房地产项目可行性研究报告模板

....-.jz*-.jz*********X工程****************X目 录第一章 工程概况一、二、三、四、五、其次章第三章一、二、第四章一、二、三、四、五、

工程名称工程地址工程开发企业概况工程建立背景工程总体概况工程市场分析工程建立环境分析****房地产市场概况结论工程优劣势分析工程优势工程劣势结论工程建立条件及实施方案工程选址工程建立容及建立规模工程建立条件工程规划设计方案工程环境影响工程治理组织七、工程实施方案第五章工程风险分析一、政策风险分析二、社会风险分析三、经济风险分析四、行业风险分析五、治理风险分析六、资金风险分析第六章工程投资估算与资金筹措一、 工程投资估算二、 资金筹措三、 贷款取得与归还第七章 效益测算与分析一、 收入推想二、 税费率三、 利润推想第八章 工程总结第一章 工程概况一、工程名称：******************工程二、工程地址：******************三、工程开发企业概况：******************〔以下简称公司〕是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在****，注册资金****X万元。公司成立以来，依托**的富强商业优势和名牌大学、争论机构的智力优势，业务不断开展扩大。公司现有企业员工****多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业资深人士，争论生以上学历，资金实力雄厚，实践经受丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销治理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素养高、技术力气雄厚、竞争力气强、开展潜力巨大的优秀队伍。核心，不断为客户制造价值。同时，公司奉行创不断探究顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经受的同时，深刻分析国实际状况，运用科学的决策方法和创的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。四、工程建立背景****X公司开发的********X的居住环境受到****“**X•******〞住宅小区是**X公司开发的第一个工程，位于****城东风文体路口百越公园对面，占地面积及方案委员会批准，该地块由**X今后建成后的**********目前城区乃至整个县城城市中心点，也是**X商圈的核心，具有很高的商业价值。小区高层建筑拥有绝佳的江景和公园，为****目前唯一的可俯视普厅河、百越公园乃至整个县城的城市标杆高层建筑体。整个工程总投资估量 2.5亿元，工程容包括******.整个“**X•******〞工程工程构思精巧时尚，并布满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局布满生活体验的意趣，市场反映相当吵闹，至20237月3日至20237月13日，工程来电高达258客户，客户反响吵闹良好。工程方案一年之完成确定量的销售，并签订**X“**X•******〞住宅小区良好的形象普遍得到****政府相关部门和市民的认同。“**X•******2栋33一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。目前工程设计已进入预备开工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建立在****委、县政府及相关部门的大力支持下，今年7月底竣工。各种证件还在办理20239月可以开盘。五、 工程总体概况*****〞地理位置：****城东风文体路口百越公园对面 总建筑面积：约****㎡其中：商业面积****X住宅：****X㎡人地下室面积：约****㎡建筑占地面积：****X㎡建筑密度：****X%总户数：****户汽车停车位总数：**X个，其中机动车**X，自行车**X。建筑形式：综合性高档高层住宅园区绿地率：**X％2023年6月其次章工程市场分析一、 工程建立环境分析1、宏观经济环境分析位于中国西南部的，是中国实施西部大开发的12个省、区之一，也1509225种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。矿产资源共有9大类：黑色金属矿产、能源矿产、有色金属及贵金属矿产、化工非金属矿产、稀有及稀土矿产、特种非金属矿产、冶金关心原料矿产、建材非金属矿产及彩石矿产等。矿产具有种类多、品种全、分布相对集中、富矿优质矿储量所占比重较大、共生伴生组份多等特点，开发前景格外宽阔。2023年1月1日，中国—东盟自由贸易区如期正式启动。由西南门户变身“亚洲中心〞的跨越式开展历程也从今刻起，驶入了快车道。“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴〞的独特区位，让当仁不让地伫立在中国西南门户的位置。随着中国—东盟自由贸易区的启动，以及国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼铁路、昆仰大路等一批重大根底设施建成，从今日的西南门户到明天市、区域性物流中心、区域性金融中心为铁三角的战略布局，或许是最有力的证明。建成后的中国-东盟自由贸易区，其经济规模已经超越欧盟和北美自由贸易区，成为开展中国家组成的“世界最大自贸区〞。据推想，中国对东盟的出口将增加106亿美元，增幅为55.1%；东盟对中国的出口13048%。享受沿海地区政策、西部地区的优待政策，成为享受国家政策最优待的经济区域之一。中国参与东盟自由贸易区后，依仗区位、资源、政策这三大优势，将由国边陲开展为国际通道和枢纽，建成国投资者、边疆贸易双向沟通的平台，成为中国进入东南亚一个重要桥头堡，在今后中国——东盟自由贸易区的建立有作为。2023年全省生产总值完成8750.95亿元，增长13.7%；全社会固定2258.224.8%；地方财政一般预算收入1110.8亿元，增长27.5%；社会消费品零售总额3000.1亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入18576元，实际增长472213.94.9%；单位生产总值3.22160.519.6%。地产开发投资402.51亿元，同比增长32.6%；全省商品房屋施工面积2023年，省建立(筹集)城镇保障房40.32万套,估量总投资278.79亿元。目前，全省保障房建立任务已经下到达各州市，省政府要求各州市必需依据责任目标抓好建立，确保去年开工的工程到今年底根本完成，今年开工的工程在9月底前全部开工，今年底完成60%以上的投资额，根本建成19.6万套。保障房的建立满足了宽阔群众的住房需要。2、区域经济环境分析省壮族苗族自治州市是全州政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，地处祖国西南边陲的省东南部，东与**市接壤，南与越南社会主义国接界，西与红河哈尼族彝族自治州毗邻，北与市相连，区位优势明显。良好。去年一季度，全市地区生产总值〔GDP〕估量完成27亿元，同比增长15.61.36%，占生产总值的比重为4.90.3个百分点，对经济的奉献率为2.1%。其次产业实现增加值15.2亿元，同比增长20.1%，占生产总值的比重为56.2%，比上年上升了2.1个百分点，拉动经济增长10.8个百分点，对经济的奉献率为69.4%。第三产业实现增加值10.5亿元，同比增长11%,占生产总值的比重为38.9%，拉动经济增长4.5个百分点，对28.5%，很明显，市经济开展处于上升周期。展的时期后，把建成面对东南亚、南亚的区域性国际化市区，始终是市委、市政府孜孜以求的战略定位。市委九届五次全体〔扩大〕会议明确贸易、金融、人力资源开发、公共效劳等五大平台，争创引领西南部区域合作示城市，把建成连接东南亚、南亚最便捷的陆上通道，沿边开放最具活力的城市。域性的都市化城市。围绕这一的战略定位，提炼了以穷那么思变、后来居上、科学开展、开放和谐为主要容的“精神〞，先后提出并完善实施“通道经济〞战略、农业立州、工业强州、城镇富州、开放活州、科教兴州、和谐稳州“六大战略〞，加快大通道经济开展步伐，建立生物资源开发、型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假“四大基地〞的总体思路，经济社会走上了又好又快的开展轨道，主要经济指标连年以高于全国、全省的平均水平增长，全州上下呈现出政治稳定、经济富强、社会进步、民族团结、边疆清静、人民安居乐业的可喜局面。**X房地产业开展适逢其时。二、 ****房地产市场概况2023年****长最快的行业。全年房地产开发投资额估量达15亿元，房地产企业家信念指数始终位于****而房地产业的快速开展又带动了相关产业的开展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动****经济开展的支柱性产业。1、市场竞争状况**********以及保障房工程等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复消灭。随着****的城市开发已向城区转移，房地产市场热点也集中于此，大局部明星楼盘在此拔地而起。近年来、河畔名郡、旭阳花园、幸福家园等高，城区住宅〔含别墅、天地楼〕均价约为3200元／㎡—3400元／㎡左右，无高层电梯房。随市场开展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为**X楼市的主流模式，以******为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为****房地产市场的一道亮丽风景线，前有东风路主干道、**X唯一中心公园百越公园、月亮滩公园、普厅河等，区位优势十清楚显。商业开展模式也引起人们的关注。到目前为止，****城逐步形成三**X商圈，三足鼎立根本形成。尤其以**X商圈为主的城区商圈将来五年不行限量，随着华润万家、国美电器、南城百货、中影、影院的加盟，**X商圈的价值无可估量，以******为中心的商业中心以及消灭雏形。将来众多商家的涌入，引发了对******X房地产业快速开展。同时，得益于**X2、消费群体状况****的房地产市场从2023年开场升温，07年、08年、09年开展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，局部。****从今年开场进展大规模城市改造，20232023造在的各项地产工程住宅面积估量超过20万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁户以及**X对农民进城购房的优待政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或马上被拆迁，他们急需购置房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有确定的消费力量。三、结论****经济开展的支柱性产业。在西部大开发渐渐深入开放的现在，**X正努力向“秀丽又柔情**X〞前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。****房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后****经济开展的中流砥柱。房地产市场供求的构造性失衡照旧存在。从2023年开场，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，**X房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2023****真正意义上的房地产工程屈指可数，将来五年，****商品房销售仍将走红。第三章工程优劣势分析一、 工程优势位置优势本工程地处****城区确定中心点，是今后**X商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临目前****最好的政府活动中心、幼儿园、超市、****天成体育馆、碧水大酒店、省农村信用社等单位，工程所处位置环境秀丽，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富有阶层等精英人士在城区购房置地的首选。当前****对将来的城市规划建立赐予的定位，将打造区域性的都市化秀丽柔情**X。按政府规划，******工程受到****县委、县政府以及各单位部门的重视。随着云桂铁路**X段的开通以及**X火车站的全面建立，环城路的全面运转，将来城区****城边缘沿线杂乱的城郊结合区域正快速转变为城市景象。产品功能****房地产市场需求来看，二期工程产品中最吸引市场留意力的有以下几方面：●充分的车位水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此，从目前的趋势看，一个工程有无充分的车位对整个工程开发的成败有着很大影响。“**X•******题作了充分的考虑，正好迎合当前及将来市场需求，与当前**X房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着确定优势。●大型的商场随着**X区中心点，也是今后**X的财宝之地，是**X商圈的核心，同时与****的目前商业中心区域步行街区仅一桥之隔，周边配套应有尽有，商业价值极高。由于城区还处在开展上升阶段，目前在城区商业圈供给比较缺乏，大量旧城老百姓纷纷踊跃到城区要求进展商业置业投资。本工程所建立的约300015000场，正好填补当前城区的商业供给空白。居住、购物、休闲、消遣一体化******自身除了有商业配套之外，前有百越公园和普厅河、今后建成的**X商业广场〔百越公园东侧100米，是今后**X最繁华的地段，出行便利，购物、休闲、消遣等功能一体化，工程越来越成为**X人关注的焦点。产品设计合理、多样化电梯承受国际品牌电梯，保证舒适、快捷、平安的到达每一层，为了保障居住的舒适性，工程依据大城市设计角度，C座是两梯三户，D座是两梯四户；在户型设计方面，实行户户通风采光设计的；在户型的分割方面，承受动静别离，户型分卧房休息区和客厅、餐厅的活动区，保证寻常业主在客厅的活动不影响到卧房家人的休息；户型面积54—152㎡，一房、三房、四房、楼中楼等在针对**X老百姓的需求的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了工程户型的有用性、丰富性、价值性。工程前期工作根本完成，工程建立周期相对较短目前售楼部已经完工，工程月底开场启动，方案24个月，全部完工。在工程建立方面，我们己做了相当的投入，整个工程根底建立前期筹备已根本完工，后期建立周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求。市场竞争相对较小当前****房地产市场的热点集中于城区，而城区很多工程都已经售罄并全部入住，仅有活泼的******一个工程，两三个楼盘集中在老城区，主要围绕旧城改造和保障房进展建立，地价与房价节节上升。相对而言，工程周边市场竞争要小很多。在目前**X多的状况下，面对巨大的市场需求量，城区的中高价位楼盘正好迎合了市场。同时，城片区目前上市楼盘较少，市场竞争并不猛烈。5、政府的大力支持去年以来，城区楼盘成为****政府招商引资、改善城市面貌的重要举措。随着城市改造的进一步推动，政府间续出台了有关政策，加快城区工程工程的改造，相关配套工作也日渐完善。结合本工程特点，目前**X公司正向政府争取将本工程纳入**X重点工程，估量将得到政府大力支持，并取得相关政策优待。6．开发商的信誉及实力**X公司在工程前期建立中的精彩表现使置业者对工程的印象肃****政府相关部门和市民的认同。经过工程前期的建立，公司对****房地产市场把握已有经受，无论应的回报，资金估量按方案回笼，后期建立自有资金比较充分，公司实力将更加增加，对****地产市场整体把握力增加。二、工程劣势：保障房带来确实定销售压力。****保障房建立正在不断推动，尽管保障房建立与城区分隔两侧，但是在确定程度上消弱了工程的市场占有率，对工程的快速销售确实起到了确定的影响。城区整体商业不够深厚。工程所处城区中心，商圈气氛不够深厚，目前主要是文体路、天城小区四周、工程四周商业深厚，城区边缘地带商业气氛不浓，主要是源于城区业态不一以及整个****县城人口数量不多。三、结论：**X•******〞二期工程地理位置优越，开发建立条件较好，有着较强的市场竞争力。对于工程所存在的一些缺乏之处，可以实行相应措施加以改善，对工程没有太大的影响。整体而言，该工程有很高的开发价值。第四章工程建立条件及实施方案一、工程选址工程位于********近10年来兴起的城市开发片区，作为兴城区，聚拢着前几年开放的将近20个一般住宅小区，随着城市建立的日月异，市中心不断外扩，工程确定呈现出其多方面的优势。随着城区建立步伐的加快及西部大开发政策的出台，****充分利用城区原有的根底，乐观参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、消遣、酒店、体育、休闲、教育等为主的城功能片区。在政府的大力扶持下，城区正在原有的格局上走一条多元化经济开展道路，呈现出良好的开展前景。他区域所无法比较的。前几年，****的开发热潮退却后，目前撑起房地产市场大盘旗帜的生力军确定是**X公司和******。而大量的土地供给保证土地本钱的降低，大规模的成片开发又带来建筑本钱的下降，所以城区工程可以在保证优质的状况下，以稳步价赢得市场。天城小区、樱花廊庭、山水上城、富泰小区、旭阳花园等等一般楼盘的入住为******聚拢了相当的人气。随着**X居住理念的不断转变，城区以及******必将渐渐为**X**X一套房〞的观念已开场转变，越来越多的**X人，在有确定实力后并不愿定要选择在置业。**X假设能真正消灭性价比较高的住宅工程，不但可以吸引**X城区域工作生活的人就地买房，还可以吸引确定数量的外来投资者在**X买房，**X城区将会渐渐聚拢人气，开展成为一个格外良好的居住区。二、周边环境**X•******工程地处城区区中心位置，南有樱花廊庭、北有百越公园和普厅河，东有**X天成体育馆，西有法院和政府活动中心；前拥东风路，右揽文体路，构筑繁华路网。绿色环境。三、工程建立容及建立规模“**X•******面积约9.7亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不简洁，规划限制不大。506602590415～二层的商业消遣，餐饮及会所建，地上三～三十三层高层住宅楼以及小区园林景观。方案将地下两层作为地下停车厂，人车分流。四、工程建立条件1、工程权属清楚“**X•******〞现经****政府、规划局、建立局、房产局、方案委员会等相关部门的批准，工程建立开发权已整体归属我司名下。工程建立相关的“五证〞正在办理中，估量八月份得证。2、配套设施齐全****天成体育馆、法院、碧水大酒店等单位，所处位置环境秀丽，各项生活配套在城区最为齐全、交通最便利。●道路：该片区主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路●交通：该片区地处城区中心地带，交通格外便利，已有东风路上还有到周边区域的公交车，出行便捷。20米。●医院：片区有****300米。●学校、市场、体育：百汇超市、县职高、****小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。3、 根底建立前期筹备已经完成完成。4、建立场区“五通〞条件具备工程所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水条件： 自来水管网供水，由工程预留口接入。供电条件：由工程预留口接入。供气条件：由工程预留口接入。通讯条件：直接由****电信接入。五、 工程规划设计方案**X•******将因应城市开展，建筑与环境统一设计，整体考虑高层楼宇状况，共同制造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。户为主导，围绕根本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，承受高雅、**X第一高的形象。“******〞建立有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲闲逛用的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建立两层的地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建立小区建立将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、便利的生态居住小区。“******人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。六、 工程环境影响本工程开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地下层设备运行的噪声污染。对此拟实行的环境保护方案为：1、承受生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并实行严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，到达环保标准。七、工程治理组织要开发一个工程，首先必需有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻布满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素养，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营治理、财会、筹划、营销等各种人才，是本工程得以成功开发的治理保证。同时，公司在工程势。八、 工程实施方案整个“**X•******〞工程方案于2023年8月份开工，2023年8月24个月。第五章工程风险分析一、 政策风险分析整个“**X，******〞住宅小区工程最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前工程已获得****人民政府、规划局、建立局、房产局、方案委员会等部门的批准，与工程各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，工程权属清楚，工程建立“五证〞仍在办理当中。可以说，工程政策风险已经很小。但不排解在工程建立的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，准时把握政策变动及做好政府各方面协调，灵敏调整建立进度，并争取相应的政策支持，是防风险的必要手段。二、 社会风险分析响。较小。对于本工程，在工程拿地时已把各种历史问题处理完毕，工程社会风险已降至最低。三、 经济风险分析宏观经济开展在不行预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到工程开展。拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证工程的行化，未雨绸缪，躲避风险。四、行业风险分析依****目前房地产业的开展状况，工程开发可能患病行业竞争的如轮转〞。五、治理风险分析筹划考虑不周，对困难及问题估量缺乏，或定位失误都可能带来风险。工程操作过程的偏差或工程时间突破方案，导致本钱上升，也将带来确定风险。因此，公司将依靠经受丰富的工程经理实行严格的工程治理，并以实际状况不断调整偏差，尽量削减风险。六、资金风险分析短长期融资的短缺都有可能打断工程开发的连续性，带来资金运转的风险。程持续的资金供给不成问题。七、 结论整体而言，本工程风险比较小，就目前环境而言尚不存在不行抗拒的风险，只要能加以生疏和防，是可以将风险值减至最低的。第六章工程投资估算与资金筹措一、工程投资估算各项经济技术指标及工程投资概算详见下表1.9“**X•******〞工程投资概算〔一〕主要经济技术指标：建立用地面积：5641㎡总建筑面积：2590其中住宅建筑面积：50660㎡ 商场面积：2590㎡ 地下室面积：4290㎡总层数：35机动停车位：88总户数：402户投资成本概算表工程工程费用内容单价金额〔元〕)土地本钱土地出让金150000.001,455,000.00按每万元计算土地契税4500.0043,650.00按土地出计算土地本钱合计1,498,650.00监理费24.0881,403,590.00白蚁防治费5.000291,350.00墙改费20.0001,165,400.00㎡散装水泥费5.000291,350.00散装水泥费5.000291,350.00规划技术效劳费5.000291,350.00防雷技术评价费3.000174,810.00防雷风险评估费24.0881,403,590.00竣工验收检测费3.000174,810.00招标代理编制费0.17210,000.0010000/宗计算审图费3.000174,810.00城市配套费60.2193,508,975.00计算国防检测费3.000174,810.00沉降观测5.000291,350.00环保评估2.409140,359.00计算消防审核2.000116,540.00垃圾处理费0.88051,277.60建筑规划设计费80.0004,661,600.00㎡地质勘探费9.000524,430.00前期及保建费用合计14,850,401.60建安本钱建安本钱建安本钱合计小区环境〔园林、绿化〕120.006,992,400.00附附高层住宅2400.00121,584,000.00商铺2500.006,475,000.00地下室2500.0012,300,000.00140,359,000.00智能化设施10.005,535,650.00室外供电 130.00 8,740,500.00 属及配套费用室外供水65.005,127,760.00室外排水工程35.003,204,850.00小区道路0.025,614,360.00按建安本钱4%计算属及配套费用合计 35,215,520.00不行预见费0.0202,807,180.00按建安本钱2%计算治理费0.0202,807,180.00按建安本钱2%计算销售代理费0.000-按销售收入0.0%其他费用广告及市场推广费0.0204,991,760.00按销售收入2.0%检测费0.0101,403,590.00按建安本钱1%计算交易手续费3.00174,810.00其他费用合计12,184,520.00财务费用资金本钱0.11262,263.75按土地本钱计算财务费用合计262,263.75贷款费用5,700,000.00年总计210,070,355.35项目税费统计表城市维护建设税营业税％873,558.00业税及附加教育附加税 营业税％ 营业税及附加合计13,727,340.00地方税防洪保安费％249,588.00印花税印花税％74,876.40土地增值税住宅类预缴1,925,080.00商业类预缴2,590,000.00增值税合计4,515,080.00企业所得税税前利润〔毛利〕进销差价〔不是净利〕39,517,644.65所得税率所得税率0.25所得税〕9