三合兴公司朝阳路项目营销建议书

三合兴公司朝阳路工程

营销建议书一、北京房地产市场的根本形势〔一〕、2002年回忆〔二〕、2003年地产形势展望〔一〕、2002年回忆二月份的降息；七月份的契税降低；土地出让招投标政策的出台及开发管理的加强；土地闲置的处理方法出台；居住类物业销售的持续增长；房地产市场细分，总价千万与十几万的工程同时存在；超小型工程的市场旺销；更多南方开展商北上，北京地产格局发生变化；房地产开发热度东部地区超过西部地区〔二〕、2003年地产形势展望国民经济形势的持续乐观将继续带动居住类物业的销售，居住类物业的销售增长幅度将降低，但短期内不会负增长；大量的小户型工程将在北京的东南西北各方位落地开花，竞争将加剧；新社会阶段产生及社会结构的变化将产生新的物业需求；经济适用房供给量增加，势必增加低总价物业的竞争；高总价物业，曲高和寡，销售不会很快增长；CBD及其辐射区房地产开发力度将继续增加。二、本案区域房地产形势及相关工程〔一〕、现存供给1、现存供给规模与均价2、均价与销售率的关系3、主力总价、主力面积与销售面积的关系〔二〕、潜在供给均价与销售率的关系主力总价、主力面积与销售面积的关系潜在供给

三、本案SWOT矩阵分析〔一〕、优势分析〔二〕、劣势分析〔三〕、时机分析〔四〕、威胁分析〔五〕、分析结论〔一〕、优势分析StrengthS1

外立面简洁、现代；S2

开发周期短；S3

板楼，大户型的采光通风条件良好；S4

目前非常有市场的超小户型比例较高；S5

紧临朝阳路，交通便利；S6

本地区商服等公共配套完善，生活便利；〔二〕、劣势分析WeaknessW1产品定位模糊，大小户型极端，定位断层不易弥合；W2工程规模小，配套少，且分期开发；W3近临京包铁道，火车噪声造成销售阻力；W4销售价格期望值不低，既：期望价格与目前品质尚不对称；W5本案二期及朝阳无限二期施工将对工程产生不利影响；〔三〕、时机点分析OpportunityO1CBD整体规划完成，是未来现代北京的形象，已成为财富和财富拥有者的会聚地，知本人群的会聚地；O2BTV、CCTV二大传媒巨头东迁在即；O3超小户型工程市场接受度高；O4朝阳路的拓宽改造势在必行，该路形象与通畅性将彻底改善。〔四〕、威胁分析ThreatT1朝阳路及朝阳北路交通改造前，朝阳路交通拥堵；T2石佛营新开盘的小户型工程—炫特区，具优良性价比慈云寺桥东西的东区国际和晨曦2期等，致使后续本地区供给量仍很大；即：西部有东四环沿线工程挤压、东部有东坝及周边工程的威胁；T3竞争性工程楼盘大、宣传力度大、配套齐全，被关注度高；〔五〕、分析结论S+O：保持、抓住、扩大化；W+T：建立独特支撑点、转化、弱化构建独到、统一的工程主导中心主线、树立极具气质的特色居所完整形象，克服定位冲突的致命缺陷；细分目标客群原那么：坚决地只为细分后的特种少数人定制形象，渗透边缘客群；再建强支撑点：以弱化并转化规模小、配套少等缺陷；锋利营销力四、工程定位〔一〕、工程整体定位〔二〕、目标客户定位〔三〕、形象定位〔一〕、工程整体定位给少数人的居所给特定人群的居所有特质的居所清静、有味道、宁静志远的居所〔二〕、目标客户定位目标客户典型特征描述：价值取向、心理诉求特征：追求个性化生活品位和风格，内敛，显示一定的身份符号，注重德行修养，具独特或多元文化内涵；职业特征：文化界人士、传媒、私营企业家、白领阶层等；经济特征：有一定经济根底，追求品味和风格，即便超小户型的目标客户，也不是简单追求低总价的族群；年龄特征：相对跨度较大，初步判断：23-45岁置业动机：自住2/3强，投资1/3弱；房屋用途：居住、办公人群可能各1/2〔追求形象一致、不求用途一统〕；首次/二次置业：预计各1/2；〔三〕、形象定位主题诉求-别具一格的、为少数人实现理想心愿的禅意、精致庭院、院落居所视觉目标与心理效果：禅意的冷静面对外界变化的稳重的动静相宜的、既：冷静外表、激情情怀〔反映一类现代人矛盾的内心世界〕有会聚感和归属感的特色的、个性的、再略有点权贵感的只为少数人实现理想、满足身份的、私有的五、产品改进建议目的：为实现目标客群的形象定位，建立必要支撑点目标效果：不求完备、追求特质—虽小但特别(晶点)〔一〕、园林设计建议〔二〕、设备设施配备建议〔一〕、园林概念设计建议室内感的室外景观效果追求，真实自然的取材原那么躲避小平面-立体的，强调可参与性、功能性园林；营造手法：会聚感上的外张性和开放性，多俯视和半仰视点或线，减少平视处理；做重点处理：制造会聚中心，以形成社区归属感及会聚的庭院感；点：*渗透法保护处理的柚木板道路、阳台、露台、雨棚、室外连廊等*真实空中花园*夜景：着重地灯*露天：背景音乐*风车、灯塔。。。。。。〔二〕、设备设施配备建议智能化：宽带入户；国际卫星电视系统；公共空间配置：书吧、第二会客厅、洗衣房……六、产品营销的根本策略〔一〕、根本营销策略〔二〕、形象及知名度树立思路〔三〕、销售条件及销售时机〔一〕、根本营销策略树立清晰、鲜明、个性的工程形象，走庭院公馆路线；坚决地以大带小、躲避冲突；宣传和形象定位方面不考虑板楼户型和超小户型的产品性而是工程的整体特色性。〔二〕、形象及知名度树立思路开盘方式；公关手段；特种人群搜寻，联谊会、俱乐部等；合理的广告表现；〔三〕、销售条件及销售时机本案开盘销售须具备以下条件：整体VI设计、案名更换现场：售楼处无法大->包装全部工地以形成大卖场气势卖场条件应具备，且不求大或奢，仅求与目标客群的心理需求、价值取向相契合包装完成项包括：入口、围挡、通道、道旗等销售工具合理公关活动及软性新闻营造工程形象；相关手续证照的准备；工程施工形象进度的要求：最好是结构施工出地平。销售时机的选择建议：具备以上销售条件的前提下开盘。利用整个夏季房地产广告投入相对少的阶段性特点，避开噪音，集中投入，占据市场先机。七、广告及推广的根本思路渠道：报纸播送特殊场合直投方式专业类及文化类杂志网络推广应用的根本思路：应用主流媒体〔报纸〕传播造势、借助辅助媒体渗透八、今久筑业公司的地产效劳优势今久