南京物流中心项目建议书

咨询评估报告校审单报告名称南京丁家庄物流园区（王家湾物流中心二期工程）项目建议书编号宁咨二（ ）编 号承办部门业务二部：核稿：拟稿人：会稿总工程师：总经济师：审核：签发：主送：抄报：报送：共印份二。O二年十月二十三日南京丁家庄物流园区

（王家湾物流中心二期工程）

项目建议书宁咨二编（2002）20111号南京工程咨询公司资格证书号：工咨甲9501南京丁家庄物流园区

（王家湾物流中心二期工程）

项目建议书宁咨二编（2002）20111号南京工程咨询公司二OO二年十一月二十六日

经理黄卫光副总经经济理师魏大晋总工程师张荣昌项目主持人魏大晋项目负责人宋晓杰参加人员魏大晋田政第一章项目概述 第二章项目建设的必要性..第三章市场前景与功能定位第四章项目选址 第五章建设内容与建设规模第六章初步方案 第七章立体库设计 第八章物流技术 第九章实施进度 第十章投资估算与资金筹措第十一章财务分析...南京工程咨询公司 -南京工程咨询公司 -#-2002.102002.102002.11〜2003.12003.2〜2003.42003.5〜2003.62003.7〜2003.102003.10〜2005.92005.6〜2005.92005.10第九章实施进度本项目规模较大，考虑到合理使用资金，将根据项目的具体功能，以合理划分，有机联系为原则，将项目实施期定为三年，计划如下：项目建议书可行性研究报告可行性研究报批及相关土地征用总体初步设计施工图设计项目建设人员培训等运营准备工作项目建成，正式运行第十章投资估算与资金筹措、编制依据投资估算按照国家有关规定并参照南京市建安工程定额标准以及同类建筑的综合概算指标进行，各种规费按我市现行取费标准计取。鉴于目前物价较为稳定，投资估算中不计列涨价预备费，基本预备费按工程费用和其它费用之和的8%计取；固定资产投资调节税按零计列。总投资额经估算，本项目总投资（即仅包括铺底流动资金）42123.7万元。40037.2万元，其中40037.2万元，其中21077.0万元15994.5万元2965.7万元1738.8万元347.7万元工程费用其它费用预备费用建设期利息铺底流动资金详见附表2。资金筹措鉴于本项目具有良好的市场前景和经济效益，市交通局将争取国债资金贴息，并同时通过招商引资筹集建设资金，把南京物流企业做大做强。项目建设和经营所需资金总额42934.9万元（即包括所有流动资金）。资金筹措初步方案如下：1776.0万元；1776.0万元；25000.0万元；15000.0万元1158.9万元。招商引资银行长期贷款流动资金贷款第十一章财务分析基础数据建设期：3年；计算期：18年；基准折现率：6%；所得税率：33.0%；营业税（仓储业）：按营业收入的5.0%；营业税（运输业）：按营业收入的3.0%；城市建设维护税：按营业税的7.0%；教育费附加：按营业税的4.0%；盈余公积金提取比例：10.0%；公益金提取比例：5.0%；建筑物折旧年限：50年，残值10%；设备折旧年限：12年，残值10%；无形资产摊销：5年；递延资产摊销：10年。经营收入本项目主要经营业务集装箱、零担仓储、理货、停车服务等。服务内容单价数量金额（万元）立体库1.50元/货位•天22000货位963.6平库1.50元/货位•天10000货位438.0理货及配送10元/吨500万吨/年5000.0集装箱装卸400元/标箱150标箱/日2190.0管理费及其它收入250.0零担1元/KG/100KM500.万吨/年280KM平均运距1400.0合计 10241.6经初步估算，预计本项目正常经营年经营收入约10241.6万元。3、成本分析本项目主要成本组成为包装材料、外购燃料及动力、工资福利费、修理费、折旧和摊销费、财务费用、管理费用及其他费用。其中：包装材料：按120.0万元/年估算；(2)电：按建筑面积30W/M2、0.68元/KWh、60%使用系数、每天8小时，年用电量630.7万KWh计，年电费428.9万元；水：按日用水量1000吨(含洗车用水)、2.8元/吨、年水费102.2万元/年；柴油按4吨/天估算，3200元/吨，需467.2万元/年；(5)工资及福利费：按400人，2.5万元/人•年，共1000.0万元/年；修理费：按固定资产原值1%提，408.4万元/年；折旧费与摊销：按基础数据中折旧、摊销年限计算；管理费用：按150.0万元/年估算；其它费用：按15.0万元/年估算。本项目年均总成本4770.7万元，其中固定成本3577.4万元，可变成本1193.3万元。详见附表4：总成本估算表。税金与利润本项目的年均税金为2114.1万元，其中：营业税金及附加561.7万元，所得税1552.4万元。本项目年均利润总额4704.4万元。详见附表6损益表。财务分析结果经初步分析计算，本项目财务评价结果如下：财务内部收益率(税前) 12.4%财务净现值(6.%)(税前) 23245.3万元静态投资回收期(税前) 9.3年动态投资回收期(税前) 11.7年.财务内部收益率（税后）9.4%.财务净现值（6.%）（税后）11466.6万元.静态投资回收期（税后）10.6年.动态投资回收期（税后）14.6年.借款偿还期6.5年.投资利税率12.3%.投资利润率11.0%.资本金利税率19.7%.资本金利润率17.6%评价结果说明，本项目的税前、税后全部投资内部收益率均大于目前银行贷款利率，投资利润率、投资利税率较高，且在折现率等于银行贷款利率时的财务净现值（税前）为23245.3万元，说明本