房屋转租的法律分析

房屋转租的法律分析

房屋租赁是承租人通过不退出租赁关系而将房屋租赁给他人的行为。它与租赁权的转让虽然相似,但性质是不同的。由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关,因此近现代各国民法在规定房屋转租制度时,形成了放任主义、限制主义和区别主义三种基本立法模式。放任主义认为转租乃承租人的权利,如无目标性约定,承租人原则上可以转租,主要以法国、奥地利等国为代表;限制主义则规定,非经出租人同意,承租人不得转租,以德国、日本等国为代表;而区别主义则强调,区别不同情况或放任转租或限制转租,以意大利、俄罗斯及我国台湾地区为主要代表。(P101)我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度。我国《合同法》第224条对转租作了明确规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋转租在实践中经常发生,而且与一般的租赁相比,其法律关系更为复杂,但是我国现行法律对此所作的规定过于简单,因而无法解决实践中产生的各种纠纷。一、转租合同的成立房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系,把自己从出租人那里承租的房屋再出租给第三人的合同。在这里,我们把原房屋的出租人称为出租人,把房屋的第一承租人称为承租人,把第三人称为次承租人。根据《合同法》第224条的规定,房屋转租合同具有以下特征:(1)房屋转租合同以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同,没有租赁合同,也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后,承租人另行与次承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。(2)出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人的同意。这种同意可以是书面的,也可以是口头的。《合同法》规定:“承租人未经出租人同意转租,出租人可以解除合同。”如果租赁合同解除,转租合同也就无存在的根据,转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意,但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者,即房屋的承租人和次承租人。(3)出租人与次承租人之间无任何法律上的权利义务关系。当事人之间的权利义务因法律的规定和合同的约定而产生,出租人与次承租人之间没有合同关系。我国《合同法》明确规定:“次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿。”法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此,出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。(4)房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人,承租人退出租赁关系,租赁关系存在于受让人与出租人之间。在房屋转租中,承租人不退出租赁关系,仍然承担租赁合同的权利义务。所以,转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。另外,转租合同规定的转租中使用收益,是以原租赁权范围为限,但经出租人特许的除外。对于转租合同中的转租期限,我国法律未作特别规定。但因为转租是以原租赁关系为基础的,具有附属性,故转租期限不应长于原租赁所余的期限。二、未取得房屋出租人的同意合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定的法律拘束力。《民法通则》规定,民事法律行为应当具备下列条件:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或者社会公共利益。《民法通则》的规定,基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件,应认定合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效:(1)房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合《合同法》第224条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人,但未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。(2)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在房屋出租人不知情的情况下的转租,出租人知情后可能会有两种态度:一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同;如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。(3)房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原租赁合同,该房屋转租合同也应有效。《合同法》规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”但没有规定合同无效。因此,在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下,转租合同应予以解除。三、承租人的优先购买权在给“次承租人的优先购买权”下定义之前,应该先解决一个问题,即什么是承租人的优先购买权。承租人的优先购买权是指公民、法人作为房屋承租人时,对于出租人在出卖其出租房屋时,在同等条件下,优先于他人购买的权利。由此推论,次承租人的优先购买权是指次承租人基于其转承租关系,对于出租人在出卖其出租房屋时,在同等条件下,通过承租人来行使优先于他人购买的权利。(一)转租关系中的利益平衡关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权,一直是学术界争论的一个问题。有的学者认为,在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系,出租人欲出卖房屋时,即使承租人放弃优先购买权,次承租人仍不享有该项权利。(P29)笔者不同意这种观点,理由如下:(1)优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担,其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价,换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在,将这种既存的社会关系稳定下来,避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动,应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买的权利。(2)给次承租人以优先购买权有利于简化交易程序、降低交易成本、增进效率,此与优先购买权制度的设计目的相吻合。台湾著名法学家王泽鉴认为,私法上有两个原则:自由和效率。转租关系从属于私法范畴,同样要实现自由和效率。在转租关系中,如何实现优化配置、物尽其用是法律应当做出的价值选择。(3)法律制度的内在理念之一是保护弱势,实现公平正义。较承租人而言,次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害。在这一涉及三方的法律关系当中,次承租人是真正的弱势。给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。(4)转租现象在现实生活中广泛而大量地存在,尤其在城市房地产交易中,许多写字楼、店铺及居民住宅等都以转租的形式存在。写字楼、店铺等的次租赁人出于商业利益的考虑,往往对租赁房屋投入了高昂的装修费用、广告费用及其他费用。随着生活品质的提高,住房等也往往涉及价格高昂的装修费用。次承租人作为利用主体,其优先购买权顺位在先,既可避免其投入的成本遭受无谓的损失,也能避免社会资源的浪费,充分发挥物的经济效益。(P97)(二)增加了承租人的优先购买权和通知义务笔者认为,次承租人的优先购买权具有以下法律特征:(1)次承租人的优先购买权以承租人的优先购买权的存在为基础。在转租合同关系中,存在出租人与承租人、承租人与次承租人之间两个租赁合同关系,次承租人与出租人之间无直接的合同关系。因而,次承租人不能直接享有优先购买权。次承租人的优先购买权只能在承租人享有优先购买权的基础上才能存在。(2)次承租人的优先购买权以承租人不主张优先购买权为前提。法律直接规定了承租人享有优先购买权,在承租人主张优先购买权时,次承租人不能享有优先购买权。转租合同法律关系的产生以原租赁合同关系为基础,原租赁合同解除转租合同也随之解除。如果转租合同的次承租人与原租赁合同的承租人均等地享有优先购买权,就丧失了承租的基础地位。因此,只有在承租人不主张优先购买权时,次承租人才能间接地主张优先购买权。(3)次承租人的优先购买权不得超越承租人优先购买权的范围。次承租人的优先购买权是以承租人的优先购买权为基础的,没有承租人的优先购买权,就不能产生次承租人的优先购买权,次承租人的优先购买权应当以不超越承租人的优先购买权的范围为原则。(4)次承租人优先购买权的行使应受一定的限制。由于次承租人与出租人之间无合同上的权利义务关系,次承租人不能直接向出租人主张优先购买权。次承租人在行使优先购买权时,应先通过承租人,即由次承租人向承租人主张优先购买权,承租人应以自己的名义向出租人主张该权利。(5)通知义务的承担。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。承租人享有以下同等条件优先购买的权利。”《合同法》规定了通知义务由出租人承担。在转租合同关系中,通知义务该由谁来承担,法律未作明确规定。由于出租人与转租人的合同中,承租人作为出租人出租其所承租的房屋,因此,原合同的承租人应对次租人承担通知义务。如果承租人不履行通知义务,应当承担民事责任,该民事责任应与出租人对承租人所承担的民事责任不同。依照最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见(试行)》第118条的规定,出租人不履行通知义务,承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。但在转租法律关系中,出租人出卖房屋,应由承租人通知次承租人;如果承租人未履行通知义务,不能由此请求宣