地产年度营销推广方案样本

滨河国际年度营销推广方案第一部分：市场分析第二部分：项目现实状况分析第三部分：项目推广思绪策略第四部分：项目营销推广计划第五部分：项目媒体策略及计划滨河国际营销部-1第一部分：市场分析一、房地产市场分析●房地产急剧升温，房地产市场在国家经济刺激政策尤其是宽松货币政策和通货膨胀预期等原因影响下，出现投资加紧、销售增加、价格快速上涨和资金充裕市场表现。尤其是进入下六个月，“地王”频出，房地产销售一度出现“井喷”式行情。●底“新政”对房地产市场影响临近底，政府连续出台多个新政策，并提出“遏制”房价，打击投机行为政府基调。但此轮调整动作有限，在确保国家经济发展向上大前提下，政府对房地产市场调整愈加谨慎。从现在来看，“新政”对房地产市场未造成较大影响。●房产业总结房产发展可概括为以下几点：√受政策影响较显著，政策一“放”就“火爆”，一“紧”就“低迷”;√地王凶猛，房价疯狂，比房价更疯狂是地价；√房价疯狂，房价一路“疯”涨，尤其是一、二线城市；√二手房井喷，因为受营业税征收政策调整影响，二手房销售火爆；√年底新政，“遏制“当头，给房地产市场定下基调。二、临沂房地产市场分析临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展，经过底出台25条房地产调控政策等一系列方法，临沂市商品房交易量一直处于山东省前列，市区整年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增加了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增加了19.3%、23%、20.1%。保障性住房方面，整年共完成保障性住房建设投资11.5亿元，开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡，廉租住房10.3万㎡，发放廉租住房补助累计达2187户，处理了7300户低收入家庭住房困难。(数据起源房产网)临沂作为一个关键商业城市，受市场影响也是巨大，整个房地产即使没有过大涨幅，但销售情况较形式喜人，就整个临沂房地产市场存量来看，即使市场一路走好，不过明年市场压力并没有减小。明年临沂楼盘项目更多，就算是需求增加，不过分摊在每个楼盘上销售压力仍然很大。第二部分：项目现实状况分析一、销售现实状况分析，滨河国际项目在各方协作努力之下，项目共完成销售物业数量189套（高层住宅157套、别墅32套），完成销售面积27799.26㎡，完成销售金额1.19755亿元。自3月进入本项目工作，本企业针对项目特点及市场情况，利用卓有成效营销手段，有效扭转了项目一度滞销局面，实现了项目著名度提升及项目较快销售。二、项目现实状况分析●工程现实状况分析A地块一期房源全部为现房，产品形态为小高层、高层、和叠加别墅，二期估计于4、5月份动工，产品形态为独栋别墅、多层花园洋房、高层。●可售房源分析A地块一期可售房源：在售剩下房源:别墅57套，高层45套（面积区间为122至220平米）；预推房源：8、9#楼（高层）140套（拆分后将达成200余套）；二期房源：独栋别墅、多层花园洋房、高层（暂未统计）。●项目营销推广现实状况分析回顾整个营销推广工作，因为整个市场和项目本身原因，一直以促销为关键推广形式，营销推广利用了户外、报纸、DM直投、短信等媒介，结合活动方法进行，在临沂领先地利用了形式不一样营销活动，其中“买房送汽车”、“买大房送小房”、“买房送空调”等成为其它项目标模拟者。三、小结在市场利好情况和营销推广后，实现了有效去化，从中也发觉了产品相对单一、市场竞争力弱、客群单一等问题。从房源存量来看，销售形式仍不容乐观，营销节奏把握、方法创新、差异化卖点营造、用户挖掘等工作提出了更高要求。第三部分：项目推广思绪策略营销推广思绪1、问题解构：我们要实现目标√在经过切实有效营销手段，实现滨河国际项目标有利市场占位，确保滨河国际项目标连续销售；√在工作中，在确保项目连续销售目标下，逐步提升价格，确保利润最大化；√营销推广工作，是要在实现销售和利润目标下，同时完成企业品牌提升；2、营销推广思绪指导●横向1、以区域优势相比，突出本项目；2、以项目本身品质和同区域项目相比，突出本项目标差异；3、整合企业优势资源、项目品牌基础及各项目品牌管理工作提升项目及企业品牌价值。●纵向1、销量及售价提升/项目品牌成长2、售价走高实现利润最大化/品牌提升3、以不一样组团产品推售及阶段性价格策略等销控方法为明线，贯穿整个推广过程，以实效性、时效性推广方法有力推进销售进程。二、营销推广策略为实现理想销售目标，在营销推广上充足利用滨河国际项目已经有优势，遵照以下利益标准,赢得市场和消费者青睐。借力打力◆借住宅已经有交房优势和成熟居住气氛优势，推进房源去化；◆借小区已经有高品质形象，提升用户心理预期，推进项目销售及价格提升；◆借助已经有老用户认可度，发挥老用户作用，降低新用户认可难度；◆借推广市场关注之势，引发市场连续关注度，推进项目标去化；为了加强推广力度，本着借势标准，依靠滨河国际项目已经有成熟居住优势、高品质景观优势、忠实用户群优势等等，确立鲜明推广专题，经过主流媒体连续大力宣传，快速扩大市场认知度，建立市场认可度，打动目标人群。集中优势以价值吸引，以品质打动，以信心确保，遵照聚集标准，集中出击火力，集中优势资源，立足区域，放眼整个临沂市场，走实效推广路线.◆价值——滨河版块为数不多高品质楼盘，优越区域位置、便捷交通、臻美自然景观；◆品质——西班牙风情亲水别墅、薄板全明式阳光户型◆信心——稀有、产品多样化以新奇体验式营销方法，配合活动评选、报纸、软文和直投等互动,将项目优势卖点资源在短时间内达成最大化，产生鲜明独到诉求，塑造居住、投资首选形象，快速有效地处理销售问题。（3）利用契机◆节日契机——有效利用节日契机，实现“节日营销”效果最大化，经过活动、报纸、用户渠道进行集中地宣传，展现项目优势卖点，吸引市场眼球，吸引市场强烈关注。◆利用周围项目契机——在营销推广工作中，和周围项目产品推出高潮错开，有效利用周围项目产品推出空白期和低潮期，进行高调营销，有利于用更少营销费用实现更有效营销目标。在把握契机上，同时能够考虑项目标工程节点契机，如封顶、交房等，和有利政策颁布等等，在营销策略、营销手段，营销终端进行综合整合，经过资源配置最优实现营销效果最大化。（4）连续积累经过联动和融合，高度概括项目本身优势，并以此为基础进行媒体立体组合，加以延续累积，以成熟高品质小区居住带动后期产品去化。第四部分：项目营销推广计划营销阶段划分依据项目本身特点和市场内、周围项目发展情况，和房地产发展传统金九银十特征，我们将下六个月推广划分为以下阶段。◆四个阶段：第一阶段：8、9#楼形象全新入市——占领市场（.2-3）第二阶段：8、9#销售期——撬动市场（.4-7）第三阶段：2期预热期（.5-6）第四阶段：2期销售期——市场去化（.7-12）◆两次高潮高潮一：4至7月高潮二：8月份、10月份黄金销售期二、推广时间节点时间-2月至-3月-3月至-7月-5月至-6月-7至-12月节点8、9#形象全新入市8、9#开盘热销期2期预热期2期开盘热销期主推产品40平米单身公寓、120多三房、140多四房、160多“两代”房40平米单身公寓、120多三房、140多四房、160多“两代”房独栋别墅、多层花园洋房独栋别墅、多层花园洋房关键述求点40平米单身公寓、160多“两代”房丰富产品线独栋别墅、多层花园洋房独栋别墅、多层花园洋房推广调性单身公寓：国际、时尚、明快、个性“两代”房：友好、文化、厚重、大气强势、抢购、火爆王者风范、豪宅强势、抢购、火爆推广关注点品质、稀缺、创新品质、稀缺、创新品质、稀缺品质、稀缺营销活动认筹、蓄客开盘认筹、蓄客开盘三、各阶段营销推广工作（一）第一阶段：8、9#形象全新入市——占领市场1、推广思想：8、9#楼经过户型改造后，形成了强有力市场竞争产品，所以，必需抓住产品卖点进行营销推广，快速引爆市场，形成高度关注。2、推广目标：快速完成对8、9#楼销售工作，同时带动前期剩下房源去化，制造市场关注度，为二期房源推出奠定基础。3、关键思绪：两条推广线，合成一股绳。以单身公寓小户型带动市场，稀缺性引爆市场，以“两代”房创新性吸引市场，使市场关注度越来越高。4、推广手段：高密度以纸媒、短信、网络、DM直投等短、频、快见效媒介，快速引爆市场。5、系列推广专题单身公寓：沂河畔，舞动青春旋律！精品40平米单身公寓立即闪耀上市，火爆登记中160多“两代”房：和家，齐天下！创新160平米“两代”子母房，全城招募中6、sp活动sp1）专题：“春天小说，风景这边独好”实施思绪：春天到来，充足利用项目周围资源，如小埠东橡胶坝景观，小区园林景观，邀请诚意用户来现场体验生活，增加蓄客量。活动时间：-3-7（二）第二阶段：8、9#开盘热销期——撬动市场1、推广思想：集中引爆，使产品快速去化，使项目著名度，企业品牌影响力增强，有效带动剩下房源去化，为二期推出建立良好市场基础。2、推广目标：实现8、9#开盘快速销售，回款。3、关键思绪：充足展示产品关键卖点，采取媒介高密度宣传和现场体验相结合、真实让用户感觉到产品品质和稀缺性4、推广手段：高密度以纸媒、短信、网络、DM直投等短、频、快见效媒介，快速引爆市场。5、系列推广专题“花开富贵，滨河国际8、9#景观楼耀世开启”珍藏级创新160平米“两代房”、40平米精品单身公寓、124平米铂金三房火爆推出6、sp活动专题：“花开富贵，滨河国际8、9#景观楼耀世开启”实施思绪：在前期30天集中蓄客基础上，以开盘造势形式，聚焦形成关注点，实现快速消化。开盘时间：-3-14（三）第三阶段：2期预热期1、推广思想：利用产品高度，制造市场最高关注度，全方面提升项目标品牌著名度，使项目不管是在品牌和价格上全部得到最大效益化。2、推广目标：项目形象提升，企业品牌更著名，树立新，更高市场影响力，实现真正口碑营销。3、关键思绪：充足利用独栋别墅在市场上稀缺性，升华项目最高品质，实现最大价值，同时用多层花园洋房热销房源扩大市场拥有率，带动全部房源销售。4、推广手段：采取高标准、高要求广告宣传，占据关键路口户外广告、晚报等关键媒介突出部分，强势使项目形象深入人心，找准目标用户群。5、案名提议：滨河国际·尚府滨河国际·香缇湾滨河国际·熙园6、卖点提炼：尊崇、高贵、稀缺、品质7、阶段推广专题：一府倾城，宅以世传绝版独栋，立即憾世登场，花园洋房，别墅享受，VIP诚意预订中8、sp活动：专题：“临沂高端住宅论坛”实施思绪：经过广告媒介宣传造势，再借助政府、公共声音，增加项目标影响力。活动时间：-5-10媒体配合：电视台、晚报、临沂在线等（四）第四阶段：2期开盘热销期1、推广思想：滨河国际A地块巅峰之作，不管从气势、形象上面全部必需得到最高提升，所以，在前期强势蓄客基础上，高规格、火爆开盘，引领临沂高端住宅。2、推广目标：项目品质最高升华。3、关键思绪：以文化做载体，给予项目更多价值。4、推广手段：借助高端活动，如：茶艺、高峰论坛、节假日、政府例行会议等，挖掘潜在用户。5、卖点提炼：尊崇、高贵、稀缺、品质6、SP活动：专题：“光耀沂河，盛大开启”滨河国际二期盛大开盘，巅峰之作，领秀沂蒙！实施思绪：经过盛大开盘活动形式，实现高端住宅快速去化。开盘时间：-7-10第五部分：项目媒体策略及计划一、媒体组合在本案推广过程中，紧紧围绕关键推广定位，进行统一风格诉求。同时，多种广告又有不一样形式明确分工，主力传媒--户外广告着重营造项目形象、小区成熟、高品质居住气氛和重大营销节点信息，借此让目标消费者发觉并认同项目价值，软文、报广、杂志、活动等逐步阐释项目独特卖点。户外广告——项目推广门户；软文、报纸、网络、短信——打开市场大门关键；此四种媒体可并列，连续和集中进行联运和融合。选择主流报媒作为推广主力媒体，进行广泛强力宣传，实现信息以最快