第二章资产评估的基本方法

第二章资产评估基本方法

本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。资产评估方法如何做资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估过程结构图评估环境—社会—经济—技术—法律形成问题评价指标综合分析选择实施意见1234567目的与动机1资料收集2鉴定与评价3假设前提4定量估算5结果分析6提出结论7活动过程思维过程资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系第一节市场法一、基本思路市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一

二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。

四、操作程序确定被评估资产选择参照物比较差异因素调整差异指标综合分析得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。五、常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。

1、直接法

1、如果与被评估资产相同的参照物在评估基准日同时存在多种交易价格时，应当选用价格最低的一种。2、如果参照物价格变动幅度过大，可在分析参照物价格合理性的基础上，加以适当调整。

直接法应当注意以下问题：

类比法，又叫市场成交价格比较法，是在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时，可以选择若干个类似资产的交易案例作为参照物，通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异，并对参照物的价格进行差异调整，来确定被评估资产价值的方法。

2、类比法类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值＝参照物价格×调整系数被评估资产评估值＝参照物价格×（1＋调整率）1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。

如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数参照物的主要差异因素有：2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×区域因素修正系数参照物的主要差异因素有：3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×功能差异修正系数参照物的主要差异因素有：4．交易情况。交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易情况修正系数参照物的主要差异因素有：5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值＝参照物价格×个别因素修正系数参照物的主要差异因素有：如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数参照物的主要差异因素有：优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。六、市场途径的优缺点缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160×150/210=114.29(万元)案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率参照资产的成新率=15÷(8+15)×100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）该待估设备的评估值为：评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)案例5：资产×资产收益率＝收益第二节收益法收益资产资产＝资产收益率收益通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估思路。收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来收益的现值之和一、基本思路一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。二、基本原理三、理论依据效用价值论：收益决定资产的价值收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。四、基本方法评估值＝

Ri/(1+r)i预期收益额折现率收益年期评估值＝

Ri/(1+r)i1、未来各年收益额不相等各年收益额现值系数评估值＝A×[1－1/(1+r)n]/r2、未来各年收益额相等且有限期

年金(各年相等的收益额)年金现值系数评估值＝A/r3、未来各年收益额相等且无限期

年金（各年相等的收益额）本金化率评估值＝

Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n4、未来收益额在若干年后保持不变

--无限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)评估值＝

Rt/(1+r)t+A/[r(1+r)n][1-1/(1+r)N-n]

5、未来收益额在若干年后保持不变

--有限期前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等有限年期)五、基本前提（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。六、操作程序计算和对比分析有关指标及其变化趋势收集验证有关经营、财务状况信息资料预测资产未来预期收益、折现率、收益期计算资产的收益现值，确定被评估资产价值七、参数确定1、预期收益额2、折现率3、收益期（1）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。（2）主要特点①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；②收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；③收益额是资产超出自身价值的溢余额。1、预期收益额（3）有关收益额内容的主要观点①税后净利润②现金净流量③利润总额综合调整法：预期年收益额=当前正常年收益额－预期有利因素增加的收益额－预期不利素减少的收益额（4）收益额预测方法产品寿命周期法：成长期成熟期萎缩期产品的寿命周期增长量模型法几何平均法简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法灰色预测法因果分析法：一元线性回归多元线性回归

曲线模型预测方法（1）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。2、折现率（2）折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值的比例本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例基本方法：无风险报酬率＋风险报酬率同期国库券利率综合考虑各种风险因素进行判断（3）折现率的估算方法行业风险、经营风险、财务风险、其他风险3、收益期（1）基本含义是资产具有获利能力持续的时间。（2）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测例1：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。评估值=1200/4%=30000（万元）收益法应用案例：例2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益军为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（万元）收益法应用案例：例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值。收益法应用案例：（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/（10%）=140（万元）最后，确定该企业评估值：企业评估价值=49244.2+140×0.6209=136.17（万元）（2）经营50年条件下的评估过程：第三节、成本法

以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。

一、基本思路二、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或三、基本原理即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

资产的价值取决于资产的成本四、理论依据1.资产的价值取决于资产的成本。资产的取得成本越高，相应的资产的价值越大。2.资产的价值是一个变量。资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化。

1、被评估资产处于继续使用状态2、应当具备可利用的历史成本资料3、形成资产价值的耗费是必须的五、基本前提搜集历史资料，确定成本构成六、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本重置成本评估方法七、常见的评估方法重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法复原重置成本更新重置成本

（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。

更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。随着科学技术的进步，劳动生产率的提高，新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能，还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此，复原重置成本往往会高于更新重置成本。

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：2、重置成本的估算方法

计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：

材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润取得成本构成：

购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：

取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（2）物价指数法基本原理资产重置成本＝资产账面原值×物价变动指数计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物价变动指数定基指数环比指数评估基准日物价指数资产购建时物价指数＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年环比价格指数）某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。要求：计算该机床1999年的重置成本例题重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合计

31.7物价指数法的特点物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高。（3）功能价值法

参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。资产重置的目的在于重置其功能，功能相同，购建成本也应相同。理论假设计算方法A功能成本线性函数法

P=a＋b×F能力F价格P例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：能力F吨3510305080100150价格万元3335406085115130175用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为F=70吨，可得：重置成本P=31.67+0.98×70=100.27（万元）B功能成本指数法

重置成本参照资产重置成本被评资产的生产能力参照资产的生产能力＝x×4、统计分析法基本原理某类抽样资产的重置成本被评估资产的重置成本计算公式∑某类资产的历史成本被评估资产的重置成本＝某类抽样资产的重置成本某类抽样资产的重置成本×例题：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元。评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为50万元，经估算其重置成本之和为80万元。该类通用设备的重置成本为：该类通用设备的重置成本=1200×80/50=1920（万元）（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：①使用时间②使用率，也叫利用率③资产本身的质量④维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值（1）观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）通过观察确定新旧程度主要观察被评估资产