年河南郑州某公寓项目市场调研报告

**国际公寓第三类空间，第三种生活项目市场调研报告**房地产咨询有限公司2005-10-25**国际公寓项目市场调研报告目录：郑州概况郑州简介郑州经济发展状况城市规划及发展趋势郑州房地产整体市场概述宣第解一避章杯权举窝捕2脊0厚0悉2匙年傲郑予州叛房普地殊产禁回遍顾饰第牌二卸章查塞触朵冈2绝0珠0盏3菜年暮郑丧州占房您地绝产丽市壶场夺分军析假第挪三记章牙般皂趁毛2辆0嫌0越3耍年秋郑技州变房窄地奴产俯政黎策待分依析科项跟目报区烤域谅房洗地平产煌市休场丸分滔析狸区答域因划卡分芝区堆域丑市荐场笋分借析颂项炎目躁片蒸区悟市蛛场劫分建析速项含目耕区盒域朴在手售得楼帽盘选及昨竞剥争物对爬手限分床析殊项款目乌区晋域个畅益销夸与志滞院销道分角析连郑明州棕概蚂况枕第界一距章发带撑马郑彻州洲简找介念告沉型愿倍醋吹限掀野搞诉矛苏叹哲柴五贷热地泛羞福够疲插鸭久润糠否覆反遣乏告奉盯破潮售复所边欲败上微留提币沫盘驾在板菊极想语抛吃齐叨劈夫骂丽镜麦贩扔滚尿姥询澡监箭鬼责街休滑北戒之叛发专研验纲种邻迎慕岩圈据碎拍累暂恩式秩族题邮呼竹截危手卸隶丛某排患转怠掠籍潜江弯牛胖祥枣寄歇陪尚纱荷膜姜腹盒暖弱累要料便亿忍棵真睁耐绝宣娱刃佳浇旅很歪阔磁世笔绑冤乏晶巡难年吊犹微村晨秆信尊丰俭构根波物驻矿闹宁逼峰绣气躁绸福怖普吃坡友锄考企对渣爆稠轧巩休死顶客柱破猾咱垫啦壤占哭拨屡含糖妥搂驱蛮首病网耗嘱膊泼痰筛迈刘郑联州讽是假河善南忘省摄省石会附，等位腰于午河抓南鹿省捏中惜部虎偏比北桂，令北栋临某黄汪河粉，药西勿依唐嵩弊山瞎，似东巨南燕为仿广丛阔驴的镜黄改淮础平殿原奶。掀早耻在勤3蔽5雨0约0祝年剩前闲，孤这太里累就罢是租商靠朝怎的寇重重要纽都康邑店，洲因涝此仿郑脖州杏也时有琴商祖都携之多称爬。断郑忙州啄历房史漏悠毛久此、超文棵化贝灿相烂钳。择举蛋世红闻浅名勤、鹊始道建趴于燕北兼魏尾的狐少爆林喊寺醋坐咳落醒于若嵩强山粘西切麓昆，鸦是锐禅飞宗焦祖到庭桐。薯少闷林斧功梅夫僚名兼扬黎天捧下符，坝为用中狗华顿武麦术庸的远发耀展欲做更出沉了臭巨奴大勾贡行献馅。见作限为祥河炭南渣省夏省亦会钓，毫全贯省危政坦治肃、屠经打济樱和肚文挡化谋中蔑心萝，钩郑解州店市者现晕辖谁5列市筑1吧县佛6罢区铺。鲜总德面止积简7愉4伟4凡6寻.条2惭平疤方荷公骡里剃。邪市式区吴面子积状1稀0证1哥0亏.要3娃平抵方糟公晕里使，离中咱心瞎建宿成位区橡1粮3关7寻.沃5您平素方运公库里看。贤全聪市羞人夏员肝6勉7荡7痒万投，昂市去中锦心蓄区扮2叶3耳3跳.热9炎9险万来。暖2炸0配0扣1注年翁国梳内悼生顺产众总岩值竖8献2验2恋亿革元碍。抓郑碧州背地停处雁中最原聋腹洋地飘，腥为傍陇惠海泽、杯京挖广路两惊大按铁月路蛛干萍线倡交捎汇蚁处香，巧是仓全惩国旱重册要坟的引交叨通垫枢扶纽密，符京终珠陪、去连筐霍孕两及条姓高斧速凭路榴在遣郑授州友交腊汇鄙，黑新内建瘦4姐E案级灯郑先州厘国榆际狱机浙场躺，坦有她5伤0择条批航压线障直都通拐国填内滋外爹各公大求城朗市料及炸泰摧国苗、触港予、恼澳体等邮国搅家屈和签地息区山定蹲期裳航烦班兽，孔并案己今获开得垫对殖外子国嗽籍稠飞治机玉开间放跃。肆郑垦州锐市伤优查越棉的任地饲理无位激置足对闯周搅边才地因区阔有柱很毫强模的动辐枝射滤力椒，盼会锋展蹈、梯商秒业汪批只发帝和须零艰售说设限施少齐茶全残，脸物愤流超集业散嘱量拼和迹人羡员织流贴动胖量形大遵，竭信捞息甜网秃络床健桂全伯，爹通州讯臭设貌备省先澡进驾，款商么机寿无卸限烫。惨郑浸州驶是袋新价兴扮的赢工尽业触城记市捐。热纺渠织史、晋机抵械胆、烟铝标工卖业哭、翁耐升火骆材斯料探、皮能绘源少、蔑食塞品络等叙工框业禾具木有最明改显缘优纤势卷，窄并凡成援为冻郑帐州寺工眯业吐的其主歼导尿产瓦业暗，忍2割0掩0花1乡年丸全隶市忽工摊业滩增锤加缘值普3概4确4彩.消7淡亿蕉元钩。常郑怨州衬商过品普发前展狠源拼远拴流氧长趣。斑现另有决批须零到贸格易肃业嫌和梢餐么饮栋业尿网晃点咬1挎2简万淡个扰，稻商赚品黎交临易膀市夺场狭3的3鹊0冬个纷。秒2嚼0犬0关1钉年缴贸餐易蛾业路商采品过销认售送总数额捎达愉到元9暑3繁0膜.愧5与亿拴，尝社晴会好消情费队品孔零斧售毫总移额虹达终到夏3桐8初5拘.夜5尝亿刮元盒。矿国娱家妨城敏市蹄规硬划诚设姑计肉院搂学却术仅信拳息居中肝心膀按踩照裙市喜场领发鸦育慎程嫂度紫、欢商销品里经稍济吐流残向仿和乔综市合恳辐寇射呈力僵，近把扑我专国闸的吩中修心菊城旨市茎分枯为索五镇级漠：势第容一坏级则是灭国甩际榴性岔的懒中化心稀城焦市绢，递有牵北盲京的、闪上勺海芦、阔香序港剑、澡深蛾圳宪、蠢珠替海双等州６隙个计城脂市释；矛第脂二姨级虾是搁跨维省削区紫的神国捉家万中床心辉城俩市相，更包疯括陆广部州逗、假武城汉宏、搭郑胳州嫂、蒜重股庆劝、炸成秘都堡、匆天竖津吊、蝇沈恋阳数、法大浩连集、昼南假京喊、渗西胜安兔、塘兰年州巩１移１歪个鄙城彩市灾；身第除三兴级凭是齐其宝他沉省雨会妥城季市窑；逼第闯四贤级特是典地杨级款市奖；环第尸五眯级谣是题县丈级不城删市桑。炎其喊中鞠，盐郑辞州浩被信排测在蹦第再二创级众的厌第泰三降位站。矿郑吸州密城蒜市侮定户位风—炕—骄国旨家贱区罚域道商枯贸饱中敏心玩城周市鲜和丑具木有其中薪原止特驱色扭的针历陷史植文轿化谣旅金游协名递城怠第膜二谦章誓瓣目郑扣州色经鸟济厕发梨展难状刊况瓶一储、舅2祸0见0客4永年耳郑覆州征国门民堂经犹济注发惊展派状淹况瓶：爹全毕年泰实杂现传生够产焰总足值犹1蔽3揭7漏5逢亿托元出，库增咐长买1予5星.讲5躺％芒，鞠是通亚都洲贩金华融符危华机逆以辞来津增团速铃最惰高放的焦一叨年回，疫人瓜均参生芬产焰总聋值够达嘉到攻2勉3科5逢0诵美缺元捎。束地雕方德财燥政助收嗓入虎1画1雀4师.蚊8疼亿呢元瓦，披增雁长塌3渡2氧.兄7绳％防；穴金鞋融袜机集构里年饺末认存赖款谈余贱额冰达胆到凉2似7兴2屑4嗽.颈8罢亿搬元脆，直增棒长贩1祝1迁.猛9蚕％固；张非日公惠有旦制路经早济网完容成似增疲加踏值异6苹8映7受亿大元叠，兴增丑长味2拒5成％旅，龄占窝全东市听生闪产拨总壁值矮的尝比岗重异达吐到雾5决0宗％普。块完客成筹或以超炎额昨完桶成眯了框新矮增菠就炮业气再羽就储业娇1拼0誉万毅人复、晚工物业梳技诱改却投仅资驶1解0水0尺亿希元副、型非芹公作有名制超经桃济诱增惰加板值森新倚增践1跨0远0箩亿慎元虫、材地羽方达财蜂政搏收心入哪1悠0浩0瓶亿橡元奉、止新钟设好立捷外捕资率企膝业它1德0厦0烧家什、粥规斩模琴以摸上怪工好业鉴销颤售淘收箩入阁突估破聪1希0冲0讽0钓亿邪元怒的杨“速六掀个掏一祝”竖目找标卡。叶全裳市烛经左济逮进要入叫全曲面匹提听速骗、蒜加戒快置转恨型嚷的偿新日阶恳段意。苗…头…诸…可…承…环工梨业痒经愿济享快吊速式发检展竿，锤经泥济士效蚂益耳大麦幅裹提斜高惠。岁全诉市应规敌模糊以宣上变工辫业掩完鹅成谜增潜加怎值设4籍0园2闷.纤7斥亿物元腾，侮增廉长米2熄3铁.筋7装％雨；膀实济现辣销滥售蹈收证入树1优1紧8遭9馋.没6汽亿粉元广，罩增织长看3劫5阔％舒；户实添现碍利徒润搂7拾4弹.封5运亿简元垂，排增饭长拨3禽8席.郑7燃％诞；装工正业画经撑济墨效蹦益扇综熊合浙指躬数同达科到问1脉6值0兵.典2起％局，潜提银高沃1报6漫.酬7棚个这百橡分翅点朗。盾汽恭车戴、泡煤构电持铝环、立装珍备舞制剪造乓业爪、朗食因品惊等网优僵势花行歌业钞完划成辩增膛加童值血2叙7浴2月.夜4歌亿沾元主，梢占沃规补模围以杯上盼工谦业色增强加患值弃的辣6宫7茧.馅6套％聚。决重阴点固技萌改忠项雅目歇投劳资渠突剩破闷百拜亿播，同技麦改难投爽入段连店续粒3扇年茎实份现校翻铃番疏。疑全携年导新捉增器电殖力当装壤机突容扬量史9蛛9军.排6水万撇千谅瓦桨、艰铝棵加萄工唐能达力过2边0限万姿吨竟、墙卷船烟势2赵.矩7昼万哄大撇箱至。怕大挑企甜业条大效集厦团奔规锁模策日蜡益蔑壮虹大捡，尺有贱5犬0冬户底企炕业堪销析售霞收询入俊在衬3席亿苦元临以愈上秩，皮宇紧通蚀集骨团脚、扛中柏铝锯河付南反分粱公残司饥突隔破专5舌0神亿火元赏。欲…齐…裹…段…饥…歪.聚.械固抖定医资续产夸投周资谨持书续裹增图长魄，乱薄丈弱帮环骗节誓得汗到桂加椅强庆。愁积办极若贯晚彻身中茄央本宏揉观道调丽控泳政女策任，贸对邀在傅建犹、圣拟扒建揉项庭目波进匪行饱了拥全舅面缘清村理绩。故克膨服赖不骗利乔因疮素剧影毛响勉，路全观社自会刷固哑定侮资婚产吧投尘资携完冤成牺6制5伪0按亿皱元茄，炕增馆长刮3攻0至％洋。求重阶点附工盗程众建含设际继垂续粉保妹持疲增应长饺势泊头摄，筋郑即州维出恼口犬加肿工轻区嘱标婚准梨厂日房刑、柳农毁业拔路耍穿吗铁传路敏编捉组饮站沉立践交音、雅1爷0盯7灰国捕道耳辅遣道哗等寄项紫目快建欠成滑投购入词使针用锅；哑郑顾煤活白菌坪队矿哄井缺、植正耀大款世乓纪耀城伤市畜广穴场轮等桌项福目拉按离计岛划织推贤进吵；摩二呼、膀2炭0鞭0事5迷年胆郑书州笋国躬民亭经华济霜发躬展断总胡体湖目瓣标口：师经嚼济副和标社错会怪发舒展开的速主毙要雅预刮期唤目育标搭是圾：疯全龟市缠生迎产醋总状值昌增认长途1波3遗％爷；零地烫方亲财丧政借收齿入员增积长幻1府4顾％滴；筛全南社欠会歼固迎定滔资幸产盛投厨资拦增别长管2滔5垄％晌；忽社牺会绪消肆费映品尚零高售胃总症额湾增打长岔1膀3包％院；甚外煮贸阴出毯口倍增娃长冤2毅5堡％虾，简实朱际销利态用评外国资浅增舅长序3到0后％狱；合居辉民情消贯费川品悠价巡格他总往水扰平搏上逐涨展控误制闲在妨4杏％锤左粒右散；犹城丰镇希居闪民术人罚均国可化支伍配烦收尘入霉增曲长寺8坦％骂，圣农鼓民春人泻均淹纯代收促入年增乱长跪7道％涛；郊人耕口济自刷然陆增纺长逢率钟控卵制概在怀6拾‰朽以蔬内问；遣城购镇议登览记侵失阶业描率输控堤制妙在反4付％福以胆下宣。跪三拥、车郑恰州侵市援与键全抢国卵省暮会滔城借市柄发较展泄对给比猜情吩况固1创、剃国念内转生隔产甘总锻值垦（困G婆D缎P隔）演：包郑辆州怀市偶2齐0宅0银4翼年阿G避D罩P尺达废到贪1枝3末7妇5遍亿进元鸭，破在融全三国击2披6帐个坏省镜会年城孔市到中副排犹名飘第查1掉2翻位蛙；座财阁政墓收汁入念1将1含4缺.类8咽亿么元骂，侵在灾全回国隐2耽6怠个念省闲会疯城傲市银中捉，用排职名俭第吗6被位赚，酬超顷过祖了堂武匠汉固。邻2内、拨财括政凳、茫金贴融拿：裕2煎0绕0吐4祝年恰，折全姑市陵国奸民足生搁产行总掘值壶达高到免1厉3不7旺5咏亿扛元贪，盟地胡方蚂财腿政背收预入欺1扫1孕4即.章8屠亿满元祸，皮而艘后睬者君被欺郑铃州龙一天再位强价调祸“图在堡中走部姨地石区顷省貌会眠城最市责中何位狱居泼第弯一买位辛”删。煤3至、封综参合蝴排月名农：资2舰0亿0听4惹年疾，吨中抚国羽社温科俭院惭联狮合料有腾关柜高律等仗院帝校臭连搅续捡3挎年际对浴中菠国犹城广市灯综脉合处竞僻争炭力鲁进捧行重了渣排竞名甘，妖郑合州状都钢在玩4纳0膏名肾之呜后串。半在舞2雷0类0载5甘年拖的动排遍名触中强，缩郑学州钥排黄第因5短0捷位槐。豆4歌、宗人喜民骆生叫活里：羽2扬0叹0残4时年平，织城劝镇夹居牙民萝人麻均纽可滨支朝配桌收必入拘达污到冒9凝6策6想7污元晓，坡增掌长棋1灾1丝.敬8正％希；卫农阿民薪人身均厚纯贩收播入旦达欠到害4脾1亿8餐3篮元引，铲增暖长添1奔5临.凳2议％叙，册首叔次膊超钻过开城狱镇出居景民摆收盛入啄增快速稻；香城削市瑞居谁民润人衬均禾住押房靠面浑积炮达竭到筝2良2炉.榴6恋平塔方嘴米忍，皂农面村康人环均瓦住恩房贷面夹积磨达椒到神4盾2截.暖7小平况方悦米雕。职通岁过裁简技要静对椅比毅分世析皇，细可胳以曾看罗出计郑察州谈市平四懒年屯来卖保坑持岂了推持屈续详、斤稳折定堵、邪健队康讯发影展划态疯势毅，斩经手济础实喜力来逐榨年析增王强锐，引人粥民吐生刑活冬水瓜平坐日祥益割提寨高逮，浪经促济剩总帽量理在无全稠国法省帝会步城掘市绢中胆位多居仁中绵游雨靠烟上鉴，间但邀发锄展问速求度扭相盘对连较艳低扁，恶主软要旅经堡济太指师标服除蜓财瘦政该一民般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强中诊所和郑州美信医院等；药房：长远大药房和仟禧堂药店等。从项目周边配套情况看：规模相对较大、档次较高的商业配套设施，目前还处于空白阶段，有一定的市场空间和生命力；周边的高档次休闲娱乐设施相对较多，如**国际俱乐部和德亿大酒店等，但缺少像上岛咖啡、名典咖啡、迪欧咖啡和歌德咖啡等较中等档次的休闲场所；周边没有一个大型综合性购物商城（如家乐福和沃尔玛等大型的购物广场等），缺少一个起带头作用的商业中心；缺少以供一般业主使用的体育运动或体育休闲设施，如健身房和保龄球馆等；缺少一些文化场馆设施。四、项目周边房地产状况项目所处的金水路，它是郑州最重要的一条东西主干道，两侧分布着河南省各级行政机关单位。随着城市化进程的不断加快，城市规划的进一步加强（尤其是建设郑东新区相关政策得到进一步的实施），现在金水路沿线，特别是金水东路的人文环境和投资环境已发生了极大变化，该区域房地产业表现得日趋活跃，物业开发量不断增多，形成较为激烈的竞争局面。根据郑东新区的远景总体发展概念规划，郑东新区西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路。新区总体规划面积约150平方公里，近期建设45平方公里。在规划中，郑东新区将引入了生态城市、共生城市、新陈代谢城市和环形城市的先进理念，立意新颖，风格独特，体现出以人为本的精神和改善人居环境的意愿。新的规划把城市结构分为CBD、龙湖地区、商住物流区、经济技术开发区等若干组团，从而为郑州城市远景建设制定出具有中国特色的可持续性城市发展方案。而第一阶段建设的CBD商务中心离本项目只有一路之隔。受上述利好因素所影响，众多发展商纷纷抢占107国道两侧或金水路、郑汴路周边的土地市场（主要表现为都市村庄和一些老城区的改造等），与此同时，现已在该区域开发的发展商，已逐渐发展成为郑州综合实力较强的知名企业，如建业集团（建业城市花园）和河南天鹰（大河锦江花园）等，这些实力较强的发展商进驻该区域，进一步加剧了本区域竞争力度。近年来，本项目周边区域的开发楼盘逐渐增多，较有知名度和代表性的有新鑫花园、未来花园和大河锦江花园等。第四章项目片区在售楼盘及竞争对手分析新鑫花园、金色年华、金成宜家美景、德亿时代城、鑫苑名家等；锦江国际花园、未来花园、吉祥花园等；建业桂园·新天地、英协花园、百合花苑·香傧桂俯、凤凰城、中凯海上·香颂、长城康桥花园等；东明花园、佳亿花园、仟禧·金水湾一、项目竞争楼盘及分析根据对周边楼盘各方面的分析，我们认为，本项目的竞争对手应为如下几个：1、建业新天地（尾盘）※楼盘概况：项目位于郑汴路与107国道交叉口西北角，由建业住宅集团（中国）有限公司投资建设，一期规划建筑6栋12层的小高层及1栋7层的多层建筑，均价3800元/㎡，绿化率约25%。该项目东临107国道，噪音影响较为严重，南临近郑汴路建材市场，人流车流量大，流动人口多，整体外部环境差。目前推出的是二期，为3栋12层的小高层，共13个单元，272套，得房率为85%，目前项目已完成全部销售工作。※交通情况：项目紧邻107国道，出入市区交通便利，门前为主干道郑汴路，路面宽阔平整，路况良好。项目对面为建材市场，日常人流车流量大。周边公交线路只有507、35、85路，公交站点的不足，不能保证业主的日常出行方便。※户型分析：一房两房三房四房面积40—50㎡80—110㎡150—160㎡180—190㎡复式面积140—150㎡170—180㎡230—240㎡270—280㎡330—340㎡由上表看出，面积区间从40—340㎡跨度较大，户型规划多元化，从一定程度上扩大了客源范围。根据销售现场及内部了解，该项目的主力房型为复式，约有100余套，占总户数的40%；其余为三房和四房，各占15%左右。由于建业集团在前期开发的建业城市花园、金水花园均以“大面积舒适户型”进入市场，并确立其品牌，所以此次开发的项目的户型仍以大面积为方向，符合其品牌效应，但时至今日该区域内大面积户型充斥市场，竞争激烈，可见其市场定位难以脱离同质化竞争，影响其销售速度。※价格分析：目前均价为3800元/㎡，价位居高区域市场。主力面积规划大，主力总价在80—135万之间，在该区域内属高总价楼盘。且区域内大面积户型充斥市场，竞争激烈，与区域内其他楼盘相比，在价格上完全不占优势。※销售分析：前期内部认购多为老业主购买，正式销售中市场反映较为一般，甚至与推广成本投入相比较而言并不理想，高总价对客户的经济实力提出了较高的要求，从而导致客源相对狭窄。但其新颖的创意和产品设计，征服了众多的购房者，目前项目已完成100％销售工作。※客源客层：由于开发商企业在河南具有较高的知名度，从而吸纳了相当多的外地客源，占50%居多，是典型的外销型楼盘。客户多为政府高官，有隐形收入者、外企公司的高层管理者、大公司如证券公司、银行的老总等，整体素质高，年龄在40—50岁的取得事业成功的人士，多为二次、三次置业者，他们极为身份地位与居住档次的相符。每月固定收入在5000—6000元，且有额外收入的家庭。※项目优劣势：优势：·发商实力雄厚，具有很高的品牌知名度与美誉度，名牌效应在客户的购买因素中占主导地位，有利于项目的销售。·户型规划合理，符合大面宽、小进深；动静分离的设计理念。·内部配套设施相对完善，保证业主日常生活的便利，会所设计提升业主的高品质生活。·项目有少量的一房户型投放，扩大其客源范围，加快销售速度。·社区内绿化面积较大，达25%左右，桂花树的栽植收到客户喜爱，提高业主的生活品质。劣势：·107国道，平时车流量大，有严重的噪音及灰尘污染。·开发商注重对商业市场价值的挖掘，将项目临街的门面房规划作为高档的家具市场，人流车流量大，使环境嘈杂，从而使楼盘住宅的整体品质大打折扣，直接影响业主未来生活品质。·主力户型面积规划大，总价在80—135万之间，使客源过于狭窄，不利于项目的快速销售。·此区域大面积户型集中供应，竞争激烈，价格并不优势。·周边公交线路少，只有507、35、85路公交站点，不能保证业主的日常出行方便快捷。期房且建设工期慢，客户在观望较中容易流失。2、锦江国际花园（尾盘）※楼盘概况：锦江国际花园由多方投资，发展商为河南天鹰房地产开发有限公司，该项目位于未来大道与维五路交汇处，总占地97亩，总建筑面积16万㎡。锦江国际花园于2000年5月投放市场，一期项目规划为多层纯复式，现为二期高层项目，由为4栋26层和3栋28层高层组成，共1020户，项目1—3层为商业用房，4层以上为住宅。先建4栋26层高层，目前项目已完成100％销售任务，且已交房。※交通状况：项目东邻107立交桥，出入市区交通便利，门前为未来大道，与金水路贯通，直通市区，社区门口设有23、206、312路车通行。※户型分析：一房二房三房四房复式面积(㎡)38—6060—10080—110150—210220—250240—360由上表看出，该项目的户型面积从38—360㎡，面积范围的宽泛决定客户层次的不同。根据销售现场及内部了解，该项目的主力房型为38㎡的一房一厅小户型，并有60—100㎡的一房二厅户型，二者占总户数的近50%；80—110㎡的两房占20%，其次为150—210㎡的三房，220—250㎡的四房，复式为极少数。※价格分析：小户型均价3600元/㎡，主力总价在13万元左右，其它户型均价3500元/㎡，单价范围从2800—3300元/㎡，主力总价在50万元左右。※销售分析：该项目以大量小户型入市与周边楼盘形成差异化，一套38㎡的小户型总价在13万元左右，商家的目的在于对该区域投资升值潜力的挖掘，购买者也多看好投资前景，但高总价的小户型销售还是不甚乐观。该项目的户型面积从38—360㎡，面积范围的宽泛决定客户层次的不同。一方面满足了不同人士的需求，另一方面从营销角度上带来难度，30多平米的小户型与300多平米的豪宅共存，营销的市场风险高。二房占取比例相当，与三房、四房主导市场的局面不相符。※客源层面：客源以金水区客户为主，还有相当部分外地客户。小户型的客户趋于年轻，28—35岁之间，事业处于上升阶段具有投资意识的年轻人，但经济基础不够强。其他住宅的客户多为企业高管、机关中高层、专业技术人员、私营业主等，整体素质高，年龄在35—45岁的人群，多为实力相当的二次、三次置业者，他们较为重视生活品质。※优劣势分析：优势：·地段好，商务与高档住宅聚集区，紧邻郑东新区，投资升值潜力大。·外部环境好，社区居住环境较为成熟。·1—3层的底商配套，极大的丰富业主生活。劣势：·107国道，平时车流量大，有噪音及灰尘污染。·后期物业管理费较高。·小户型总价高，销售阻力大。4、香滨桂府（尾盘）※楼盘概况：香滨桂府由郑州中实房地产开发有限公司开发，该项目属于百合花苑二期项目，位于商城东路与风台路交界处（金水东路南面，熊儿河边上）。小区总占地面积80亩（含15-20亩商务酒店），总建筑面积达9万㎡，总户数约为600户左右，由多层和小高层组成，一期多层已入住，现开发的二期香滨桂府（小高层）总建筑面积约为5万㎡共330户，04年5月交房入住。该项目是一个以桂花为主的主题社区，社区重点突出百年桂花为代表的成树园林，以及改造后的熊儿河水景，宣传一种桂花·水岸·生活为一体的居住精品社区，现项目销售至30-40%左右。※配套状况：该项目自身规模适中，区内配套一般，区内设有超市、儿童乐园和会所等配套设施，基本能满足区内居民的日常生活需求。小区车辆进出使用智能化管理系统、红外线防盗系统、三重楼宇对讲系统。※交通状况：项目东与建业、英协为邻，南接郑汴路，北连金水路，西临东明路，出入市区交通便利，设有2、27、52、61、77、105和208等多条市内公交线路。※户型统计：三房二厅四房二厅复式面积130.35-148.54-160.71㎡149.23-164.39-168.39-176.41㎡370㎡※价格水平：均价：2400元/㎡管理费：约0.7元/㎡※客源层面：客源主要来源于金水区。由于该项目是以桂花为主的主题开发小区，熊儿河的改造也给该社区的销售注入了新的活力，吸引了周边众多的私企老板以及企业高层管理人员。同时也有相当一部分客户来源于外地客户。※优劣势分析：优势：规模适中、价格一般、交通便利；小区环境较好，拥有桂花成树资源和熊儿河的水资源；项目已封顶，不存在工期问题。劣势：项目周边环境还较为杂乱，有待于改善；户型相对较大，总价较高。5、海上·香颂（尾盘）※楼盘概况：该项目位于管城区郑汴路与东明路交叉口西南角，占地65亩，建筑面积为9万㎡，容积率2.4。由郑州中凯置业有限公司及河南省至诚置业有限公司（为中凯控股项目公司）开发，上海中凯物业公司负责其物业管理。建筑设计由澳大利亚DEM设计策划有限公司担纲，为8栋12F小高层，1栋19F组成的住宅社区，规划总户数为662户，绿化率33%，户数车位比：3：1。目前一期5栋小高层、二期3栋小高层及1栋高层已峰顶并交房。主要配套为1100㎡会所（棋牌室、健身房、美容院等），及太阳能集中供热等。※户型分析：产品主力户型为三房两厅两卫，面积在126—132㎡之间，占44%以上，其它为两房两厅两卫101——110㎡及复式160㎡——220㎡。※价格分析：均价3400元/㎡，主力总价为40—65万元。