土地估价报告的撰写标准

土地估价汇报的撰写原则及业务操作流程1.提纲汇报撰写及评审的原则业务操作流程与汇报规范格式汇报撰写撰写估价措施应注意的事项2.汇报撰写、评审的原则汇报的完毕者：估价师应当严格按照《规程》规定撰写汇报的评审者：评审专家重要根据《城镇土地估价规程》《土地估价汇报评审规则》《土地估价汇报评审要点》《土地估价汇报评审表》评审:汇报形式、技术问题两方面2.1形式不合格未按照《土地估价汇报规范格式》撰写的；缺乏土地估价汇报,或缺乏土地估价技术汇报,或缺乏附件的；缺乏土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺乏机构盖章的。2.1.1汇报形式案例封面存在的格式问题字体、字号规程规定：封面“土地估价汇报”、“土地估价技术汇报”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。内容私自增长了委托单位、估价人员“提交估价汇报日期”改为“估价日期”2.1.2汇报形式案例存在的格式问题估价师撰写汇报时，遗漏了机构负责人签字。自然机构负责人也没有签字2.1.3汇报形式案例存在的格式问题将估价汇报第二部分第二项“估价对象”私自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容2.1.4汇报形式案例存在的格式问题技术汇报第一部分第四项，应当是“估价目的”2.1.5汇报形式案例存在的格式问题估价中没有宗地位置示意图和照片案例低级技术错误1、成本法将新增费计入成本2、基础设施配套费和土地开发费同步出现新增建设用地有偿使用费“新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在同意农用地转用、征用土地时，向获得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字〔1999〕117号第二条）“严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综〔〕48号第四条）。从文献规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。案例低级技术错误年期修正=剩余年期/最高出让年期2.2技术问题不合格估价措施运用存在严重技术性错误的（如既有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）；地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的；估价成果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；采用3年前的基准地价（以估价期日为准）且缺乏合用性分析及合理的期日修正的；市场比较法（收益还原法、假设开发法）采用虚假案例或非市场交易案例（如评估案例）的；未披露估价对象的权利限制（如已设定抵押）及其对价格影响的；会审会认定的其他问题。评审专家初审——主审专家复审——行政主管领导、协会专家、主审专家会审2.3土地估价汇报的撰写基本规定：符合规程、内容全面、重视逻辑性防止：汇报使用者、阅读者“猜”汇报宗地评估的业务操作流程2.4《规程》规定的宗地估价程序确定估价基本领项；拟订估价作业计划；搜集资料实地踏勘；分析整顿有关资料；运用估价措施试算价格；确定宗地估价成果；撰写估价汇报书；整顿存档2.4.1宗地评估的业务操作流程程序的前六个环节的工作内容，是为汇报撰写积累素材，也分别对应这汇报的不一样部分2.4.2结合技术汇报格式梳理操作流程第一部分总述一、估价项目名称二、委托估价方三、受托估价方四、估价目的五、估价根据六、估价基准日七、估价日期第一部分总述八、地价定义九、估价成果十、需要特殊注意的事项十一、土地估价师签字十二、土地估价机构第二部分一、估价对象描述二、地价影响原因分析第三部分土地估价一、估价原则二、估价措施与估价过程三、地价确实定（第一部分已提及，不过存在区别）2.4.3估价项目名称确定估价基本领项委托方估价目的价格类型**企业（委托方或者资产占有方）**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估2.4.4委托估价方确定估价基本领项委托方（营业执照）2.4.5估价目的确定估价基本领项估价目的搜集资料实地踏勘搜集经济行为根据2.4.6估价根据搜集资料实地踏勘有关法律法规土地房地产市场资料估价对象资料*尤其是地价管理的有关资料2.4.7估价基准日确定估价基本领项估价基准日2.4.8估价日期确定估价基本领项估价日期拟订估价作业计划安排人员、时间2.4.9估价成果确定宗地估价成果估价人员应从估价资料、估价措施、估价参数指标等的代表性、合适性、精确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价成果。确定估价成果可视待估宗地状况选用如下措施：简朴算术平均法；加权算术平均法；中位数法；综合分析法。2.4.10估价对象描述搜集资料实地踏勘宗地自身条件、权利状况和运用状况1、土地登记状况2、土地权利状况3、土地运用状况2.4.11地价影响原因分析搜集资料实地踏勘搜集1、一般原因2、区域原因3、个别原因需要调查的图件资料重要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自理解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地运用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等状况2.4.12估价措施与估价过程有关资料分析整顿对所搜集的有关资料进行分析整顿，判断地价的走势和原因对地价的影响程度，确定有关估价参数。有关资料的整顿措施，与6.3的规定相似。选定措施试算价格估价人员应熟知、理解并对的运用宗地估价措施。对同一估价对象应选用两种以上的估价措施进行估价，得出试算价格。3.1汇报撰写之一项目名称注意名称中要包括估价目的及价格类型等字样**企业改制上市（目的）作价出资国有建设用地使用权价格（价格类型）评估**企业**用地（估价对象）国有建设用地使用权抵押价格（目的、价格类型）评估**人民政府/国土资源局拟公开出让（目的）**地块（估价对象）国有建设用地使用权价格（价格类型）评估*出让底价评估的出让方:储备中心?3.2汇报撰写之二估价目的规程规定：满足委托方的何种需要估价根据（估价根据则应注明文号、同意单位及同意日期）估价成果的应用方向评审要点：谁委托估价，为何估价估价成果应用方向*案例估价目的案例为确定土地使用权抵押贷款额度提供参照根据而评估土地使用权抵押价值。（参照《房地产抵押估价指导意见》格式）×××企业因企业经营需要融资，拟以其使用的位于×××的一宗国有出让工业土地使用权向银行申请贷款，现委托×××评估有限企业对该宗土地进行评估，为贷款双方协商确定贷款额度提供土地使用权价价值参照。抵押价值与贷款额度估价目的案例根据国务院对《财政部有关***改革有关问题的请示》(**建[]**号)的指示（经济行为的根据），***获准发起成立股份企业，需要对其所属的划拨土地使用权进行处置。《国土资源部有关核准***土地资产处置总体方案的函(**函[20**]**号)》（估价根据）同意改制波及的划拨土地使用权采用授权经营方式处置。本次估价对**企业下属***位**的***用地的国有建设用地使用权（估价对象）进行价格评估，目的是为其发起成立股份企业进行土地资产处置及确定国有建设用地使用权价格提供参照根据（估价成果的应用方向）。3.3汇报撰写之三估价基准日一般基准日根据委托书确定国有资产评估波及土地时，应依国有资产管理有关规定确定原则上以经济行为同意日的上月末为评估基准日，对采用招投标方式选择中介机构的评估项目，以中标日的上月末为评估基准日。

以破产清算为目的的资产评估，可以人民法院裁定宣布破产日为评估基准日；以确定涉讼资产（股权）价值为目的的评估，可以人民法院案件受理日为评估基准日3.4汇报撰写之四地价定义地价定义是估价成果的前提，并且对估价成果影响大，是估价行为的关键，因此估价师在执业中应重视这一环节同一目的、同一评估对象下，不一样的估价师对地价定义应是一致的地价定义要做到“设定有理有据、表述清晰全面”规程规定：实际用途（以证载用途为根据）、规划用途、设定用途宗地内外实际开发程度、根据估价目的设定的开发程度土地运用状况或者规划条件土地使用（剩余）年期基准日及价格类型评审要点：土地使用权性质、年期，估价期日，实际与设定开发程度、用途、容积率等；其他需要定义事项地价定义中各项地价原因界定应注意的事项用途：实际用途、登记用途、设定用途、规划用途、评估参照用途实际用途规程里已经明确要根据登记用途。设定用途一般也是登记用途，但有时需要按照国标进行规范。评估参照用途不是设定用途国有建设用地出让时，关注《都市规划用地分类》和《土地运用现实状况分类》之间的衔接土地开发程度：根据宗地自身的实际状况，同步考虑估价目的合理界定土地运用状况：已开发、未开发；工业用地也应当关注容积率年期：登记终止年期是重要的根据，同步关注记事栏信息价格类型：承租土地使用权、划拨土地使用权、授权经营土地使用权等3.4.1地价定义案例估价对象是商住混合用地使用权类型是划拨年期设定：商业40年住宅50年理由？3.4.2地价定义案例估价对象是商住混合用地容积率指标仅根据了委托方（开发企业）的阐明。无有权部门的文献。汇报中也没有阐明与否核算“规划容积率”？3.4.3地价定义案例商服用地未对基准日、容积率做出阐明地价定义案例划拨土地有公开的市场？3.4.4地价定义案例逐条阐明分段阐明3.5汇报撰写之五估价成果按照规程规定全面、规范的反应估价结论估价人员本着公平、公正、公开的原则，在对估价对象进行现场查勘，并对区域土地市场价格进行调查的基础上，采用基准地价法和假设开发法看待估宗地进行了评估。测算估价对象在地价定义条件下：单位面积价格：4356元/平方米楼面地价：1224元/平方米土地总面积：51459平方米总地价：元大写：贰亿贰仟肆佰壹拾伍万伍仟肆佰零肆元整货币种类：人民币元详见《土地估价成果一览表》3.5.1关注汇报中多处“估价成果”侧重点的不一样估价汇报第一部分第七项（表述结论）估价汇报第三部分第二项第三条技术汇报第一部分第九项（表述结论）技术汇报第三部分第一、二项。此外两处阐明每种估价措施的估价成果、最终估价成果确实定措施及对不一样估价措施成果进行可信度分析体现：估价汇报重表述；技术汇报重分析。3.5.2技术汇报“地价确定的措施”撰写每种措施测算成果的可信度分析措施的合理性（措施选择已阐明）运用市场数据、参数取值的分析市场状况的分析3.5.3估价成果确定案例“两种措施成果相似”故选用算术平均！标题不规范3.5.4估价成果确定案例前后表述矛盾，分析过于简朴3.5.5估价成果确定案例对措施的基本状况进行了分析阐明，这是一种方式，但从表述上看，应当采用加权平均，最终采用算术平均，没能注意逻辑性3.5.6估价成果确定案例两种措施差距达5倍多，不管怎么处理都不合理问题出在技术路线3.5.7估价成果确定案例逻辑没有错误，表述基本清晰估价成果确定案例3.6汇报撰写之六委托估价方关注一下：委托单位及其从属关系、主营业务范围委托单位与土地使用者之间的关系3.7汇报撰写之七估价对象概况这一部分所有根据文献都要在汇报附件中提交（土地证、出让协议、规划文献、房产证、宗地照片等），同步注意表述与附件一致。3.7.1土地登记状况规程规定：阐明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等3.7.2土地登记状况：不要遗漏记事栏和宗地图中的重要信息记事栏：对登记内容的补充，诸如：分摊、转让信息、抵押登记以及由于登记不规范导致的混合用途补充阐明等等重要信息宗地图：分摊、分割的空间位置标注；四至宗地来源及历史沿革3.7.3土地权利状况规程规定：阐明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式获得的土地使用权要阐明获得时间、出让金数额、同意使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加阐明注意：不要遗漏他项权利、相邻关系权利，并分析其对地价的影响；同步关注出让协议中对闲置用地、投资强度等有关约定3.7.4权利状况案例估价对象的土地所有权状况：在估价基准日，估价对象土地所有权属国家所有。估价对象的土地使用权状况：根据编号为**国用（）第**号《国有土地使用证》，登记待估宗地的土地使用者为**市邮政局，使用权类型为国有划拨土地使用权。土地他项权利状况：在估价基准日，估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利。相临关系权利：目前互相毗邻的不动产使用人均遵守提供便利，并保证双方正常生产经营及运用。3.8汇报撰写之七估价对象概况3.8.1土地运用状况规程规定：阐明估价对象的运用现实状况及土地运用的变迁。运用现实状况包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应阐明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑构造、建筑细部阐明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等；土地运用变迁包括估价对象的不一样运用历史、规划运用、最佳运用等状况，对以规划条件进行评估的，应阐明规划条件的同意机关及同意日期、详细规划条件等关注：规划条件的根据和时效性3.8.2土地运用状况的撰写（分摊）待估宗地所在**市邮政局院内有8栋建筑物，重要建筑物为：幢号为1的4层混合构造办公楼、幢号为2的3层混合构造商业楼。楼面外墙贴瓷砖，铝合金门窗，地面贴瓷砖，建筑物维护保养状况一般；其他平房为传达室、车库、仓储等辅助设施用房。**市邮政局院内总建筑面积为5708.26平方米，总用地面积10032.07平方米，平均容积率0.57。幢号1建筑物位于整体用地东南角，东临长山街，南临新城路，西临山东移动通讯有限责任企业**分企业，北临**市邮政局传达室。估价对象所处1号楼1层南部沿新城路部分及1号楼4层东侧沿长山街部分。根据整体运用状况分摊土地面积741.32平方米，分摊后容积率为1。幢号1建筑物建成于1982年2月，混合构造耐用年限50年，至估价基准日已使用年限28.9年，剩余使用年限21.1年。房屋详细状况见表2-13.9汇报撰写之八影响地价的原因阐明重视这一看似“八股文”的部分在汇报评分中占比较大，扣分率高3.9.1辨别估价汇报和技术汇报对这一部分规定规程规定：上述原因分析与“土地估价汇报”中的原因阐明有所区别，“土地估价汇报”的影响地价的原因阐明侧重于对有关影响原因的陈说，这里（技术汇报）则侧重于对地价影响原因进行分析，其中对地价影响大的重要原因必须分析，与本次估价有关性小或无关的原因仅为参照。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊原因，要在这里阐明并深入分析在对地价影响原因进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些原因对地价也许产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关措施选择、参数确定、原因分析和比较内容等相对应，规定对地价影响原因的分析要与估价成果确实定联络起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾地价影响原因的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵精确，可以定量反应的必须用定量数据表述3.9.2防止“多而无用”，重视“针对性”，实现“现场感”一般原因：宏观的，阐明影响土地价格一般、普遍、共同原因。区域原因：所在城镇内部区域条件对地价的影响，这个区域范围在规程p68有明确的阐明，“区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定”个别原因：就是宗地自身的些微观，详细的原因。3.10汇报撰写之八影响地价的原因阐明3.10.1有关“现场感”在汇报中，可以使用图文并茂的形式，采用宏观地图和宗地周围及自身的照片附注。可以在汇报中对应的位置，也可以作为附件。实现“现场感”，使估价过程中选用的有关参数有说服力，提高汇报结论的可信度。一定程度上也防止了“猜”汇报的现象。3.11汇报撰写之九估价根据及原则3.11.1估价根据：规程规定：阐明该项估价所根据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定；采用的技术规程；委托方提供的有关资料；受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等规程规定：上述估价根据应与估价过程相一致，对估价过程中措施选择、有关参数确定（如选用基准地价、征地费用、有关税费等）所根据的重要文献应列出（也可以在措施过程中明确这些文献）审查要点：（1）估价根据与否全面；（2）估价根据与否考虑了最新政策调整；（3）估价根据与否具有针对性。针对性能体现估价师的业务素养3.12.2根据的层级法律：人大制定，包括人大常委法规：国务院制定行政规章：国务院各部委地方性法规：地方人大地方性规章：地方政府行业原则与规范委托方提供的估价对象权属、运用、宗地基本状况和经济批文等文献估价调查搜集的市场资料3.11.3汇报撰写之九估价根据及原则估价原则：根据估价目的、技术路线有针对性地选择估价原则1．替代原则（所有措施合适）2．变动原则（所有措施合适）3．需求与供应原则（所有措施合适）4．预期收益原则（收益法）5．最有效运用原则（剩余法、收益法）6．奉献原则（剩余法、成本法、收益法）7．酬劳递增递减原则（剩余法、比较法、收益法、基准地价系数修正法）3.12汇报撰写之十特殊阐明3.12.1估价汇报、技术汇报在这一部分规定不一样3.12.1.1估价的前提条件和假设条件：（估价汇报）前提条件：估价根据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续运用等假设条件：估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定。3.12.1.2估价的前提条件和假设条件规程规定的地价内涵和有关设定，不要怕反复本次评估的地价内涵详见汇报中的“地价定义”，本汇报评估成果对应于此地价内涵（一笔带过）有关假设3.12.1.3估价成果和估价汇报的使用：（估价汇报）(1)估价汇报和估价成果发生效力的法律根据。阐明进行本次估价所根据的重要法律、法规，注明估价汇报和估价成果的作用根据法律、法规的有关规定发生法律效力；(2)本汇报和估价成果使用的方向与限制条件。阐明估价汇报和估价成果在一定评估目的下使用，注明土地估价汇报仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术汇报不提供应委托方；（汇报要完整使用）(3)土地估价成果的有效期(4)申明估价汇报和估价成果的使用权归委托方所有，估价机构对估价成果有解释权；(5)违规使用土地估价汇报和估价成果的法律责任。3.12.2技术汇报中没有了前两项“估价的前提条件和假设条件”、“估价成果和估价汇报的使用”估价汇报是提交委托方使用，因此必须阐明估价的条件和汇报的使用，防止委托方误解和错误使用汇报技术汇报重要是向土地行政主管部门申请对地价进行审核、立案，重点关注的技术过程，无需前两项内容3.12.3特殊阐明重点是估价对象的特殊性，估价过程的特殊处理他项权利对地价的影响他项权利实现时有关限制运用评估措施采用的特殊处理。还原利率、期日修正系数、增值收益等参数确实定思绪评估参照基准地价末级地、其他用途假设开发法最有效运用分析等*起到提醒的作用，无需展开阐明，可详见估价过程各地地价管理的地方规定基准地价手册、特殊的成本构成等有关资料的合法性土地使用证、房屋所有权证、企业营业执照等资料由委托方提供，委托方负责其真实性。估价对象区域位置图、估价对象照片、市场比较案例、土地征用赔偿原则文献、基准地价等由现场估价人员现场踏勘获得。特殊阐明案例强制执行特殊阐明案例依地方文献和通例处理3.12.4特殊阐明是估价师和估价机构有效规避风险的最终保障有关资料来源未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项应防止不妥的免责条款3.12.5美国估价学会对估价汇报格式中，有关“假设和限制条件”的主张：假设和限制条件的陈说在于保护估价师，并告知及保护委托人和其他使用该汇报的人合适的原则条件是汇报中很重要的一部分，应当清晰地陈说3.13汇报撰写之十一附件影像资料：宗地位置图（空间位置宏观）、宗地照片（运用状况微观）、案例位置图及照片反应估价基础的资料（委托函，土地、地上物产权资料、规划文献、估价的重要根据文献）委托方、估价师、估价机构资料3.14汇报撰写之十二估价措施规程规定应根据估价对象特点及项目的实际状况，根据《规程》选用合适的估价措施（市场比较法、收益还原法、成本迫近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。规定在一项估价中所选措施不少于两种，并阐明估价措施选择的根据。同步，多种估价措施的应用过程还应分别满足《规程》的对应规定在选择估价措施时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估3.15汇报撰写之十二估价措施撰写要对估价对象进行一般措施适应性分析对所能获得的资料进行分析对合用但又不可以选择的措施进行排除阐明确定估价思绪及选择措施对所选择的措施进行基本的简介措施撰写过程中，采用的公式，应完整列示估价措施撰写案例估价措施撰写案例根据《城镇土地估价规程》，现行评估措施有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本迫近法、基准地价修正法等。评估措施的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的详细特点及估价目的等，选择合适的估价措施。待估宗地为待开发房地产项目用地，其价格形成取决于市场供求及开发完毕后房地产总价值，与土地获得成本关系不大，因此，不适合采用成本迫近法。我国住宅用地供应，目前除少数公租房项目建成后由运行单位对外出租获得收益外，最终多被用来开发成商品住宅，并用于对外销售，因此不属于持续稳定地收益的物业类型，因此不适合采用收益还原法。估价措施撰写案例待估宗地周围区域，即统一供需圈内，目前已供地数量较少，且交易案例多为商业服务业用地和公共设施用地，较难获得与待估宗地性质相似的比较案例，因此不适合采用市场比较法。待估宗地位于**市城区基准地价覆盖范围内，**市土地定级与基准地价更新工作于完毕，现势性很好，其成果经**市人民政府同意，已向社会公布执行；**市开展了都市地价动态监测工作，定期公布地价指数；基准地价成果同