中高管理人员公务员影视明星离退休人员投资项目重点要素分析产品定位组合高品质、高品味住宅与自然环境的完美结合项目规模总体量近在近30万的滨海大盘，可形成规模效益产品开发强调高品质、高品味产品，体现海滨特色和国家自然保护区的优良环境成熟的前期、设计、管理和销售团队营销策略良好的人居环境，对区域未来规划的预期；营销注重对品牌、生活方式、产品品质的诉求结论项目宗地位置优越，可以说是黄金海岸地区最好的地块。黄金海岸房地产市场处于健康、稳定的发展阶段，一线海景房产是稀缺资源，近30万的大盘尚无，2009年比前一年房价上升1500—2000元/平方米，楼盘和地快的升值潜力很大；随着新区