农庄旅游开发项目可行性研究报告

农庄旅游开发工程可行性争论报告农庄旅游开发工程可行性争论报告农庄旅游开发工程可行性争论报告目 录工程总论工程背景工程争论的范围工程投资回报可行性争论初步结论工程背景和进展概况工程提出的背景工程发起人和发起缘由2.3.本县旅游资源调查及分析2.4投资的必要性旅游客源市场分析概述周边出游市场概述市场调研的根本结论建设条件资源禀赋状况交通状况文脉分析自然状况人力资源条件总体规划农庄旅游开发工程可行性争论报告总体工程布置区域定位工程功能和主题工程设计容量环境保护环境保护原则生态环境保护废物处理方法及达标要求大气环境保护噪声污染消防、安全与卫生企业组织和劳动定员组织机构企业组织形式劳动定员工程实施进度安排工程总体进度打算工程建设方式工程建设依据工程产品规格及质量标准工程组织治理工程运作及风险躲避工程资本运作根本思路农庄旅游开发工程可行性争论报告工程运作构造工程运作模式方案设计投资估算与经济分析投资估算依据工程总投资估算测算说明财务评价不确定性分析国民经济效益分析风险与对策可行性争论结论与建议结论建议某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第一章工程总论工程背景工程名称某某农庄旅游开发工程可行性争论报告主管部门某某省某某市某某县旅游局工程名称某某农庄旅游开发工程可行性争论报告主管部门某某省某某市某某县旅游局建设单位某某县某某养殖场法人代表吕某某1某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告近海珍宝湖位于蒲河某某段最北部，是某某唯一的平原水库，2.8473公里。随着某某市委、市政府蒲河生态廊道全域整治、打造“东山〔东山即某某东部棋盘式，西湖即某某西部珍宝湖〕的深入实施，依据某某市委书记罗某某同志的指示精神，依据市委市政府的工作部署，某某县委、县政府制定了建设珍宝水城总体进展规划，作出举全县之力开发建设珍宝水城的打算，某某珍宝水城已纳入市、县“规划”纲要。13010公里，游区用地17“RBD”,和某某休闲区域地标。珍宝水城建设初期，总体规划由某某省城乡建设规划设计院设计，总规划面积52堡、刘二堡、杨士岗三个镇，其中城区用地范围约16306204承办单位或可行性争论单位的请示报告的批复文件。可行性争论开头前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的开发建设政策、法令和法规。依据工程需要进展调查和收集的设计根底资料。2某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告工程争论的范围市场分析与推想总体规划环境保护措施分析企业组织与劳动定员工程实施打算投资估算与资金筹措财务评价工程的社会效益和生态效益分析工程投资回报经综合分析争论，确定本工程的主要经济指标如下：13000万元；2〔IR〕为17.87；3、静态投资回收期为5.27年；4、动态投资回收期为6.10年；53500万元。可行性争论初步结论一、政策可行：该工程是国家鼓舞进展的产业，加快开发可尽早形本钱县的产业优势。亦契合本省“旅游兴省”的产业政策导向。二、区位可行：文化气氛独特，地理位置优越，自然环境秀丽，适合开发文化景观类景区和休闲度假工程。三、市场可行：目前同类产品的供给市场缺乏，需求市场较旺盛。3某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告四、效益可行：本工程的经济效益、社会效益、生态效益均较佳。五、技术可行：工程本身所需高端大型消遣设备，由国外设备公司供给。六、文化可行：本县文化悠久，自然风光良好，该工程建成后，可与其他景区形成璧合优势，促进该地区旅游业有突破性的进展。4某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告其次章工程背景和进展概况工程提出的背景世界上最大的产业就是旅游业，在兴盛国家，人们用于旅游上21尤其是进展中国家，由于科技和相对落后，都将旅游业摆在优先进展的地位，我们国家为了鼓舞旅游，拉大内需，刺激经济进展，从双休日制度的实施，到如今的三个黄金周，再到马上实行的带薪年休假制。假日里，火车、汽车、飞机风驰电掣地搬运人口，旅游业形成，各地都在把握旅游业的无限商机，具有战略眼光的企业家也都把眼光投向到旅游产业上来，这是时代的必定。中国是具有十三亿人口的泱泱大国，加之又参与了WTO，一个更加开放的中国将呈现于世人面前，兴盛国家的旅游观念和先进治理模式也必将促进中国旅游业的高速进展。世界各国都在争取中国这个最大旅游客源市场，出于互惠，出于向往历史悠久、旅游资源丰富的文明古国——中国，各国都竞相来中国进展旅游交往，我国必将成为全球最大的旅游目的地，据世界旅游组织〔WTO〕推想：到2023年，中国的国6002万亿人民币。2023万游客来辽旅游，旅游业的兴盛不仅将本省推向了世界，同时也带来了客观的财政收入，旅游业必将成为本省的支柱产业。工程发起人和发起缘由工程发起单位或发起人的全称：某某省某某市某某县旅游局5某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告发起缘由：某某县地处某某中部，旅游业起步较晚，但进展较快。随着对辽河、蒲河的相继开发，大量的国内外旅游者纷纷慕名而来，促进景点和城市；旅游产品也从单一的观光旅游渐渐转向综合性旅游，经济效益明显增加。地理优势明显、交通便捷，开发潜力巨大；开发难度较小，开发本钱不大。2.3.旅游资源调查及分析某某市——一朝发源地，两代帝王都，从2023多年绚烂的历程中一路走来，不仅为人类制造了辉煌的物质文明，同时制造了贵重的精神文明。千百年来，源远流长的关外不仅孕育了本县这座古城，而且滋润着本县经济圈，滋润着本县人民。独特的企业文化、石器文化、地质文化、区域文化、移民文化投资的必要性本工程将促进本县的经济进展。为了充分挖掘和利用本县的文化、历史文化、建筑艺术和自然风光等资源，将资源优势转化为产品优势，以打造本县的旅游亮点和经济增长点，并力争将其塑造成具有地方特色的旅游精品区，必需从吃、住、行、游、购、娱六个方面对工程进展整合。本工程的建立必定促进本县的经济进展。6某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告政府需做强、做大旅游业，打造旅游拳头产品。30变化一样得到了长足的进展，但横向比较国内其他地区，其产业规模照旧偏小，仍有较大进展空间。本工程对规划范围内进展本县文化包装，是充分利用本县旅游资源，增加旅游亮点的有效途径，也是做大做强本县旅游业，整合和提高本县旅游的重大举措，必将丰富、壮大整个本县地区的旅游产业。地位。旅游业产业关联度很强，对某某县国民经济进展有强大的辐射和涉及作用，可以带动本县地区相关产业部门的进展，进而增加旅游业在本县地区国民经济中的地位。通过本工程的建设，将增加某某县的税收、提高就业率。本工程建成后，旅游业属于劳动密集型产业，将从某某县本地招收大量的劳动力经过陪训以后进入效劳行业，必将提高某某县的劳动就业率。旅游业的开发建成也将为本县供给稳定的税源。7某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第三章旅游客源市场分析概述消费者的需求是市场的原始动力，消费需求的变动也是调整产品的市场战略和经营策略的驱使和依据。所以查找最有针对性的需求细分市场，争论它的变动规律，推想它的趋势，用以指导工程的市场定位和产品定位，为制定经营战略供给参考，将是着手本工程的第一课，这也是此文本的主要任务和目标。周边出游市场概述2023年以来，世界旅游业患病了一系列大事的冲击，增长的脚步有放缓的趋势，但增长的潜力照旧巨大。据世界旅游组织(WTO)统计，20234,620亿美元，到2023年国际游客150亿人次。各国进展旅游业的事实证明，旅游业已经成为推动经济增长的WTO14.3面也发挥了巨大作用。度假旅游乃是大势所趋目前，我国旅游业要登上台阶，首要的就是推出一代旅游产品，不断进展产品构造转变的革命。我国旅游业缺少专项参与式的旅游工程，更缺少度假型旅游产品。近年来，随着我国人民生活水平的提高，旅游消费的不断增长和旅游观念的日渐成熟，人们开头不再追求花最少的钱、用最短的时间、玩尽可能多的景点这种浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底的放松与休闲的生8某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告活——或到风景秀丽的地方小住几天，或到度假区修身养性一番，远离吵闹的城市在大自然中与家人同享天伦之乐。有关专家指出：度假需求从产生、进展到具备确定规模所需的时间并不长，我国在3～5年内可望形成具有确定规模的旅游度假市场，这一市场的形成和扩大，将为旅游业制造出旺盛的需求。中国旅游产业进展趋势区域性的竞争将更加猛烈在全球经济一体化和国际、国内区域性合作不断增加的大背景下，作为自身就具有很强分工协作和协调合作特性的旅游业，区域联合、地区旅游一体化已成为一个必定趋势，并且区域社会经济进展旅游业进展面临的进展机遇从现在的状况分析，将旅游业作为我国国民经济的增长点的大政方针不会转变，与此同时，随着民营经济的进一步进展，旅游近年来民营经济投资所产生的示范效应，将使更多的民营资本转向投资大、回收相对稳定的长期投资工程。公民休闲消费方式的变化引发休闲产业的进展随着经济的进展和人们生活水平的提高，人们休闲的方式正走向多元化，需要有更多型的休闲产业供给效劳，来满足这些的休闲需求。总体来说，旅游业是休闲业的一个组成部份，而且是一个重要的组成局部，随着整个休闲需求的不断增加，休闲产业也必将扩大，旅游消费在整个休闲消费中的市场空间也将会越来越大。9某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告可持续旅游进展将进一步被关注旅游业的规模越来越大，参与旅游活动的人越来越多，旅游活动所涉及的范围也越来越广，因此，旅游业的进展对各个方面造成的影响也越来越受到关注。人们在关注旅游业的进展对地方经济的促进作用的同时，更加关注它对环境、生态、社会文化遗产可能造成的破坏。在这方面，人们的关注点主要有三个方面：一是制止或把握建设性的破坏；二是把握环境敏感地区的游客流量；三是普及“绿色经营”观念。市场调研的根本结论重要结论要点摘取本省旅游业在国家西部进展战略和区域旅游合作的推动下将有长足进展，本县旅游工程作为本省旅游特有的旅游吸引物拥有良好的市场根底。吸引大规模旅游者的社会经济条件，建设合理的旅游接待及配套效劳有望早日成为广东为主的湖中地区市民休闲度假的选择。无论是本省还是省外游客最宠爱的本省旅游景点还是自然山水类，而像本县旅游工程这样的消遣型产品无论对于本省游客还是对于省外游客都由于认知度不高，没有引起群众所留意。的旅游组合方式，为家庭游客营造舒适气氛和休闲环境是市场近期持续的宠儿。10某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告的住宿首选是三星及三星以上的酒店。10-30承受的价位稍高于省内游客。有景区标志的旅游纪念品是本省省外游客普遍宠爱的旅游商品，市场呼吁高品质、有标志意义的景区纪念品。150-200元/人/天〔除去大城市间的长途交通费用；省内游客的旅游消费意愿为100-150元/人/天。市场的选择依据市场战略定位理论和本次市场调研，确定了此工程的市场选择的依据，并依据滚动进展的规律，将工程的进展和市场的拓展分为近、中、远三期，市场分级游客构造某某、抚顺、外地到某某旅游的国 某某县的城镇居市场分级游客构造某某、抚顺、外地到某某旅游的国 某某县的城镇居一级市场 本溪、铁岭的内游客 民 小学生城镇居民外地到本省旅游的游 某某及某某城镇二级市场客居民11某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告东部沿海兴盛地区城三级市场东部沿海兴盛地区城三级市场市居民推想前提推想期为某某县旅游工程增投资工程建成并投入营业后2023年为营业后第一年；2023-2023年政府公布的相关统计数据为基准；近期投资的工程是切中一级市场的现时需求的；不断投资可以引起相应的市场增量；近期内不会发生大面积的灾难性疾病。年游客量推想一级市场在总游客量中所表3-3 一级市场在总游客量中所占比例％比例％一期8020二期7030三期6040依据以目标市场比例表及调研结果，得出本旅游开发工程游客量预算表。年份〔年〕第一年其次年第三年第四年年份〔年〕第一年其次年第三年第四年第五年12某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告游客量〔万人〕游客量〔万人〕1.62.02.53.03.613某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第四章建设条件资源禀赋状况1、本工程在确定地域内具有确定独特性、稀缺性和垄断性。2、本工程的自然资源吸引力较强，可赏识性较佳。本县旅游资源具有确定惊奇性，能较好的满足游客猎奇、体验心理需求。3、深厚的旅游资源使本工程具有良好的永续开发价值。4、某某县的人文民俗资源较丰富，具有较高的开发价值。交通状况内部交通铁路：秦沈线、京哈高铁。大路及市内交通：截止2023年，本县共有上等级大路45条〔段，总长567.4公里，通车率达98.75条。外部交通现在某某县与外部联系的主要大路有：G104――S107文脉分析4.3.1某某县隶属于某某省某某市，位于某某省某某市西南部，地处122°28′123°6′，北纬41°12′41°47′，距离某某522023531314某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告自然状况地型地貌某某县地处辽河流域下游，属辽河、浑河冲积平原，起伏甚微。226势低洼。水文境内主要有辽河、浑河、蒲河、细河等。浑河，位于某某，发113流域面积2932气候某某县县处南温带亚潮湿区，属大陆性气候。春季多风，夏季5.5－23.52575835℃65171640165人力资源条件人力资源的可获得性：目前，本县当地适合本工程的高级经营治理人才较欠缺，但由于本省省是旅游大省，其从外地引进人力资源的力气较强。本地一般人力资源的可获得性较强。15某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第五章总体规划总体工程布置旅游业进展势头很好，但大富强必将带来大竞争，严峻的竞争形势已接踵而来，这是市场规律，更是时代的必定，游客讲究旅游质量的时代已悄然降落，而质量的依托点便是景区的文化底蕴和人文含量，所以我们应把握本县历史的地位，现代的价值，地域的优势，在本县旅游区的开发上，立足以“建筑为形，文化为魂”的理念。区域定位本区域是“近海旅游”的主题消遣区，主要为游客供给各种与矿道有关的刺激、体验、休闲等形式的消遣工程。其内容的丰富密集性及活动的多样性是整个矿业旅游区中最突出的。区域主题冲浪之旅——体验惊异体验冲浪与各种消遣工程的完善结合，给人们带来的颖、惊喜、欢快与刺激，拥有非凡独特的旅游经受。工程总平面布置依据目前的用地现状与工程主题，分为外围把握区和工程核心区。其中，外围把握区又依据方位的不同分为“观光区区域功能及主题本消遣区主要是集中在近海珍宝湖西案，它附属的效劳性工程和配套工程必需设在核心区周边的局部城区。依据目前本片区的用16某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告地现状，我们只能对本片区进展有效的把握，而不能进开放发性的设计。所以在功能上主要供给消遣区的效劳支持系统和观光休闲功能，结合冲浪消遣区的主题，表达出某某县旅游的特色和满族文化的缩影，是游客进入核心消遣区前心情培育的区域，也是从冲浪核心区出来后游客体验的缓冲区。个“近海”消遣区必不行少的元素。区域功能及主题本区域为工程核心区，自然是承载了大局部主题消遣功能，以休闲为载体，以城市居民文化为灵魂，以休闲消遣为主题设计出全国独一无二的休闲消遣主题区。工程功能和主题它为市民和游客供给了一个休闲和历史认知的平台，主要集中并且能为群众游客供给餐饮、休闲、住宿、信息等效劳功能。此工程以独特的地理位置、静谧的环境和幽雅的异域文化气氛吸引局部高端游客在此度假、休闲、进展会议等活动，其不但可以成为一个赢利点，还将提升本县旅游业的整体水平。作为高端的度假休闲区，整体环境幽雅，留意细节的细心打造；风格类似于法式的度假庄园，开阔的草场、木制的栅栏、类似古堡的酒店等等。工程设计容量景区内每个工程的规模都是由市场的需求量和工程自身的容量17某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告所打算。依据工程初期所做的专项市场调查，推想打算实施后的市场需求量，同时行业的阅历参照也是至关重要的指标，结合每个工程的特点，供给增工程的设计规模参照。在这里我们将对本县的核心片区进展这方面的测算。DesignDayECU(entertainmentcapacityunits)方法，是国际先进的测算旅游主要方法是通过基准年的游客量，推算两个主要参数：设计日参数〔designdadesignuni规模供给可参考的依据。简洁地来讲，便是依据市场调查的结论，综合考虑工程的目标游客属性、工程的自身容量、工程的市场吸引力以及工程的在整个开发打算中所起作用等因素，确定每个工程合理的设计容量.设计日〔designday〕参数，指的是设计工程规模时参照的日游客量。对于一个的开发打算，可以参考类似的工程来确定设计日参数，也可以利用比例法来确定。在此承受比例法来确定。市场调查数据说明：45000×90％/〔365×9/12〕=150人/天本县核心片区的日设计容量本核心片区为“休闲旅游90150×90％＝135人/天休闲旅游城时设计容量依据国内外主题公园入园时间规律分析，并结合本工程的特18某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告点，即本工程距离主要市场的车程约2－3小时，则其入园顶峰与一2－3107点，我们可以得到：214点，游客量占全天比重的38%，而我们则选择其次峰值1535％作为本园区的时设计容量〔EC135×35％472/小时。工程设计容量测算19某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第六章环境保护在本旅游开发工程建设中，必需贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对工程可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者安康和安全的因素，都要提出防治措施，并到达技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。环境保护原则旧旅游开发工程内的环境保护规划要与本省省及周边地区的文化气氛、生态的总体环境相适应，留意与本地文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。在开发利用资源的同时，保护自然资源，并维护整个区域的完整性，表达继承与进展的原则，遵循继承——开发——维护——改善生态环境——再开发的可持续进展路径。本工程旅游区内各设施严禁向周边水体排入未经防染处理的废水废物，保护本县旅游区资源不受污染是本县旅游开发良性开发运转及长期生存的前提条件。明确界定本旅游开发工程的地理界限，划分环保责任及要求。严格遵循国家对环保的各相关治理法规。生态环境保护主要目标：通过本旅游开发工程的建设，提高工程区域范围内的森林掩盖率和绿化率。保护措施：本旅游区域及四周水资源保护，防止污染；植树造林，防沙固土；本旅游及四周地区制止挖泥采石、开矿，防止沙尘颗粒物污染空气；保护生物资源，禁滥捕滥猎滥伐；统一规划建设，20某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告杜绝本旅游及周边地区滥建设；退耕还林。民共和国野生动植物保护法ISO14001environmentalmanagementsystemsISO9001质量治理体系等。主要措施：加强法制宣传和生态意识教育；加强对植物的防病防虫措施治理；遵守本县旅游环境保护地方法规，在工程开发建设中不得有损生态环境。废水污水处理配套建立废水污水处理厂，工程区域内的全部生活污水实行分片集中处理，分片收集处理达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接对外排放。旅游垃圾处理——垃圾收集在本旅游区各景区入口、停车场、餐馆购物点及本县旅游区内各景点、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不行回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、外形、色调适宜与本旅游区相关并与四周景观相协调。——垃圾分类区分可回收循环利用和不行回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源〔如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张21某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告之类，分类捆绑装进专用的资源回收袋。——垃圾处理分类后的垃圾可分别实行卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂回收处理。无论承受哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上转变以往城市垃圾处理方式，真正实现垃圾处理的综合化。高科技生态旅游厕所建设在经济可行的条件下，建设高科技生态旅游厕所。旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境，而且对本旅游区品牌风格的塑造有重要作用。大气环境保护主要目标SO2NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过《：大气环境标准》的二级标准，并力争逐年减量，空气质量应为优等。主要措施广种花草树木。距离开发工程设置较远的山区或最近几年内不会开发利用的地方全部种树，工程开发区内可因地制宜种植花草和树木，不致有暴露的土地。本旅游区内的宾馆、酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放。通过政府规定的方式，承诺今后在本旅游开发确实定范围内不建立污染物排放量大的工厂。22某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告噪声污染本旅游区内主要景点车辆制止高声鸣笛；主推无污染、无噪音的电瓶车。消防、安全与卫生本旅游区开发工程应配备完善的消防设施，在主要景点及游客集中的餐厅、酒吧、宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标志。加强本旅游区内的安全保卫工作，明确责任，实行专人专片。加强本县旅游区内餐饮卫生治理，执行国家《饮食消遣效劳业治理条例》标准，留意本旅游区内户外地区的野生害虫、蚊鼠等的防治工作。向进入本旅游区的全部游客发放安全留意事项，可将其印制在门票上。道路安全定期检修沿河临崖危急路段防护栏。事故多发地段要有明显警示标志。标准国道上交通工具的构造，制止不达标车辆上道行驶。设立大路安全小队，加强大路安全巡察，处理各类突发交通事故。加强对本区群众的教育，提高人民的道路交通安全意识。野外安全在自由活动区域设立明显标志，标注目前所在位置，设立紧急，预防游客丧失。宿营地和露营的设置在相对安全的区域，并对于可能发生的灾难做出明示。依据自然灾难可能发生的频率划分巡游区域，对于灾难多发地段实行进入游客申请准入制，严格限制游客的23某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告任凭进入。对于进入人数上也要加以把握，不允许单独一人进入危急区域。编制安全活动手册免费派发给每一位游客，标明整个区域内可能消灭的安全隐患。成立设备齐全的救援小队，要求队员具有良好的野外生存技能和救援本领，生疏当地环境，能够快速有效地开展搜救工作。饮食安全中毒。这是危害人身安全的另一个意外损害因素。一方面要防止饮食方面的中毒，吃腐烂和不洁食物、饮用污染了的水等均可引起中毒。对于专业供给餐饮效劳的网点，要实行卫生许可制度，从业人员必需持证上岗。另一方面就是在大自然旅游中，人们往往沉醉于自然界鲜花青草的惊奇，却遗忘了有不少植物是有毒的，森林中旅游更应留意有毒植物对人身的侵害。在景区应建立紧急医疗抢救站，使相关人员能够得到准时的治疗。社会安全加强社会治安建设，在游客集中区域设立治安点，成立联防队，避开各种骚扰、偷窃、、诈骗、行凶大事的发生。24某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第七章企业组织和劳动定员组织机构在可行性报告编制完成后，应马上进展工程的申报立项。工程一旦获得批准，须准时成立本县旅游开发负责景区的建设和经营治理。某某旅游度假开发作为旅游资源全部者的实质性代表，负责全面协调和统一组织工程实施工作，例如：国土、交通、行政、工商、税务的协调，负责规划区内工程的审批、监视；进展根底设施的配套等工作。同时，负责监视、治理本旅游区内相关旅游企业的经营活动和环境文化的保护工作。全面负责本工程区域内旅游经营单位的治理工作，负责开发建设期内的招商引资、产品营销，旅游销售渠道的组建、实施、推广。有关经营规章制度的制定；聘请人员，当地农民就业的培训等，开发满足市场需求的旅游产品，维护消费者权益。负责本工程区域内旅游环境和文化的保护工作，防止旅游资源的建设性破坏。定期对本旅游区内的环境进展跟踪检测，觉察问题准时修正。企业组织形式设立公司董事会；设董事长１名，董事假设干名。董事会是公司的最高权力机构，直接对股东大会或投资者负责，并保证景区投资者获得应得的利益。成立总经理室，具体负责公司的日常经营决策和治理。总经理室由一位总经理和两位副总经理组成，全面贯彻、执行董事会做25某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告出的各项决策和打算，并对董事会负责，同时对景区的一切经营活动进展指挥、协调和把握。成立监事会，根本目的就是要防止董事会滥用职权、谋取私利、损害股东权益，保证景区在有效监视的条件下开展经营活动，实现可持续进展。9个专业职能部门。9个部门共分为三类：一是经营治理类部门，有：市场部、商品开发部、景区治理部；二是开发投资类部门有：环境部、工程部、投资部；三是支持部门〔即为公司供给人、财、物等方面保障的部门别任命市场总监、工程总监、财务总监，作为相应业务和部门的负责人。劳动定员在工程经营期本旅游开发进展的人员主要面上社会聘请旅游、治理、市场营销、财务、人力资源等方面的专才，总编制2530说明：1、以上劳动定员是依据各企业经营淡季所需人员编制，旺季可适当增加临时工。2、以上劳动定员只考虑自营企业人员编制，不考虑租赁，外包企业人员编制。26某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第八章工程实施进度安排工程总体进度打算资源有限，才智无穷，这是一切旅游景区的共性。要使游客到了不想走，走了梦里还要来，就必需开发景点，包装旧景点，没有文化，就没有品位，没有经济，就缺乏后劲，本旅游工程定位于休闲旅游和旅游观光、度假休闲等产业上，营造成永久的文化气氛、永久的人文、永久的绿色，永久的幽情。依据当前全球、全国经济及旅游业进展态势，以及资金到位的WTO和旅游产品升级转换的历史机遇。本报告确定本县旅游开发工程大致按以下两个〔工程建设要高质量、高标准按时完成，严把施工监视、竣工验收及建设进度关。工程实行边施工、边营业的方法，力争早日投入使用，尽快产生效益。工程建设方式对建筑图纸设计及施工过程，承受通行的招标投标方式。建设施工由建设单位、施工单位、工程监理三方共同负责。工程建设依据经济依据：依据前期对某某和本县地区旅游资源及供给调研报告、本旅游开发工程游客源市场调研报告、本旅游开发工程建议书的结论为根本依据。建筑工程依据：本旅游工程开发建议书、本旅游开发工程开发27某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告建筑形态设计指引。规定》等。生治理条例》等。工程产品规格及质量标准本开发工程全部产品将在文化的根底上，结合本县旅游的开发环境，借鉴国内外度假旅游区开发的成功阅历，在产品设计上力求超前创，自然化、人性化、体验化和共性化；在旅游产品的设计时留意其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响，杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场；加强工程施工中的监理，用高质量的颖产品、优质的效劳，吸引顾客、效劳顾客，在度假旅游行业，培育市场，引导消费，从而树立本县旅游开发的品牌。工程组织治理工程的组织形式上建议承受矩阵式的治理形式；治理方式上，建议以具体的工程或以大类工程为基准单位，建议承受目前国际上通行的、也是一种较科学先进的工程治理制，各个工程负责人独立进展打算、资源安排、协调和把握，从制度上保证工程的质量、进度、本钱、人员，再通过招标，选用专业水准高、资质过硬的工程监理公司监理工程。28某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第九章工程运作及风险躲避工程资本运作根本思路工程运作的成功不但要靠专业的筹划、科学的治理，更需要资本的运作。资金在工程的开发过程中将起到举足轻重的作用。从产品经营到资本运营是市场经济进展到确定阶段的必定产物。资本运营的主要作用在于：1、通过企业的融资和对工程资源的整合，实现企业资源的合理配置，提高资源利用效率；2、通过企业物质资源、人力资源和组织资源的整合，促使企业转换经营机制，进而建立起现代企业制度；3、通过资本运营，实现企业的规模化和集团化，为旅游业的进展供给现实的根底。目前该工程所处地区的旅游业还处于初创阶段，旅游业投入缺乏，旅游根底设施薄弱，旅游企业发育缓慢、配套设施不健全，市场知名度不高以及营销手段缺乏等，这些都在很大程度上制约着地区旅游业的进展。为了切实发挥本地区旅游资源的优势，努力促使旅游业成为当地经济进展的支柱产业，通过组建标准化的股份制旅游企业〔公司并争取在规划的近、中期阶段实现股票上市，这些无疑将会极大地促进地区旅游业持续安康的进展。工程公司资本与经营运作的根本思路：1、多种融资渠道。2、经营运作的三大阶段。对于核心功能，又称之为工程的根底29某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告功能，完善这一功能阶段需要我们踏踏实实来把根本的事情〔根底建设〕做好；而支持功能是增值功能〔旅游配套设施建设工程的核心功能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，这一阶段也是制造竞争优势的阶段；关心功能可以称之为放大功能，这一阶段要考虑经济效益与社会效益并重，强化关心功能制造社会效应进而到达做大整个旅游区的目的。工程运作构造本旅游开发工程实行企业化运作，组建标准化的工程开发进展有限责任公司或股份公司，从事工程的开发建设、招商引资和经营治理。前期聘请专家机构对工程进展筹划、规划、招商引资等工作，后期聘请专业的治理公司或组建治理团队对整个工程实施运作，开发公司将依据实际状况组建不同的控股子公司和参股企业，全面为本工程招商引资及进展壮大供给支持平台。工程运作模式本旅游开发工程的运作将顷力打造其权威性与排他性竞争优势，不但要有旅游本身的核心产品及核心功能，还要承受专业化运作的思路，在时机成熟时，考虑经营运作与资本运作相结合的思路。当本旅游工程开发进展到确定阶段，具有优良的经营模式，良加油站经营权、公交运营线路、长途客运线路经营权、旅游客运线路和政府投资的旅游设施经营权等一切特许经营权是政府把握的公共资源。特许经营权的配置要严格依据市场化思路，通过股份制、30某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告租赁、承包、招投标、拍卖或经营权入股等形式来实现。政府出面引导和牵线搭桥，通过工程引资、融资、吸引投资，形成独资、合资多元投入的格局。建立并标准运营好旅游股份，支持公司发行债券、募股、扩股，力争在３－５年内使其成为上市公司，成为本县地区旅游业进展的龙头，促进旅游业的快速崛起。方案设计依据上述进展状况及操作思路，资本运营的第一步是：组建本旅游开发〔暂定〕组成：依相关法律进展组建，由合营双方共同出资，组建有限责任公司。宗旨：响应党中心、国务院的号召，弘扬民族文化，大力进展旅游产业，振兴地方经济，依法经营，通力合作，共同获利，共担风险。本旅游开发的主要任务是，依据地区旅游业进展总体规划，独立投资或引资建设主要的旅游景点及其附属设施，进展旅游产品的市场筹划和宣传。2年〔就本单体工程而言，合营期限不限。合营各方利润安排及亏损分担原则及比例：依有关法律法规及公司章程规定，合营双方在税后利润中支付各项赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、罚款；提取企业贮存基金、企业进展基金、职工嘉奖及福利基金后，按各方出资比例进展利润安排。企业亏损由合营双方按出资比例进展分担。31某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告资本运作的具体方案：1000万元人民〔依据状况可设立自然人股。公司成立后，以公司资产为抵押〔或由担保公司10002023万元〔假设将区域内的经营性资产划拨到该公司名下，公司资产将更多，今后的资本运营更顺当。通过合资、合作等方式，吸引社会资金或外商资金1000万元，共同投资景区工程及饭店等设施建设。据此，公司的总资金已0.3其次阶段的局部资金。组建旅游饭店集团公司〔和旅游车船公司等。〔将旅游投资开发公司与饭店投资治理公司合并重组股票上市〔或买壳上市。这在很大程度上将会解决公司今后进展的资金问题，并为公司的资本运营供给更为宽阔的空间，由此还可提高公司的市场知名度，实现地区旅游企业与全国乃至世界的接轨。32某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告第十章投资估算与经济分析投资估算依据全部设备价格均依据厂家报价和市场询价；建筑工程承受本省省本县地区当地同类工程类比法进展估算；国家有关建设工程投资估算的规定；工程总投资估算本经济分析只对本工程做具体分析。工程总投资是指拟建工程从前期预备阶段开头，到建成营运为止所发生的全部投资费用及营业期所需预付的全部流淌资金。33某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告工程估算表投资额度〔万元〕分区 工程第一年 其次年餐厅生态养老区 购物区 1000康复区KTV商店旅游休闲区 酒吧售票处效劳设施农民俱乐部农民人家漂流历险记

505015050200300

50505020100180休闲消遣区各分期投资额度总投资

农民厨房异度空间快艇冲浪效劳系统

1001503001350

3000

5050100165034某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告测算说明11年。28%。3、缴纳税金和税率：按税法规定，该工程营业税的适用税率为5%1%33%。41010%。财务评价1、内部收益率：通过现金流量表计算出该工程的内部收益率〔IRR〕17.87%>8%，说明工程可行性较高。25.276.10年，为典型的好工程。383500万元，说明工程可承受，故工程可行。不确定性分析在旅游开发工程评估工作中，大量计算分析所用的数据都是来自推想和估量，由于受客观条件及有关因素的变动和主观推想力气的局限的影响，本工程的实施结果〔投资效果和经济效果等〕不愿定符合我们原来所作的推想和估量。因此，无论承受哪种方法对本由于这些不确定性因素的作用超过确定程度时，就会给我们所评估的该工程带来风险。一般来说，不确定因素和风险存在是不行避开的，因此，我们在做财务效益评估的同时，需要对本县旅游开发工程进展不确定性分析。35某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告不确定性分析的方法很多，我们在此处选用工程评估中最重要也是最常用的两个分析方法：盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、损益临界分析，它是依据工程正常生产年份的产量、本钱、产品销售价格和税金等数据，计算分析产量、本钱和盈利三者之间的关系，确定销售总收入等于生产总本钱时即盈亏平衡点的一种方法。在盈亏平衡点上，企业既无盈利，也无亏损。在不确定性分析中，投资者可以通过盈亏平衡分析，推断拟建本县旅游开发工程能够承受多大风险而不致发生亏损。按工程全部完工后的数据测算，本县旅游开发盈亏平衡点为接超过此接待量，工程开头盈利。说明工程抗风险力气较强。敏感性分析敏感性分析是指通过测试，计算各种不确定性因素的变化对工程经济效益指标的影响，从中找出敏感因素并确定其敏感程度的一种分析方法。影响经济效益的因素很多，敏感性分析通常选择对投资工程资金流量起主要作用的因素，如投资、本钱、价格、规模、建设周期等，争论这些因素发生变化时对经济效益指标的影响及影响程度，我们在本报告中主要分析投资额、销售收入二者的变动对内部收益率的影响。在进展敏感性分析时，应先确定不确定性因素的变化范围，我10％作为因素变化幅度。36某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告依据财务报表和其他报表中数据，可以得出下面的财务敏感性分析表。营业收入表10-1 开发财务敏感性分析表营业收入项目根本方案+20%10%-10%-20%内部收益率17.87%23.91%20.93%14.70%11.39%静态投资回收期5.274.764.995.66.00〔年〕动态投资回收期6.105.335.686.67.21〔年〕由上表可见，各因素变化对工程内部收益率的影响程度不同，风险力气较强，在工程经营建设过程中只要严格把握投资规模并且始终留意客源市场的开拓工作，保证有充分的客流量，工程是可行的。国民经济效益分析间接经济效益旅游业是公认的关联度高、带动性强、辐射力大的经济产业。本县旅游开发工程建成后，将极大的促进本县的经济进展。14.3考虑到本县州的旅游业刚刚起步，目前还没有进展成大产业，这里3下表。37某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告金额单位：人民币万元项目第一年第三年第五年第七年直接收入3982495061606512间接收入11946148501848019536与此同时，旅游业还能优化产业构造，带动本县州范围内建筑业、制造业、食品业、商业、效劳业、金融业和信息业等其他相关产业的进展，从而促进本县经济持续、快速、稳步进展。随着根底设施的逐步完善，当地的投资环境也会大为改善，从而进一步推动本县的对外开放。环境效益本工程所在的某某县，旅游资源丰富，交通区位环境在某某地区较为优越，旅游资源特色突出。但当地目前对旅游资源的粗放利用，不利于可持续进展。通过建设本县旅游开发工程，可以使全市上下普遍重视旅游资源保护和环境建设，让本地居民自觉维护旅游资源，让游客深入体验休闲环境，从而最大限度的协调好人与环境、历史的关系，其所取得的环境效益是无可估量的。社会效益理论社会效益增加就业岗位旅游业是一个劳动密集型产业，能够供给大量直接和间接的就业时机。依据世界旅游组织测算，旅游部门每增加一个直接就业人员，社会就能增加538某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告既可以解决本县局部城镇人口的就业问题，还能为当地农民中的局部剩余劳动力供给一个就业时机。改善人民生活，扩大对外开放本县旅游开发工程的建设，可以吸引大量中外游客，使得外界的先进思想、文化、观念和信息源源不断的输入，有效促进本地文化与外来文化的沟通和融合，从而加速其社会经济的现代化进程，提高人民生活水平和质量。也有利于改善投资环境，扩大对外开放，提高本县的知名度。同时旅游业的进展，还将促进社会稳定，有利于当地旅游资源的保护和传统文化的弘扬。对国家和社会奉献水平的科学评价工程实施打算期9年内〔建设期1年，经营期8年，可为国家44485.17326.8125461社会奉献率=工程对社会奉献总额/投资总额×100%=44485.1/10559×100%=421%说明工程全部投资为社会制造支付价值的力气强。风险与对策国家宏观经济政策变化分析及对策依据国家开发西部、大力进展旅游产业的精神，以及实施长期假期的政策〔即春节、五一、国庆〕无疑为旅游工程的进展供给了良好的宏观环境。由于旅游业以人的精神文化消费为对象，当国家“本39某某农庄旅游开发建设工程可行性争论报告县旅游开发工程“具有其他旅游区无可比较的自然资源和人文资源，对游客有着巨大的吸引力，加之本县的持续进展战略。以特色旅游来吸引游客，以消退国家宏观经济政策对工程的影响。国内外市场波动变化及对策国内外市场波动变化因素主要表现为两个方面：1、区域产生的经济危机，导致旅游市场不景气；2、旅游景区的渐渐增多，造成争夺客源的竞争。这些不利因素均会造成旅游区内的客源数量削减，从而影响项目的收益。针对这种状况，一方面须重视保护自然资源、人文资源，创立独具特色的旅游区；另一方面须从各个方面，利用现代化手段加强宣传促销力度。利率、汇率波动变化及对策合资公司所需资金由合营各方及银行贷款组成，因而利率变化对其有影响；合资公司属旅游行业，不涉及产品的进出口，因而汇率变化对其没有直接影响；税率提高，则公司财务利润率降低，投资回收期延长，反之则利润率提高，投资回收期缩短，针对这种状况，公司将承受先进的治理模式，不断降低本钱，提高效率来抵抗此风险因素。本钱波动变化及对策本钱的变动将直接影响企业