房地产项目开发流程图

房地产项目开发流程图1、开发程序；2、（1）拿地（2）办理国有土地使用证；（3）办理建设用地规划许可证；（4）立项、规划设计、施工设计、规划审批、施工图审批、消防审批、气象审批、人防审批、环境保护审批、规费交纳（5）办理建设工程规划许可证；（6）工程招投标；（7）办理建设工程施工许可证；（8）进场施工；（9）办理物价审批、物业管理招投标、白蚁防治审批、面积测绘；（10）办理商品房销（预）售许可证；（11）销售、施工、竣工、交付。3、这是一种大体的程序.房地产开发有哪些流程?第一部分，房地产开发企业的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发企业应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院看待建项目进行研究并制作汇报书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并贯彻足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国目前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收立案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理如下事项：1、计委审查可行性研究汇报和进行项目立项。2、国土资源局进行土地运用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环境保护局办理生产性项目环境保护意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程有关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理如下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环境保护局、园林局、文化局对建设工程有关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理如下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划规定进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环境保护局、卫生局、地震局等有关部门对初步设计的有关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对贯彻初步设计同意文献的规定进行审查。8、建委对施工图设计文献进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托告知单。9、建委根据施工图设计文献审查机构发出的《建设工程施工图设计文献审查汇报》，发放《建设工程施工图设计文献审查同意书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理如下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环境保护局、卫生局按职责划分对有关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理如下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程动工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理如下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、如下证明材料：（1）已交付所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；3、工程施工协议；4、商品房预售方案。预售方案应当阐明商品房的位置、装修原则、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收立案阶段，此阶段办理如下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收汇报进行立案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核算验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环境保护局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参与验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对有关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收状况核发《建设工程规划许可证》（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核原则和规定的，出具建设工程项目竣工综合验收立案证明；不符合原则或规定的，作退件处理并规定限期整改。第三部分房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文献或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文献。以上几种阶段，需增长或减少的有关事项及时限，各地根据实际状况，会有不一样的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相称部分属于地方收费，因此就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽视不计。房地产开发程序一、立项审批1、项目立项申请汇报书（原件一份）2、项目提议书或项目可行性研究汇报（一份）3、建设用地的权属文献或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。二、规划设计1、由市规划局根据都市总体规划和立项文献核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。3、市城建局负责联络市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门同意的计划任务书；2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；3、国土部门核发的《国有土地使用证》；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文献审查同意书；5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；11、法律、法规规定的其他资料。（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、其他申请邀请招标理由证明。（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设单位申请安排建设工程施工单位汇报；3、建设单位申请安排建设工程监理单位汇报；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。1、《规划许可证》；2、工程施工中标告知书或工程施工发包审批表；3、工程监理中标告知书或工程监剪发包审批表；4、施工协议及其单位资质证书复印件；5、监理协议及其单位资质证书复印件；6、施工图设计文献审查同意书；7、建设工程质量监督申请表；8、法律、法规规定的其他资料。（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督汇报；（２）工程施工中标告知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标告知书或工程监剪发包审批表；（４）工程项目地质勘察汇报（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；2、施工单位提供的资料：（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目的；（３）施工组织设计方案和专题技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；（５）安全生产、文明施工教育制度；（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；（８）购置安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。1、工程施工中标告知书或工程施工发包审批表；2、工程监理中标告知书和工程监理协议；3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4、使用商品混凝土《购销协议》或经建设行政主管部门同意现场搅拌的批文；5、质量监督申请安排表；6、安全监督申请安排表；7、建设工程质量监督书；8、建设工程施工安全受监证；9、施工许可申请表；四、建设工程竣工验收（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。1、已完毕工程设计和协议约定的各项内容；2、工程竣工验收申请表；3、工程质量评估汇报；4、勘察、设计文献质量检查汇报；5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；6、工程使用的重要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验汇报；7、地基与基础、主体砼构造及重要部位检查汇报；8、建设单位已按协议约定支付工程款；9、施工单位签订的《工程质量保修书》；10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；11、规划部门出具的规划验收合格证；12、公安、消防、环境保护、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；13、质监站责令整改的问题已所有整改好；14、造价站出具的工程竣工结算书。（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。（三）建设工程竣工验收立案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。1、工程竣工验收汇报；2、《施工许可证》；3、竣工验收立案表；4、工程质量监督汇报；5、工程竣工验收申请表；6、工程质量评估汇报；7、工程施工安全评价书；8、工程质量保修书；9、工程竣工结算书；10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》；11、法律、法规规定的其他资料。（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；（3）工程施工中标告知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包协议；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工动工汇报；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包协议原件；（3）竣工图。五、办理预售许可证l、预售人已获得房地产开发证书、营业执照。2、已获得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。4、计划部门签发的《项目投资许可证》。5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。6、已签房屋施工协议。7、三层如下的商品房项目已完毕基础和构造工程；四层以上的商品房项